Quanto RENDE il mio investimento immobiliare | Sto guadagnando con gli affitti?

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[@Francesco90-]

L’Affitto breve non è un investimento, è un lavoro. Bisogna considerare l’inflazione per calcolare il net total return. Inoltre non ho visto tra i costi, assicurazioni varie dell’immobile, polizza vita a copertura mutuo, manutenzione straordinaria futura in caso di ristrutturazioni (tetto, cappotto, ascensore ecc ecc)

[@JacopoTartaglia]

Tutto considerato nel mio BP, non si vede dalla schermata. L’affitto breve puoi darlo in gestione a qualcuno e non occupartene direttamente, tra le altre cose ho una azienda che fa proprio questo 😀

[@fedeciapi]

@@JacopoTartaglia se lo dai in gestione a qualcuno è un costo

[@FredMitico]

I più ti diranno che oltre a farlo per lavoro non ci stai guadagnando una lira, hai spiegato bene la tua posizione ed il motivo. Personalmente concordo con te nell'approccio a lungo termine e l'impatto della leva bancaria che questa operazione crea. Tuttalpiù non è improbabile che un domani queste tue due proprietà le possa rivendere già come avviate, alla fine ne hai pagata solo 1 vedendo prezzi attuali degli immobili. Unica cosa, ricordo che avevi fatto il video dove spiegavi differenza e scelta del concordato a scapito del libero, forse per un mio personale bias mentale avrei spinto sul libero per assicurarmi un cashflow postivo o nullo. Chiaro... 11€ al mese non sono nulla, anzi... si potrebbe dire che tu hai creato una rendita e ti costa solo 11€ al mese, solo per un bias di voler creare cashflow negativo. Bravo Jacopo !

[@roberttrust5658]

Il mutuo 100% con la garanzia del fondo consap prevede che sia la tua prima casa e quindi tu ci viva e metta la residenza. Come hai fatto a stipulare un contratto di locazione? Grazie per tue

[@denis0100s]

Sono sicuro al 99% che l’unico vincolo del mutuo è che quella sia effettivamente la prima casa, so che hai 18 mesi di tempo affinché tu possa spostare la residenza nello stesso comune in cui risiede la casa quindi se vivi con i tuoi nella stessa città non si palesano problemi

[@manueltraballoni715]

Potrebbe mettere la residenza nell appartamento usato per gli affitti brevi…? (Suppongo)

[@CunateNates1]

Puoi spostare la residenza, però paghi l imu e non detrai più i 19% di interessi, con poche parole nel suo caso sono circa 100€ al mese che si perde spostando la residenza

[@alessiogiordano5174]

La vera differenza la fa il pezzo di acquisto in base al valore, da agente immobiliare sicuramente lo avrai comprato strabene e conoscerai benissimo la % di vacanza della zona, quindi i conti sul lungo periodo saranno anche superiori. Purtroppo senza questo "tuo" vantaggio competitivo investire in immobili x l'italiano generico medio resta poco conveniente rispetto alle alternative finanziarie. Cmq resta una ottima analisi👍

[@raf1745]

Se l'inquilino non paga più sono cavoli amari... Queste cose si possono fare solo se si han bei soldi da parte per sicurezza.

[@simone1726]

Se non paga non basta sfrattarlo?

[@raf1745]

@simone1726 ci vuole molto tempo, servono avvocati e se ha figli disabili so che non si può fino ai 18 anni... Per tutte queste cose servono parecchi soldi da parte per sicurezza.

[@alexviolini9498]

Molto importante scegliere l’inquilino giusto non è detto che tutti non paghino!

[@MikeGall1]

Considera che se l'inquilino non paga tu in dichiarazione dei redditi vai comunque a pagare le tasse sull'affito non percepito. Per sfrattare e recuperare il credito d'imposta devi presentare vari documenti; però capisci bene che agire per vie legali non è mica un attimo.

[@giangra92]

@@raf1745 Il discorso della disabilità non è più così, lo sfratto si esegue e basta, al massimo l'ufficiale giudiziario fa qualche uscita in più.

[@Donaldwis]

anzichè fare questo video,non sarebbe stato meglio fare un video su come hai fatto a comprare un immobile a questo prezzo? in quale nazione o città si trovano questi prezzi con queste locazioni? hai comprato tramite asta o cos'altro?

