신축 아파트 전세 유의사항 [부동산 꿀팁]

[@bjj6830]

안녕하세요 신축 오피스텔에 대해서 여쭤보고 싶습니다. 어제 날짜로 전세계약 완료하였고, 어제가 공휴일이라 오늘 확정일자랑 전입신고까지 마친 상태인데요. 전세사기 방지로 등기부등본을 살펴보라고 많은 영상이나 글에 나와있는데, 미등기 상태이다보니까 갑구에 임대인이 아닌 건축회사가 명시되어 있고, 을구에는 아무것도 없이 깨끗하더라구요. 미등기 상태 부동산이기 때문에 은행 대출을 받을 때 임대차계약서랑 오피스텔 공급 계약서를 가져가라고 챙겨주고 확인까지 했습니다. 은행 대출 심사 받으려고 서류 발급 중에 있는 상황이고, 전세보증보험 당연히 가입 하려고 합니다. 미등기 상태인 오피스텔도 전세계약이 가능하다고 나와있다는 사실을 찾아보고 가능한것을 알게 되었지만, 계속 확인하고 확인해도 사회초년생으로서 큰 돈이 들어가는 일이기에 걱정되는 건 어쩔수 없는거 같습니다. 미등기상태에서 해당 오피스텔이 저당이 잡혀있거나, 가등기, 압류 혹은 가압류가 발생할 수 있는 점을 어디서 확인할 수 있을까요?? 등기가 되어있는 상태면 보고 확인하겠는데, 안되어 있는 상태로 눈으로 확인이 안되다보니 불안합니다. ㅠㅠ

[@부티인]

신축은 원래 미등기라. 지금 전세 잔금을 받아서 집주인이 건설사에 분양잔금 내고 등기 신청했을 거예요. 1. 어제 등기 접수했는지 확인해보시고 (전세금 은행 대출 받았으면 집주인이 등기를 개별 법무사에 요청했을 겁니다) 2. 미등기 상태에서(즉 잔금 치르기 전엔) 가압류 등이 불가능한데. 미등기 때 확인은 건설사 통해서 가능합니다

[@bjj6830]

@@부티인 친절한 답변 감사합니다~

[@ksh4240]

부티인님 항상 잘 보고있습니다^^ 입주안하고 세를 줄때는 집단등기아니고 개별등기 해야하는건가요? 개별등기도 시간이 몇주 걸린다 하여 부동산에서 당일등기?로 법무사를 연결해 준다 하는데 처음이라 이런 절차들이 어렵게 느껴지네요..

[@부티인]

네 안녕하세요. 1. 신경 쓰기 싫다면 부동산 연결 법무사가 제일 쉽습니다. 2. 전세 주면 거의 다 개별등기 필요 - 임차인이 대출 받거나. 전입신고 등 하려면 소유권 이전 등기가 완료돼야 해서. 입니다.

[@M턍몬]

안녕하십니까 지금 현재 아파트형 오피스텔 전세2억 9월30일 입주예정되어있는 곳과 계약금 200원은 치룬 상태입니다. 저희는 중기청대출로 진행하였구요. 공급계약서상으로는 작년 말에 이미 계약금은 모두 치룬 상태였구요. 부동산에서는 집주인분의 융자를 여쭤보니 전세금은 근저당설정없이 전세금이 1순위라는 특약이 들어가서 신경안써도 된다고 하시고.. 요즘 이런 저런 전세사기얘기가 많아서 일단, 1. 선순위 사기 방지하려면 전입신고 효력이 발생하는 계약일 다음날까지 계약 당시 상태로 유지한다는 특약 2,임대인은 임차인의 전세자금대출에 적극 협조한다. 3. 임차인의 전세자금대출은 임차인의 책임하에 전세자금대출이 이행불가할 경우 임대차계약을 무효화하고 임대인은 계약금은 즉시 전액 반환한다. 4. 임대인은 본 부동산에 대해 전세외에 다른 권리침해요소를 발생시키지않는다. 는 특약 4가지 항목을 넣었습니다. 혹시 더 체크해야하거나 위험성이 있는 부분이 있을까요?

[@호랭이-u5y]

미등기 임대 아파트의 경우 대출나온다고 농협 국민에서 확인했네요 혹시 검색하고 들어오신분들 확인하세요

[@신놀리-k5c]

안녕하세요 신축아파트 조합원 물건에 전세 계약 예정인 사람입니다 궁금한 내용이 있어 댓글 남겨요 계약예정인 아파트는 3.29일 입주 시작이며 반 전세 1억5천에 45 물건이며 전세대출 1억 받을 예정. 부동산에 문의 결과 융자 없다고 하였는데 이런경우 계약서에 잔금일 익일까지 근저당 금지 및 임차인 1순위 유지 라고 특약사항에 적으면 크게 문제 없을까요? 그리고 제가 4월초에 입주한다고 가정하면 3.29 입주 시작이니까 집주인은 당연히 건설사에 잔금을 완납해서 대출이 있는지 없는지는 크게 신경 안써도 되겠죠?

[@부티인]

1순위 유지 특약 좋습니다. 그런데. 아마 보증금 잔금을 받아서(1억5천) 그 돈으로 건설사 잔금을.낼 것 같으니(같은 날 동시에) 한번 확인해보세요. 보통 그렇게.합니다

[@skdjdnndj]

안녕하세요 신축빌라에 대해서 여쭤봅니다! 등기상 건축주가 현 소유주이고 임대인이 전세 보증금 포함해 갭투자 매수예정인 빌라인데요 잔금일이 9월초라 하면 건축주에서 임대인으로 소유권 이전을 2달 후인 11월달에 한다하고 부동산측에서도 그게 더 안전한 사항이라 하는데 맞는 얘기일까요?

[@부티인]

흠.. 그것만 가지곤 안전한지 판단 불가. 1. 매매가와 전세가를 주변 시세 체크(그 사람들 말만 믿지 말고 직접 확인) 2. 전세금반환보증보험 가입 필수. (아니면 안심전세대출) 2-1 아마 소유권보존등기 이후에 가능할 것 같은데. 언제 가입가능한지 확인 후. 2-2 보증보험 이후로 갭투자 매수인으로 명의 이전 2-3 보증보험 안 되면 임차인은 즉시 계약해지 및 보증금 반환 가능. 등 안전장치 걸고 해보세요.

[@skdjdnndj]

@@부티인보증보험이 가능하다면 소유권이 매수인으로 이전되는게 입주 후 두달 뒤인건 크게 문제가 되진 않는 사항일까요?

[@최상훈-c2f]

미등기아파트도전세보증보험가입돼나요?

[@부티인]

네 가능합니다.

[@스콜피온-t1g]

2018년 준공된 아파트 입니다. 여기 아파트에 전세 입주를 할려고 해당 아파트 등기부등본 열람하니 소유권이전등기가 되자 않은 상태이며 현재 보존등기만 올라온 상태입니다(시행사.건설사가 아닌 소유주는 개인인것 같습니다) 현재 세입자는 을구 전세권 설정한 상태이며 집이 마음에 들어서 계약을 하려고 합니다. 을구 근저당권은 없는 상태로 보여집니다. 계약을 해도 상관이 없는건가여? 주의 할점이 있으면 조언좀 부탁드립니다.

[@부티인]

아직 소유권 이전 등기가 안 된 이유가 있을까요?? 미분양? 조합 소유? 건물도 등기가 안 된 거란 말씀이세요? 0. 같은 단지 다른 집도 보존등기만 된 건지. 그집만 특별한 건지. 1. 대출(보증보험) 받으실 거면 등기부 상황 은행(보증회사)에 먼저 문의 1-1. 전입신고가 되는지. 2. 소유주 확인은 어떻게? 3. 이전 세입자가 돈 받아서 나가는 날 전세권을 풀어야 합니다. 누가 하는 건지. 제대로 할 건지 확인.필요. 다른 집은 더 없나요?

