Ohne Grunderwerbsteuer: Grundstücke auf GmbH übertragen

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Wenn Sie Grundstücke als Privatperson auf eine GmbH übertragen, löst das in der Regel Grunderwerbsteuer aus, welche zwischen 3,5% und 6,5% liegt. Christoph Juhn erklärt in diesem Video, wie Sie diese Steuer durch die Nutzung einer Personengesellschaft und den Formwechsel in eine GmbH, vermeiden können. Welche Fristen einzuhalten sind, klären wir ebenfalls in diesem Video.
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Steuerberater Christoph Juhn
Christoph Juhn ist Steuerberater und Hochschuldozent in Köln. Sein Beratungs- und Forschungsschwerpunkt liegt im Unternehmensteuerrecht. Zuvor studierte er Steuerrecht (Bachelor) und Unternehmensteuerrecht (Master) und legte bereits im Alter von 25 Jahren das Steuerberaterexamen ab. Seit 2013 ist er Lehrbeauftragter für Steuerrecht an der FOM Hochschule für Oekonomie und Management. Seit 2014 ist er zudem ständiger Fachreferent des Steuerberaterverbands Köln und bildet seit 2018 an der Bundesfinanzakademie junge Finanzbeamte fort.
In der Praxis hat er sich auf die Gestaltungsberatung für Unternehmen spezialisiert und berät hierbei insbesondere bei Umstrukturierungen, Unternehmensverkäufen und internationalen Steuerfragen. Seine Kanzlei mit Standorten in Bonn und Köln erstellt für Unternehmen in der Rechtsform der GmbH und GmbH & Co. KG zudem die laufende Finanz-/Lohnbuchhaltung sowie Jahresabschlüsse und Steuererklärungen. Damit erhalten Mandanten „alles aus einer Hand“.
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[@juhnsteuerberater]

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[@nemiahs8005]

Herr Juhn, ich habe seit kurzem angefangen ihrem Kanal zu folgen. Ich möchte Ihnen an dieser Stelle meine tiefsten Respekt für Ihre Mühe und Arbeit aussprechen. Noch nie hat jemand auch nur ansatzweise es geschafft Steuerrecht so unkompliziert und interessant - wie z.B. in diesem 5 Minuten Video - darzustellen. Hut ab! Machen sie weiter so.

[@nicklang5278]

Exakt!

[@nicklang5278]

@Nemihas: Genau auch meine Erkenntnis ... ich war so begeistert, dass ich mir gleich 14 Videos am Stück anschaute: Noch nie war Steuerrecht so interessant, weil hier voll nutzenorientiert erklärt! Bitte weiter so Herr Juhn ... ich komme noch in diesem Jahr mit meiner GmbH-Holding/-Immobiliengründung auf Sie zu!

[@Christian_550]

Du machst das richtig gut 👍 vielen Dank dafür.

[@juhnsteuerberater]

Vielen Dank für das Feedback. VG Das Juhn Partner Team

[@54saints]

Wie immer ein sehr interessanter und gut aufbereiteter Beitrag! Mich würden solche Ersparnismöglichkeiten für österreichisches Steuer- und Unternehmensrecht interessieren

[@HalideCelt]

😊 vielen Dank

[@juhnsteuerberater]

Gerne 😊

[@barametallbearbeitung7281]

Hallo Herr Juhn, sie wollten mal ein Video über Genossenschaften drehen, das hatten sie gegen März April versprochen

[@Finanzbaer]

Kann ich nur empfehlen, aber lange Wartezeiten

[@HS32]

Hallo. Das kann ich nur unterstreichen, würde mich auch sehr interessieren, wie es sich bei einer OHG verhält und welche Vor- und Nachteile das ganze im Vergleich zur GmbH oder Privatperson hat?

