淒涼！廣州土拍遇冷，成交量下滑，房企頻頻爆雷，放貸受限，市場信心嚴重下滑。樓市泡沫即將爆破？

自2021年達到歷史峰值以來，全國範圍內的土地出讓收入呈現出咗明顯的下滑態勢，步入咗持續的調整通道。
今年前5個月，全國賣地收入1.28萬億元，同比下降14%。
今年即將過半，5個月賣地收入只有1.28萬億，月均賣地收入只有2560億元。以14%的跌幅估算，今年全年賣地收入可能跌破5萬億。如果按照月均賣地收入預測，今年全年賣地收入可能跌至3萬億出頭。個別城市的數據，真的不忍睇，連一線城市都未能倖免。
財新網報道：
6月25日，廣州舉行了今年上半年最後一次土拍。從上半年的成果來睇，上半年廣州只賣出咗4塊地，攬金64.77億元。
根據公開資料顯示，今年上半年廣州推出咗12宗涉及住宅的用地，成交了4宗，分別系被華潤聯合體、越秀地產、花都城投、保利發展拿下，要麼系央企，要麼系國企，要麼系城投，其餘8宗要麼流拍，要麼終止出讓。
廣州市今年擬出讓的96宗涉宅土地，但上半年僅成交了4宗。
呢系個乜野概念？肉眼睇得到的速度下滑。
2021年成交了78宗宅地，成交金額1779億元。2022年成交47宗，收入1221億元。舊年成交43宗，賣地收入1183億元。
可供對比的2023上半年，廣州宅地成交了16宗，攬金431.2億元。
果然，冇對比就冇傷害。
12宗地，成交4宗，流拍率（含終止出讓）高達67%，呢背後的核心邏輯並不複雜。
第一，當下房企的首要任務系保命。
在房企出清仍在持續的當下，房企的首要任務系保命，只有穩定了局面，才能穿越周期，才能談以後的日子。
否則，何談未來。
所以，而家房企的整體表現系，收縮拿地戰略。最直接的證據，就系國家統計局發布的房地產投資數據。
1-5月份，全國房地產開發投資40632億元，同比下降10.1%；其中，住宅投資30824億元，下降10.6%。
房地產投資自2022年4月份轉負以來，一直冇回過正，期間雖有跌幅收窄的時段，但也只係系收窄啫，冇改變投資下行的局面。
呢意味住，房地產市場的拿地、開工積極性持續下降了近兩年時間。
最關鍵嘅系，5月份，房地產投資與住宅投資，跌幅雙雙登上咗兩位數，跌幅均超過1成。
講明，房企的拿地戰略收縮速度，在快啲。
第二，去庫存系當務之急，而非增庫存。
拋開保命唔講，當下的房企，首要任務系去庫存，加速回款，償還債務，而唔系在當下行情持續冷卻的環境中，去冒險拿地。
當下的廣州市場，庫存量有多大？
克而瑞數據顯示，5月末廣州狹義商品房庫存量1207萬平方米，去化周期21.2個月。
中原數據，5月份廣州全市的新樓去化周期為23.2個月。
從各區來睇，除咗海珠、黃埔外，其餘各區的庫存量均在18個月以上。而且黃埔雖講去化周期不長，但庫存量也達到咗99萬㎡。
兩家機構雖然數據不一，但相差並不大。
按照呢一數據對應，廣州正好系自然資源部所要求的「減少工地」的範疇。
今年4月份，在去庫存的路上，自然資源部發布咗通知：
消化周期在36個月以上的城市，應停止供地；36至18個月的，要適當減少供地；18至12個月的，維持供地持平水準；12至6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加並快啲供地。
在文件下發之後，廣州發布公告，下架第一批住宅用地出讓清單中的14宗地塊。
呢亦系廣州上半年地塊成交跳水的重要原因之一。
第三，銷量起不來。
廣州過去兩年的救市措施，不但在一線城市中表現最積極，而且不斷向二線城市睇齊。
舊年，在二線城市紛紛取消非核心區限購乃至核心區限購時，廣州率先取消了非核心區的限購，而京滬深巋然不動。
今年，在中央要求降首付、降利率的背景下，廣州又向二線睇齊，直接將首套房首付降低至15%，二套房首付降低至25%，並取消了利率下限。
就而家來睇，廣州系北上廣深四個城市中，限購力度最弱的城市。京滬深仍然全域限購。
北京冇放鬆任何一個區域的限購，社保年限要求依舊系5年。
深圳在5月6日調整之後，依舊冇完全放開限購，只係將非核心區的社保降至1年，核心區福田、南山、羅湖同埋寶安的新安、西鄉兩個街道的社保降至3年。
上海的限購劃分了三個層級，最核心區社保要求三年，外圍區社保兩年，奉賢與臨港新片區社保1年。
從首付角度睇，廣州最低。
上海首套房首付降至2成，二套房核心區首付降至35%，外圍區降至3成。
深圳睇齊上海，首套房2成，二套房3成。
北京在6月26日跟進滬深，首套房無論商貸仲系公積金，首付2成。二套房五環內35%，五環外3成。
但系，尷尬嘅系，即便廣州在一線城市中救市最積極，樓價依舊領跌一線。
國家統計局最新公布的數據顯示，5月份70個大中城市，二手樓價格無論環比仲系同比，無一城上漲。
其中6個城市跌幅超過1成，也即兩位數下跌，分別系徐州、廈門、廣州、武漢、南京、溫州。
6個城市中，廣州系唯一的一線城市。亦都系講，在一線城市中，廣州處於領跌位置。
從機構披露的數據來睇，廣州樓價整體已經返到咗2017年。
當下賣地收入跳水的城市比比皆系。但廣州的賣地收入跳水點解咁犀利，樓價又點解領跌一線？
對於一個城市來講，所有問題的根源都系經濟問題，而所有經濟問題的本質都系產業問題。
相比於京滬深，產業不夠紮實，系廣州需要直面的痛點。
北京、上海、深圳、廣州在經濟驅動方面有着本質的區別。
北京則主要依靠服務業，工業並非北京的強項。
上海、深圳依靠工業與科技金融服務業。但側重點唔同，上海更側重金融服務業，深圳更側重工業。廣州依靠消費和工業。
工業系廣州經濟的主要驅動力之一，但呢一驅動力相比於深圳，弱了好多。
在工業實力上，深圳依然系工業增加值和工業總產值的雙料冠軍。
廣州工業增加值位居全國第5，排名非常唔錯，但與深圳、上海、蘇州三座工業強城相比，差距仲系有啲大，同時也低於重慶。
如果以千億產業來睇，廣州的差距會更加明顯。
以2021年的數據來睇，廣州擁有5個千億產業，在數量只比深圳少一個，但千億產業的合計總產值卻相差非常大。
千億產業總產值位居第一嘅系蘇州，11個千億產業總產值合計34547億元。其次系深圳，6個千億產業，總產值33805億元。
廣州擁有5個千億產業，其中汽車產業總產值位居第一，系廣州的當家產業。2022年，該產業總產值6470.48億元，其次系電子產品製造業，產值3389.43億元；其次系石油化工製造業，產值2087.21億元。
產業紮實與否，在出口順境中表現不明顯，在逆境中則會立馬顯現。
所以，我哋可以睇到，今年前五個月，深圳的出口在狂飆突進，而產業不夠紮實、產品科技含量不夠足的廣州同埋佛山、東莞，出口在下跌。
出口拖累了工業增速。廣州統計局數據顯示，一季度第二產業增加值增速僅有2.3%，規模以上工業增加值增速僅為0.1%。
前四個月，有所提升，全市規模以上工業增加值同比增長1.6%，但重工業增加值下降了0.2%。
最終反饋在經濟上，便系一季度廣州GDP增速只有3.6%，在26個萬億GDP城市中位居倒數第三。
正因為經濟增速疲軟，所以廣州救市最積極。
目的就系盡一切可能讓房地產對經濟的影響，降到最低。

