Effet de levier et immobilier

[@sachaseferovic]

Merci beaucoup, Xavier, pour ces vidéos d'utilité publique, dont une seule est beaucoup plus efficace que toutes les notes de l'Amf.

[@Mik4hell]

"Ce youtubeur démocratise l'investissement, l'AMF le déteste"

[@harveharve2418]

je n'ai rien à ajouter à ce commentaire, parfait !

[@aubm]

J'ai commencé à investir mes premiers euros dans des ETF actions il y a presque un an. Tout au long de cette période j'ai plus souvent été déficitaire que bénéficiaire. Vos vidéos ont contribué à me rendre curieux et ont été précieuses pour m'aider à comprendre le fonctionnement de ce nouveau monde dans lequel je mettais les pieds. Grâce à vous, j'avais l'impression de prendre de meilleures décisions tout en gardant la tête froide dans des creux au bas desquels j'aurais plus facilement paniqué. Merci pour votre travail d'utilité publique que beaucoup gagneraient à découvrir.

[@alex3890]

Merci pour la pédagogie et le sérieux de ces vidéos.

[@lesieureric2466]

Travail toujours sérieux. ça fait plaisir d'avoir un vrai professionnel derrière les vidéos.

[@stragen7499]

Pédagogique, clair, des qualités de vulgarisation qui sont le signe évident d’une grande compréhension. Merci Xavier. Continuez !!!

[@furoluciole]

Bien d'accord avec cette analyse, la différence est bien dans la maîtrise des conséquences. En immo, tant qu on paie sa mensualité, il ne peut rien nous arriver. Cela peut nous faire penser que quand on investit sur marge en bourse, il faut peut-être- comme en immo - se contraindre de rembourser tous les mois sa marge pour la réduire au fil du temps.

[@pierrejamin811]

Toujours une grande qualité d'analyse et de présentation. On rêverait de professeurs comme vous.

[@Patobeure]

Le bon podcast avant d'aller bosser 💫

[@Ellionis]

Bonjour Xavier, un grand merci pour tes vidéos, je ne commente pas mais suis abonné et like toutes tes productions.

[@micheltroillard-leadership8094]

Tes vidéos sont excellentes. Elles permettent de prendre de la hauteur et d'avoir une vision à moyen et long terme. Ce n'est pas ce que l'on rencontre le plus aujourd'hui. Encore merci

[@His_Bdn]

Quand je pensais à l’effet de levier en bourse je pensais aux turbos/ETF levier, mais pas à ces comptes de marges. Et je pensais aussi à la possibilité de faire un crédit à la conso pour charger fort pendant une grosse baisse par exemple. Si je peux épargner 200€/mois, prendre un crédit qui me coûte 100-150€ pour charger « en bas ».

[@patrickmarum3856]

Concernant votre remarque de fin de video, je vous écoute sur la plate-forme deezer. Il m'est impossible d'ajouter un like, pousse ou commentaire sous la piste audio. Le seul like possible c'est le cœur sur l ensemble de votre podcast deezer. Allez j appuie ici sur le pouce vers le haut.

[@pikachuvanhausser1806]

Cimer Xavier. Je te mets un pouce car je t'écoute sur YT. t'es le boss du bourse game. Perso je suis surtout pépère en DCA sur ETF sur une ass vie et stock picking sur PEA.. bien à toi

[@alexandramassy2158]

Un grand merci pour cette vidéo et cette réponse détaillée ❤️❤️❤️

[@Fonkymaestroallstars]

Merci beaucoup pour la qualité de votre travail

[@zedk47]

Comme souvent, excellente vidéo. Du reste, le levier compte marge avec modération (1,1 ou 1,2 par exemple) n’est il pas défendable dans des cas de fortes baisses, et au regard des historiques de croissance LT des marchés ? Le risque d’appel de marge est d’environ 0 avec un levier faible !

[@michelbarriere]

Bonjour et merci pour ces commentaires sur les effets de levier que je partage entièrement. Vous avez dit « quand l’immobilier baisse, les rendements augmentent ». N’est ce donc pas le moment d’investir dans les siic ou reits qui se sont pour pas mal d’entre elles écroulées ( voir tag ou leg immobilier)? la moins value immobilière semble bien pricée mais pas forcément l’augmentation des rendements futurs. Pourriez vous faire une vidéo à ce sujet?