[@kill.bill.vol.1193]

Lieber Herr Juhn, durch die Reform des Personengesellschaftsrechts könnten die GbR‘s m.E. nun direkt ab dem 01.01.2024 einen Formwechsel zur GmbH vollziehen, sofern diese im Gesellschaftsregister eingetragen sind. Viele Grüße

[@marcelkunert5647]

Hallo Herr Juhn, vielen Dank für das spannende Video. Allerdings stellt sich für mich die Frage, ob wir bei der Konstellation 0 % Beteiligung nicht doch ein grunderwerbsteuerliches Risiko besteht. Ein Formwechsel löst zwar mangels Rechtsträgerwechsel grundsätzlich keine GrESt aus, das gilt nach einem Urteil des FG Münster (Urteil vom 16.02.2006 - 8 K 1785/03 GrE) jedoch nicht für den Fall, dass eine GmbH & Co. OHG mit einem zu 0 % beteiligten Gesellschafter unter dessen Ausscheiden in eine GmbH umgewandelt wird . Begründet wird dies damit, dass mit dem Ausscheiden des 0 % Gesellschafters sich alle Anteile in der Hand des 100 %igen Gesellschafter i. S. d. § 1 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG vereinigen. Höchstrichertlich ist das leider (bisher) nicht entschieden worden. Gleiches Risiko dürfte doch bei der beschriebenen Konstellation mit einer zu 0 % beteiligten natürlichen Person bestehen? Beste Grüße

[@HT-vd4in]

Ich habe aber Kredite auf den Immobilien laufen (mehrere Kredite auf mehrere Immobilien mit einer Gesamtverschuldung von 60%, Laufzeit > 20 Jahre) Gibt es irgendeine Möglichkeit die Immobilien in OHGs zu stecken ohne etwas an der Darlehensstruktur zu ändern (den Zinssatz bekomme ich auf absehbare Zeit nicht mehr und schon gar nicht wenn man der Bank sagt eine Firma ist jetzt Kreditnehmer)?

[@HT-vd4in]

Bekommt man bei einer Personengesellschaft eine neue Abschreibung mit neuer Bemessungsgrundlage oder gilt das nur für Kapitalgesellschaften (hier dann sogar 3% für Gewerbe)?

[@nestlelion09]

Hall Herr Juhn, können Sie ein Video darüber machen, wie sich Silber in einer GmbH steuerlich auswirkt? (Nicht differenzbesteuert)

[@Wolf-Germany]

Herr Juhn Super Videos Top immer wieder interessant anzusehen . Aber wie verhält es sich wenn eine Immobilie in einem Einzelunternehmen steckt und in eine Gbr übernommen wird bzw eine Gbr gegründet werden soll das die Immobilie nach ablauf der 10 Jahresfrist Steuerfrei veräußert werden kann ? Dazu ein Thema wäre auch interessant.

[@juhnsteuerberater]

Hallo Christian Wolf, auch aus einer GbR heraus kann die Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei veräußert werden. Wichtig ist immer, dass die Immobilie im Privatvermögen bleibt bzw. die GbR vermögensverwaltend tätig ist. Wenn die Immobilie aber noch dem Einzelunternehmen zugeordnet wird, ist die Immobilie momentan noch im Betriebsvermögen 'gefangen' - das müsste man prüfen. VG Das Juhn Partner Team

[@blazenastreit4747]

Hallo, wenn ich nun von einem Bekannten ein (Grundstück mit Halle)=GmbH erwerben möchte. Ich eine Holding und eine Immobilien GmbH habe, was wäre hier das günstigste Vorgehen für beide? Also wie spart sich der Verkäufer die hohe Einkommen-Steuer und wie sparen wir uns die Grunderwerbsteuer?

[@sascham.4074]

Hallo Herr Juhn, in einem anderen Video habe ich aufgeschnappt, dass eine Übertragung von Unternehmensanteilen ab 25% Anteilen Schenkungssteuerfrei ist. Gilt das auch für folgende Konstellation: Vater hält Immobilie im Privatbestand >> Gründet mit Tochter eine OHG (100%-0%) >> Wandelt die OHG in GmbH um >> Vater überträgt GmbH Anteile an Tochter. Fällt bei der Übertragung von Vater an Tochter Grunderwerbs- und/oder Schenkungssteuer an?

[@claudia-sabrinasteutelings8418]

Hallo Herr Juhn, ist dies auch mit den Änderungen der Grunderwerbsteuer ab dem 01.07.2021 möglich?

[@foxxi8440]

Hallo Herr Dr. Juhn, vielen Dank für die vielen wertvollen Beiträge. Habe zum Video eine Verständnisfrage: Beim Formwechsel von GBR zu Gmbh findet ja grade kein Verkauf statt. Ist es daher richtig, dass die GmbH nicht erneut abschreiben kann, bzw. die noch laufende Abschreibung nur fortführt?

