#61 Czy opis wszystkich nieruchomości podobnych jest konieczny? 8 argumentów "za" opisem w operacie

[@AndrzejBochenek-y6q]

Brak opisu=brak możliwości podważania ❤ dlatego wyroki Sądów są najważniejsze

[@karol4963]

Super materiał pozdrawiam

[@magdalenamaleckamrics]

Dziękuję za pozostawienie komentarza!

[@martaoniszko4487]

Mam pytanie z egzaminu:skąd znać te CECHY nieruchomości podobnych?Jakby Pani odpowiedziała na to pytanie

[@magdalenamaleckamrics]

Pani Marto, Cechy nieruchomości podobnych trzeba samemu zbadać. Część z nich wiadomo z rejestru cen bo wynikają z danych tam ujawnionych, część z aktu notarialnego ich sprzedaży, część należy pozyskać badając stan prawny w księdze wieczystej, a także przeznaczenie i stan ewidencyjny. Kolejne źródło to oględziny. W zależności od nieruchomości będziemy badać dalsze dane, np. powierzchnię budynku czy bonitację gruntu.

[@user-ni5lv1bj1z]

Czy budynek mieszkalny z lokalami uslugowymi na parterze uznajemy za podobny do lokalu, ktory znajduje sie w budynku wielorodzinnym (bloku) bez lokali uslugowych

[@magdalenamaleckamrics]

nie bardzo można porównywać nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym z lokalami usługowymi z nieruchomością lokalową, to 2 różne rodzaje nieruchomości

[@MrTunio99]

Obowiązku nie ma. Jeżeli "cechy rynkowe" nieruchomości są opisane i skwantyfikowane to oczywiście duuużo lepiej. Najbardziej "doktoryzują się" nad tym pełnomocnicy stron, udowadniając, że "bez tego nie da się dokonać oceny poprawności sporządzenia operatu szacunkowego" i niektórzy sędziowie to kupują. Ja twierdzę i zawsze odpowiadam na zarzuty zgłoszone do opinii dla sądu, że "nieruchomości , których ceny i cechy są znane" oznacza, że "cechy są opisane i skwantyfikowane w tabelach nr ... na str. ... i są wynikiem analizy rynku". Gdyby chcieć podchodzić do opisu nieruchomości podobnych tak talmudycznie, jak P. Magda nam to przedstawia, to: ile czasu zajęłoby obejrzenie i opisanie tych nieruchomości i ich cech, kto i kiedy miałby to robić, no i pytanie za milion dolarów - ile tak zrobiony operat musiałby kosztować? Objechanie 15 dla przykładu nieruchomości to (zależnie od charakteru i położenia) od 2 do 8 roboczogodzin na jedną nieruchomość, co już daje (przy stawce 50zł/h) od 1 500 zł do 6 000 zł, plus koszt paliwa (od 150 zł do 1500 zł zależnie od odległości), pozostałych kosztów eksploatacyjnych i amortyzacji samochodu (szacunkowo ok. 600 zł). To już daje od 2 250 zł do 7 100 zł. Za jeden operat. A gdzie właściwa praca przy sporządzeniu takiego operatu? Razem daje to od 5 000 zł do chyba 10 000 zł. Za jeden operat. (oczywiście pamiętam, że podawała Pani przykład operatu za 10 000 zł, ALE kosztował on miesiąc pracy, w dodatku to chyba była praca całego zespołu, nie zaś jednej osoby). A zlecenie może opiewać na trzy czy pięć nieruchomości. Ile TO daje? Przecież przy takiej kalkulacji klient umrze nam ze śmiechu. A referendarz sądowy porówna to ze swoją pensją i dostanie zawału, a sekundę przed śmiercią pomyśli: "Minąłem się z powołaniem". Nie mówiąc już o stronach postępowania sądowego, które wysmażą wielostronnicowe skargi na postanowienie o przyznaniu wynagrodzenia, pełne stwierdzeń "niepotrzebnie", "rażąco zawyżył", "bez potrzeby wykonał", "zwykłe doświadczenie życiowe wskazuje, że", "takie czynności zwykle zajmują nie więcej, niż". Krótko mówiąc: skoro nie ma obowiązku, to nikt nie zmusi.

[@magdalenamaleckamrics]

Niestety, komisje opiniujące operaty szacunkowe też mają takie zdanie.....

[@user-ni5lv1bj1z]

Czy budynek dwu kondygnacyjny można porównywać z budynkiem czterokondygnacyjnym ?

[@magdalenamaleckamrics]

trudno odpowiedzieć na takie pytanie 0-1. Zależy to od dostępności danych na rynku i wpływu ilości kondygnacji na cenę jednostkową, Wymaga to analizy i uzasadnienia.

[@user-ni5lv1bj1z]

Czy lokal mozna uznac za podobny, jesli znajduje sie po przeciwnej stronie miasta (polnoc), w odleglosci ok. 5 km od lokalu opisywanego, ktory jest w czesci poludniowej miasta

[@magdalenamaleckamrics]

trudno jednoznacznie odpowiedzieć na tak zadane pytanie, wszystko zależy m.in. od dostępnych danych na rynku i analiz (także cennościowych) potwierdzających podobieństwo

[@LQuatorze]

Ostatnio przeglądałem przepisy i nigdzie (UGN, Rozporządzenie, NI1) nie ma mowy o tym, że rzeczoznawca powinien znać wszystkie transakcje na rynku. Jest mowa o utworzeniu zbioru nieruchomości podobnych, o porównywaniu z nieruchomościami, których cechy są znane itp.

[@magdalenamaleckamrics]

ale jest mowa o tym, że trzeba określić kryteria badania rynku, a następnie wg tych kryteriów przedstawić analizę rynku - wg mnie to to samo ;-) w granicach wyznaczonych kryteriów