「後悔する投資家」vs「成功する投資家」 シミュレーションの仕方に違いが!!【徹底検証】

田村憲明さん（仮名）が初めての収益物件を購入したのは今年、2018年のこと。
「将来的に事業を始めたい」という思いがあり、資金を貯めるために不動産投資を始めようとしたという。
しかし、「当時の自分は、事前のシミュレーションが甘かったと思います」。
0:52～　後悔大家・田村さんのシミュレーション
4:05～　成功大家・五十嵐さんのシミュレーション
21:59～　田村さんが物件を買ってしまった経緯（五十嵐さんコメントあり）
＜物件概要＞
所在地：東京都
種別：新築アパート
構造：木造
価格：8842万円
利回り：6.38％
田村さんは当時、どのようなシミュレーションを行ったのか？
また、総投資額8億円・年間家賃収入6000万円超の五十嵐未帆さんにもご登場いただき、同様にシミュレーションを行ってもらった。
後悔している大家と、成功している大家。
シミュレーションの仕方に違いはあるのか？ 徹底的に比較した。
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#不動産投資
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#五十嵐未帆
#シミュレーション
#収益物件

[@rakumachi]

「後悔している」と語る田村さんですが、不動産会社が言うことを100%鵜呑みにしているわけではなかったのが印象的でした。 五十嵐さんをお手本に、様々な角度からシミュレーションすることと、数字を疑う勇気が大事であると、あらためて感じました。

[@vhm62]

Tu têm razão... Concordo com seu ponto de vista.

[@jaxxzeke40]

I know Im asking randomly but does any of you know of a way to log back into an Instagram account..? I was dumb forgot the account password. I love any tips you can offer me

[@taka-official]

途中から、「もうやめて！！田村さんのHPはもう０よ！！」という心の声が、、、

[@幻創]

五十嵐さんの計算では厳しすぎる。その条件では一生買えなくなるだけ。こんないい条件が市場にでない。でても瞬間蒸発。現金一括です。 ローンで買うとしたら、若干割高で買うしかない

[@anan1919]

@@幻創 じゃあ買わなきゃいいんでない？不動産じゃなくてももっと低予算でできる投資あるし。そもそも借り入れ前提なんてよほど勝確じゃないと普通勝負しなくない？ギャンブラーじゃなんだからｗ

[@安藤紫織-z6e]

五十嵐さんの淡々と話すかつ的確にアドバイスしてくれて数字を出してくれるところが好きです........

[@NikuatsuGames]

優しいけどストレートで厳しい五十嵐さんの話し方が好きだ

[@jirosendai8514]

不動産投資の勝ち負けは、買った瞬間に決まってるんですよね。 物件買ってからできることなんて、そう多くない。 負け戦はしないこと、それだけです。

[@mitchokabe154]

このコメントが一番納得できます。

[@Selene-k5b]

ハッとしました

[@ikari711]

すごくおもしろかったです。五十嵐さんの淡々と説得力がある内容を伝えていく話し方がとてもよいです。

[@ミスター次男坊]

僕は中古物件を5000万で買ってやってるけど年間450万の返済で月の手取りは23万てとこです。こんなもんですよ。やるならあくまで副業として。現在新築フルローンはマジでやばいです。

[@wanderingadam]

2019年末にアパート投資を一時検討した者で、業者の怪しい対応を疑って、途中でやめました。これを見て、冷や汗ができました。。。。。 本当にありがとうございます！ アパート投資って小規模の企業経営で、経験なし人脈なし頭なしだと、自己破産が一寸先ですね。 副業が提唱されている時代ですが、本業をちゃんとやっても大儲けになれると思いますが、抜け道ってそんなにないんですね。 本当に勉強になりました！

[@HB-jh8ud]

正直にこれを見て心配になります。 不動産のプロとしてお伝え出来るのは、賃貸事業というのは投資であり事業です。 金額も高額で数十年運営をしていきます。 その場の勢いや笑って手を出せるほど甘くはないと思います。 勉強になります。ありがとうございます。

[@香雪蘭-j4d]

不動産屋と銀行は信じてはいけないと肝に命じている。 そして責任は全部自分にある。

[@booboou2002]

証券営業もな

[@ysfinechannels645]

じゃあ何を信じるの⁉️

[@やんばる-o6l]

@@ysfinechannels645 数字

[@鋼乳首ドラゴン]

自分を信じろ

[@roachrottinger7804]

y's fine channels 性欲

[@FullMetalTrilobite]

