Инвестиции в ЖК Level Южнопортовая

Инвестиции в ЖК Level Южнопортовая - миф или реальность?

Рет қаралды 19,991

Күн бұрын

✔️Телеграмм канал Задвижки по Недвижке ➤ t.me/zadvizhcom
✔️Телеграмм канал Кристины Бойко➤ t.me/investclubBoyko
Разбор ЖК Level Южнопортовая
Текста много, поэтому без прелюдии.
📌Дано:
Застройщик - Level
Класс - комфорт
Количество квартир - 6000+ квартир и апартаментов
Количество машиномест - 1148 м/м на подземном и 500 м/м в наземном (к-т обеспеченности - 27% - катастрофически низкий)
Площадь земельного участка - 10,6 га. Из которых площадь двора - 2 га (20% - такие крохотные дворы лепит только Левели МР). Во времена моей работы в Инграде, средним показателем считался двор 50%.
🔎 Состав проекта:
❕14 корпусов этажностью 12-69 этажей (есть блоки и по 4 этажа)
❕Детская сад на 425 мест (2028 год)
❕Школа на 950 мест (2028 год)
❕Наземный паркинг
📍Локация - тут (yandex.ru/maps/213/moscow/?fr...)
ЮВАО, р-н Печатники
м. Кожуховская - 13 минут пешком
Сегодня в продаже находятся 2 очереди:
🔗 1 очередь, состоящая из 5ти корпусов, распродана на 91%. Рост стоимости 1 квм за год составил около 28%.
🔗 2 очередь:
❕2 корпуса квартир (47 и 69 этажей)
❕2 корпуса апартаментов (13 и 23 этажа)
⁃ квартиры без отделки
⁃ высота потолка - 2,68-2,85 м
⁃ в среднем 13 квартир на этаже
⁃ остекление - увеличенное
⁃ площадь квартир - 17-115 кв.м.
🏚️ Квартирография:
⁃ студии и однушки - 39%
⁃ 2е - 24%
⁃ 3е - 30%
⁃ Более - 8%
🔐 выдача ключей - 30.10.2027
Жилой комплекс строится на территория бывшего завода железобетонных изделий ОАО «Бетиар-22», который специализировался на выпуске сборных железобетонных конструкций для строительства жилых домов и объектов социально-бытового значения.
Предприятие входило в состав СУ-155.
Плюсы:
✅ Жирный комфорт класс: увеличенное остекление, алюминиевые окна, скоростные лифты, стильные лобби, современное благоустройство
✅ Собственная социалка в проекте
✅ Относительно невысокая цена входа
✅ Относительная близость к центру - 13 мин пешком до метро, 4 станции и ты уже на кольце. На машине - до ТТК также 15 минут.
✅ Близость набережной, 15 минут пешком, которую обещают облагородить
✅ Близко новый центр притяжения - Парк Мечты
Минусы:
❌ Конкуренция - адская, тут будет несколько миллионов кв.м нового жилья.
Начала считать общий объем, но помимо известных на текущий момент площадок, в разработке находятся еще несколько проектов.
Например, четко над площадкой Левел имеется участок у ПИК (28 га, 900 тыс квм недвижимости).
❌ Сейчас в окружении беспроглядная промзона, которая потом сменится стройкой
❌ Строительство осуществляется без привлечения ген подрядчика, т.е. собственными силами (а там, на минуточку, 69 этажей)
❌ Нет зеленых прогулочных зон в пешей доступности, необходимых мамам с детьми
❌ Двор у проекта - 2 га на 6 тыс квартир - это 3,33 кв.м. двора на 1 квартиру.
Расстояние между домами - 35 метров, ширина двора - 50 кв.м. Это меньше, чем норматив расстояния между 18-ти этажными панельками в 80е годы
❌ Ближайшая уже открытая школа №2129 - 15 мин пешком
⁉️ И у меня вопрос: как Левел делает кухни-ниши по 4 кв.м., если согласно пункту 5.7 Сп 54.13330.2016 кухни-ниши не могут быть меньше 5 кв.м.
Развитие района очень активно обсуждается. Все говорят о строительстве Сити -2. Но кто-то вчитывался в состав строительства? Огромное количество жилых высоток и один офисный небоскреб. Один! Не сити, а один. Остальное жилье и, надеюсь, также новая социалка и развлекательная инфраструктура.
Да, еще есть технополис печатники - это особая экономическая зона, похожая на Сколково. Там достаточно снимать 6 квм офисного помещения, чтобы числиться резидентом. То есть деловая активность - виртуальная.
📌 Вывод: развитие зоны «Южный порт» - это масштабнейший проект в городе Москва. И застроить старый промышленный район новостройками недостаточно, чтобы люди захотели там жить.
Кто основные покупатели этого проекта? Инвесторы! Не конечники! Пока промзону не освоят - ситуация в районе сильно не изменится.
Есть ли тут инвест? думаю, да.
Как быстро можно выйти из проекта с приростом? лет через 5-8.
А как вы относитесь к строительству Сити-2? Верите в перспективы строительства «города-сада»?
00:00 Анонс
03:03 Level Южнопортовая
04:23 Локация
08:53 Семейным заходить нет смысла
17:12 Куда приходит строитель, там развивается район
18:20 Планировки
22:33 Про проект
24:33 Инвестиционный потенциал
27:12 Размер двора
28:16 Высотные здание
29:32 Плюсы проекта
33:10 Итоги
#новостройки #инвестиции #levelgroup

