【銀行按揭】浮息按揭「H 按」和「P 按」懶人包

在造按揭時，銀行會讓買家選擇用P按和H按作為按揭息率，其實兩者都是浮息按揭，供樓的利息會因時間變化，到底兩者有什麼分別？什麼是封頂位？
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一般來說，「按揭息率」的選項上
銀行會提供「P按」及「H按」給買家選擇
兩者也是浮息按揭，即供樓利息可隨時間變化
但究竟它們有什麼分別？
所謂「P按」，當中的「P」就是「PRIME RATE」的意思
中文解作「最優惠利率」
傳統上，「最優惠利率」就是銀行提供給優質客戶的利率
無論借取「私人貸款」、或「按揭貸款」時
利率都是以「最優惠利率」加某一個固定點子來計算
例如在1997年時，按揭利率為「P+2厘」
其後樓市滑落，加上銀行在2000年代取消利率協議
銀行為求爭取生意
也傾向提供「最優惠利率」減一個固定點子來計算
一直沿用至今天
我們在計算「P按」的「按揭息率」時
仍是以「最優惠利率 - 固定點子」來計算
在聯繫匯率下，香港息口跟隨美國走動
故美國降息或加息，也會影響銀行下調或上調最優惠利率
現時市場上一共有四個不同「最優惠利率」
分別為5厘、5.25厘、5.375厘、及5.5厘
A銀行提供予買家的「P按」息率為 P-2.5厘
由於A銀行的「最優惠利率」為5厘
故「5厘-2.5厘」下，買家的按揭息率就是2.5厘
準買家在選擇「P按」時
除了要留意「P減」後方的「固定點子」外
還要留意銀行所採用的「最優惠利率」才能計算到息口的高低
舉例，B銀行提供予買家的「P按」息率為「P-2.75厘」
表面上比起A銀行的條款吸引
但由於B銀行所採用的「最優惠利率」為5.25厘
故「5.25厘-2.75厘」下，買家的按揭息率為2.5厘
實際上跟A銀行並沒有分別
選定了息率後，連同按揭年期
就可以計算出每月供款為多少
假設一個買家購入一層400萬元的物業
自己支付了40%首期，餘下60%向A銀行承做按揭
並申請最長供款年期30年，買家選擇了「P按」
而銀行批出「P-2.5厘」利息，這意味他的供款利息就是2.5厘
變相每月供款就是9,483元
值得留意一點，當買家選定了「P-2.5厘」作為按揭供款利息後
「2.5厘」這部份是不會轉變的
但「P」卻會隨美國加息或減息而有所調整
過往我們聽到新聞說「美國進入了加息周期」，部份銀行會上調「P」
例如在2019年匯豐銀行就曾上調了八分一厘
「最優惠利率」由「5厘」上升至「5.125厘」
在這個情況下，供款就會上升至9,640元
除了選取「P按」之外，買家另一個選擇就是「H按」
「H按」中的「H」是HIBOR的意思，中文是「銀行同業拆息」
「銀行同業拆息」最大特色就是會視乎拆借時間長短而有不同息率
有關更多Hibor的資料可以看上一條影片
由於「銀行同業拆息」就是銀行的資金成本
銀行在不會做蝕本生意的情況下
批出按揭貸款予買家一定須在「H」之上加徵一個百分比
藉以賺取客戶利潤
舉例「H+1.5厘」計算，銀行就是賺取準業主1.5厘的利息
由於「銀行同業拆息」會按拆借時間，而衍生不同利息
一般來說，會分開「隔夜息」、「一星期」、「兩星期」
「一個月」、「兩個月」、「三個月」、「六個月」及「十二個月」
只要時間愈長，息口也自然會愈高
但如果選用「拆息按揭」來供樓的話
銀行又會以哪一款拆息來計算息率呢?
大部份銀行會選用「一個月」銀行同業拆息作為計算基準
但就算選取了「一個月銀行同業拆息」來計算按揭息率
問題是拆息每天也在不斷演變
我們在供樓的時候又會選用哪一天的拆息來計算呢?
「銀行公會」每天早上11:15分也會公布出結算率
大家可以在銀行公會的網頁上找出相關紀錄
現時除了「匯豐銀行」及「恒生銀行」採用自己拆息計算之外
現時大部份銀行也會依此來計算「拆息按揭」
至於銀行採用哪一天的「拆息」來計算「拆息按揭」呢?
不同銀行會有不同做法
有銀行會以業主承造按揭當天的息率來計價
舉例如果A本身在6月11日供樓的話
銀行會用5月11日的拆息來作計算
部份銀行則以每月的第一天作為準則
如果拆息突然抽升，業主豈不是要捱下很貴的息口?
答案並不是
只因銀行在提供「拆息按揭」時
往往會提供一個「封頂息率」 (CAP RATE) 給準業主
所謂「封頂息率」，就是當拆息突然抽升
而觸及「封頂息率」時
銀行會自動以「封頂息率」來計算按揭息率
鑑於銀行在按揭業務上的競爭激烈
很多時「封頂息率」也跟「P按」看齊
變相「H按」一度成為申請按揭的主流
例如A銀行提供的「拆息按揭」計劃是「H+1.5厘」
同時設有「封頂息率」「P-2.5厘」
以A銀行「一個月同業拆息」0.7厘計算
「拆息按揭」的息率就是「0.7厘+1.5厘」，也就是2.2厘
而「封頂息率」則為「5-2.5厘」，也就是2.5厘
一旦拆息抽升，而導致息率高於2.5厘的話
銀行就會自動跳回「封頂息率」來供樓
但是我上次都有提過，當銀行資金持續短缺時
拆息不斷上升，最終銀行都會加息
上調最優惠利率，亦即是P
而封頂是根據P來計算，P上升供款額亦會上升
所以不要以為按揭Ｈ按封頂，之後加息都不會受影響