[@cosimod257]

Ciao Jacopo , potresti rendere scaricabile un foglio excel come quello che hai inserito nel video ? Sarebbe utile per tutti grazie e complimenti per il video

[@92golia]

30k per far diventare 130mq al grezzo di mansarda a luogo da adibire ad affitti brevi "chiavi in mano" mi pare una stima poco realistica...

[@ostricalungimirante]

spenderà 50k infatti

[@leob4826]

Centro Verona, ristrutturato mq 60 speso 40k...voglio proprio vedere

[@caterinap600]

Ciao jacopo, complimenti per il canale, sempre molto istruttivo. Ho una curiositá: si puó aprire partita iva ed acquistare immobili da destinare ad affitto studenti e quindi godere della tassazione a regime forfettario? Grazie se potrai rispondermi

[@MichaelPino19997]

ma come diavolo fate nelle città ad acquistare un immobile a 138k compreso di mansarda con entrata indipendente ed affittarlo a 770€ al mese quando con i tassi di oggi la rata del mutuo si aggirerebbe a 600€. Capisco il lavoro precario ma le risposte sono due o quelli che vivono in città dopo 10 anni vogliono scappare dalla frenesia e dallo stress oppure non esistono più le famiglie o quelle che esistono hanno già messo in conto il divorzio

[@marcomaestri4682]

Pensa che nella mia città gli affitti sono simili a quelli che offri tu ma il prezzo delle case è tranquillamente oltre il doppio. Il rendimento degli investitori è quindi abbastanza vicino a quello offerto dai titoli di stato, non capisco come facciano ma degustibus

[@BergesCello]

Lo stesso per me, l'unico vantaggio di fare questo tipo di investimento è fare leva tramite il mutuo

[@CarmineDiGiorgio-q7x]

Il prezzo di acquisto mi sembra irreale.

[@ginoluchi9012]

Non ho capito, hai comprato a 140k due appartamenti indipendenti di cui la mansarda abitabile che dopo lavori vale altri 140k? Se fosse cosi rivendi tutto e fai flipping. Se non è cosi Allora va bene

[@stefanocastellano7430]

Complimenti per i tuoi video , spieghi molto bene i concetti . Relativamente a questo video mi chiedevo se i 140.000,00 e’ il valore totale di costo immobile + imposte di registro ; notaio ecc in quanto io solitamente e penso correttamente inserisco il valore totale di investimento ( immobile + tasse + eventuali costi di ripristino ecc ) al fine di avere un dato Roi e Roe preciso ….

[@Michael_Cremonese]

Visto che utilizzi il canone concordato, nella città in cui ti trovi non è possibile richiedere le agevolazioni sull'imu?

[@stefanocastellano7430]

Jacopo nella formula del CAP Rate forse ti sei dimenticato di inserire “X 💯 “ al fine di trovare la percentuale

[@epistemologically9142]

Il fatto che l’ammontare to alla francese sia svantaggioso per i consumatori non è vero, ed è un fraintendimento troppo comune… La realtà è che l’unica cosa che fa è estendere la durata effettiva del mutuo, riducendo anche la rata. Se tu davvero non fossi felice di pagare tutti quegli interessi potresti tranquillamente fare un mutuo più breve, che sarebbe quasi identico da un punto di vista matematico. In più non ci sono restrizioni su quanti pagamenti aggiuntivi ti possa fare, quindi volendo tu potresti anche pagare di più durante i primi mesi e farti un ammortamento personalizzato. Dipende tutto dalla durata che vuoi, e di quanta leva finanziaria vuoi nel tempo. Io addirittura preferirei un mutuo dove pago solo gli interessi senza pagare capitale, e alla fine paghi tutto il capitale rimasto (molto comune per le aziende che investono in immobiliare), secondo il tuo ragionamento questo mutuo sarebbe terribile per il mutuatario, ma non è così, ti massimizza semplicemente l’importo del mutuo nel tempo, permettendoti di tenere più soldi liquidi, magari investendoli in altro che renda più dei tassi di interesse

[@stefanostevedomeniconi8652]

Investire negli immobili non è semplice ed è importante comprare bene in quanto il capitale investito nell’immobile si può rivalutare in futuro ed è li il vero guadagno… se fai il conto economico solo sugli utili degli affitti in media per un immobile normale conviene di più investimento finanziario a meno c’è tu non gestisci in sub affitto immobili di proprietà di altri…

[@Popopo220]

Ciao Jacopo, spero che farai dei video dedicati all’affitto breve quando la mansarda sarà pronta! In bocca al lupo!