[@yannickwright2690]

Un grand merci pour l’ensemble des videos. Idee de sujets : comment batir en fonction de ses objectifs un algorithme d’investissement, et en particulier definir les signaux d’achats et de ventes .

[@milzuv1575]

Merci pour ces explications très claires.

[@mccm4421]

Encore merci pour cette vidéo. Idees : je voudrais m'informer un peu plus sur l'investissement immobilier (sans prêt, accessible dès 500€) via les scpi, la bourse et les Reits.

[@francepatriote45]

Encore au top! Je me posais cette question il y a quelques jours: pourquoi encourage-t-on le levier en immo et le fuit-on en bourse? J’ai ma réponse, merci!

[@steph42771]

Effectivement l’effet de levier est très intéressant en immobilier, surtout avec des financements à 100% voir 110% (couvrir les frais de notaire) et sans apport pour du locatif 👍

[@yannickseyve3436]

Merci pour cette nouvelle vidéo d'explications et de comparaison des effets de levier. Est ce que les prochaines emissions seront à nouveau en podcast sur Spotify.

[@rq2455]

Très intéressant, merci

[@charles46174]

Merci pour la vidéo Que pense tu des SCPI à crédit (CORUM par exemple) ?

[@davidcrepin1392]

C est vraiment top , merci

[@pisandlov3722]

Tu pourrais faire une video explicative et comparative entre investissement sur un appart avec credit, sur une scpi avec credit et sur une scpi via assurance vie stp ? 😊

[@alaintoto2784]

Encore une excellente vidéo, merci ! Idée de sujet : les produits structurés. Sont-ils intéressants dans une stratégie de rendement pour la retraite ? Vaut-il mieux utiliser des options où le risque de perte en capital est borné ?

[@objectifdividendes681]

Merci Xavier pour cette vidéo .

[@greekmetisistacitknowledge8919]

Merci pour les precisions 😁

[@willydelyon]

Merci et bon courage ;-)

[@josedanielgalvan9237]

très bonne explication

[@TRADER-PRO]

Merci pour cette vidéo toujours très intéressante

[@harveharve2418]

parfait comme d'hab' J'ai une question sans aucun rapport : à compter du 1er janvier prochain, certaines sociétés US nécessiteront d'avoir un identifiant fiscal US (TIN). cela concerne des sociétés publicly traded partnerships, ou PTP. Je souhaiterais savoir quel est le type d'entreprise concerné et ce que ça impacte. Merci pour toute réponse

[@thomas-j3x]

Merci pour vos explications, toujours très claires. Un sujet qui intéresserait: sur quels critères choisir des actions value ? comment reconnaitre une value trap ?

[@Migatwin]

Merci Xavier !

[@fab-p2pinvestissements]

Merci pour l'éclaircissement. Pour profiter de l'effet de levier en bourse sans le risque d'avoir le courtier qui vend toutes nos positions en cas de fortes baisses on peut prendre un crédit à la consommation pour l'investir en bourse non ? 😅 Le montant du prêt sera moindre mais du moment qu'on à de quoi rembourser les échéances on ne risquera jamais d'être forcé à vendre.

[@christophe2696]

Il ne faut JAMAIS faire de crédit pour investir en bourse !!!

[@foobarFR]

Il y a la variante financière de l'effet de levier en immo aussi : l'achat de parts de SCPI à crédit. C'est doublement intéressant -> levier financier (jouer sur l'écart entre taux d'intérêt et rendement du produit : s'enrichir par la dette), boosté par le levier fiscal (les intérêts sont déduits des loyers). Je pense que c'est indispensable, en fait, dans la construction d'un patrimoine. Emprunter, ça transforme en capital dans le présent des revenus futurs (les salaires à venir), et ce capital présent produit des revenus. Bref, on transforme en "boost" de revenus présents le fait d'avoir une situation qui procure des revenus fixes futurs : on fait voyager dans le temps sa situation financière... Maintenant que les banques ont des règles draconiennes en terme de prêts (mensualités totales = max 35% des revenus, quelque soit le revenu, ce qui est un peu stupide..), je pense même que la capacité d'emprunt, plafonnée, est une *ressource* que l'on se doit d'exploiter à fond. N'attendez pas pour investir avec levier, car vous ne pourrez pas emprunter le double plus tard pour rattraper! Autre aspect : l'arbitrage en cash et dettes. Si vous pouvez placer à 5% sur un placement donné qui ne permet pas d'investir à crédit (exemple : actions), il n'est pas logique d'utiliser votre cash pour placer sur ce qui rapporte 3% et que vous pouvez acheter à crédit.