Пікірлер: 95

@egorkurilko2995 3 ай бұрын

Кристина, восхищаюсь вашим аналитическим мышлением! Спасибо.

@user-qg1rh4jf6v 4 ай бұрын

В данный ЖК люди заходили год назад, когда цена за квадрат была 200 тыс. руб. Покажите хоть один ЖК такого уровня, который продаётся сейчас за 200 тыс. руб? Вот поэтому 95% первой очереди уже распроданы.

@sugarsilver5494 4 ай бұрын

Когда же были такие цены на проекте и на какие квартиры? На студии, 1кк и небольшие 2к - точно нет. Брали несколько знакомых там, кто-то на старте, кто-то на просадке летом 2022 (именно летом 22г были самые низкие цены на просадке), ниже 260-270/кв.м не было цен.

@user-ud2lx8fz7n 3 ай бұрын

@@sugarsilver5494брал летом 23 тут квартиру. Вышло дешевле, чем за мкадом.

@ekaterinam7350 Ай бұрын

Попала на ваш канал случайно. Вы такие классные, человечные, откровенные. Супер выпуск, супер честно, приятно смотреть и слушать❤️

@user-sr7ty7gk5f 4 ай бұрын

Ребята,посоветуйте пожалуйста какой выбрать Ж.К.с нормальными ценами и хорошей локацией,метро+магазины.

@Garbakbl 4 ай бұрын

Левел норм

@user-ts9vp5ve1l 3 ай бұрын

Отличный обзор !

@user-yx6zj7gg3m 4 ай бұрын

СУПЕР

@stroyserviskimry 2 ай бұрын

Там полгода уступка висит за 13. 34м.и никто ее не берет. Никакой доходности. Только хотелки спекулянтов

@user-ly3vr6bj3o 2 ай бұрын

Они просто Набиулину не внимательно слушали. Она ещё в прошлом году предупреждала об этом. По переуступке и даже на ключах дороже продать не получиться. Рынок изменился. Ребята проснитесь! 😂

@stroyserviskimry 2 ай бұрын

@@user-ly3vr6bj3o Эти дураки до последнего думать будут, что они умнее Набиуллиной🤣🤝

@user-sk1yl3he3f 3 ай бұрын

Отзываюсь👋🏻☺️ Купила в мае 2023 студию 23 квадрата за 7,6млн, пв15%, ипотека с гос.поддержкой 7,7%. Грущу что буквально на пару месяцев раньше смогла бы собрать нужную сумму для пв-было бы ещё выгоднее. По переуступке сейчас видела цены за подобные студии на циане около 9-10млн просят. Приобрела для дальнейшей сдачи в аренду. Понравились Визуально дома и интересно стало развитие по близости локации сити-2 и будущей обустроенной набережной. Еще сервис в левел понравился. Благодарю за видеообзор на жк, но хотелось бы в видео увидеть тогда примеры с разбором кратким куда лучше с таким же ценником вкладываться и перспективой развития. Спасибо

@user-ly3vr6bj3o 2 ай бұрын

Согласен. Под сдачу пойдёт. По переуступке хрен продаш сейчас😂

@Garbakbl 4 ай бұрын

почему нислова про аппарты?