[@스콜피온-t1g]

@@부티인 이해가 잘 가지 않는것 같습니다. 다른 등기부 등본을 열어보니 조합 또는 시공사를 통해서 입주후 잔금치루고 조합이나 시공사에게 소유권 이전을 하는걸로 아는데 등기부등본에도 소유권 이전으로 표시가 되지 않는가여? 해당건물 등기부만 소유권 이전을 하지 않고 보존등기 상태인데 지금 살고 있는 세입자가 있고 그 세입자는 전세권설정이 된 상태입니다. 을구에 전세권 설정이 된 상태입니다. 그럼 제가 기존 세입자 다음으로 들어갈시 현재 임대인(소유권 보존등기 소유자)와 거래하는게 정상적인 거래인지 아니면 주의 할 사항이 있는지 궁금하네요. Ps)이전등기를 하지 않은 상태에서 소유권 보존등기로 임대차 계약(전세계약)이 정상적인 상태인가요? 반복적인 질문해서 죄송합니다. ㅠㅠ

[@컴쓰]

미등기 아파트는 그 아파트를 담보로 대출을 받을수있나요?

[@부티인]

미등기 아파트 대출은 거의 못 받습니다. (중도금 집단대출, 사채나 사금융 등 빼고요) 입주할 때즈음 잔금대출을 은행에서 받아서 그 돈으로 잔금을 내면서 등기를 하게 됩니다.

[@alsdk9598]

신축아파트 들어가기전 가계약 할때 주의사항이 있나요?

[@summer22202]

저도 미등기 신축아파트 전세로가면서 농협 대출상담사통해 80%받기로했어요. 미등기상태라 살짝 걱정되서 찾아봤는데 유용하네요 정보

[@스콜피온-t1g]

보통 분양이나 매매를 하게 되면 소유권 보존증기후 소유권 이전을 진행하는걸로 압니다. 전세로 들어갈 계획이라 임장 통해서 매물 등기부등본을 열람 해보니 전자 처럼 소유권보존등기(시행사,조합) 통해서 보존등기 진행하더군요. 잔금 치루고 이전등기 마치는걸로 아네요. 마음에 드는 매물이 있는데 준공후 5년차 접어들어가네요. 이전을 하지 않고 소유권 보존등기에 권리자 및 기타사항에는 개인 이름 및 주소로 나타나 있습니다. 그럼 이 소유주는 은행을 통한 대출없이 자납으로 미분양 또는 매매가 이러진 사항인가요? 현재 세입자는 을구에 전세권 설정 상태입니다. 직장 법인으로 전세를 구하는 중이고요. 해당 매물 계약 주의사항 알려주시면 감사하겠습니다. ps) 왜 이 소유자는 5년이 다되어가는데 보존등기만 유지한테 이전등기를 하지 않는 이유가 멀까요? 그리고 전세 계약시 매도인이 계약중 매도를 하게되면 소유권 이전으로 바뀌지 않는지요.(새임대인 과 계약 다시 체결) 문득 궁금 해지네여. 

[@croquette8602]

천천히, 꼼꼼하게 알려주셔서 감사합니다!! 첫이사 준비하는 저도 이해할정도로 쉬웠어요!!

[@박푸름-j8z]

신축아파트 최초 분양가=7억 현재 호가=10억 입주장=6개월 뒤 현재 전세금=6억2천 달라고하네요 전세가가 너무 비싼거같은데...미리 전세 잡아놓아도 괜찬을까요? 투자자 물건이라는데..쫌 불안하네요

[@부티인]

음.. 어느 동네예요. 비슷한 시기에 신축 입주가 더 있나요?

[@박푸름-j8z]

@@부티인 김해입니다. 신축입주는 비슷한시기에 한군데 있네요

[@TV-kp4ij]

저에게 꼭 필요한 내용이네요 ~ 유익한 정보 잘 봤습니다^^ 감사합니다

[@부티인]

네 시청해주셔서 감사합니다.

[@고은주-u1m]

미등기 지주택 새아파트 전세들어가려 합니다. 현재 추분때문에 조합장이 직인들고 도망갔다고 하는데요, (등기도 미뤄진상태). 이런 경우 일반분양 물건들의 등기까지 함께 늦어지는거 맞지요? 등기가 늦게나와 전세보험 못들거같아 걱정입니다

[@부티인]

지주택은 등기가 한~~참 걸리는 경우가 많은데요. 조합장 사건까지 있으니.... 신축은 등기 전에도 가능한 경우가 있으니. 보험회사에 물어보세요. 아니면 은행에서 안심전세대출을 받는 방법도 있습니다.

[@고은주-u1m]

@@부티인 댓글 감사합니다^^. 저렇게 조합원 리스크로 인하여 일반분양자들도 피해를 볼 수 있는 것 맞나요? 보통 지주택 일반분양자는 안전하다고 들었는데 막상보니 일분자 등기도 늦어지는 등 피해가 있는것같아서요 ㅠ

[@부티인]

@@고은주-u1m 음... 그럴 수 있어요. 등기가 안 되면 아주 극히 일부, 재산권 행사에 제약이 있을 수도 있다고는 들었는데요. 저도 기사에서만 본 거라...

[@stopwatch2day_]

최고네요

[@Fcseoul88]

안녕하세요 등기가 아직없는 신축아파트 입주(월세) 예정인데 확정일자,전입신고는 집주인분이 갖고있는 공급계약서 사본이 필요한건지 아니면 계약서만 갖고 가능한지 필요한 서류가 무엇인지 몰라서 문의드립니다...ㅠㅠ

[@부티인]

월세 계약서만으로도 가능할 거예요. 그런데 보통 계약할 때, 부동산에서 공급계약서 복사해서 나눠드릴 겁니다.

[@Fcseoul88]

@@부티인 감사합니다 ㅜㅜㅠ

[@1102yu]

안녕하세요? 영상 잘 보고 있습니다. 여쭙고 싶은게 있습니다.. 신축 오피스텔 현재 보존등기 상태의 집에 분양받은 집주인께 전세로 들어가려고 가계약금 보낸 상태입니다. 가계약금 보낼때는 건설사와 집주인의 분양계약서상 매수인 이름과 계좌명 확인 후 보냈구요 등기부등본상 갑구에는 신탁회사 보존등기이고 을구에는 근저당권설정/채무자 건설사 앞으로 채권최고액이 127억이 잡혀있어요 근저당권자는 저축은행 이구요.. 이런 전세계약을 보통 근저당말소조건 전세계약 이라 하는게 맞나요? 집 주인은 잔금날 제게 돈을 받아 분양 잔금을 치른다고 합니다. 주말에 계약서를 쓰러가는데 특약사항에 어떤거를 챙겨야 하는지 정중히 자문 구합니다.. 임차인의 잔금을 받는 즉시 그 잔금으로 분양잔금을 치를것, 동시에 소유권이전 등기를 할것? 이런식으로...부탁드립니다

[@부티인]

1. 127억은 건물 전체에 대한 담보대출입니다. 이것과 별도로 해당 동호수의 집주인이, 해당 동호수를 가지고 다른 담보대출을 받지 않는 것이 '근저당말소조건' 또는 '무융자' 전세입니다. 특약에는, 1. 집주인은 본 물건에 대해 다른 담보대출 기타 전세임차인의 권리를 해칠 수 있는 요소를 만들지 않는다. 2. 전세보증금 전부를 받는 즉시 분양잔금과 선수관리비 등 모든 금액을 납부하고, 임차인이 입주할 수 있게 한다. 3. 세대불출물(이 있다면) 임차인이 받을 수 있도록 협조한다. *전세잔금과 동시에 분양 잔금 완납 및 소유권 이전 등기 접수를 한다. 4. 임차인의 전세대출(+전세금반환보증보험)에 협조한다. 등을 넣으시면 되겠습니다.

[@1102yu]

@@부티인 정말 너무 큰 도움을 주셨습니다 감사드립니다!!!!!

[@Xuyexnn]

허그 보증보험가입이 되는 신축 빌라라고 해서 아직 완공이 안된 건물이지만 마음이 들어 가계약을 해놓은 상태인데요..아무래도 신축이라 안심대출은 안되고 이자지원방식으로 지원해준다고 합니다. 찝찝하긴 한데 가계약도 이미 건축주한테 입금한 상태구요 입주시 정해지는 집주인과 계약서를 한번더 쓴다곤 하는데 계약해도 되는걸까요? 가계약금 날리더라도 포기해야할까요ㅠㅠ가계약금은 절대 못돌려준다고 하네요

[@부티인]

4대보험 직장에 1년 이상.다니고 있으면 안심전세 될 수도 있는데 은행에 정확히 물어보시구요. 안 되면 반환보증보험이라도(이건 아마 몇개월 뒤에 가능할 거예요) 꼭 드시길 바랍니다.