[@juhnsteuerberater]

Hallo Foxxi, das ist richtig - die Abschreibung wird in solchen Fällen dann leider nicht erneuert. Das liegt daran, dass hier ein Realisierungsvorgang fehlt, durch den neu abgeschrieben werden dürfte. VG Das Juhn Partner Team

[@foxxi8440]

@@juhnsteuerberater Vielen Dank. Aber nun noch mal zum "mittleren" Gestaltungsfall. in 3:10 heißt es "Sie übertragen die Immobilie auf die GbR (noch besser auf OHG) ..... und wandeln nach der Wartezeit die OHG in eine GmbH. Kann die erwähnte Übertragung auch als "Verkauf" gestaltet werden, und damit auf OHG-Ebene oder (GmbH und Co KG-Ebene) eine neue Abschreibung ausgelöst werden? Damit hätte man den Idealfall ohne GrErwSt zu übertragen, hohe Abschreibung und nach Wartezeit die Vorteile der Immoblien-GmbH. Aber funktioniert denn die erhöhte Abschreibung trotz Personenidentität zwischen "Privat" und "Personengesellschaft"? freundliche Grüße und besten Dank im Voraus

[@chirgie01]

Wenn wie im Fall 3 geschildert die GbR (50/50 Anteil) schon über 10 Jahre mit den Immobilien besteht, muss man dan nach der Umwandlung in eine OHG trotzdem 5 Jahre warten, bis sie dann zu GmbH umgewandelt werden kann?

[@carstens.7141]

Nein, weil ein Wechsel von GbR in eine OHG keinen Rechtsträgerwechsel zur Folge hat. Eine OHG bedingt anders als eine GbR ein Handelsgewerbe. Dieses entsteht durch Eintragung im Handelsregister oder wenn durch ein Gewerbe einer gewissen Größe nach 1 Abs. 2 HGB erreicht wird. Es liegt daher gerade keine Übertragung von einer natürlichen Person in eine Gesamthamd vor, welche nach § 5 Abs. 2 GrEstg eine Haltefrist bedingen würde.

[@denizontour2726]

Hallo Herr Juhn, ich habe mit meinem Bruder im Sommer 2018 eine Immobilie in der Rechtsform einer GbR erworben. Wenn wir das Objekt nach zehn Jahren nicht steuerfrei verkaufen, sondern langfristig halten wollen, macht meiner Meinung der Mantel einer GmbH Sinn (verringerte Steuerlast mit nur ca. 15 %). Wie ist für die fünfjährige Übergangsfrist in einer OHG die steuerliche Situation anzusehen? Fällt in einer OHG zusätzlich Gewerbesteuer an? In der aktuellen Form der GbR sind wir umsatzsteuerpflichtig, zahlen aber keine Gewerbesteuer. Ich bedanke mich im Voraus für die Rückmeldung! mit freundlichen Grüßen

[@danielmichel6018]

Ist eine Grundstücksgemeinschaft auch eine GbR aus steuerlicher Sicht?

[@m.k.7266]

Hallo, geht das auch innerhalb einer GbR. Haben ein Anwesen die in einer GbR ist beteiligt 3 Personen zu je 33%. Immo besitzen wir jetzt schon über 10 Jahre. Könnten 2 GbR Mitglieder ihre Anteile verkaufen das Person A 94,9% erwirbt? Wenn ich das richtig verstanden habe fällt kein Grunderwerbsteuer an. Person A kann die neue Immo AfA mit der Wertsteigerung absetzen.

[@berndstadler3543]

Guten Tag, welche Möglichkeit gibt es, wenn eine fremde Person ein Grundstück ankauft per GmbH, danach kaufen das Grundstück Vater und Sohn als Share Deal. Fällt dann doppelte Grunderwerbsteuer an? 1x bei der Fremden Person die als erstes ankauft. Und 1x beim Vater und Sohn dann?

[@meanmartine97]

Hallo Herr Juhn, Ihren Erklärungen folgend, sollte man dann nicht von Anfang an Immobilien wenigstens mittels der GbR (z.B. 100%-0% mit Ehefrau) kaufen anstatt privat? Vermeidet man damit auch die 5 Jahresfrist?

