跑道區之後還有很多期數，後面期數會否比啟德海灣更平呢？首批價錢是高開了？還是低開了呢？這種戶型竟然高開了20%！跑道區配套不齊，有人租嗎？租又租多少錢呢？

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跑道區之後還有很多期數，後面期數會否比啟德海灣更平呢？
首批價錢是高開了？還是低開了呢？
這種戶型竟然高開了20%！
跑道區配套不齊，有人租嗎？租又租多少錢呢？
影片內容：
在跌市周期中，新盤的價格通常受到成本的影響。親海駅的低地價使得該區新盤的價格相對較低，而成本價越低，可售價格空間就越大。
啟德海灣位於跑道區，雖然地價較高，但相對於其他地區，它的地價仍然較為合理。這使得新盤的成本價相對較低，有更多的空間可以提供價格優勢。
啟德海灣的價格是否被低估至關重要。如果價值被低估，將來可能會回歸實際價值，這可能增加購房者損失的風險。對比類似樓盤，如非維港1號，可以更客觀地評估啟德海灣的價值。
為了公平地評估，需要將非維港1號的推售時間和樓市狀況納入考慮。這樣可以更好地理解兩者之間的價格變化，並確定是否存在真實的市場需求。
當年非維港1號的銷售表現證明了市場對於價格的接受度，即便是在相對高的價格下，依然有市場需求。這點可以作為評估啟德海灣市場需求的參考。
通過觀察維港1號的租賃市場情況，我們可以看到這個樓盤的消化能力。在入伙不到一年的時間內，已經成交了102個租賃單位，並且目前還有8個單位正在出租，這證明了有足夠的租賃需求和市場消化能力。
維港1號的租金水平在前期受到市場供應過剩的影響，租金較市場平均價格較低。然而，隨著供求逐漸平衡，最近的租金已經開始接近市場平均價格。具體而言，3房和2房的租金大約在40元左右，而1房的租金則在40元以上。
影片目錄：
00:00今次影片可以知道什麼？
00:45跑道區之後還有很多期數，後面期數會否比啟德海灣更平呢？
04:39首批價錢是高開了？還是低開了呢？
10:26跑道區配套不齊，有人租嗎？租又租多少錢呢？
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[@user-zz4to5kq1q]

佢地買左貴地，係佢地既事，我無可能同情佢就俾高價接貨。我買其他區既二手樓好過。

[@williamcheung9103]

呢排咁勤力，抵讚！ 你嘅片中肯持平，內容豐富，分析獨到，不會隨波逐流，人云亦云，唯一要改進嘅地方就係出片太少。希望你繼續加油❤❤

[@InHouse2023]

拍片、剪片、上字幕、造縮圖都係自己操刀，所以出片比較慢。多謝你支持，有幫到手可以分享俾朋友呀😊

[@j.y9863]

本來覺得啟德海灣個開價太進取, 但一日之後施政報告公佈咗新集體運輸工具既消息, 個價就變得合理 但去貨率應該冇維港一號咁理想 始於網絡上充斥太多對啟德/跑道區的負面言論, 影響潛在賣家的睇法 不過跑道區的實際價值, 現在肯定是被低估的 現在的開價是根據現況制訂的, 屬於市價 試想想若果往後的日子, 集體運輸的模式被確定/開始動工, 旅遊中樞上的方艙被移除, 跑道區剩餘的商業地成功賣出, 郵輪業復甦, 都會公園落成...每一個都是好消息, 能還原這區的原有價值

[@InHouse2023]

世界有兩種人，第一種關注問題，出發點是湊熱鬧，人云亦云；第二種都是關注問題，出發點是從問題發掘利潤，具批判性思維

[@dennistong9505]

當你之後見到海灣賣樓結果☺️我諗.. 都冇得唔減😂 分拆用幾多數據都冇用 都係要減

[@hithere9787]

你係假設維港一號與大市走勢完全同步，1:1的線性關係。你覺得有冇可能？自己用腦諗下，每個樓盤抗跌性不一，特別係大市大幅下行主要由樓齡較舊的十大屋苑帶跌。

[@tommy1910li]

很對!感覺是真正資深地產分析

[@InHouse2023]

數據會比較多😂

[@siuchungwong5762]