[@francescodangio4078]

Acquistando la casa con il mutuo consap e come prima casa, mettendola in affitto non vai a perdere l'agevolazione di prima casa nell'acquisto?

[@flavionormanno]

Ottima analisi, io però mi fermo all'inizio e ti chiedo Jacopo: in che zona di Lucca o dintorni hai acquistato un immobile con questa metratura a 140k? Inoltre 30k di ristrutturazione: quali lavori?

[@danieleranauro5052]

Ciao Jacopo bel video. Se avrò più avanti un immobile da affittare ti contatterò così da avere una rendita al 4% costante

[@KeciapTube]

capisco che su questo immobile hai le agevolazioni prima casa in quanto sei residente nello stesso comune. ma la mia domanda è, il mutuo al 100% under 36 non è concedibile solo per l'abitazione principale?

[@JacopoTartaglia]

Per la prima casa

[@KeciapTube]

@JacopoTartaglia perché ho letto questo articolo che dice che le agevolazioni under 36 vengono concesse per l'acquisto di un immobile che è l'abitazione principale, ovvero quella in cui si ha la residenza. ma se io sposto la residenza in un altra casa, per affittare l'immobile, anche se nello stesso comune la prima casa, essa non può più essere considerata abitazione principale, visto che non ho lì la residenza. mi sbaglio?

[@hamiddrogeja]

La prima casa non e’ necessariamente anche la tua abitazione di residenza…puoi abitare con i tuoi ma comprare la prima casa purché sia nello stesso comune di residenza, Jacopo ha fatto un video su questo qualche mese fa

[@KeciapTube]

@@hamiddrogeja ho capito, grazie! nell'articolo avevo letto che le agevolazioni under 36 le danno solo per l'abitazione principale, che per definizione è la casa in cui hai la residenza. probabilmente è solo un errore di semantica allora

[@Suoninatur]

Ciao ho scoperto il tuo canale grazie a questo video 📼 Comunque complimenti molto bello.

[@lucabesana727]

da dove è preso l’8% di rendimento in Italia? Io ho sempre trovato 2,5/3,5 %

[@DanyNavo]

Bellissimo video! Non mi è chiaro come ci possa essere aumento di capitale pagando il mutuo - o si intende "virtualmente", quando poi si estinguerà il mutuo?

[@JacopoTartaglia]

Diminuisce il debito che ho con la banca e quindi il patrimonio netto aumenta

[@DanyNavo]

@ sarebbe bello un video di approfondimento sul tema “acquisto con mutuo”. Per esempio, in caso di vendita della casa con mutuo ancora da estinguere, ecc.

[@f.a.7708]

Adoro seguirti. Grazie per le info che dai sempre. Ma trovare un a 140k un appartamento più mansarda da affittare a 770 mi sembra un po troppo

[@giangra92]

Io ho un appartamento comprato all'asta a 85.000€ affittato a 600€ al mese

[@Billioneers]

È vero che si sfrutta la leva finanziaria e nel tuo caso si ha un ritorno del 40% sui soldi da te investiti personalmente, ma quello è il limite, ci si ferma lì perché le banche non concedono mutui all’infinito, di conseguenza la cosa non è replicabile ! C’è il rischio che l’affittuario non paghi, una cosa non da sottovalutare in Italia perché non è facile buttarlo fuori subito! L’immobile non è un asset così liquidò da poter rivendere in un attimo, molto meglio i mercati finanziari per quanto riguarda la liquidità nel poter vendere facilmente in caso di bisogno del capitale, oltre che al rendimento dell’interesse composto che nel lungo termine non ha eguali! Parere mio personale!