[@juhnsteuerberater]

Hallo Philipp Z, wenn das Ziel die Gründung einer Immobilien-GmbH ist und man noch keine Immobilien erworben hat, dann ist es natürlich am effizientesten die Immobilien über die GmbH direkt zu kaufen. So spart man sich die 5 Jahresfrist, da es keinen Umwandlungsvorgang gibt. Besitzt man die Immobilien im Privatvermögen ist das mittlere Modell anzuwenden. VG Das Juhn Partner Team

[@investieren]

Das ist genau der Fall, den ich momentan durchgehe. Ich habe vor kurzem zwei Eigentumswohnungen im Paket gekauft. Eine Wohnung behalte ich, die zweite Wohnung ist mein Fix & Flip Objekt. Die f&f Wohnung kommt natürlich in meine GmbH (welche Teil meiner Holding ist), damit ich den Gewinn beim Verkauf nicht mit meinem persönlichen Steuersatz versteuern muss. Das würde dann nämlich keinen Spaß mehr machen.

[@blackkcalb1]

Hallo Herr Juhn. Ist auch die Übertragung auf eine co. Kg als Zwischenschritt machbar, und dann der formwechsel In GmbH? Ich sähe da spontan kein Problem. Dürfte die Übertragung auf die KG auch als Verkauf stattfinden ohne GrErwSt auszulösen? Die immob. Ist seit über 10 Jahren in privater Hand und würde so neues afa Potenzial schaffen. Danke vorab

[@juhnsteuerberater]

Hallo blackblack015, steuerrechtlich gilt die GmbH & Co. KG als Personengesellschaft, sodass der geschildete Sachverhalt die dritte Option darstellen würde. Die Veräußerung der einen Immobilie wäre bei Ihnen, aufgrund der Haltedauer steuerneutral. VG Das Juhn Partner Team

[@user-dx4lx3pv3c]

Wie kann ich herrenlose Grundstücke im Osten Sibiriens finden?

[@cpriefer]

Kurze Frage. Muss man die Immobilien bei der Variante 2 auch 10 Jahre halten um sie steuerfrei zu verkaufen bzw. zu übertragen?

[@juhnsteuerberater]

Hallo Christoph Priefer, grundsätzlich können Immobilien aus einer GmbH (Betriebsvermögen) nicht steuerneutral veräußert werden. Dies ist unabhängig von der Haltedauer. Eine Möglichkeit ist die sog. 6b Rückstellung, welche unter gewissen Voraussetzungen in Anspruch genommen werden kann (§ 6b EStG). VG Das Juhn Partner Team

[@HarryPotter-qz5iu]

Hallo Herr Juhn, was passiert, wenn eine Immobilie von der GmbH auf den alleinigen Gesellschafter übertragen wird hinsichtlich der Grunderwerbsteuer? VG

[@juhnsteuerberater]

Hallo Harry Potter, wechselt das Eigentum an der Immobilie von der GmbH direkt in das Privatvermögen des Gesellschafters, wird die Grunderwerbsteuer ausgelöst. VG Das Juhn Partner Team

[@alina1677]

Wie sieht es mit folgendem aus: Alle immobilien befinden sich im Eigentum meines Ehemannes. Ich kümmere mich aber um alles. Er hat keine Lust. Ich vermiete möbliert, sodass ich aus 2 Häusern ca. 5000€ generiere. Ist es möglich, dass ich von meinem Mann die Häuser vergünstigt Miete und als Gmbh weitervermiete? So könnte er doch nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen, während ich Jahre die 5000€ generiere und er ggf. Sogar einen Steuerverlust hat aufgrund vergünstigter Miete..

[@JanOssenbrink]

Es wäre noch toll zu verstehen warum man das überhaupt machen sollte.

[@e_jay0725]

Weist jemand wie viele Immobilien pro Jahr in GmbH übertragen darf ?

[@wolfgangsteinmetz7326]

Gasthörer. Macht das wirklich Sinn??? Bei dieser Gestaltung muss ich min. 5 Jahre knapp 50% Steuern zahlen. Ist es nicht ratsamer direkt in eine Immobilien GmbH zu verkaufen und in den sauren Apfel zu beißen und die reduzierte Grunderwerbssteuer zu zahlen. Über 5 Jahre rechnet sich das.