[@KeungWai-qt8mn]

多謝主持人分享，加油

[@HK-pw3jx]

地大勿搏 Nevergrande 用30年爛尾樓都拆唔嘥,最後一代,回鄕吧 ! 😷😤😭😭

[@ChongIaoLei-bl8kf]

全國各地政府政費開支,學習香港未日港英政府高地價政策！人哋高地價拿港元回英國？國內政府學人高地價！害了國民？

[@janelee5924]

2027年，房子送给你，你都不要。为什么？房产税！！

[@lamw9150]

公喜花財！🥂🥂🥂🌹💪💪💪🌹👍👍👍🌹✌✌✌🌹🎉🎉🎉🎉🎉🎉🎉🎉🎉🎉🎉🎉🎉🎉🎉🎉

[@SOL-pe8pl]

惡意不拍地, 國家做野啦, 要好好整頓

[@user-is8jr3ic8g]

恶意？亏本生意你做吗？房价持续下跌是广州不争的事实

[@SOL-pe8pl]

@@user-is8jr3ic8g 正常當然不做，但身處这另類社會只会意想不到🤭

[@charmcharmregwininp1562]

廣州願意自由市場， 京滬深仍然托住市場，咁投資者會點諗呢？

[@rickywong7518]

疫症到现在，房企都出现财务问题，但很多年了，没有一家破产。楼市股市下滑，经核实后中国经济增长都大升5.2%，主要由出口带动，工厂订单多了几倍人民收入增加。没有卖地收入，完全不影响中国收入，在不影响中国人民生活下，有效打压过高楼市，中国政府做得很好！

[@y.l.8291]

恆大 碧桂園 萬科 保利 綠地 龍湖： are we a joke to you?

[@hahahq-s1t]

內地有廠，出口帶動，香港唔知有咩帶動😢

[@rise9618]

請問各位高人、北京.上海.廣州.香港樓價2021至2024年樓價跌了多少？各位知道嗎？

[@nyuncle8439]

楼市慢慢进入ICU 政府如果不救 后果严重 救市工具还有很多只是看政府用不用😅……

[@rise9618]

請問怎么救呀？

[@user-th3kd9xi5r]

​@@rise9618 五毛粉紅多多給力唱好中國經濟光明論，中國經濟發展自然更上一層樓😅

[@crowcat7]

中美角力 只要美國減息 中美關係援和 內房才有救 是這方法嗎？

[@nyuncle8439]

@@rise9618 学日本1%利息

[@nyuncle8439]

@@crowcat7 只有永远的利益 中美关系时好时坏

[@hkgoodbye8443]

迷失30年？

[@user-rr5bw2ib1x]

今日廣州！ 明日HK ！

[@user-bw8lw2ye6i]

麵包整好 一個賣不出 仲買麵粉做乜嘢 私人民營企業 呢個時候 掂 房地產 自己攞嚟衰

[@shupoonshum7483]

糟糕:房价又下跌了，gogo嫁不去了!😢

[@CyberMechanicMaster]

破鋼筋混凝土

[@lilyku3735]

您想自己國家死您貼錢給人都沒有人要，還說樓沒有人要，太不自量力了，拉尿照鏡了😂

[@cklaw1301]

看收听人数，还不检讨，兼听则鳴，