#92 Położenie ceny średniej w przedziale na prostym przykładzie z Mirkiem Chumkiem

Moim gościem - ponownie - jest Mirosław Chumek, rzeczoznawca majątkowy, wieloletni praktyk i wykładowca.
W filmie omawiamy bardzo ważny temat wraz z przykładem, dotyczący położenia ceny średniej w przedziale.
0:02 wprowadzenie,
0:48 położenie ceny średniej w przedziale,
1:30 zapisy w rozporządzeniu,
4:37 założenia noty podejścia porównawczego,
7:25 przykład liczbowy,
16:44 zmiana w przykładzie obliczeniowym dot. położenia ceny średniej,
21:30 współczynnik Ui średni,
22:40 oceny pośrednie,
25:55 podsumowanie,
28:02 zakończenie.
.
✅ Link do darmowych materiałów, które możesz w każdej chwili pobrać: magdalenamalec...
Zapraszam do obserwowania mojego Facebooka ⬇️⬇️⬇️
/ magdalenamalecka.rzm
.
✅Chcesz mieć przykład procedury wyceny do egzaminu państwowego? możesz ją tu zakupić: magdalenamalec...
.
✅ Szukasz szkolenia przygotowującego do egzaminu na rzeczoznawcę majątkowego? magdalenamalec...
.
✅ Szukasz szkolenia, które po nieudanych praktykach zawodowych wyjaśni Ci jak sporządzać operat szacunkowy: magdalenamalec...
.
✅ Zajrzyj na moją stronę:
www.magdalenam...
.
✅ Zajrzyj do zakładki Q&A:
magdalenamalec...
#cenaśrednia #położeniecenyśredniejwprzedziale #korygowaniecenyśredniej #operatszacunkowy #prawidłowośćoperatuszacunkowego #rzeczoznawcamajątkowy #wycenanieruchomości #rzeczoznawca ##opiniaowartościnieruchomości #jakość #rzetelność #wysokacena #operatszacunkowy #rzm #operat #wycena #szkolenia #online #panirzeczoznawca #magdalenamałecka #procedurawyceny #jakzacząć #dochodowe #podejściedowyceny #prawadonieruchomości #transakcje #marketing #transakcjesprzedaży #wartośćrynkowa #pytania #egzaminrzeczoznawcamajatkowy

[@justynaraczkowska5832]

Powiedziałabym GOOD JOB! Nie miałam o tym pojęcia Szczęśliwie mam takie zaległości, że jeszcze robię operaty ze starymi datami, na starych zasadach 😇

[@magdalenamaleckamrics]

Pani Justyno, jeśli powołuje Pani standardy zawodowe to nota podejścia porównawczego wymagała tego od zawsze.

[@kazimierzbarczak6084]

Czyli trzymając się przykładu przy czterech cechach rynkowych np dla położenia poprawki będą wyglądały następująco? 1 0.313 2 0.417 3 0.521 4 0.625 Skok każdej z nich 0.104?

[@magdalenamaleckamrics]

dzień dobry, jeżeli położenie ceny średniej jest dokładnie w połowie, to skoki będą równe

[@marekmanka6717]

Mam pytanie dot. pięciu stanów cech. Stan 1 = Uimin, stan 3 = Uiśr = waga cechy, stan 5 = Uimax. A w jaki sposób wyznaczyć stany 2 i 4? Czy zastosować tu średnią arytmetyczną, czy te przedziały wyznaczyć proporcjonalnie? Dla stanu 2 byłoby to (5-1)/(3-1)=(3-1)/(2-1) stąd stan 2= (3-1)*(3-1)/(5-1) i analogicznie dla stanu 4 byłoby to (5-1)/(5-3)=(5-3)/(5-4) stąd stan 4= (5-3)*(5-3)/(5-4). Przeprowadziłem obliczenia i różnice w tych dwóch podejściach są znaczne.

[@magdalenamaleckamrics]

Ponawiam prośbę o analizę wpisu magdalenamalecka.pl/qa/polozenie-ceny-sredniej-w-przedziale/ i komentarzy pod nim. Pozdrowienia!

[@Marzena-cs5ce]

Witam. Pani Magdo, spotkałam się z takim "sposobem" wyceny przez rzeczoznawcę, że w metodzie KCŚ posługiwał się ceną średnią ważoną. I o nią zostały oparte współczynniki min i max a dalej także Wr wycenianej nieruchomości. W operacie znalazło się odniesienie do Standardów Zawodowych... o ile przy metodzie porównywania parami napisano, o możliwości zastosowania średniej ważonej w przypadku zróżnicowanych wyników o tyle w metodzie KCŚ mowa tylko o "cenie średniej". Czy zatem poprawnym jest liczenie ceny średniej ze zbioru jako ważonej i stosowania jej w dalszych obliczeniach? Operat sporządzono już po wejściu w życie nowego rozporządzenia. Będę wdzięczna za odpowiedź.

[@magdalenamaleckamrics]

Dzień dobry, przykro mi - bez analizy trudno jednoznacznie wyrokować. Może to nie była jednak średnia ważona a sprowadzenie do stanu 'cetetis pariubs' nieruchomości podobnych?

[@Marzena-cs5ce]

@@magdalenamaleckamrics Nie zostało to w żaden sposób wyjaśniony. Pod zbiorem liczącym ponad 20 transakcji i cenami jednostkowymi znalazło się pole "Średnia ważona". Nie wiem w jaki sposób wyliczona, ale na pewno była różna od arytmetycznej. Do wyliczenia współczynników przyjęto tą "średnią ważoną". Pierwszy raz spotkałam się z taką sytuacją i było to dość zaskakujące.