@elenayash.5530 4 ай бұрын

Пятый выпуск, до десятки девять. Логично.

@MShramko 4 ай бұрын

))))

@user-ve9jb5hf6j 4 ай бұрын

Инвестор считает

@sofyafrolova2557 4 ай бұрын

Когда метрополию начинали строить, все тоже ржали. А сейчас чего, цены видели? Где сейчас в Москве найдешь ценник 200к за метр?! Вот по этой цене и заходили год назад, а в 27 году и поговорим за сколько выйдем!

@777camry777 4 ай бұрын

Посмотрим через 2 года.

@vitaspribaltov463 4 ай бұрын

Ещё раз, какие цены мы должны видеть? В рекламе что ли?) Так это не цены, а хотелки, вот за сколько удастся продать, такая и цена, если вообще продадите сейчас.

@MShramko 4 ай бұрын

за цену хотелки никто не может продать, всегда скидывают@@vitaspribaltov463

@gerasimysys 3 ай бұрын

Башни с видом на трешку. Мммм красота…

@grayh 2 ай бұрын

еще одна мамкина фантазерка)

@liamhygge 4 ай бұрын

Мне вот интересно С 200 метровой высоты какую грязь вы почувствуете? А так бегать землю рыть до радиации лучше не стоит) Мне в целом зашло, но тут вопрос по выезду с территории и вечная пробка по ттк и выездам на нее. Причем тут важно понимать, что эта локация ограничена рекой и трёшкой, то есть ты выезжаешь либо в реку, либо стоишь в неебической пробке. Застраивающийся пик в целом может идти лесом по причине того, что он как раз выше/севернее, а виды все на юг и юго-запад самые выгодные, то есть на солнечную сторону. Очень многое будет решать количество парковочных мест. И ОГРОООМНЫЙ вопрос по высоте потолков 2.85 Скорее всего он будет ниже в чистовом виде. И по востоку… ну дороги которые 4 раза в год ремонтируют чтобы отмыть бабки… и вечное отсутствие этих дорог. Конечно, лучше по кутузу и по ленинградке, тем более там есть проекты в ту де цену. Да, они дальше, но там дорога лучше и выезд быстрее, хоть и километраж больше. Там рестораны и всякие плюшки сконцентрированы.

@vtimofeev 4 ай бұрын

Зашел туда с пв 15% и с выкупом ставки до 1.2 без удорожания. Платеж 19к. Студия 17.5м2 за 6.7 сдавать буду за 35-40к.

@PS5runnr 4 ай бұрын

молоток, надеюсь, ты не против, что это апарты

@vtimofeev 4 ай бұрын

@@PS5runnr не апарты

@user-pg2qo8hd5e 2 ай бұрын

Апарты 13 и 14 корпуса, появились недавно

@aleksey2793 4 ай бұрын

Про кухни-ниши у многих так. В Нау то же самое, не понятно, что с этим делать при согласовании

@user-ik5tr8nk9v 2 ай бұрын

Купил там КВ, за 2 года по сути уже x2 получил, на момент выдачи ключей (не 27 года, 1-ю очередь обещают сдать до 26 года) и далее это и будут те самые x3

@Vlegkosti 3 ай бұрын

Знакомая покупала на старте евродвушку за наличные за 10 млн, продавала осенью 2023 за 13,3 млн Я покупала видовую квартиру 36 м2 на 60 этаже под 0,1% в 2022 году, она у меня скорее под сдачу.

@Garbakbl 15 күн бұрын

Меж тем уже на 2млн все подорожало, продолжаю держать в курсе

@OpenSR88 4 ай бұрын

Сам разбор отличный, зачет. 6к квартир... и куча конкурентов рядом, кто это все будет покупать по 1.3 млн м2 что бы получить х3, да даже х1 не получите? В перспективе 7-8 лет лучшие инвестиции будут в недвигу на ДВ, уже даже слепой должен заметить в каком направлении хочет развиваться государство, и какие регионы будут в фаворе.

@user-bq6fd8wm9m 4 ай бұрын

ДВ - это какая-то локация на Донбассе? Вроде туда выбрано направление «развития». И не всегда кстати выбранные направления развиваются успешно

@pavelegorov9006 4 ай бұрын

@@user-bq6fd8wm9mДВ - это Дальний Восток и Приморье, где вся ипотека сейчас - 2% (!!!).