[@JacopoTartaglia]

Sono due strumenti diversi, ovviamente investo anche in strumenti finanziari (perlopiù etf)

[@Billioneers]

@ gli etf sono strumenti molto liquidi e negli anni hanno dimostrato di dare sempre un ottimo rendimento, se consideriamo il concetto di interesse composto, ovviamente ognuno deve decidere in base alla propria situazione personale, gli immobili sono da inserire anche tra gli investimenti per diversificare!

[@giangra92]

Il rischio inquilino è reale e concreto, ma posso anche dire che gli strumenti di tutela ci sono, come di selezione dell'inquilino. Solamente, è un procedimento che richiede competenze professionali specifiche, che il 90% dei proprietari immobiliari non ha, e mette in mano case 200.000€ a gente senza arte nè parte e con contratti scritti nella carta igienica (quando ci sono)

[@alessandrobrioschi808]

Scusami ma 30000 euro per ristrutturare una mansarda di 140 mq dovendoci fare impianti ecc mi sembra molto poco .....

[@mirkoscaglia3327]

solo 428 euro di condominio in un anno? sembra strano : poi non stai accantonando nulla per le manutenzioni : tetto , facciate ... quell'appartamento a fine mutuo, tra trentanni, sara' da ristrutturare

[@francoangelico4772]

Condivido sempre la divulgazione in ordine alla velocità di comunicazione... quindi apprezzo il tuo proseguo.. ovviamente le realtà/esperienze.. purtroppo non sono mai dettate da nozioni anacronistiche e/o dettate da tabulati.. algoritmi e fogli di excel ed altro... e non ha nessuna rilevanza il supporto del medesimo/massimo potere finanziario! la risultanza è un qualcosa che non si può certamente ma sempre in ordine e sempre ad un approccio nel mondo immobiliare... la risultanza è che ogni essere vorrebbe adire ad un ruolo importante

[@LILLOTUMBALA]

Aspettavo proprio questo video, al top come sempre 🔝

[@Alexndervill-s1o]

Solitamente apprezzo molto i tuoi video ma questo proprio no. Credo che non si possa parlare di investimenti senza parlare dei rischi ad essi connessi, il rischio ed il rendimento sono due facce della stessa medaglia. Gli investimenti immobiliari presentano i seguenti svantaggi: - Scarsa diversificazione: per poter diversificare, e quindi avere più immobili in località diversa in modo da mitigare i rischi ad essi connessi servirebbero capitali molto ingenti; Con gli investimenti finanziari e possibile investire in tutto il mondo, in valute diverse, e varie asset class con capitali nettamente inferiore. (è possibile anche investire in immobiliare tramite ETF REIT); - Si tratta di un investimento illiquido, vendere potrebbe richiedere mesi o anni. Se ti servono soldi in fretta auguri!!! - Gli immobili interamente finanziati con mutuo e dati in locazione sono degli investimenti a leva e come tali presentano dei rischi molto più elevati. Per compensarli sarebbe giusto avere delle buone coperture assicurative che però, essendo un costo, vanno a diminuire il rendimento. - Il canone di locazione non sarà per sempre uguale, potrebbe aumentare o diminuire; - Stesso discorso per il valore dell’immobile, i dati Istat relativi alle medie nazionali sono allarmanti, è da più di 10 anni che le abitazioni continuano a svalutarsi. Ed i canoni di locazioni essendo una percentuale del valore dell’abitazione dovrebbero calare. La rivalutazione nel tempo non è altro che un mito, oppure può esserci ma solo in casi particolari e bisognerebbe calcolarla in termini reali per tenere conto dell’inflazione. - Ogni 35 anni un immobile necessità di una ristrutturazione completa, anche l’arredo non dura per sempre. Se queste spese non vengono affrontate il mercato ne tiene conto sia in caso di vendita che di affitto. - La popolazione italiana è in continuo calo, quindi potrebbe esserci meno richiesta sul mercato in caso di vendita. - Richiedono tempo ed energia: quando l’inquilino ti chiama perché è necessario un intervento di manutenzione straordinaria devi correre per cercare di trovare una soluzione al problema. Potrebbe arrivarti una chiamata alle tre del mattino o mentre sei in vacanza. - Se si tratta di un condominio bisogna partecipare alle assemblee condominiali. - Gli inquilini potrebbero diventare insolventi o pagare in ritardo. Sappiamo tutti quanto sia difficile far valere i propri diritti in questi casi. - Ancora peggio, purtroppo mi è capitato, l’inquilino potrebbe diventare insolvente, scomparire e lasciare l’immobile in uno stato di abbandono. Quindi oltre a perdere l’affitto devi anche spendere soldi per riparare i danni; - Gli investimenti immobiliari sono un disastro a livello successorio, gli eredi diventano proprietari in comunione del bene. Uno potrebbe volerci vivere, l’altro potrebbe volerlo vendere, l’altro ancora vorrebbe continuare ad affittarlo e così si vanno a rovinare i rapporti tra famigliari - Si tratta di investimenti a lungo termine: se si usano le agevolazioni prima casa, non si può vendere prima dei 5 anni a meno che non si compri un altro immobile entro 18 mesi, i costi connessi alla compravendita sono elevati e quindi devono essere ammortizzati su un periodo molto lungo. Consiglio a tutti di guardare il video del Prof. Coletti: kzbin.info/www/bejne/oHiUfYOwqrCgmZY