大変ためになる動画でした。五十嵐さんの使われていた計算シート、諸経費の積み上げ方など実戦的で考え方だけでなく判断基準もご提示いただいた。 検討していた物件が空室想定時のROIがどう設定しても10％を超えなかったので断念することにしました。

[@hiroki6971]

めちゃくちゃ時間とストレスかかった上に未来の金まで奪われる。こんなに残酷な投資が他にあるのか。

[@anan1919]

ストレス耐性強化に対する自己投資なのかも…、ﾄﾞMかな？？

[@jiyuugaichiban]

どんな分野でも、情弱(情報弱者)はカモられる。やっぱり、ひたすら勉強が必要なんだな、と思った。

[@大和-u9e]

無料でここまで詳しく説明しているのは凄いですね。不動産営業の迷惑電話がすごかったので無視していました。そんなに良い物件ならあんた買えよって話ですよね。きちんと勉強して本当に良かったです。

[@maikomaikotenten3608]

五十嵐さんのコメント、淡々として厳しくてすごくいい。しかも勉強になります。ちなみに私は株投資のみで、不動産投資はしてません。

[@妄想勇者-e2e]

もう不動産投資するときは全部この人に相談すればいいんじゃないか

[@ぬまりゅう-v1h]

お金払ってでも相談したいわ

[@nakchauchau]

不動産投資がいかに難しいか思い知らされますね。株式現物投資なら失敗しても最悪0になるだけ。

[@かつかつ-e2r]

27:32 割と基礎的なことだよね 自分の欲に惑わされずに、基本を丁寧にやることが、どれだけ大切かよくわかる

[@boost-xl2fj]

不動産だと損切りも面倒だな。株ならクリックだけで済むんだが。

[@anan1919]

ほんま素人に限って難易度高めの不動産に手だしたがるのなんなん？ｗ

[@田中君-i6b]

不動産投資は全て自己責任。なのに、なぜか不動産屋と銀行を信じる人たち。儲かる物件なら不動産屋が買ってます。または、身内に買わせてます。

[@km-jf8ko]

五十嵐さんが算出している、各々のデータは綿密で、損益計算が、良く分かります。多額のローンを組んで1棟買いをするには、特に気を付けたいものです。年齢を考えて きっちり計算したいものですね。破産は本当に恐ろしい事です‼️

[@apiapp8243]

完璧な計算をありがとう。 参考になる。 何故無知な物に人生が変わるほどの金を借金してまで投じるのか理解ができないよ。 てか、もう不動産投資とか遅いだろ。 どこに投資する場所あるんだ？ 土地代高すぎて駅近無理だし。 一般人の成り上がる道がまた閉ざされたな。 しかし、チャンスはある。 今の不動産バブルが弾けたあと、いいタイミングで買えるかだ。、 みんな〜金貯めとけよ

[@kojia4962]

田舎でアパートが増えてるけど、10年後で80パーセントくらい空室あるとこもあるし、相当の覚悟が必要。新築でも満室はないし....。

[@ストライク-x3e]

金融機関の融資審査に近い考え方、シミュレーションですね。 不動産投資をするならばこれくらいはみておくべきですね。 アパート経営は立地と建物、人口動向次第ですが、10年経過してからが実質勝負。家賃保証のシステムも結局オーナーにリスクが残る。更に土地から取得では最終的に儲かりにくいビジネス。建築業者の誘いにはかなり慎重に検討、検証することですね。

[@varioroof2268]

もし一棟売りのコスパに優れた優良物件出たら業者が即食い、一般人が知る由もない。

[@mokugyo129jp]

こちらの動画はかなり勉強になりました。業者からの美味しい話に洗脳されるセミナーは本当に注意だと思いました。 ・ROIは少なくとも20%。 ・銀行金利が下がることを前提に購入すべきではない。 ・金利の上昇局面で、借り換えありきは破綻。積 ・載評価や収益還元評価が相当出ていないと借り換えは不可。 ・経費の漏れも注意。

[@森羅-h1r]

おかしいなと思うことに自分でおかしくないと思い込むための屁理屈を付けだした時点でなんでもやめた方が良い。

[@エンジニアス]

良いこと言うね

[@nijigen8805]

それいい言葉!

