#63 Stan nieruchomości na datę wsteczną czyli cofnij się w czasie przy wycenie nieruchomości

[@Adam-y5l8b]

Pani Magdo, a jak wyznaczyć zbiór nieruchomości podobnych w przypadku wyceny wg stanu z daty wstecznej (40 lat) i cen aktualnych? Czy według stanu rynku z daty wstecznej (sąsiedztwo nieruchomości to rozproszona zabudowa zagrodowa) czy według stanu aktualnego (zwarta zabudowa jednorodzinna)? Ceny transakcyjne w obu zbiorach będą przecież skrajnie różne.

[@magdalenamaleckamrics]

Jeżeli stan jest z daty wstecznej - a stan nieruchomości rozumiemy zgodnie z definicją z ustawy o gospodarce nieruchomościami - to wszystkie wymienione tam podstany winny być z tej daty wstecznej. Ceny aktualne. Zatem szukamy nieruchomosci podobnych do tego stanu z daty wstecznej, ale zbytych najbliżej daty wyceny czyli aktualnych.

[@Maria-mb5md]

W przypadku wyceny gruntu rolnego, gdzie stan dotyczy daty z przeszłości (na rok 2013), a ceny z dnia wyceny: - wg map satelitarnych widać, że działka była wykorzystywana jako grunt orny, zaś na miejscu okazuje się, że na dzień dzisiejszy to odłóg. Uwzględniając stan nieruchomości na datę z przeszłości, a ceny na dzień wyceny od razu nasuwa się myśl, że otrzymana wartość nieruchomości w tym konkretnym przypadku będzie zawyżona, czy ja to dobrze rozumuję?

[@magdalenamaleckamrics]

Dlaczego będzie zawyżona? Jeśli uwzględniony zostanie stan z przeszłości (rozumiem, że z jakiegoś powodu taka jest potrzeba), a ceny dzisiejsze, to wartość będzie odzwierciedlać ile nieruchomość była warta wówczas z uwzględnieniem dzisiejszych cen. Fakt, że dziś nieruchomość pozostaje w stanie gorszym niż w przeszłości jest bez znaczenia dla sprawy.

[@user-ni5lv1bj1z]

A z jakiego okresu powinien rzeczoznawca majątkowy brać pod uwagę do wyceny tranzakcje ? Czy robiąc dziś operat może brać tranzakcje sprzedażowe podobnych nieruchomości z przed np.14 miesięcy ?

[@magdalenamaleckamrics]

Dzień dobry, nie ma przepisu, który wymagałby konkretnego okresu badania. Oznacza to, że co do zasady autor wyceny decyduje o okresie badania cen. Normy zawodowe, a konkretnie tzw. nota interpretacyjna "Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości" wskazuje jednak, że: pkt. 3.3. Do porównań należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Wykorzystanie cen z innych okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia.

[@user-ni5lv1bj1z]

@@magdalenamaleckamrics Dziękuję z odpowiedź,

[@magdalenamaleckamrics]

Proszę pamiętać, że od 9.09.2023 zmieniły się przepisy! Mamy już zsous dotyczący badania okresu w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości, powielający co do zasady dotychczasowe zapisy w nocie.

[@michajabonski8365]

Czy da się uzyskać dokument w jakiś sposób ze budynek nie nadawał się do mieszkania z data wsteczną?

[@magdalenamaleckamrics]

Rozumiem, że chodzi o aktualny dokument, że na datę wsteczną budynek nie nadawał się do zamieszkania? Jeśli tak to teoretycznie wydaje się, że jest to możliwe jeśli tylko będą dowody, które to potwierdzają na tę datę wsteczną.

[@jaroslawkuzniarski3612]

A jaki rynek transakcyjny ?

[@magdalenamaleckamrics]

Panie Jarosławie, proszę doprecyzować pytanie.

[@apietrzyk2]

Rozumiem, że jeśli wyceniam np. nieruchomość gruntową na dzień 1.06.2009r to transakcje przyjmuje również z tej daty. Ale skąd uzyskać informację jaki wtedy był stan prawny, zagospodarowania, otoczenie? Dla mnie niestety nie jest to jasne :(

[@magdalenamaleckamrics]

Jeżeli wycena, zarówno co do cen jak i stanu oraz przeznaczenia dotyczy daty 1.06.2009: 1) transakcje badamy w okresie poprzedzającym tę datę, 2) stan i przeznaczenie przyjmujemy na tę datę, zatem trzeba zidentyfikować wspomniane w pytaniu czynniki na stan przeszły. Wszystkie informacje poszukujemy w tych samych miejscach co dla aktualnego stanu, tylko z daty przeszłej.