[@Xuyexnn]

@@부티인 신축건물이라 안심대출이 안된다고 하네요ㅠㅠ부동상에서 은행을 연계시켜주는데 제가 은행을 따로 알아봐야 할까요? 보증보험은 입주때부터 된다고 자신있게 말하셨습니다

[@MynameisChoJenny]

제 케이스좀 살펴봐주실 수 있을까요? 사회초년생입니다. 전세가가 매매가랑 거의 비슷한곳이고 신축빌라 첫 입주에 이자비용 지원해주는데를 가계약한 상태인데 인터넷 찾아보니 사기이야기가 있더라구요. 일단 지금 집주인이 3명이에요. 등기는 아직 안나온 상태구요. 제가 집주인과 직접 계약하고 싶다고 했더니 위임장 다 있어서 그게 뭐가 걱정이냐하시더라고요. 그럼 계약서작성후던 잔금일 후던 집주인 바뀔 수 있냐고 (권리항이동 못하게해달라)했더니 그건 안된대요. 그 3명이 건축주들이기때문에 집을 팔아야한대요. 이부분 바지사장을 집주인으로 해놓는 부분이있어서 많이 불안하더라구요. 현재 가계약 특약을 걸었는데 잔금일에 근저당 설정 못하고, hug전세보증보험 100% 가입조건으로 계약하고 가입안될시에는 보증금 전액 반환한다라고 적었어요. 집주인이 임대사업자라 100프로 허그전세보증보럼 가입할 수 밖에 없다 그러는데.. 불안해서 그냥제가 잔금일 당일에 신청하겠다고 했어요. 제가 2년 후에 안전하게 보증금 돌려받으려면 추가로 해야할 특약사항이 있을까요? 오늘 전화해서 이부분 이야기했더니 그럼 허그전세보증보험 못받았을 경우 현재 집주인(건축주)한테 돈 돌려받는 특약사항을 걸어주겠다하더라구요.. 꼭 좀 답장 부탁드립니다 ㅠㅠ

[@부티인]

네 잘 하셨습니다. 지금으로선 더 할 건 없을 것 같은데요. 흔히 신축빌라 지어서 전세가 높게 하면서 팔아 치우는 경우가 많으니까요. 보증보험 특약과 그 내용들 잘 하셨어요.

[@MynameisChoJenny]

@@부티인 신축이면 공시지가가 1년뒤에 나온다고하는데 공시지가가 전세금액보다 낮아서 전세반환보증 전세금액 온전히 못돌려받음 어떻해요?? 보증보험이 공시지가만 보증되는건가요?

[@롯토]

잘 배우고 갑니다~ 쉽게 꼼꼼하게 이해하고 갑니다

[@부티인]

네 시청해주셔서 감사합니다

[@윤시아-n3o]

신축오피스텔 계약시 집주인이 건축주일수가 있나여?10년 임대계약서인지 임대사업자를 내서 전세들어가도 문제없다는데 그게맞는건지요

[@부티인]

직접 건물 짓고 직접 임대를 하면 건축주=집주인이 되는 거죠. 10년 임대사업자와 문제가 있고 없고는 별개의 문제입니다.

[@jeeyookim7152]

감사합니다 💓

[@김효니-f9r]

혹시,,부동산에서 중도금대출납부내역서를 요청하니 잔금치르는날에 준다고하고 집주인이 중도금대출60%의 이자만 납부한상태고 원금과 잔금은 저희의 전세자금으로 상환한다고 하는데,,보통 다들 그렇게 한다고 하는데 맞는건가요,,,?

[@전수영-q5w]

안녕하세요 미등기 신축아파트 계약하려는데 너무 걱정되어 문의드립니다. 제가 계약하려는 아파트는 조합아파트로 21년 8월 입주했고 현재 세입자가 살고 있으며 22년 7월에 이사하려고 합니다 (저는 세입자 이사 후 입주) 조합이라 아직 미등기 상태이고 소유주는 임대사업자라고 합니다. 1. 잔금 치룬 후 다른 사람에게 분양권 매매한 경우 제 전세보증금은 새 소유주가 반환할 의무가 있는거죠? 2.제가 계약할 소유주(임대사업자)가 등기가 아직 안나왔으니 집 담보 대출은 못받겠지만, 임대인의 잔금 대출이 있는지는 어떻게 확인하나요..? 제 보증금 안심하고 받을 수 있을지 걱정됩니다 3.제가 계약할 집은 이미 세입자가 살고있는데 전입신고와 확정일자 세입자가 나간 후 잔금 치루기 전에 할 수 있나요? 4.미등기니까 전세보증보험 불가하다면..내 전세금 보호를 위해 전세권설정을 하는게 그나마 안전할까요..? ㅜㅜ 미등기 신축 아파트에 조합아파트, 그리고 개인이 아닌 임대사업자라 조금 염려되어 글을 남겨봅니다

[@부티인]

네 걱정되시겠지만 조합아파트는 입주 후에 한참 지나서 소유권이전 등기가 됩니다. 지금 세입자가 살고 있으니 큰 걱정은 안 하셔도 되겠지만. 1. 조합 또는 관리실 쪽에 소유주 이름과 생년월일 확인 필요. 2. 대출 있는지는 확인 불가 3. 확정일자는 가능한데 전입이 될 지는 주민센터에 물어보세요. 4. 미등기라도 전세보증보험이 될 거예요. 전세권은 소유권 이전 등기가 안 돼서 안 될 겁니다. 5. 주인이 임대인이니 (거의) 전세금반환보증보험이 필수입니다. 이것만 되면 크게 걱정 안 하셔도 됩니다.

[@전수영-q5w]

@@부티인 답변 감사합니다ㅠ 한시름 놓이네요.. 특히 보증보험이 된다니.. 추가로 문의할 부분이 있는데요! 1. 임대인의 대출+제 보증금 < 시세 70% 인지 부동산에 문의해도 될까요? 대출은 보통 집단대출이니 은행에 확인 가능한 걸로 알고 있어서요! 혹시 중도금 대출이 있을 수 있으니 확인해봐야할 사항일까 해서요! 2. 또한 분양권은 가압류와 가처분 설정 가능해서 이것 도 분양사무실 통해 확인해보는 것이 좋겠죠?

[@부티인]

@@전수영-q5w 지금은 분양권 상태가 아니고, 잔금 완납(중도금 대출 갚은 상태)일 거예요. 잔금을 치러야 전세를 줄 수 있거든요. 이 부분 확인해보심 됩니다. 그리고 부동산 통해 하시는 거면 부동산에서 보통 다 알아서 확인해줄 거예요.

[@전수영-q5w]

@@부티인 감사합니다^^ 어제 부동산 가서 확인했는데 법인 매물이었고 아파트 27호수를 매매해서 임대하더라구요. 그리고 법인명을 아파트 명과 유사하게 내고 해당 아파트 매물만 다 샀다고 했습니다. 1. 법인은 분양계약서가 없고 포괄양도양수계약서가 있다며 보여주셨는데, 맞는 말일까요? 2.위임장 보여주면서 계약시 조합에 입금하셔도 되고 임대인에게 입금해도 된다는데 조합에 입금해도 되는건가요? 통상적으로 소유주에게 입금하니 임대인에게 입금하라고 하던데 좀 상이해서 여쭤봅니다 3.법인 매물이고 양도양수계약을 할때는 가압류 가처분 대출이 없어야한다고 합니다. 이 말도 맞는 말일까요? 포괄양도양수계약서에 그렇게 기재가 되어있더라구요. 4. 혹시 법인이 이 매물을 매매하면 소유쥬 변경될 수있는거 아니냐고하니 이 매물은 10년간 매매할 수 없다며 계약한거라네요. 통상적으로 법인 매물은 수년간 매매할 수 없나요..? 좀 일반적인 케이스가 아닌것 같아 문의드립니다ㅠㅠ 매번 답변해주셔서 감사합니다!!

[@은진나-o4t]

5월에 신축아파트 이사가는날 집주인이 잔금을치르고 전세입주했습니다 6월에이미 전세대 입주했구요 전세hug안심대출로 했습니다 그런데 전세 보증보험들려고하니까 건설사가 등기부등본으로 되어있어 집주인한테 물어보니 등기부등본신청할 돈이없다고 제촉해도 돈때문에 등기부등록 못한다고 미루시네요 ㅠ이런경우 이사 나갈때 영향이있는지 어떻게해야하는지 알려주세요...ㅜㅜㅜ

[@부티인]

안심대출은 보증보험을 따로 안 드셔도 될텐데요... 등기부에는 아직 건설사 이름으로 돼있다는 거죠. 보통 아파트는 집단으로 같은 법무사에서 한꺼번에 처리를 합니다. 그래서 실제로 잔금 몇개월 뒤에 등기부 이름이 바뀌는 경우가 많아요. (집주인이 개별 등기를 하지 않는다면요) 돈때문에 등록을 미룬다는 게 무슨 말인지 전 잘 모르겠습니다.