[@koedan33]

14:45の、五十嵐さんの発した「じゃじゃん」が可愛すぎる（笑）

[@河合一夫-s7u]

手放すか破産しかないような買い方は勉強不足、不動産は騙し合いですから素人は手を出さない。夢見て失敗するのは自己責任ですよ！

[@gongkyo1720]

不動産屋が出してくるシュミレーションとか数字をなぜそのまま信じるのか。 全て嘘だと疑うくらいで、自分で全て数字を出せる位じゃないとダメだわね

[@キャプテンスコップ]

五十嵐さん　なんかいい感じの方ですね。

[@yuki792]

先祖から土地 タダで手に入れても 上物よっぽど安く建てないと 利益出ませんよ。 安く建てるには、建築屋しか無理です。

[@ララキキ-o1e]

建築屋ってどんなところですか？

[@KA-zb9cq]

税金払えず滞納処分による給与差押、その後ローン払えず破産コースかな

[@wanazuki2012]

経費とリスクをちゃんと積み上げ 業者がなんと言おうが、自分の評価基準が出来ている って辺りが重要なのか ま、経営、事業なら当たり前なところだね

[@udon-sanuki]

すごく良い動画やん。

[@akiaki5085]

あはは、これTATERUの物件だね。西京銀行のプランだ。俺も当時全く同じ提案を受けてシミュレーションしたところで話にならないから蹴ったよ。だから、全く同じ内容が書かれていて笑った。このあと数ヶ月後に、例の事件発覚だね。俺も危なかった。

[@user-vi6]

まったく同じ物件でもローンで買うか自己資金で買うかで収益全然違うからな

[@ノブカワエミ]

どう違うのか書いてみてください

[@shooooooo2586]

ぐぐれ

[@三好将人-n3w]

ノブカワエミ コメント失礼します。　ローンで買う場合、借入に対しての利息から払うのでお金が余計にかかってしまう。　対して、自己資金で頭金多く払えば元本削れるのでそれに対しての利息も減るということではないでしょうか。今更のご返事すみません。

[@ぬまりゅう-v1h]

@@ノブカワエミ 言わんくても分かるやろw

[@hershe-c9u]

五十嵐美帆ちゃんかわいい、、、また動画にでてください！

[@shesheshenoshe4294]

gx250sp1975 もういいよ笑笑 そういう歯の浮くよなコメントは…

[@浅草橋]

「手付放棄してでも買わないほうが良かった」は草

[@kirua-ke8dc]

気付きがあったから失敗じゃない　と強がっても、動画タイトルは「後悔大家」w

[@きゅうり-w2b]

見てるのが辛くなる

[@noarara3764]

とにかく、不動産に関わる奴らは、騙しに来る奴らばかりと考えたほうが良い。

[@kuraseiko1961]

やる気のない話方だが言ってることは正論

[@nobu0192]

そもそもマンション投資ってリスク高すぎだよなｗ

[@sefirosu7777]

不動産はもうプロが牛耳ってるから 素人が安易に不動産投資で儲かる事はほぼない。 株のほうが本気で勉強すれば稼げる可能性は高い

[@tattsun999]

緻密で論理的な思考のプロセスがある人とない人。 ITコンピュータ関係でも、不動産を論理的にデータ分析するという思考回路には至らない。それは何をどういう切り口で見たらいいかを知らないから。 失敗した人に共通する意見は、「やる前に成功している投資家から時間をかけてしっかり勉強するべきだった。始めてから勉強するのは遅い。」ということ。 失敗事例を他山の石として、多く学習することが大事だろう。

[@yooontheearth]

ひえー、もう自己破産するしかないじゃん。。。できるのかしらんけど。５５０万円も収入あるのに、怖い。。。

[@fistaflcl1816]

38歳で年収550万で不動産投資に挑むのすげーな！

[@muppyqq211]

不動産と銀行が仕組んだ典型的な貸し剥がしの印象。

[@RX78004]

自分で修繕スキルを学ぶ！ ★★★★★★★★★★★★

[@このは-b3b]

これだけ詳しかったらそら成功するわな

[@IgAhArU]

最後の方はこの場に及んでまた次の物件を購入しようとしるのは今回の失敗を自覚してないね(°ﾛ°*)!!