@nadezdabrikman8195 4 ай бұрын

@@user-bq6fd8wm9mДВ это Дальний Восток

@user-dk7ql5tz3k 3 ай бұрын

@@user-bq6fd8wm9mДВ это Дальний Восток. Донбасс это прежде всего восстановление. До развития там очень далеко

@user-fm7jg7jq4c 4 ай бұрын

Кристина респект

@Garbakbl 4 ай бұрын

меж тем с начала декабря цены в ЖК выросли в среднем на миллион, держу в курсе)

@sergey_z2178 4 ай бұрын

Инвеста в новостройках Москвы почти нет, минимальная. Идём в регионы ! Там не только есть высокая прибыль, но и не значит конкуренция, при будущей перепродаже ( выходе ) из объекте. Особенно интересно направление для туристов, гостиницы, гостевые дома и т. д.

@Zlata_Anisina 4 ай бұрын

Пожалуйста, будьте внимательнее, станция КожУховская) Спасибо за видео!

@ioann727 4 ай бұрын

хороший обзор на нехороший жк

@Garbakbl 4 ай бұрын

чем он нехорош? ну кроме того что стройка вокруг на 5 лет?

@ioann727 4 ай бұрын

дизайн домов не соврем, двор мал, промка на 10 лет еще, метро отсутств@@Garbakbl

@Sholly_olly 3 ай бұрын

⁠@@ioann727 до ближайшего метро «Кожуховская» - 5-7 минут пешком в зависимости от скорости и расположения корпуса. Куда ещё ближе-то?

@elenayash.5530 4 ай бұрын

Тюфелева роща уже стала парком, деревья подросли, трава зелёная, много цветов.

@user-bq6fd8wm9m 4 ай бұрын

Только при чем тут левел южнопортовая?

@elenayash.5530 4 ай бұрын

@@user-bq6fd8wm9m автор ролика сослался на Тюфелеву рощу, хотя конечно никто из южно портового жк туда специально не поедет

@agonell6469 4 ай бұрын

Моя фин модель проста, зашел за 8 млн. выйти хочу за 12 млн., через 2.5 года, апартаменты 33 кв., даже сейчас уже кажется вполне реально, на x2 или x3 не верю, по крайней мере по сдаче, но в будущем вполне

@Garbakbl 4 ай бұрын

а НДФЛ в течение какого срока возьумт, если владеешь имуществом при перепродаже?

@weirdinvestment5802 4 ай бұрын

Я выберу Раменки с панельками!

@777camry777 4 ай бұрын

Плюсую, коллега. Экологию не пропьешь.

@vitaspribaltov463 4 ай бұрын

Естественно, лучше старый фонд, но где-то в ЗАО, локация рулит.

@user-bq6fd8wm9m 4 ай бұрын

@@vitaspribaltov463жертва маркетинга псевдориелторов

@user-pg2qo8hd5e 2 ай бұрын

В Раменках Level Мичуринский на Озерной улице с панельками. Там и парки, и ручей. Может, она,как раз в Level квартиру и купила рядом с панельками😂

@ahtoh2834 Ай бұрын

@@user-pg2qo8hd5eона брешет

@user-pg2qo8hd5e 2 ай бұрын

Начали продавать квартиры в Южнопоротовой в 2022 г, еще до войны, и тогда были как раз комфортные цены. Летом того же года сделали ипотеку 0.01% - продажи начались сумасшедшие. По результатам 2022 LevelЮжноаортовая стал самым продоваемым проектом в Мск. Сейчас тут цены, как в бизнесе, а дешевые апарты вышли только в конце 2023г. Больше берут квартиры конечно

@user-vs9ek5is7s Ай бұрын

Этот проект хорошо зайдет под сдачу студий в аренду

@ClassicaudioRu 4 ай бұрын

Не факт что регионалы исключительно купили и инвесторы. В Печатниках полно людей, район большой, выросло новое поколение, которое поднялось, а нормального жилья в Печатниках нет вообще. Правда скорее местный спрос на второй очереди кончится. Хотя лично я бы не купил в Южном порту квартиру. Ни в Левеле, ни в Форме. Форма она как-то за счёт реки выплывет, она очень широкая и видовая в этом месте (на той стороне правда панельки одни), а Левел прямо в центре промки.