[@부티인]

집주인께 잔금 내면서 법무사 통해서 소유권 이전 등기 신청을 했는지 먼저 확인해보시기 바랍니다.

[@정동성-s8i]

다른 얘기지만 무순위청약이고 실거주의무앖으며 전매제한도없습니다. 분양가는 14억인 84형 아파트입니다. 계약금은 약 2억8천만원(돈마련함) 나머지잔금80프로를 갚는 형태인데요. 근데 잔금80프로는 전세 14억으로 내놔서 갚을예정인데 이때 임차인은 미등기분양전세매물을 찝찝해하는데 들어오는경우가있나요? 저는 잔금만 치뤄준다면 당연히 임차인에게 전세를주면 그만이지만요. 답변부탁드립니다

[@부티인]

전세 잔금 낼때 소유권 등기 같은 날 합니다. 새집으로 전세는 거의 이런 식으로 들어옵니다. 근처 부동산에 집 내놓으면 알아서 맞춰줄거예요.

[@정동성-s8i]

@@부티인 답변감사합니디 !!!!!!!!!!!!♥

[@물-q8h]

혹시 이 댓글님 같은 경우에 들어오는 세입자가 전세대출을 받고자 하면, 미등기 상태에서도 전세대출이 가능할까요? 그리고 얼마 정도까지 가능한지 궁금합니다.5억이 상한이라고 들은거같은데 맞는지 모르겠네요...

[@부티인]

@@물-q8h1. 미등기상태에서 계약하고. 2.전세 잔금을 받아서 같은 날 바로 분양 잔금을 내면서 소유권 이전 등기를 합니다. 3. 전세대출을 되는데 안되는 상품도 있고. 보증보험도 좀 뒤늦게 될 수 있어요.

[@korean-forger-me-not-spring]

좋은 정보 감사합니다. 부모님께서 아직 건설 회사이름으로 등기가 되어 있는 신축 아파트 전세계약을 하셔서 불안한 마음이 있는 상태입니다. 이미 집주인이 중도금 대출 받은 것과 전세보증금을 합치면 아파트 분양가의 100프로에 가깝습니다. 부모님께서 계약하시는 당일날 전입신고 하고 확정일자를 받아 놓으셨 상태입니다. 나중에 집주인 이름으로 등기가 될터인데 등기 전에 확정일자를 받아놓은 세입자와 대출은 더 일찍 하였으나 근저당권등기는 나중에 한 은행중 누가 선순위자가 되는지 궁금합니다

[@부티인]

중도금 대출은 잔금때 갚게 돼 있습니다. 부동산에서 그런 설명을 못 들으신 건가요?? 중도금 대출은 무조건 갚아야 하는 돈. 대신 집주인분이 잔금 대출을 받는지 따로 물어보시구요. 은행 근저당이 먼저입니다. 같은 날 접수가 들아가거든요. 왠만하면 전세금반환보증보험 가입하시는 걸 추천합니다.

[@korean-forger-me-not-spring]

@@부티인 친절하고 빠른 답글 감사합니다. 도움이 되었습니다

[@yus4896]

이번에 9000/70 월세 신축아파트로 가게되었는데요 아파트 매매가는 7억정도 입니다. 신축이다보니 미등기상태이고 집에는 융자는 없다고 합니다 분양계약서는 확인했고 계약금도 집주인에게 입금하였습니다. 하지만 등기가 없는상태에서 융자내용을 확인할순 없었으며 등기부등본에 대한 설명을 적극적으로 해달라고 하지않았습니다(무지함으로..) 월세계약을 한후에 계약금 900을 이체하고 잔금을 치뤄야하는데 융자관련 특약사항은 전혀넣지 못했습니다. 미등기상태일경우 융자관련 특약사항을 넣어야 한다고 하더라구요ㅜㅜ 9000만원은 보증금대출을 받을꺼라 대출이 되지 않을시 계약금반환 특약만 넣었습니다.. 이경우 나중에 집주인이 융자를받거나, 이미 융자가 있거나 했을때 보증금9000은 집값대비 그리 위험한 사항은 아닐까요? 저한테는 9000이 너무나 큰돈이라 나중이 문제생겨서 전세금대출을 상환하지 못했을경우 빚을 떠안게 되는건지ㅜㅜ 너무걱정됩니다ㅜㅜ

[@부티인]

7억에 9000이면 걱정 안 하셔도 돼요. 그런데 집주인 융자 이런 얘기가 전혀 없었나요? 받는다 안 받는다.

[@yus4896]

@@부티인 답변 너무 감사합니다! 그냥 융자금 없다는 소리만 들었어요ㅜㅜ잔금도 다치른상태라 보증금대출도 다나올거라고 했어요 분양계약서가 등기를대신한다길래 처음 부동산계약을해보는거라 그냥 그런가부다하고 말았어요..ㅜ수도권 대단지 신축아파트입니다!

[@부티인]

지금은 등기부가 없고 집주인이 잔금을 다 치른 뒤에야 등기부가 생기는 거예요. 융자 없다고 했으니 나~~~중에 등기 나오면 등기부 떼서 확인해보심 됩니다.

[@jamiek6495]

계약잔금 치르는 날 분양공급서의 등기인이 변하지 않았는지 확인할 방법이 있을까요? 한번더 확인하고 잔금 치르고 싶어서요

[@부티인]

입주지정기간이 되면 아파트 입주지원센터 또는 관리실에 확인가능합니다.

[@jamiek6495]

@@부티인 감사합니다 현재는 입주 5개월 전이라 시공사(더샵)에서 부동산 중개인 외에는 개인정보상 확인 불가라는데, 입주 일정기간 전엔 가능한거지요?

[@부티인]

지금 주인 이름 주민번호를 알면 회사에 전세계약자인데 몇동몇호 이름 뭐뭐. 생년월일 뭐뭐. 맞냐고 물어보면 그 정도는 확인 가능합니다. 입주기간이 되면 지원센터 등이 생기는데요. 전세계약서가 있으면 해당 호실 확인이 가능합니다. 그리고 그날 전세금 받아서 바로 분양잔금 치르고 열쇠 등 불출물을 받으니 바로바로 확인 가능합니다.

[@jamiek6495]

@@부티인 전세 계약인인데 알려줄수 있냐 물었는데 시공사는 안된다 하네요 ㅜㅜ 입주 센터에 나중에 물어봐여 겠습니다 ㅠ감사합니다!!!

[@부티인]

몇동몇호 계약자 이름이 홍길동, 생년월일 791111 이라고 물어보시면. 맞는지 정도는 확인이 가능하실 거예요. 근데 계약때 확인하신 거 아닌가요.

[@yeb873]

안녕하세요?혹시 임차인이 미등기 아파트 전세들어 갈때 ,먼저 대출 안받고 들어갔다가 소유권등기후 전세대출을 받을수있는 건지요?현재는전세 자금이있으나 들어간후 자금을 쓸일이 있어서요.

[@부티인]

음.. 이건 제가 답변하기 어려운 내용입니다. 은행에 문의하시는 게 정확하겠네요.

[@yeb873]

@@부티인 네 감사합니다.

[@에익영보이]

잘 들었습니다. 명쾌한 설명이 좋내요..그런데.... 기자출신 이런거 빼면 더 좋을거 같아요..컨턴츠랑은 좋은데..요즘 기자 출신이라고 하면...선입견부터 드는 세상이라..서... 아무튼 잘 든고 갑니다~~

[@부티인]

진심어린 댓글 정말 감사합니다. 말씀하신대로 언론이나 기자에 대한 이미지가 별로 안 좋죠^^ 저도 처음에 시작할 때 그 부분을 많이 고민해봤는데. 아직 결론을 못 내렸습니다. 다른 모습 보여드리면 좋은 이미지가 생기지 않을까요. 좋은 의견 감사합니다.