[@apietrzyk2]

@@magdalenamaleckamrics a jak ustalić jak działka oraz jej otoczenie wyglądało 14 lat temu?

[@magdalenamaleckamrics]

Jesteśmy w tych dobrych czasach, że wiele rzeczy można ustalić na mapach internetowych, np. na street view, gdzie zamieszczone są zdjęcia. Dalej przeprowadzamy sprawdzenie kiedy pewne rzeczy zostały oddane do użytkowania - są protokoły odbiorów (budynki, infrastruktura techniczna) itd. Jest wiele możliwości. Problem może pojawić się gdy stan ma być np. z 1947 r. - miałam taką sprawę. To też jest do zrobienia, tylko wymaga więcej czasu.

[@apietrzyk2]

@@magdalenamaleckamrics bardzo dziękuję za odpowiedź.

[@przejan]

Dzień dobry. A gdzie według Pani można znaleźć informacje dotyczącą stanu danej nieruchomości na tę datę wsteczną? Sądzę, że to może być nierealne. Nie mówię tutaj tylko i wyłącznie o mediach. Może banalne pytanie, ale przed obejrzeniem filmu zastanawiałem się nad tym. I cóż, tępota 🙂

[@magdalenamaleckamrics]

im bardziej odległa data tym jest bardziej utrudnione i mniej szersze, ale jednak nadal możliwe. Generalnie w miejscach, które mają na dany temat informacje i w ich archiwach - bardziej trzeba grzebać i dłużej czekać na informację ale zawsze cos płynie; być może spłynie informacja, że danych nie ma, albo się spaliły albo są w inny miejscu - to też jest informacja! W sprawie z 1947 r. nawet muzeum odwiedziłam i tam też była informacja - konkretnie mapy poniemieckie - bardzo szczegółowe - nt. zagospodarowania terenów interesującego obszaru.

[@marmar7509]

Pani Magdo art. 995 KC wskazuje wyłącznie na stan, co powoduje paradoks logiczny w zakresie przeznaczenia. Dokonując wyceny w oparciu o ww. art. przyjęcie przeznaczenia na inną datę niż stan może skutkować zawyżeniem lub zaniżeniem wartości. Przykład darowizna w 2019 r. Zmiana mpzp w 2021 z roli na budowlane. Wycena w 2022. Stan przyjmuje z 2019 i przeznaczenie również z 2019 mimo braku wskazań ustawowych. Czy zgadza się Pani z tym? Czy przeznaczenie przyjęłaby Pani z innego roku?

[@magdalenamaleckamrics]

Na tak poważne pytania, wymagające dogłębnej analizy danego przypadku, nie mogę odpowiedzieć ad hock. Przykro mi. Mam nadzieję na zrozumienie. Tematyka jest trudna i wymaga analizy. Ktoś, czytając moją odpowiedź, mógłby - bez analizy i bez odniesienia do swojej sprawy - błędnie dokonać założeń.

[@MrTunio99]

Skoro STAN na datę wsteczną, to wszystkie elementy "stanu" na tę właśnie datę wsteczną. I tyle. Proste jak pięć metrów drutu w kieszeni.

[@magdalenamaleckamrics]

5 m drutu w kieszeni nie bardzo może być proste 🤭 Co więcej proszę obiektywnie sobie przypomnieć czy było to dla Pana takie oczywiste gdy Pan zaczynał. Dlatego prośba o wykazanie zrozumienia dla innych.

[@MrTunio99]

@@magdalenamaleckamrics "5 metrów drutu w kieszeni" to powiedzenie, którego sens jest taki, że wszystko, co znamy, jest proste. Będę chyba bardzo nieskromny, gdy powiem, że tak, było to dla mnie oczywiste, gdy zaczynałem. STAN nieruchomości ma 5 elementów (tak uczył mnie Dr inż. Kazimierz Przybyłowski) :stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stan zagospodarowania, stan planistyczny i stan otoczenia. A więc skoro stan na datę wsteczną, to wszystkie te elementy też na datę wsteczną. Tu uwaga na marginesie - nie zapomnę mojego dawnego wykładowcy - był nim dr Plewa na ówczesnej WSP Słupsk, przestrzegał, by nie używać skrótu Q.E.D., bo można go rozwinąć jako Quod Erat Dubitum - Co było Wątpliwe...