[@MarcoSart90]

Come hai fatto a fare un mutuo al 100% su un immobile che non è la prima casa!!!???

[@gioelepiobbico5305]

L'ha sicuramente acquistato come prima casa, magari intanto sta a casa dei suoi genitori nello stesso comune.

[@giangra92]

@@gioelepiobbico5305 Invece di diffamare il prossimo fermatevi a riflettere ogni tanto. Il mutuo al 100% esiste e la banca lo concede a clienti solvibili, con entrate alte e costanti e che abbiano già onorato impegni finanziari in passato puntualmente e senza problemi.

[@hugocabret1525]

Complimenti Jacopo! I tuoi video sono davvero esaustivi e diretti. Dopo averli visti, ho sempre la sensazione di aver appreso e "metabolizzato" i concetti che trasmetti

[@marcoariano87]

scusami 30000 per ristrutturare 130mq .mi pare un po poco

[@nextphase7675]

buon video. Il cash on cash return si potrebbe spiegare meglio come viene calcolato

[@francoangelico4772]

quindi condivido.. il ventaglio nel mondo immobiliare? è molto semplice ma anche molto difficile da spiegare.. tutto il resto è un copia ed incolla...

[@giuseppetrapasso513]

Ma dove lo hai trovato un immobile così a 140.000? E come hai fatto a ricevere un mutuo del 100%? Sono domande sincere non provocazioni, se ti va di risponderci.

[@manueltraballoni715]

Il muto al 100 perche e under 36 e garantisce lo stato

[@giuseppetrapasso513]

@manueltraballoni715 questo vorrebbe dire che nonostante l'agenzia che gestisce, lui ha un ISEE sotto i 40k. O mi sbaglio?

[@manueltraballoni715]

@@giuseppetrapasso513 ci sono molti modi per farsi pagare dalla propria azienda e bisognerebbe vedere le quote e il valore dell agenzia.. con un po di accortezza potrebbe stare benissimo sotto i 40 k, per dire l utile dell agenzia si reinveste o si tiene in azienda..

[@francoangelico4772]

spiegato e non spiegato nella maniera più rozza e rudimentale.. in ogni caso gli esseri umani si muovono nella maniera più rozza della propria esistenza...

[@francoangelico4772]

gli esseri umani vogliono capire se possono guadagnare uno scellino..! quindi non non ha alcuna rilevanza quello che scrivi,,! un abbraccio

[@lanzau18]

Ho cominciato a vedere. Inizio video non in italiano: Passo e chiudo. Saluti

[@davidec1882]

Bravissimo

[@francoangelico4772]

un giorno capirai... non adesso!!!

[@BergesCello]

8% di ROI medio? Sono alla ricerca di casa buy to rent e vedo che la normalità a Matera / Bari è di 3% a 5% lordo. Se io trovassi qualcosa qua a 8% la comprerei subito

[@francescomiccolis6478]

Secondo me c'è un errore quando consideri la quota capitale della rata del mutuo come "incremento" del tuo patrimonio netto. Il tuo patrimonio netto diminuisce della quota interessi perchè, come correttamente hai detto, quella è considerata una spesa. I soldi della quota capitale invece subiscono, all'interno della tua asset allocation, uno spostamento andando dal tuo conto corrente (liquidità) al tuo immobile (immobiliare) e quindi tolti da una parte e aggiunti all'altra non fanno aumentare il patrimonio netto

[@JacopoTartaglia]

Ottima considerazione, sto calcolando come se la rata venisse pagata dall’affitto che percepisco (che è la realtà nel mio caso)

[@francescomiccolis6478]

Ok, grazie della precisazione!