[@jamiek6495]

안녕하세요 은행 대출을 받아 제가 임대인에게 잔금 처리시 임대인이 잔금을 완납하지 않는다면 법적으로 구제 받을수 있나요? 계약 미이행시에요.

[@부티인]

신축 전세가 생소해서 걱정이 많으신가봐요. 법적인 구제 방법은 없고 개인간 대처와 소송으로 가야 합니다. 부동산 통해서 계약했으면 큰 문제는 없을 거예요. 정 못 미더우시면 1. 임차인 잔금 받는 즉시 분양잔금 등을 완납해 임차인 입주에 차질없게 한다 는 식으로 특약을 넣던가. 문자로 주고 받는 방법. 2. 아니면 "주인을 못 믿겠으니 보증금 잔금을 임대인 통장 말고 건설사 잔금 계좌로 바로 넣겠다"는 식으로 해보세요.

[@jamiek6495]

@@부티인 네 신축 전세는 첨이라 어렵네요 감사합니다

[@구름-l1n]

안녕하세요. 정보제공 감사합니다~ 한가지 궁금한게...원래대로라면 계약금,중도금,잔금을 지불할 당일 그리고 수시로 등기부등본을 떼어 근저당여부 등을 확인하는데 미등기아파트의 경우 등기부등본이 없던데 어떠한 수로 근여당 여부를 수시로 확인할수있을까요?

[@부티인]

등기부가 없기때문에 일반적인 은행권 근저당은 안 됩니다. 분양권으로는 대출이 거의 힘들어요(집단 중도금 대출 빼고는) 정 그러시면 집주인께 확인. 그리고 건설사에 확인하는 방법이 있습니다. 그리고 특약에 전세(그리고 서로 협의된 것) 빼고는 다른 권리침해요소를 만들지 않는다고 기입해두세요.

[@seun8761]

@@부티인 감사합니다

[@톡톡-j1q]

안녕하세요. 영상을 보고 많은 도움이 됩니다! 궁금한 것이 있어서 질문을 드리고자 합니다. 세입자가 살고 있는 미등기 아파트에 전세계약을 하려고 합니다. 시세는 11.5억정도이고 집주인이 4.4억정도 담보대출을 받은 상태입니다.(채권최고액:5.2억정도) 여기에 전세금 5.5억으로 계약을 고민하고 있고 전세자금대출을 받을 생각입니다. 1. 등기가 안된 지금 상황에서 임대차계약을 하고 잔금입금 및 입주하여 확정일자와 전입신고를 완료한 후 집주인이 등기를 치면 전세금(5.5억)과 집주인의 담보대출(4.4억정도)은 어떤것이 선순위가 되나요? 2. 등기가 안되있는 아파트의 경우 전세자금대출이 가능한가요?(특히 전세보증보험이 자동가입되는 안심전세대출을 강력히 희망합니다.) 3. 집주인이 전입을 잠시 빼달라고 요청하면 빼줘도 될까요?(집주인이 전입을 하고 등기를 칠 수도 있다고 합니다. 특약조건이고 위험하다면 계약을 안 할 생각입니다.)

[@부티인]

미등기인데 세입자가 살고 있나요?? 건물은 언제 지어진 거죠?? 일반적인 아파트인지. 몇세대인지 궁금합니다. 또 집주인분이 대출을 지금 받고 있는 상황인 건가요?? 그런데 미등기면 대출이 안 나올텐데요??

[@톡톡-j1q]

@@부티인 네 1000세대 넘고 브랜드아파트입니다. 준공은 2019년6월경이구요. 전 세대가 미등기중이며 단지 앞 도로 문제로 늦어졌고 순차적으로 등기가 진행중입니다. 해당 매물은 8~9월뜸 등기 예정이구요 집주인이 잔금은 다 냈고 담보대출을 받았고 집 소유관련 문서는 은행쪽 법무사가 가지고 있다고 합니다. 세입자가 거주중입니다.

[@부티인]

1. - 지금 집주인분이 담보대출을 받았으니, 집주인 담보대출 → 전세금 순입니다. 2. 신축도 전세대출이 가능한데, 이 경우는 은행에 물어보세요. 해당 부동산 통해 은행 대출상담사분과 상담하시면 간단합니다. 안심전세도 최윤환님께서 4대보험 직장 1년이상 재직중이면 가능할텐데, 이것도 상담사분과 말씀 나눠보세요. 3. 현장에선 종종 있는 일인데요. 집주인 담보대출 등 때문에 임차인께서 잠깐 전입을 빼는 경우가 있습니다. 그런데 위험할 수도 있어요. 만약 집주인이 나쁜 마음 먹으면 꼼짝없이 당할 수 있습니다. 하라고 할 수도 없고 하지 마라고 할 수도 없는 게 현실입니다.

[@톡톡-j1q]

@@부티인 친절한 답변 너무 감사드립니다. 생각이 한결 가벼워지고 정리가 되었습니다. 앞으로 좋은 영상 많이 부탁 드리고 자주 시청하겠습니다~!

[@부티인]

@@톡톡-j1q 네 도움이 되셨길 바랍니다

[@jinsookang5714]

안녕하세요 신축 전세대출 받을 때 소유자의 선순위대출을 확인하라고 하셨는 데 소유자가 중도금대출이 있는 거는 전세 들어가려고 하는 제가 전세대출 받는 거랑은 전혀 상관이 없는 거죠??? 중도금 대출 있어도 제가 전세 풀로 다 받을 수 있죠????

[@부티인]

중도금 대출은 입주(=등기 잔금)할 때 다 갚아야 하는 돈이니, 상관없습니다.

[@jinsookang5714]

@@부티인 감사합니다~ ㅎㅎ

[@조호준-k3y]

사장님 신축미등기아파트 전세계약 제가 4월5일날 계약하고 4월25일날 잔금 치뤄주기로했습니다. 그런데 계약하고 바로 확정일자 전입신고 받으려하는데 지금 끼고있는 중개사분이 잔금치르고 하는거라 말씀하시는데 뭐가 맞는건가요? 리고 혹시 잔금치르고 전입신고확정일자 받으면 문제가 생길까요?

[@부티인]

전세 잔금 받아서, 집주인이 건설사 잔금 내고 소유권 이전 등기할 거예요. 잔금일에 전입,확정일자 했을 때 같은날 집주인이 그 아파트 담보로 대출 받으면, 은행 대출이 먼저가 됩니다. 이 부분만 확답 받으시구요. 확정일자는 4월 5일에 받으셔도 되고, 전입신고는 동사무소에서 받아줄 지 모르겠네요. 전입을 먼저 할 경우, 지금 살고 있는 집에서는 전출이 되는 거니, 보증금 대항력이 사라질 수 있습니다. 원래 전입은 보통 실제 들어오는 날 많이 합니다.

[@뇽_이건용]