[@kyp2942]

昔フランチャイズブームの時に色々検討してさ、結論としては、店舗型のFCの場合、もともと物件を持っている人。物件のオーナーじゃないとコンスタントに余裕利益を得るのは難しい。 それと同じで、不動産投資ももともと土地は自分のものじゃないと、例えば上物の資金はサブリースだってよいと思うけど、土地も上物も買うとかアホだなーって思う。

[@vamorange5621]

東京都心で、路線価で購入できる土地はあるのですか？路線価は実態価格の60%とも言われています。このシミュレーションは都心物件には合わない、非現実的ではないでしょうか？

[@kuremaClaimer]

不利なのは分かった上でフルローン組める案件の中から選んだって話だよね。 別に分かってなかったわけじゃない。まさに買いたい病。 でもそれはあるよ。 何事でも長い間調べてると動いてその件を片付けて次に移りたくなる。不利でも手を出したくなる。

[@luckysalt]

見事な死体蹴りのコンビネーションを拝見させていただきました。 ご褒美、山盛りですね！

[@utsudemochannel]

やっぱり、自分で判断できない人は 不動産投資に手を出してはいけないですね。

[@mirai15111511]

不動産屋がやばいな。売ってしまったらおさらば、あとの責任は家主だけど、この家主の勉強不足、楽観視、完全に自己責任だよ。シミュレーションが甘々すぎるし、ローンも収益で35年ローンとか破綻してる。利回りも5%じゃきついし、10%で10年で元取れるぐらいじゃないと買わない方がましやろ。

[@yasumi3721]

不動産（賃貸）を買う時まず手ごろな物件（やすい）経験してみる、家賃でローン返済出来るよう（自己資金）ためること。物件をみたら値も貸し賃もわからないとダメ。自分で管理でき後々身内が利用できる物件一番大切なこと立地がいいこと土地の値が下がらない。不動産屋さんの物件は売れのこりもある。電卓ばかりみていても賃貸もひとと人とのつながりです。 建物も生きています。 メンテナンスも当然必要です 最初に費用をかけて建てられた建築物件は30年40年後にさがでます。 参考までに不動産の好きな工務店の娘です。

[@國田浩之]

新築でも表面利回り10%は欲しいな。

[@メレンゲ犬]

確実に儲けたいならこれくらい考えてからやれよ、って事が良くわかる。 投資に限らず物事に勝つべくして勝つのは下地があるし、相手がそう言う姿勢なのだからなんとなく程度の感覚では決して勝てない。

[@フォナシック]

いくら金があっても 情弱だと一瞬で金持ってかれて終わりなんだなぁ

[@loveginger100]

550万円の年収でもこの物件を持ってるかぎりマイナスマイナスで実際400～300万円年収位の生活してないと危なそう。

[@digitalgoldbc]

購入前には、お金払ってでも五十嵐先生に購入物権を相談したいくらいです。

[@ici41041]

実際にそのようなサービスを提供されているようですよ。HPで見た事があります。

[@digitalgoldbc]

@@ici41041 本当ですか！それは心強いですね！情報提供ありがとうございます！

[@junyaowang4216]

パソコンがかわいい

[@masa_poeny]

儲かる物件は業者が保有するし、不動産は基本人口が増える時代じゃないと意味ないってことかな。

[@jiro6571]

第3者にシミュレーションしてもらいたいとき、誰に相談すればいいのだろうか

[@kysvlog9581]

これ多分タテルですよね？2.55って確かタテルと西京銀行の提携金利だったかと！ あと、木造3階建とかもタテルっぽい！

[@とりちゃん-d4k]

たてるだろうなーと僕も思ってました

[@02limited2]

こんな大きなお金が動くのに 自分で勉強しないってどういうこと？

[@torukobayashi233]

思うんですけど、この人は断れない人なんじゃないでしょうか？　直前で暴力男とわかったのに、結婚式の日取りが決まってしまったためやむなく結婚した人に似ています。 「営業マンを失望させるわけにはいかない。」これで破産した人は、とてつもなく多い。その多くが「いい人」です。

[@we7-g5n]

は？

[@ポチョムキン-l5d]

Toru Kobayashi 良い人は損しかしない、ストレスしか貯まらないし自分の中に信念もブレない気持ちを持てない。自分の生き方が出来ない人が唯の良い人。良い人から脱却しないと今の時代鬱病になる。

[@nijigen8805]

いや、ただのアホな人だと思います。

[@長谷川亮太-k4w]

シミュレーター入れたら「10年で」CF170万って出てほんと笑う

[@chinoukenji]

不動産を買う＝パチンコで儲ける。考えること自体が無駄。借りりゃいいんだよ。そのゼニさえもったいないようなヤツが何で不動産で儲けられるんだよ。普通に考えてムリだろ。

[@一一-c4s]