@vitaspribaltov463 4 ай бұрын

Речь о том, что москвич, знающий город, на такое даже не посмотрит, локация!

@MShramko 4 ай бұрын

вот вот @@vitaspribaltov463

@ClassicaudioRu 4 ай бұрын

@@vitaspribaltov463 у любого района есть свои фанаты. И чем больше район, тем их больше. Они и будут покупать, т.к. выбор слишком мал.

@alexanderdanilin9510 4 ай бұрын

Без ТЗ доход ХЗ.

@sofyafrolova2557 4 ай бұрын

И еще у мр посмотрите сколько территории в жк, та же симфония или мод, премиум сегмент емое!

@ulmaxy 3 ай бұрын

В 2022 брал евро-2 44.3м2 за 330/м2 в ипотеку 0.1% (в обычную ипотеку с господдержкой метр стоил 275). В 2023 осенью взял еще одну 65м, цена была 235/м2. Не говорю что это топ локация, но ничего похожего за эти деньги нигде не нашел

@user-ii5lx7vm9n 3 ай бұрын

Южный порт сдадут во 2 квартале 26г. 4 корпуса практически достроены. Застройщик строит Нагатинскую и сдает ее раньше срока. Я думаю этот проект сдадут в конце 25 г. Выиграли те кто приобретал в 2023 г. И цена 1 кв стоило 290 тыс. -300 тыс. Руб. И приобрести можно было с господержкой. Сейчас lewel не каждый может приобрести. Турки тоже не аис строит видя про ситуацию с землятресением. Ведущие не в курсе(

@alexorlov2180 4 ай бұрын

На фразе "Инвестор не может ждать 10 лет иначе его доход размажается", Уоррен Баффет всплакнул о бесцельно прожитых годах и записался на курсы "Спекуляции в новостройках по ипотеке с господдержкой и доходностью 200% годовых" от тётушки Барно и "Финансовая грамотность с экспертом рублёвой зоны" от банкира с опытом 5+ лет в декрете Гоголадзе.

@user-nz3bh3xh8v Ай бұрын

Она не живая, читает с телефона 😂 А вот Никита очень приятный

@Zeus88789 4 ай бұрын

Хорошая приятная девушка

@user-gw2xs4zm4r 4 ай бұрын

- инвестиции в ЖК - в 2024 при нынешней ключевой ставке ахахахах

@sergey_z2178 4 ай бұрын

@user-vs9ek5is7s 2 ай бұрын

Без чудика в белой футболке гораздо было бы лучше

@Yuliya-gp6uf 4 ай бұрын

Одно и тоже все мусолят, новое бы рассказали что-нибудь, где ваша экспертность? Промка, сити-не сити, муравейник, потолки, кол-во квартир на этаже, кол-во машиномест, окна…дама вообще дичь какую- то несет, до сущности какой-то хочет докопаться😂 в Раменках у нее интеллигенция, да почти все померли уже, остались детки да внуки маргинального вида, которые на все готовое народились🤦‍♂️ сейчас почти все в плюсе, кто вложился в начале 23 и раньше, вопрос один -рост продолжится, или это потолок на ближайшие годы?

@vitaspribaltov463 4 ай бұрын

В каком плюсе, в виртуальном?) Продайте сначала, а потом "плюсы" считайте.

@vitaspribaltov463 4 ай бұрын

В рублях то недвига выросла, толку то что? Условно купил однуху за 10, сейчас каким-то чудом продал за 13 и что дальше? Снова купил такую же однуху за 13 и где профит?) Зато раньше мог за 10 купить две норм машины (не китайцев), теперь за эти 13 и одной не купишь. Офигительно заработал.

@777camry777 4 ай бұрын

Сейчас 90% людей хотят купить квартиру своим детям. Как не отговариваю - не понимают.

@vitaspribaltov463 4 ай бұрын

@@777camry777 Дебилизм какой-то, ей Богу)

@mediaexplorer74 4 ай бұрын

@@777camry777 Хотеть можно многое. Реально кто может купить детям хату в Москве? 4,5 процента по статистике от IRN. Остальные 95,5 думают о том, как бы с работки не турнули при грядущих веселых годах кризиса.