안녕하세요! 쉬운 설명 감사드립니다! 영상을 보다보니 이미 제가 놓쳐버린 부분도 있는 듯 합니다ㅠㅠ 궁금한 사항이 있어서 질문 드려요! 제가 한달정도 뒤인 10월 5일로 입주날짜를 잡고 전세 2.7억 미등기/건축물대장 없는 신축아파트에 3백만원 가계약만 해놓은 상태입니다. 8월 완공예정이었는데 장마로 완공이 미뤄져서 9월중 완공 예정이고 9월 말에 보존등기가 날것같다고 하여 보존등기 나오면 계약서를 쓰기로 했는데요, 부동산에서 얘기하는 계약서에 임대인 이름이 아닌 건축주 이름으로 되어있고 계약금도 건축주에게 입금하는 것으로 이야기를 하더라구요. (이미 제가 가계약금 300만원을 건축주에게 이체했습니다.. 복덕이님이 말씀해주신 임대인에게 직접 이체하라고 한 부분을 제가 놓친 듯 합니다 ㅠ) 그리고 계약서의 건축주 이름은 제가 입주하고 임대인이 잔금처리를 해서 등기가 나오면 그때 계약서의 이름만 임대인으로 바꿔서 다시쓰면 된다고 합니다.. 위 사항들은 중개인 대동하여 건축주의 대리인과 이야기했으며 이때 위임장, 인감증명서, 건축주와 대리인 신분증 사본 확인하였습니다. *나중에 분양계약서를 보니 임대인도 아직 매매가 3.45억에서 전세금을 제외한 약 4천만원가량의 중도금이 남아있는 상태입니다. 1. 계약서에 임대인이 아닌 건축주 이름으로 작성하거나 그 계약서로 임차인이 은행전세대출신청을 하는게 정상적인 경우인가요? 2. 계약서에 건축주이름이 들어가는 것이 맞다면 은행전세대출금과 임차인의 돈 또한 임대인이 아닌 건축주에게 이체되는것이 맞는건가요? 3. 입주날은 10월 5일인데 은행대출은 완공지연으로 9월 말은 되어야 신청가능하니 일단 제가 갖고있는 돈만 입주일에 입금해주고 은행대출금은 심사나면 그때 받겠다고 합니다. 이부분은 의신하지 않아도 되는 부분인가요? 4. 건축주 이름으로 계약이 진행되면 제가 전세를 뺄때 보증금은 건축주와 임대인 중 누구한테 돌려받게 되는건가요? 추후에 임대인이 소유권등기가 나고 계약서에 이름을 임대인으로 바꾸게 되면 임대인에게 받게 되는게 맞나요? 5. 깡통전세가 될까봐 거래하는 부동산에 물어보니 뭐 임대인신용이나 빚과 상관없이 건물담보로 대출이 나오는거고 확정일자 전입신고 받아놓으면 보증금을 못돌려받을일은 없다는데 건물담보로 대출이 진행된다는게 뭔얘기인지 모르겠어요; 중개인이 그냥 저 안심시키려고 하는 근거없는 이야기인건가요?? *서울이라 경매로 넘어가면 80%의 금액만 돌려받게 될 수 있다고 하는데 현 전세가가 2.7억, 매매가가 3.45억으로 80%를 600만원정도 초과합니다. 6. 혹시몰라 HUG보증금보험을 가입해두려고 하는데 근저당이 잡히면 가입이 제한된다고 하는걸 봤습니다.. 아직 등기가 안나왔으면 근저당이 있는지 확인이 안되는게 맞는건가요?? 또한 경매로 넘어갈 시 보험으로 돌려받게 되는 돈은 위에 600만원도 빠짐없이 받게되는 건가요?? 쓰다보니 질문이 많아졌습니다.. 불안하니 잡생각이 많아지네요ㅠ 답변 부탁드리겠습니다..!!

[@부티인]

말씀하시는 걸 보면 세대수가 적을 것 같은데요. 혹시 어느 지역에 무슨 아파트죠?

[@뇽_이건용]

네 1~4층은 상가 5~7층은 오피스텔 8~13층은 아파트인 건물이고 가구수는 30세대가 좀 안됩니다. 저는 12층 아파트에 입주예정이구요! 서울 연신내역 바로옆의 경인에버빌입니다.

[@부티인]

@@뇽_이건용 네. 아마 후분양일 것 같은데요. 정리해보면 보존등기 나오면 건축주와 전세계약서를 쓰고, 전세보증금을 다 주시는 날에 (분양받은) 임대인이 보증금을 합해서 분양잔금을 내고 등기를 칠 것 같습니다. 결론을 요약하면, 건축주와 계약서를 쓸때 아마 "x호 이번 전세계약의 임대인의 지위와 권리는 이후 분양받는(또는 분양받은) 자에게 승계한다"는 내용을 담아야 할 것 같습니다. 질문별 답변은 1. 지금 현재 분양받은 사람이 있다면 분양계약서상 소유자와 전세계약을 하는 게 일반적입니다. 2. 전세계약서에 이름이 쓰여진 계좌로 넣으셔야 해요. 건축주와 계약서를 쓰면 건축주 명의 계좌로. 3. 보통은 돈 다 받아야 입주를 시켜주지만, 어디까지나 양측 협의에 따라 달라질 수 있죠. 4. 나중에 돈 돌려받는 건, 전세계약서 상 임대인에게 돌려받으면 됩니다. 즉 건축주 이후에 새로 계약서를 쓴다면 그 분께 돌려받습니다. (이때 새로운 임대인 이름으로 발행한 영수증을 새롭게 받으세요) 5. 전세자금 대출은 임대인과 상관없이 a.그 집의 가치와 담보대출,전세보증금의 합 또는 b.임차인 신용과 소득 에 따라 나옵니다. 확정일자 전입신고를 최강은 아니지만 필수적인 안전장치입니다. 6. 등기 없으면 근저당 확인이 안됩니다. 이 집의 집주인은 이 집으로 담보대출은 안 받는 거죠?? 그렇다면 계약서 특약에 a. "x호 임대인(후에 임대인 지위를 승계받는 사람)는 본 부동산에 대해 임차인 뇽님보다 선순위 권리 침해요소를 만들지 않는다" 또는 b 선순위 담보대출없는 전세계약이고. 전세계약 외 다른 권리침해요소를 만들지 않는다. 라고 명시하시는 게 좋겠네요. (부동산에 집주인담보대출 없는 거 맞죠. 라고 여쭤보세요) 6. 최악의 경우 경매 낙찰가격이 전세금보다 낮아지면 못 돌려받을 수도 있어요. 그래서 반환보증보험을 드는 분들이 많아졌습니다. 사람 일은 모르는 거니까요.

[@부티인]

@@뇽_이건용 현재 분양받은 분이 계신가요?? 건축주(아마 건설사 대표) 외에 다른 사람이 분양을 받아서 분양계약서를 발급받은 분이 계신가요?? 그리고 건축주라는 건 어떻게 확인하셨나요??

[@뇽_이건용]

네 분양권만 갖고있는 분양자가 있는 상태입니다. 분양계약서로 확인한 이름하고 임대인 인적사항 동일한지 아파트분양담당자 통해서 확인했구요! 건축주라는 사람을 직접 만나지는 못하였고 가계약시 그 분양담당자라는 분이 자신이 건축주 대리인이라며 위임장과 인감증명서, 신분증 사본등 보여주며 상담하였습니다.

[@illilillli1803]

저는 전세로 신축 빌라에 들어가려고 하는데 매매가랑 전세랑 차이가 천 만원 밖에 안 돼요 전세보증금보험은 가능한데 저 부분이 걸리네요...괜찮을까요?

[@부티인]

신축빌라는 좀 더 신중히 알아보셔야 해요. 보증보험을 들더라도 그 집의 진짜 가격까지만 보장을 받습니다. 아파트와는 달리 빌라의 가격은 눈에 확 들어오는 게 아니라서요. 최근 지상파 방송에서 빌라 전세 관련 주의사항 다룬 게 있으니 먼저 보시는 게 좋겠습니다

[@부티인]

Pd수첩 내용 꼭 보시길바랍니다

[@무미-n8g]

안녕하세요 신축분양 오피스텔 전세를 알아보다 친절한 설명에 많은 도움이 되었습니다! 한가지 궁금한건 융자 및 근저당이 없는 조건이라고 특약을 작성하지만 등기부등본이 없어 제 눈으로 확인이 불가능하니 실제로 융자,근저당이 없는지 확인할 방법은 없는건지 너무 궁금합니다ㅠㅠ

[@부티인]

신축이라 등기 전이면 등기부를 확인할 수 없습니다. 계약서에 "전세잔금과 동시에 분양 잔금을 치른다" "임대인은 본 부동산에 대해 전세 외에 다른 권리 침해요소를 발생시키지 않는다"는 사항을 넣으셔야 하구요. 현재 등기 전인 상태에서는 융자 근저당이 '거의' 불가능하긴 한데, 일단은 임대인한테 물어보시고, 또 하나는 오피스텔 시행사나 모델하우스 등 관련회사에 x동 xx호 저당 같은 거 있냐(공식 중도금 대출 말고) 물어보는 수밖에 없습니다.

[@장재경-i8j]

공공분양의 경우에도 전세주는 과정이 비슷할까요??

[@부티인]

그 과정은 똑같습니다. 임대인이시면 입주때 바로 집주인이 들어가서 살아야 할 거예요.

[@장재경-i8j]

@@부티인 공공분양이고 입주때 잔금이 없어 전세금으로 잔금을 치루려고 하는데 가능할까요? 몇달전에 내놓으면 될까요?

[@부티인]

@@장재경-i8j 그 아파트 실거주 의무가 없나요? 공공이면 있을 수도 있거든요. 그게 아니라면 전세금 받아서 잔금 치르면서 등기 치시면 되고. 입주 3개월쯤 전부터 내놓으시면 됩니다.