五十嵐さんのシミュレーションで条件に合う物件なんてあるん？

[@副田貴之]

建設業は設計、施工、修繕の代金ではなく不動産を所有し、自ら収益を出さない食えない時代になってる。金だけの投資で収益を出すのは、建設業者が参入し始めてるので益々難しくなると思う。

[@konikoni1648]

建築会社買収するか…

[@なんだいや社長チャンネル]

建築業者は有利ってことですね！

[@bigupjazion]

それっぽい事を言ってても、リアルな実力が結果としてはっきり出てますね😅

[@shsh415]

質問ですがここで使われたシミュレーションのソフトかExcelってどちらかダウンロードすることはできますでしょうか？可視化されてすごく見やすいと思います。ご存じの方はご共有お願いします。

[@psycosushiya]

五十嵐さんの本を買えばそこにシュミレーションのExcelが付いてるのでダウンロードで使えます

[@zoiloalmonte4444]

あいみつを掛ける事は重要

[@浅井勝幸]

儲けるつもりが、儲けられたってパターンですね。分からないならやめとけって話。 自己資金入れろ＝価値が棄損してるので補填してくださいって意味だよ。業者盛り過ぎ。。

[@jyuuna2647]

人生を終えられた方の動画を見て、大変参考になりました。不動産投資は計算が大事ですね！(＞３・)ｂ🌺

[@大内山山]

金がない人がなぜ投資するのか

[@anan1919]

失敗する人ってやっぱなんか説明がふわっとしてるよね、みんな。きちんと理解できてないことが失敗する要因なんだろうな…

[@miiilkychang]

やばい…バカすぎる… 次買うより経費減らすとか考えないのまじ頭狂ってるな…

[@ソロマスター]

これ、常に満室じゃないと利益出ないって言うけど、満室でも利益出ないと思う。 少額の利益でたとしても修繕のときにまたマイナスじゃないの？

[@masaki7169]

次はないですね😱今をどうするか考えた方が🥶🥶🥶

[@histashikkou]

去年初めて競売で、実質利回り25%の物件買いました。 この人と同じくらいの所得なので短期間でペイできないと買えないです。 35年のリスクは背負えないです。

[@orangebear2]

FP投資家の方、ちょっと冷たそうで怖そうなイメージだったけど、18:20 の笑顔かわいかった＾＾

[@arizono2]

表面利回り10%未満なんかでよく購入しますねw

[@moji777]

だめだ。ダメな男を叱るプレーとして見てしまうｗ

[@sengoku38007]

こういう不動産投資家が増えれば増えるほど、賃貸有利になる。

[@rsb90635]

これは無知な投資家をいじめる動画かな 面白いけど

[@tt-rj3hl]

無知とかじゃなくて、確認もせず人任せにして勝手に失敗しているだけでしょ？

[@とこのま-v3t]

@@tt-rj3hl それを無知と呼ぶのでは

[@まなとりか]

後悔大家ってなってるけど、本当にこの物件を買ったのかな？ワイは不動産ド素人だけど、この動画用のヤラセな気がするんだよな。

[@鈴木由美子-v6m]

相談の女性　偉い＾＾世間の厳しさ判っておられる。第二の　レオパレスが　狙ってるよ＾＾

[@kkricky6299]

もうもはやここまで緻密な計算しなくても、空室想定した利回り&返済シュミレーションの数字見るだけで大体わかると思うんだけど… 本当ただの算数なんだけどな…笑笑

[@lunaluna2161]

ミホ姐の養分要素ゼロ感すこ

[@sinchevictor]

数字も大事だけど、それよりも大事なのは人間性。

[@アザラシ-y6k]

利回り6.38%？ 空室リスクは？新築時の家賃が今後ずっと続く前提？固定資産税は？金利上昇リスクは？ パット見でもこれくらい懸念点は出てくるけど、当然それらも考慮したうえで利益が出ると判断したんだよね？(^_^;)

[@鈴木由美子-v6m]

不動産賃貸の実態です。そんな！儲かるなら　誰が人に言う^^^^^^

[@こんももや]

完全にカモられたなw

[@岩切佑太]

彼のライフはゼロよ

[@Mark-vd2iy]

返済比率73%wwwww

[@成龍-v1l]

この新築アパートの家賃年収、地方で5400万で建てた新築アパートと同じ。同じ日本でも3000万も変わってくるのだね。都会は高いなあ。

[@ぎなん]

カモられすぎ笑笑