[@louisjacques7462]

Oui d'accord avec votre avis. Le fait de ne pas avoir un prix qui varie (fortement) tous les jours rassure psychologiquement. Perso je passe toujours mes ordres au marché (environ 1000euros).

[@fabricem.2442]

Merci, une stategie que j apprecie en "portfolio secure", les SCPI à crédit. un produit "papier" et passif qui permet de faire de l effet de levier.

[@fredscoffee]

L'immobilier est assez safe en France car on fonctionne à taux fixe. Si on prend l'exemple des Etats Unis où le standard est le taux variable, on comprend mieux pourquoi Warren Buffett habite toujours dans la maison qu'il avait acheté quand il avait 25 ans 😀

[@GregTiVi]

il a aussi des maisons en floride, et en californie

[@fredscoffee]

@@GregTiVi Oui mais il les a sûrement achetées cash pp

[@sms3716]

En France il y a les impôts et la loi écologique qui évolue

[@tomdgr9767]

Complément faux la majorité des américains ont des taux fixes donne moi tes sources ? Moins de 10% de taux variable .. là-bas

[@fredscoffee]

@@tomdgr9767 Ah yes exact, et pourtant les subprimes qui ne sont qu'une sous-partie des taux variables u.s., ont été un scandale qui ont fait trembler jusqu'en Europe 😀

[@gogu4703]

Merci Xavier, excellent comme d’habitude. A ce sujet, pourras-tu faire une vidéo sur la vente de titres à découvert?

[@lotfihamouda3800]

Excellent

[@norbertpattinson4256]

L'effet de levier en immo est pas acceptable, il est necessaire. Quasi personne pourrait avoir accés a l'immo sans lui, c'est aussi simple que ça. Quand on voit l'évolution des les prix immi vs les salaires, la fameuse courbe de friggit, c'est devenu depuis les annés 2000 complétement hors de contrôle. D'ailleurs tout le monde utilise leffet de levier mais personne le sait, il y a fallu que je me mette à la bourse pour le connaitre et le comprendre. Effet de levier en bourse/crypto: non, jamais! Effet de levier en immo: sauf si tu paie cash, tu devras y passer.

[@voirautrement774]

merci beaucoup juste un point ou je suis septique; ca peut etre long de vendre le logement non? pas evident pour repondre a un situation aigue

[@jeanlogos7051]

Un budget familial "sain" est en général construit autour d'une épargne de précaution liquide qui couvre, par exemple, 6 mois de dépenses ou 3 mois de revenus. L'épargne de précaution sert précisément à ça : répondre à une situation aiguë et à un besoin temporaire de liquidités. Donc le risque de liquidité lié à la vente du logement est normalement prévu lors de la construction du budget familial, et donc couvert. Sinon, effectivement, il y a un problème.

[@voirautrement774]

@@jeanlogos7051 merci beaucoup

[@blee4098]

Vous ne remboursez jamais que votre "crédit", la TF qui augmente régulièrement, toutes les charges inhérentes à un bien immobilier et l'entretien ... c'est un tabou mais beaucoup de propriétaires regrettent leur investissement

[@youtibe2320]

Sérieusement ? Tu connais des proprios qui regrettent ? J'avais lu des articles américains sur les jeunes qui regrettaient d'avoir acheté des maisons trop grandes ou parce que il y avait toujours des travaux à faire mais en France, jamais une seule plainte.

[@2000ozo]

A partir du moment ou l’on calcul et gère son risque correctement je ne vois aucun danger dans les comptes sur marge. Si on accepte de perdre une certaines somme / pourcentage par position, et que l’on calcule la quantité à acheter, un effet de levier de x10000 ne poserai pas de problèmes. Au contraire, ca permettrais de bien plus diversifier. Le soucis avec les comptes sur marges c’est que les gens ne se rendent pas compte de ce qu’ils font, ils « boursicotent » et cherchent à investir X$ sans faire attention a l’effet de levier et se retrouvent dans une situation qui est tout sauf favorable. Le problème n’est pas le levier mais la cupidité des gens qui l’utilisent et qui pensent que en 3h de gestion / mois ils peuvent battre Robert Lynch ou Michael Burry…

[@AgentDaffaires]

Cest du bon ca

[@AD-sf1vn]

Merci Xavier pour cette vidéo très intéressante qui éclaircie bien le risque du SRD. Sinon que penses tu de l effet de levier en bourse réalisé par un prêt conso à taux fixe , ajd encore assez bas autours de 2-3% pour investir en bourse ? Finalement le risque reste limité aux mensualités et si ce prêt est remboursé avec de l argent dont on a pas immédiatement besoin cela pourrait booster les performances ?