[@장재경-i8j]

@@부티인 부산인데 의무거주는 없다고 lh측에서 안내받았습니다 그리고 혹시 전매제한이3년이고 입주예정 월에 전매제한이 풀리는데 입주지정 기간 1달정도 사이에도 분양권매도가 이루어질수도있을까요?

[@부티인]

@@장재경-i8j 네 가능합니다. 전매 풀리고 입주 전, 분양권 상태로 팔기. 그런데 그 사이에 규제지역 등으로 바뀌는 등 안 될 수도 있으니 lh에 정확히 물어보고 진행하셔야 해요.

[@코주부TV-d6o]

안녕하세요. 영상 시청 잘 보았구요! 첫 전세 입주라 궁금한것이 있어 여쭤봅니다. 요번 입주예정인 신축아파트가 있는데 매매가 3억정도 평균시세 나오고, 전세가 1.8억에 계약금까지만 마치고 잔금은 입주일정이 맞추어 거래할 예정인데요. 집은 융자없는 전세로, 계약서 특약사항에도 따로 잔금치르기전 임대인 무대출 조건으로 적어놨습니다. 근데 저희가 추후 신혼부부 또는 생애최초로 분양을 받을 계획으로 전세 입주를 하게되었는데, 나중에 분양에 당첨될 경우 저희가 현재 입주할 아파트의 전세금 + 주택담보대출로 분양당첨된 아파트 잔금을 치뤄야할 것 같은데,, 현재 전세로 입주예정인 아파트는 계약시에 확정일자랑 전입신고만 해놔도 전세금을 분양받을 아파트의 잔금을 치룰때 원하는 시기에 돌려 받기가 괜찮을까요? 아니면 전세권 설정 또는 전세보증보험을 따로 가입해놔야 나중에 전세금 돌려받기가 편할지 모르겠어서 고견을 여쭤보고싶습니다. *참고사항으로 입주할 예정인 아파트에는 신용대출 외에는 전세담보대출 등 추가대출은 따로 받지 않았기 때문에 나중에 계약만효 이후 집주인이 전세금을 은행에 반환해야할 의무가 없어 집주인이 저희에게 직접 전세금을 돌려줘야하는 상황입니다.

[@부티인]

가장 확실한 건 전세금반환보증보험을 드는 겁니다. 전세기간 24개월, 보증 기간 25개월로 설정되고 25개월째 돈을 못 받으면 바로 보증회사에서 돈을 받을 수 있어요. 비슷한 이름들의 상품이 많으니 꼭 확인하고 가입하세요. (그리고 전세보증보험이 집주인 동의는 필요없지만, 미리 양해를 구하시는 게 좋습니다. 참고로 전입신고+확정일자로 대항력을 갖추게 되니 전세권 설정은 (현실적으로) 거의 필요가 없습니다.(전세권 설정을 하는 이유는 경매 넘어간 뒤 과정 때문인데 그정도까지 가면.... )

[@코주부TV-d6o]

부동산티비인사이드 의견감사합니다. 그러면 저희가 계약은 2년으로 되어있는데 만일 분양당첨시기가 앞당겨지게된다면 계약만료전에 집을 비워야 될 수도 있는데 전세보증보험도 계약기간에 따라서가 아닌 집을 비우는 시기에 맞춰서 지급이 될 수 있을까요?

[@부티인]

@@코주부TV-d6o 그건 안 됩니다. 전세기간을 채우고도 못 받았을 때 효력이 생기는 게 반환보험이에요. 미리 나가게 된다면 1. 집주인께 말씀드리고 다음 세입자를 얼른 구하고 돈을 돌려받는다. 2.계약만료까지 기다린다. 입니다. 그리고 아직 청약 당첨 안 되셨으면 시간은 충분할 거예요. 왠만한 아파트는 청약 당첨 뒤 3년 정도 지나야 들어갈 수 있습니다. (선시공 후분양 제외) * 그리고 요새(앞으로 몇년간은) 전세가 품귀라 다음 분 구하는 게 어렵진 않을 듯 합니다.

[@코주부TV-d6o]

부동산티비인사이드 아~ 그렇군요 감사합니다. 그럼 제가 현재 잔금치룰시에 확정일자 + 전입신고만 하더라도 특별하게 지장은 없을까요??

[@부티인]

@@코주부TV-d6o 네 전입+확정은 필수. 보증보험은 선택입니다만 저는 보증보험 권해드려요(사람이 문제가 아니라 돈이 문제가 될 수 있으니까요)

[@농준생]

안녕하세요! 학생이라 모르는 부분이 많은 것 같아서 참고하게 되었습니다. 목동 에버하임, 신축아파트 전세로 들려고 인터넷 법원 등기에 검색을 하니 없는 게 불안하네요ㅠㅠ

[@부티인]

신축아파트는 등기가 없기 때문에, 검색이 안 되는 게 당연합니다. 아마 김민지님의 전세금을 받아서, 분양잔금을 치르고 등기를 칠 거 같은데요. 1. 전세잔금일에 소유권 등기(접수)가 되는 건지 물어보고 이후 진행과정 확인하시면 돼요. 2. 전세금반환보증보험도 가입 가능한지 확인해보세요.(이건 소유권 등기 이후 진행이 가능할 거라 시간이 좀 필요하실 거예요) 3. 안심전세대출이란 걸 받는다면 만사 ok입니다.

[@농준생]

@@부티인 감사합니다!!

[@오캘리-k9g]

영상 잘봤습니다^^ 분양받은 아파트 입주때 등기후 이 아파트를 바로 전세주려고 하는데 전세금으로 건설사에 잔금치르면 되나요? 순서가 궁금합니다

[@부티인]

네 전세금으로 건설사 잔금 치르시면 됩니다. 1. 전세계약 2. 전세 잔금 받아서 중도금 대출 갚고. 건설사 잔금 내고 키 받아서 세입자 주면 됩니다.

[@imyou2736]

첫 계약이라 간절한 마음으로 찾다가 댓글 남깁니다ㅠㅠ 먼저 알려주신 정보들 영상 잘 봤습니다. 정말 감사합니다. 제가 신축오피스텔로 분양권계약(미등기) 서면계약을 진행했습니다. 아직 잔금치루기 전이구요.. 1. 개인주택사업자로 집주인도 허락했고, 허그전세보증보험 가입을 하고싶었는데 공시가가 없으면 어렵다고 알고있어요 공시가가 신축이면 보통 1.2년이 걸린다던데 맞을까요. 공시가가 언제 나오는지 알수있는 방법이 있나요?ㅠㅠ 부동산에서는 보증보험 가입이 가능하다던데, 이부분을 모르고 있는 것 같아서요 답답하네요.. 계약 후 신청기간이랑 계산했을때 못들거같아서 답답합니다🥲 2. 미등기라 특약에 잔금시 분양대금납부 후 소유권이전등기신청하기로함 이라고 적어놓았으나, 중개대상물 확인서에 토지는 미등기, 건축물 대지지분도 미등기, 위반내용은 건축물대장 미등재 건폐율 용적률 상한도 생략으로 되어있어여 라고 되어있고.. (왜 미등재라되어있는지) 매매가 2억이고, 전세가 1.8인데 안위험한 물건이 맞을까요.. 바쁘시겠지만 꼭 답변부탁드리고 기다리겠습니다ㅜ 확인해주셔서 감사합니다.

[@부티인]

1. 신축도 가능한 걸로 알고 있습니다. kb시세가 나오거나, 안 나오면 분양가 90%로 가늠할 거예요. 공시가는 1~2년 걸릴 겁니다. 2. 중개대상물확인서에 미등기는 지금 등기가 안 난거라 그렇게 적는 거예요. 건폐율 등은 임대차에서 생략 가능합니다. 3. 매매 2억 전세 1.8억 금액만 보면 전세금액이 상당히 높은데요. 위험하냐 안 하냐는 결국 임대인의 사정, 상황에 따라 달라지므로... 제가 정확히 말씀드리기 어렵습니다. 4. 안심전세대출이란 걸 받을 수 있는지 알아보시고 5. 보증회사에 신축도 가능한지, 여기 신축 오피스텔이고, 분양가가 얼마인데 전세가 얼마면 가입가능한지 먼저 확인해보시는 게 좋을 것 같습니다.