發展商高地價投地 係咪一定要業主埋單？ 有人買就係合理價 無人買 咩「驚喜價」都係假既

[@JL-HK2021]

點解假設發展商一點要賺錢先賣？ 幾年前，買地，計算利息支出，大環境等因素，和現在差別很大。香港地產商實力雄厚，可以等幾年，或蝕錢賣樓（幾個樓盤），到時政府（連續幾年財政赤字）急於賣地，平價賣地，地產商可以低價再賣地。

[@tsegudi5756]

咁如果地價返嚟2000蚊係咪就会賣一萬蚊？有時賣幾多，唔到你講，做生意本來就唔係包賺。

[@loktam5166]

你拍片無做功課？最近d地只係五六千蚊呎

[@ndwhchoi9460]

但就算佢哋3000蚊一尺地買返嚟，係咪代表肯平賣呢？我睇又未必，發展商都係賺盡每一分一毫

[@JosephLee79]

今日低價,明日😅

[@honclement259]

講得幾好,但可否cut左隻手的位置呢

[@InHouse2023]

哈哈😃壞習慣

[@richardli5424]

激動到手震

[@waihung31]

仍然用返以前嘅思維，賣出價一定要高過成本價？可惜現在嘅環境已經唔同，除非所有發展商都有錢到可以hold住個物業幾年唔去賣。佢哋點樣去找返借銀行錢去起樓嘅數？唔通真係唔使找數，好似某啲地區咁，發窮惡。🤣🤣🤣🤣🤣

[@j.y9863]

首先本地發展商比內房穩健得多, 恒大/碧桂園既清況在香港發生的機會接近0 基本上佢地平價推多幾個盤, 漁翁撒網式銷售, 維持到cashflow就可以 其次park penisula 9間發展商聯盟, 個別發展商想減價都唔容易 況且跑道區大部份樓盤都係合資, 投資額比你想像中少

[@waihung31]

@@j.y9863 你都幾搞笑，而家係講緊全球環境經濟差，美國10年債息去到五厘，唔係淨係香港喎，全球嘅人都將啲錢擺咗落去做定期，冇人去投資股票或者地產呢啲咁嘅市場，係大家嘅信心問題，咁樣發展商堅持用過咁高嘅呎價去賣樓，有邊個會喺咁嘅環境去接貨呢？發展商可以堅持到幾耐唔賣樓，唔通佢哋停晒現在所有工程唔去起樓？等個經濟好返至去賣？

[@j.y9863]

@@waihung31 其實都係鬥長命, 睇你覺得發展商既cashflow能否應付呢個加息周期 個人就覺得本地發展商仲頂得住既 拎返啟德黎講, 恒基咁重貨, 仲有兩個中環巨無霸商業項目發展緊, henley park都只係拎三百個黎益街坊, 然後就冇左下文 連埋the henley三期, 仲有成千伙寧願丟埋一邊唔理 呢刻個市向下行, 大家都轉買為租觀望下, 順便做定期 而呢半年租金都升左唔少 當樓價繼續下跌, 租金繼續上升, 租金回報開始接近定期利息, D人最終會買返樓 有D野係返唔到轉頭, 經濟環境幾差都好, M記都唔會賣返20蚊餐, 電車都唔會變返兩蚊一程, 太古城都唔會變返幾十萬一間

[@waihung31]

@@j.y9863 其實都唔需要喺現在去討論樓市會升定跌，因為過多幾個月之後，就知道發展商會唔會減價，蝕住去賣貨，如果佢哋真係減價去賣貨，到時睇吓你又點兜🤣🤣🤣🤣🤣

[@waihung31]

啟德海灣第一日收600票，超額兩倍，嘩後市真係好好喎，真係好多人想買啟德樓啊，我諗呢次一定一Q清袋，但我都其實賺夠啦，都想俾你賺吓，你都記得入票去買返間啊，到時個後市爆升嘅時候，都賺到唔清唔楚，諗起都覺得開心🤣🤣🤣🤣🤣

[@yuenkit5595]

維港一號兩房梗廚可以入市吗

[@InHouse2023]

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[@user-bd1lt6wl8o]

吹水吹到...

[@catcheung3940]

邊個講做生意一定係攢？好好笑