[@Taylor-eq2gw]

Pret Lombard

[@AD-sf1vn]

@@Taylor-eq2gw oui en effet c est ce dont je parle. Mais pensez vous que cela soit judicieux ou trop risqué?

[@Taylor-eq2gw]

@@AD-sf1vn je n'ai jamais utilisé ce genre de pret mais c'est bcp plus intéressant qu'un pret conso Déjà au niveau du taux, ensuite tu n'es pas obligé de rembourser mensuellement il y a plusieurs options dont un remboursement en 1 fois quand tu auras décidé de rembourser Mais tu peux trouver des témoignages video, des podcast ou sur Google

[@phannguyetnguyen8254]

Quels livres en français recommandez-vous pour les bourse ? Merci.

[@viestemps]

bonjour, j'ai une question?

[@remyrancan9221]

Bonjour ! Avec un ETF à effet de levier peut on tomber à zéro ?

[@irobo2006]

Bonjour Xavier, juste pour te challenger et suite à l’actualité malheureuse sur l’exchange FTX. Admettons j’ai 1 millions de capital, je suite mettre 5% en crypto, soit 50.000 €. Serait il intéressant de ne déposer que 10.000 et prendre un levier de 5 ? Je pense que oui, la réponse sur l’effet de levier n’est pas binaire, et dépend surtout de l’âge du capitaine non ?

[@tomdgr9767]

Il ne faut jamais faire effet levier sur le long terme c'est surtout utilisé sur de très courtes periodes.

[@noahSTRASBOURG]

La vidéo est claire. Mais tout le monde rabâche qu’un bon ETF World sort du 11% sur le long terme. Du coup, emprunté de l’argent pour aller sur le marché devrait faire sens non ? Disons que pour un emprunt de 2400€ je rembourse à la banque 100€ par mois sur 2 ans. N’ai-je pas intérêt à investir cet argent (2400) dès le départ plutôt que de faire du DCA sur 2 ans ? Alors certes on peut être sur un marché baissier. Mais sur le principe ?

[@giorgiomorico4533]

pour l'immobilier un autre risque est le taux d'interêt lorsque le prêt est variable . On l'a vu avec les supprimes aux States.🙄

[@raoulhery]

Si j'empunte 5000euros pour investir dans dse unités de compte/ assurance vie, c'est un effet de levier?

[@Bashy776]

Oui, car tu investis avec de l'argent que tu n'as pas

[@JoJoboiWav]

mais moi je comprends pas d'accord c'est une mauvaise idée d'utilisée l'effet de levier sur des actions du fait de leur volatilité, mais dans ce cas ne serait-ce pas une bonne idée de s'en servir avec des ETFs? Du fait de leur stabilité sur le long terme? je parle bien de se servir de dettes littéralement pour investir dans des etfs, pas des ETFs leverage qui m'ont l'air douteux

[@Zozime]

Est-ce qu'on ne pourrait pas comparer la situation des Américains (ie plus value du bien immobilier qui sert à gager de nouveaux crédits) à un effet de levier ++ qui s'apparenterai à celui en bourse ? Quel est l'intérêt du courrier de prêter du pognon comme ça ? Il gagne quoi concrètement vu le risque de perte très élevé ? Enfin, les courtiers n'ont pas de service de liquidation pour justement vendre les titres au mieux afin de juguler la perte ?!! Ils n'ont donc rien à faire du pognon ?!! Comme on l'a vu avec le gros fond la je sais plus le nom ou la liquidation colossale à niqué le marché de 20% sur le titre vendu en masse. Merci a ceux qui savent !

[@sallykerr6804]

La semaine dernière, Warren Buffett a parlé de BBC News sur la façon dont les investisseurs et les commerçants peuvent gagner des millions. Ses recommandations étaient une experte appelée Miss '' Morgan se demandant si les téléspectateurs ici connaissent ses services ???