[@imyou2736]

@@부티인 감사합니다😭👍🏻 하나만 더 여쭤봐도될까요.. 임대인은 잔금일날 잔금을 받고 중도금대출 및 분양대금완납(잔금으로진행) 후 소유권이전등기신청을 할 예정인데 잔금일 하루 전 전입신고를 하려고합니다(대항력 및 우선변제권이 다음날 0시부터 생기니 요즘 그사이 사기들이 많은 것 같아요...) 이때 소유권이전등기가 나지 않은 상태지만 전입신고 시 법적으로 우선변제권이 생길 수 있을까요 아직 분양대금납부 전 이면 신탁사이기때문에 전입신고를 해도 우선변제권 의미가 없을까요...

[@부티인]

지금 오피스텔이 총 몇세대죠? 작은 건 아닌 것 같은데요. 우선변제권이란 건 생기는데요. (대항력, 우선변제,최우선 변제 등이 있고 전입+확정일자+실제 이사로 완성됩니다.) 위 신축의 경우, 집주인이 먼저일 겁니다. 집주인 소유권이 먼저가 될 거예요. 지금 보존등기 상황이라서요.

[@imyou2736]

@@부티인 답변감사합니다..! 총 189세대정도로 알고있습니다. 집주인이 먼저이면 잔금날 소유권이전등기 신청과 동시에 전입신고가 되는게 맞겠군요😔 하루전은 대항력이 없겠네요~

[@강민영-s9w]

서대문 신축 아파트를 보고왔는데 부동산이 가계약금을 물건 놓친다고 대신 쏴서 계약을 하는 중인데요. 신축아파트라 새집증후군도 문제고 미등기라 복잡하고 그런데 새집증후군 청소는 해달라고 했어요. 그런데 잔금일에다 새집증후군 청소를 해주겠다고 예약을 하셨어요. 금요일이 잔금일인데 집에 금 토요일에 못들어가요. 일요일에 이사를 하는데 전입 확정 이사 3개를 다 해야 법적으로 문제가 없대요. 그런데 부동산은 전입 확정만 해도 전혀 문제가 없대요. 그래서 잔금일을 월요일로 변경해달라고 했어요. 그런데 이미 휴가 쓰고 나오는거라 그냥 하자는 식으로 말씀을 하셔요. 목요일에는 제가 입주청소를 해요. 그래서 하루 전날인 목요일에 전입 확정 짐보따리를 두고 오면 금요일에 효력 발생하고 문제가 없을까요?

[@부티인]

짐보따리 상관없으니 신경 안 써도 됩니다. 금요일 잔금하면서 키 받을 거고. 누가 뭐라하면 금요일에 이사왔다 하면 돼요. 누가 강제로 문따고 들어갈 것 아니니까요

[@sho6451]

안녕하세요~영상 잘 봤습니다! 제가 알마전에 당연히 안될 줄 알고 그냥 넣어봤던 청약이 당첨되어버렸습니다. 정말 미련한 행동이죠ㅠ 이왕 당첨된거 들어가보려다가 주택담보대출까지 받아도 자금이 너무 빠듯해 포기하려고 분양사무소에 전화하니 입주전 전세받아서 전세금으로 잔금처리 하면된다고 알려주시더라구요~~전 요새 규제가 심해져서 안될 줄 알았는데 가능한거 맞냐고 하니 그렇다고 하던데..가능한거 맞겠죠? 입주는 내년 8월이구요~그때가서 규제가 더욱 심해질 수 있겠지만 그때 규제가 나오더라도 규제 시행 후 일어나는 일에 대해서만 규제하고 그 전에 이미 분양을 받았거나 당첨된 사람은 규제에 해당 안될거란 생각이 들어서 새로운 규제 전 당첨자는 미등기 전세로 잔금치룰 수 있다고 하면 조금 안심이 될 것 같은데~ 예상이 조심스러우시겠지만 무튼 지금도 그렇게 진행이 되는건가요? 지역은 현재 조정지역으로 설정되어있는 지역입니다! 이제 막 개인사업을 시작하게 됬고 누구 도움없이 여기까지 왔고 정신없이 살다보니 마땅히 물어볼 사람이 없어서 이렇게 여쭤봅니다ㅠㅠ

[@부티인]

분양사무소 말이 맞겠죠? 혹시 모르니 등기치면서 실거주 안 하고 전세줘도 되는지 다시 한번 확인해보세요. 그 사이에 법이 또 바뀐다고 해도 이전 분양받으신 거면 해당이 없으니 안심하셔도 돼요. 현재 조정지역이면 시장성이 있는 지역일텐데, 내년에도 전세 품귀일 거라 예상하니 자금에 무리 없이 진행되길 바라겠습니다. 혹시 1. 현재 주택이 있다면 일시적2주택 취득세나 양도세 등은 따로 따져보셔야 해요. 무주택이면 상관없습니다.

[@sho6451]

@@부티인 답변 정말 감사합니다~ 무주택자 맞구요!! 거기말로는 잔금을 주탹담보대출(보금자리론)으로 받으면 실거주 의무가 생기는데 전세로 잔금처리하면되니 실거주 의무도 사라지니 괜찮다고 하고, 보증금대출 받으면 6개월 내 전입신고 조건이 있는데 어길시 대출금 회수,주담대3년 금지 라는 페널티가 있지만 이것도 전세금으로 잔금치루면 회수할 대출금이 없고, 주담대 3년 제한도 뭐 청약으로 집 구했기때문에 딱히 삼년은 쓸 일 없을거라고 하시더라구요! 그러면 보통 전세는 언제쯤 부동산에 내놔야 될까요? 입주기간 정해지면 그때 내놓으면 되나요? 아니면 부동산에 더 미리 말해놔야 하나요???

[@부티인]

@@sho6451내년 8월 입주면 4~5월쯤 내놓으시면 되겠습니다. 그전에 근처 부동산 (또는 네이버에 그 아파트 검색해서 나오는 부동산)에 전화하셔서, 대략 얼마쯤 될 거 같냐, 내년 그때쯤 주변 입주 물량 겹치는 게 많냐 등 물어보시고 대략 예산을 짜놓으세요. 요새 전세품귀라 상당히 전세가가 높을 거고, 내년에는 더 높아질 거라 예상합니다.

[@부티인]

@@sho6451 그런데 조정지역도 조정지역 나름이니까. 그 아파트가 경쟁력이 있는지(역세권. 서울까지 접근성. 주변 가격. 동네가 전체적으로.살기 좋은 곳인지. 아파트 세대수) 등은 고려를 해보셔야 해요.

[@sho6451]

@@부티인 넵~~답변 정말 감사합니다 큰 힘이되었어요! 진행하면서 궁금한 점 또 여쭤봐도 되겠죠? 무튼 다시 한번 감사드립니다!! 올리시는 영상도 꼬박꼬박 챙겨 보겠습니다~! 좋은 하루 되세요!!!!

[@Cjlee-f6j]

안녕하세요 신축분양 아파트를 이번에 최초분양자와 전세계약 하게 되었는데요 전세보증금 1억 9천에 계약금 2000 걸어놓은 상태입니다 임대인이 잔금을 치를때 저희 전세대출금액이 나오는 돈으로 상환하기로 되어있는데요 문제는 계약 이후에 임대인이 전세안고 매매를 낸사실을 다른 부동산 블로그를 통해 알게되었습니다 임대인이 원래 전세계약자에게 이와같은 부분을 상의할 의무는 없는지? 그리고 등기가 안된 상태에서 매수인이 나타나게 되면 어떻게 해야하는지? 저희가 현상황에서 주의할 점이나 취해야될 자세가 궁급합니다 집을 알아보는게 처음이라 단어선택이 부적절할수 있는 부분 양해부탁드립니다!

[@부티인]

음.. 네 임대인이 매매한다 만다를 알릴 필요는 없습니다. 매수인이 새집주인이 될텐데요. 지금 계약내용 조건과 달라지는 게 없다면 크게 신경 안 쓰셔도 됩니다. 다만, 전세잔금과 매매잔금이 동시에 되거나, 집주인 바뀐지 6개월이 안 됐을 경우 안심전세대출이나 보증보험이 안 될 수도 있으니, 이 부분만 짚어보시면 됩니다. (최초분양자 신축 전세는 안심전세가 되는데, 집주인 바뀔 경우 임차인 조건에 따라 안 될 수도 있음) 창준님께서 4대보험 직장에 1년이상 다니고 있을 경우에는 안심전세가 가능할 거예요.

[@윽쿠큭다스]

신축도시형생활주택은 보증보험가입이 왜안되나요?

[@부티인]

도생은 잘 모르겠습니다.