#23 Cechy rynkowe i wagi oraz jak ustalić stan techniczno-użytkowy nieruchomości - Radosław Gaca.

[@piotrgoos101]

Rzeczywiście, jeśli istnieje możliwość ustalenia preferencji na podstawie wskaźników rynków (preferencji rzeczywistych), nie powinno się wykorzystywac perferencji delarowanych. Choć na tych drugich opiera się cała grupa metod wyceny wartości dóbr, które nie mają cen rynkowych (wartości quasi-rynkowej) - (patrz: dobra środowiska, które mają cechy dóbr publicznych lub efektów zewnętrznych). Bardzo ciekawa rozmowa. Gratuluje.

[@domatorbydgoszcz3375]

Bardzo dziękuję za komentarz. Oczywiście analiza preferencji deklarowanych jest cennym źródłem informacji i w sytuacji barku danych rynkowych zazwyczaj jedynym (zakres wymieniony w komentarzu oraz inne podobne). W wycenie nieruchomości, która odnosi się bezpośrednio do zjawisk rynkowych przyjęcie takiego schematu postępowania, jako podstawowego jest jednak moim zdaniem zdecydowanie zbyt dużym uproszczeniem. Oczywiście w okresie wcześniejszym, w sytuacji słabego dostępu do danych, analiza preferencji deklarowanych była narzędziem pomocnym a czasami nawet jedynym. Obecnie, biorąc pod uwagę diametralną zmianę w dostępie do informacji o nieruchomościach zarówno identyfikacja cech jak i dalsze określanie ich wpływu na wartość w ramach analizy zbioru nieruchomości podobnych powinno być kierunkiem preferowanym. Jeszcze raz dziękuję za głos w dyskusji. Pozdrawiam Radosław Gaca

[@magdalenadziedziak7421]

A gdyby zaistniał obowiązek dokładniejszego opisu stanu techniczno-użytkowego w akcie notarialnym? Rozwiązałoby to wiele problemów a dodatkowo byłoby to przydatne z punktu widzenia podatkowego (dla Urzędu skarbowego).

[@magdalenamaleckamrics]

Pewnie tak. Wymagałoby to jednak standyryzacji. Dla każdego np. stan "dobry" (bez zdefiniowania) może oznaczać zupełnie coś innego.

[@pezdixd]

Bardzo przydatny film. Nie mogę natomiast znaleźć tabeli z krytycznymi wartościami do obliczeń, czy mogę prosić o jakąs podpowiedź w jakiej publikacji z polskim tytułem tego szukać ?

[@LQuatorze]

Byłem kilka lat temu na szkoleniu kolegi Radosława. Potem próbowałem zastosować otrzymane narzędzia na domach jednorodzinnych w mieście powiatowym. Niestety wagi cech wyszły zupełnie nieadekwatne do cen nieruchomości.

[@magdalenamaleckamrics]

Pani Macieju, może coś poszło nie tak wprowadzając dane do modelu, proszę to skonsultować z p. Radosławem. Niezależnie od informacji generowanych przez model za każdym razem trzeba to konfrontować z rynkiem - świetnie, że Pan to zrobił.

[@radosawgaca4308]

Wynika to prawdopodobnie z często pomijanego zjawiska. Najprawdopodobniej udział czynnika indywidualnego w kształtowaniu cen był przeważający, co na względnie małych rynkach jest zjawiskiem częstszym. Skracając, wnioskowanie o wartości, w mojej ocenie powinno wynikać z danych zachowujących relacje cena-cechy, co w brew pozorom nie zawsze ma miejsce. Staram się o tym mówić i chociaż każdy wie, że nie powinno się wykorzystywać transakcji o nierynkowych warunkach ustalenia ceny to mało, kto zauważa to, że taką transakcją może być również sprzedaż nieruchomości sąsiada ;-) i to również w przypadku, gdy nie zachodzi żadna z przesłanek opisanych w rozporządzeniu. Dziękuję za zainteresowanie materiale, pozdrawiam Radek

[@LQuatorze]

Brawo za wspomnienie o czynniku losowym i indywidualnym. Bardzo rzadko się o tym mówi w praktyce i teorii wyceny.