[@randywilliams7018]

Tous les bons investisseurs connaissent l'expert Mme Morgan, elle est unique dans le dossier, vous devez juste garder ses instructions et vous excellez.

[@christinam3697]

Ouais tu as raison, j'ai commencé avec seulement 4 000 dollars maintenant gagnant jusqu'à 17,00 dollars en une semaine 😊

[@michaeljaboy148]

Wow même ici, je gagne 13 000 $ par semaine. Que Dieu bénisse Mme Morgan, elle a été une bénédiction pour moi et ma famille 🌹🌹

[@ricardogomesalves8202]

Je recommanderai pour vous le groupe d'équipe de services de trading MRS Morgan pour vous leur stratégie fonctionne pour moi en ce moment et je tire de bons bénéfices du trading forex.

[@dennisscott9709]

Son équipe de direction est assez impressionnante jusqu'à présent ..... avec mon 6K déposé, j'ai fait un bénéfice de plus de 28 800 USD avec seulement 5% de frais

[@granaivo]

Merci pour cette vidéo Xavier. Que pensez-vous du prêt immobilier à taux variable (qui commence à apparaître depuis peu alors qu'auparavant on avait l'habitude d'emprunter à taux fixe) ? est-ce plus risqué, autant qu'un effet de levier en bourse avec compte de marge ?

[@ParisReno]

Bien sûr. Il n y a aucun débat. Le coût d un prêt est fixé à l avance, résultat d une photo a un instant t. C est moins le cas en Angleterre. Il faut être fou pour utiliser du levier sur la bourse…

[@francoisnoel8941]

je n'acheterais pas d'immobilier, la hausse importante de l'insécurité par ex à Paris et des normes va décourager les investisseurs. La hausse de l'immobilier dépasse la hausse du pouvoir d'achat des français. C'est pourquoi il vaut mieux selon moi être locataire.

[@Valentinouchka]

Je trouve que l'immobilier avec l'effet de levier est un mauvais investissement, dette à long terme avec intérêts négatifs sur votre patrimoine, investissement actif (locataires, travaux, administratif, impôts, problèmes...), risqué (imprévus, santé, divorce, changement de travail, chômage...), très peu diversifié (tous l'argent dans une seule classe d'actif = danger!), actif immobilisé très peu liquide en cas de crise, guerre, catastrophe etc... globalement peu rentable, selon le pays/zone les plus malins font 2-3% de résultats net, actuellement surévalué pour du clé en mains...

[@richeargire]

Les plus malins font du 100% net

[@fifilulu]

Il n'y a pas d'effet levier en bourse comme dans l'immobilier ? Quand je vais voir mon banquier pour lui demander un prêt que je vais placer sur le MSCI World, il rigole et me dit : NON. Après, il me propose un Pinel. 😮

[@fredoncyril487]

tu peux faire un crédit consommation

[@fifilulu]

@@fredoncyril487 C'est pas le même taux qu'un prêt immobilier ...

[@fredericb1885]

Je ne suis plus un débutant mais je n'ai aucune intention d'utiliser l'effet de levier en bourse, le risque m'apparaît comme à toi trop élevé. En immobilier, le levier bancaire est indispensable pour développer son patrimoine mais je m'inquiète des velléités de la Commission européenne d'imposer les taux variables en France

[@shanafzal3646]

Être en prison avec un crédit pendant 25 ans est une folie

[@jean-marcdube6954]

Effet de levier jamais je n'utiliserai ça, pour l'immobilier il y a des règles à suivre pour une maison, la payer le plus rapidement possible parceque c'est quand elle est payé que c'est vraiment intéressant, plus d'argent pour investir, il ya des personnes qui ne finiront jamais à payer leur maison il réemprunte sur la plus value pour des rénovations luxueuses pas nécessaire ou l'achat d'autre bien ou pour faire des voyages et à leurs retraites au lieu d'avoir une maison payé ils doivent la vendre faute de ne plus être capable de payé les mensualités et les réparations nécessaires, alors il ont tout fait ces efforts pour rien et ce retrouve locataire sans un sou. mon ophtalmologiste et mon dentiste ont tout perdu 6 millions de dollars juste avant de prendre leur retrait un dans l'immobiller un Hotel reconnue, l'autre un entrepreneur mal honnête.

[@maboutik7639]

Bonjour coach ! Merci !

[@granaivo]

je ne comprends pas c'est toi quii réponds avec @zonebourse1 comme expéditeur, Xavier ?