[@yrfla9857]

Video e spiegazione super top !

[@Mirko9107]

Si ma dove ????

[@stefanomultari9659]

Jacopo, grande stima per te, ma in estimo, studiato a scuola (geometra) e al corso di agente immobiliare ( sono un neo agente come te, ciao collega), si insegna che un mutuo superiore alla durata dei 20 anni, non è profittevole... Continua così, rimani così che stai andando alla grande... saluti da BZ

[@maicolr.7013]

In che senso "un mutuo superiore alla durata dei 20 anni, non è profittevole"? Grazie se ti va di rispondere

[@stefanomultari9659]

@maicolr.7013 innanzitutto buongiorno. Se pensi come ben descrive Jacopo, il mutuo bancario è col sistema alla francese, quindi Ca. per 2/3 del mutuo paghi solo interessi e non abbassi la quota capitale...vai a fare un calcolo di quanto a parità di somma richiesta e stesso saggio di interesse, ma con durata di anni diversa, sarà la quota che hai ridato alla banca... Logico che se uno non può, si attiene ed accetta tale mutuo, ma non è un investimento...manca di equilibrio

[@maicolr.7013]

Buongiorno 😊😅 si capisco il senso del mutuo alla francese, però perché focalizzarsi così tanto sui conti della banca? Cioè l obiettivo non deve essere per forza pagare meno interessi possibili alla banca, ma avere un rendimento migliore. Ad esempio io ho acquistato 2 immobili, rata del mutuo 340 euro al mese per 30 anni, rendita da affitto netta 680 (al netto di tasse, Imu vari assicurazione ecc) cash flow positivo di +340 euro/mese. Se avessi ragionato sul pagare meno interessi possibili avrei fatto un mutuo di 10 anni e avrei avuto un cash flow negativo. Per questo non riesco a capire il fatto che un mutuo superiore ai 20 anni non è profittevole. Ps non c'è polemica nei miei commenti, mi piace fare discorsi costruttivi con persone competenti per cercare di imparare da altri punti di vista. E ti ringrazio per le risposte

[@stefanomultari9659]

@@maicolr.7013 Apprezzo il discorso, ma forse sono influenzato dal mercato di Bolzano, che purtroppo è fuori controllo e che con €200000, se va bene, prendi un bilocale da 42mq da ristrutturare e quindi con 340€x360mesi non hai ancora pagato il mutuo...

[@stefanomultari9659]

@@maicolr.7013 e comunque preferisco non pagare interessi che avere un cash flow se poi non investo quella differenza...a sto punto, con la differenza vado a pagare prima il mutuo (riducendo tempo e risparmiando interessi)

[@testaaa88]

Tutto questo con i soldi della banca. Ottimo

[@petruska9836]

Ciao io sto pensando di acquistare un trilocale con le agevolazioni prima casa fare un mutuo al 70 % per 10 anni subaffittarlo e dopo 5 anni estinguere il mutuo residuo costo circa 85000/90000 cosa ne pensate

[@manueltraballoni715]

Con agevolazioni prima casa ti danno almeno il 90

[@MsBcarolina]

Bravo!

[@Hanamichi6666]

ottimo investimento!

[@iammala-finanzainvestimenti]

Il video è ben fatto e riassume molto bene qual'è la tua strategia di investimento per questo immobile. C'è però un errore il Cap-Rate non tiene in considerazione i flussi di cassa derivanti dal servizio di debito, la formula è NOI/Valore del bene; il NOI è il Net Operating Income prima del servizio di debito questo perchè ogni investitore ha strumenti di debito con un costo diverso; inoltre il cap rate è un indicatore finanziario diverso dal ROI il quale è molto più grezzo ed indica il rendimento in maniera molto teorica. Per il resto bel video e complimenti per l'investimento.