[@marekmanka6717]

A jakie wzory trzeba zastosować do sześciu stanów?

[@magdalenamaleckamrics]

Panie Marku, proszę prześledzić wpis a także komentarze pod wpisem, Mirek Chumek odpowiedział tam na takie pytanie magdalenamalecka.pl/qa/polozenie-ceny-sredniej-w-przedziale/

[@ewakordecka7538]

Jestem w trakcie praktyk zawodowych i wlasnie przygotowuje operat z korygowaniem ceny sredniej i wydaje mi sie, ze uzywamy metody proporcjonalnej doboru wspolczynnikow. Czy jesli za rok przystapie do egzaminu, to znaczy, ze operat bedzie przygotowany niepoprawnie? Powinien zawierac juz na egzamin uwzglednienie polozenia ceny sredniej w innym niz proporcjonalnym doborze wspolczynnikow korygujacych? Pani Magdo, czy Rzeczoznawcy sa swiadomi tych zmian?

[@magdalenamaleckamrics]

jak wspominamy w nagraniu, zasada uwzględniania ceny średniej była już opisana w procedurze metody korygowania ceny średniej w nocie od momentu jej powstania, tj. od 2009 r., o ten wątek były już pytania na egzaminie zanim weszło w życie nowe rozporządzenie

[@WojciechPioruński]

W podanym przykładzie nie dotykamy ocen maksymalnych i ocen minimalnych, a to właśnie przy nich jest największy problem, a nie w przedziale środkowym, bo w przypadku przedziału środkowego to i tak zmieścimy się w rynku. Zupełnie odmienna sytuacja jest przy wszystkich skrajnych ocenach. Dobierzemy np. zbiór kilkunastu transakcji, rozpiętość mamy od 4.000 zł/m2 do 7.500 zł/m2, zbiorowość kończy się na 6.000 zł/m2 i mamy jedną w cenie 7.500 zł/m2. Mamy do wyceny nieruchomość o maksymalnych cechach, czyli porównujemy de facto tylko z 1 nieruchomością i mamy wynik 7.500 zł/m2. Jedną osobą ją odrzuci, inna nie… I ktoś może być w rynku, ktoś poza rynkiem. Z przepisu jednoznacznie wynika, że mamy uwzględniać położenie ceny średniej, czyli zbadać ten zbiór, jak on wygląda. Obecnie są różne wersje uwzględniania położenia ceny i do momentu kiedy nie powstaną jakieś reguły postepowania np. opracowane przez Federację przy korygowaniu ceny średniej w obecnym brzmieniu, to skutkuje ogromnym ryzykiem dla rzeczoznawcy majątkowego. Przykładowo dzisiaj zrobimy operat, tak jak się nam wydaję najlepiej, na przestrzeni kilku miesięcy będą opracowane sposoby uwzględniania ceny średniej, a do komisji operat trafi po roku. Pani Magdo jest Pani wielkim autorytetem wśród rzeczoznawców, nie chce może Pani ruszyć tego tematu dalej, w celu doprecyzowania tego w jakiś przepisach, czy regułach postępowania?

[@magdalenamaleckamrics]

Dzień dobry, dziękuję za miłe słowa, proszę wziąć jednak pod uwagę, że jestem rzeczoznawcą majątkowym, który "odważył" się na publikację pewnych treści, realizując swoją ideę podnoszenia jakości w zawodzie. co do komentarza: - ponieważ KCŚ opiera się na zbiorze nieruchomości podobnych, to przysłowiowy "lis w kurniku" równy 7.500 nie powinien się tam znaleźć, bo jakkolwiek cechy charakterystyczne mogą odpowiadać definicji wartości rynkowej, to już zanotowana cena nie - odstaje od większości rynku dla nieruchomości podobnych; zatem taki zbiór byłby przysłowiową manipulacją, - jeśli chodzi o sposób uwzględniania ceny średniej w przedziale to nawet dobrze, że ustawodawca nie posunął się dalej i nie narzucił konkretnego sposobu; ja jestem fanką prostoty, uważam, że najprostsze rozwiązania są najlepsze, stąd wskazany w nagraniu sposób.

[@boguslawstelmach833]

Problemem metody korygowania ceny średniej, niezależnie czy w "klasycznej", czy tutaj przedstawionej postaci jest cały czas to, że nie są brane pod uwagę cechy wszystkich obserwacji (np. tak jak w modelach regresyjnych). Bez tego czynnika, zawsze model ten będzie upośledzony. Praktyczne zastosowanie metody korygowania ceny średniej w tej postaci i w związku z jej ograniczeniami, w mojej opinii ogranicza się tylko i wyłącznie do rynków o dużej aktywności, gdzie mamy sporo transakcji i niewielkie zróżnicowanie cech rynkowych (głównie typowe mieszkania w dużych miastach).

[@magdalenamaleckamrics]

a skąd twierdzenie, że "nie są brane pod uwagę cechy wszystkich obserwacji"? i jeszcze może proszę doprecyzować co to są "wszystkie obserwacje"?

[@boguslawstelmach833]

@@magdalenamaleckamrics "wszystkie obserwacje" to są wszystkie które rozpatruje model matematyczny. Po prostu ten model nie zajmuje się cechami rynkowymi poszczególnych obserwacji - uwzględnia tylko to jakie są cechy rynkowe i jaka jest ich gradacja, a wszystkie dalsze obliczenia są już "na cenach". A odwracając pytanie, w którym miejscu przedstawiony tu model wziął pod uwagę cechy rynkowe (zmienne objaśniajace) wszystkich nieruchomości ? To co tu widzimy to pudrowanie trupa, żeby można było wyceniać "jako tako" na skośnych rozkładach. I tyle... Proteza pozostała protezą...