[@magdalenamaleckamrics]

O wielu rzeczach rzadko się mówi lub wcale. Dlatego małymi krokami, zaczynamy o tym rozmawiać.

[@jerzyprenagal4338]

Czy nieruchomości podobne ze zbioru mogą mieć jedną cechę, a róznić się między sobą tylko rangami w ramach tej cechy

[@radosawgaca4308]

Jeżeli chodzi o czynnik losowy to faktycznie w wycenie sprawa została całkowicie pominięta/zapomniana. To oczywiście nie oznacza, że czynnik ten nie występuje. Co ciekawe nawet Ci, którzy tego nie zauważają twierdzą, że wyceny mogą się od siebie różnić . Ta różnica oczywiście wynika zazwyczaj z nieco odmiennej oceny zarówno nieruchomości wycenianej jak i rynku przez wyceniającego, jednak udział w niej ma oczywiście również składnik losowy. Co równie ciekawe analiza składnika losowego jest jednym z zasadniczych postępowania przy weryfikacji różnego rodzaju modeli z udziałem czynnika ludzkiego, ale nie tylko tych. Obecnie nawet fizyka odkryła, że nie wszystko jest takie proste i oczywiste ;-)

[@radosawgaca4308]

@@jerzyprenagal4338 Tak może się zdarzyć, z dużym naciskiem na może 

[@wycenanieruchomosci1785]

Czy mogą Państwo polecić książkę która warto przeczytać przygotowując się do zawodu, dziękuję, pozdrawiam

[@magdalenamaleckamrics]

Dzień dobry, niestety trudno polecić jakąś naprawdę dobrą książkę. Ja bym zalecała na początek: - ustawa o gospodarce nieruchomościami, - komentarz do ustawy jw. - Standardy Zawodowe PFSRM, - materiały z zakładki Q&A magdalenamalecka.pl/category/qa/ - filmy z mojego YT kzbin.info/door/9cVh2VYB6TrLT_oGKhLBkQ Wiem, może to wyglądać stronniczo, ale ja nie widzę aktualnej a zarazem ciekawej pozycji. Może inni słuchacze polecą coś godnego uwagi.

[@1986alien]

@@magdalenamaleckamrics dla mnie podstawową pozycją "must have", takim elementarzem, jest "Szacowanie nieruchomości" pod redakcją Jerzego Dydenki. Zaletą książki jest przekrojowość materiału, natomiast ograniczeniem - poziom ogólności. Niemniej jest to dobra pozycja na początek, stanowiąca dobry "szkielet" do dalszego nadbudowywania wiedzy. Korzystałem z niej w czasie studiów podyplomowych, w czasie praktyki, i korzystam także teraz - przygotowując się do egzaminu. Polecam :)

[@magdalenamaleckamrics]

Dziękuję Panie Miłoszu, najlepszym poleceniem są recenzje czytelników.

[@iveyblue3044]

Jak Państwo zapatrują się na ocenę stanu techniczno-użytkowego lokalu mieszkalnego w mieście, gdzie z zewnątrz również nie ma możliwości ocenić tego stanu (bloki), a w aktach notarialnych brak informacji? Czy należy tę cechę w ogóle brać pod uwagę?

[@magdalenamaleckamrics]

Dzień dobry, wydaje się, że odpowiedź na to pytanie jest w filmie. Ale jeśli nie do końca wybrzmiała, moje zdanie na ten temat, wraz z uzasadnieniem, znajduje się tu >> magdalenamalecka.pl/qa/53-czy-przy-wycenie-lokalu-czy-domu-powinno-sie-brac-pod-uwage-ceche-standard-wykonczenia-skoro-tak-na-prawde-nie-wiemy-jaki-maja-ten-standard-nieruchomosci-podobne/

[@WojtekNurek]

Byłem tu Wojtek 😉

[@magdalenamaleckamrics]

Tu też Cię witam bardzo serdecznie. Pozdrowienia!

[@radosawgaca4308]

Witaj Wojtku. Serdecznie pozdrawiam 🙂