#94 Zbiór nieruchomości podobnych stanowiący podstawę wyceny w rozmowie z Radosławem Gacą

Moim gościem na kanale jest dr Radosław Gaca, rzeczoznawca majątkowy, specjalizujący się w statystyce i podejściu porównawczym.
W filmie omawiamy:
- zmiany rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości dotyczące wyceny przy zastosowaniu podejścia porównawczego,
- zagadnienie związane ze zbiorem nieruchomości podobnych, który stanowić ma podstawę wyceny nieruchomość,
- zagadnienie cech i wag cech rynkowych,
- zagadnienie delty C w metodzie porównywania parami.
Szkolenie 2 dniowe, prowadzone przez Radosława Gacę (online), o którym mówimy w nagraniu:
srm.bydgoszcz....
Szkolenie warsztatowe - Operat szacunkowy w 5 krokach (online), start edycji 27.01.2024 r.:
magdalenamalec...
.
✅ Link do darmowych materiałów, które możesz w każdej chwili pobrać: magdalenamalec...
Zapraszam do obserwowania mojego Facebooka ⬇️⬇️⬇️
/ magdalenamalecka.rzm
.
✅Chcesz mieć przykład procedury wyceny do egzaminu państwowego? możesz ją tu zakupić: magdalenamalec...
.
✅ Szukasz szkolenia przygotowującego do egzaminu na rzeczoznawcę majątkowego? magdalenamalec...
.
✅ Szukasz szkolenia, które po nieudanych praktykach zawodowych wyjaśni Ci jak sporządzać operat szacunkowy: magdalenamalec...
.
✅ Zajrzyj na moją stronę:
www.magdalenam...
.
✅ Zajrzyj do zakładki Q&A:
magdalenamalec...
0:01 wprowadzenie,
1:00 tematyka rozmowy - zbiór nieruchomości podobnych stanowiący podstawę wyceny,
2:50 zmiana przepisów dot. zbioru nieruchomości podobnych stanowiących podstawę wyceny, cechy różnicujące,
8:15 co to jest nieruchomość podobna,
11:40 zbiór nieruchomości podobnych, cechy różniące i wagi cech różnicujących,
18:38 szkolenie dot. wag i cech rynkowych,
21:31 zbiór nieruchomości podobnych przykład,
23:51 algorytm postępowania,
27:18 skąd przyjmujemy deltę C - przykład,
31:09 podsumowanie,
31:30 zakończenie.
#zbiórnieruchomościpodobnych #podejścieporównawcze #porównywanieparami #korygowaniecenyśredniej #operatszacunkowy #prawidłowośćoperatuszacunkowego #rzeczoznawcamajątkowy #wycenanieruchomości #rzeczoznawca ##opiniaowartościnieruchomości #jakość #rzetelność #wysokacena #operatszacunkowy #rzm #operat #wycena #szkolenia #online #panirzeczoznawca #magdalenamałecka #procedurawyceny #jakzacząć #dochodowe #podejściedowyceny #prawadonieruchomości #transakcje #marketing #transakcjesprzedaży #wartośćrynkowa #pytania #egzaminrzeczoznawcamajatkowy

[@milaw8312]

Trudno się jednak zgodzić, że te przysłowiowe kawalerki z jednego bloku o pow. 30m2 będą różniły się położeniem na kondygnacji i stanem technicznym (wątpliwe w tym przypadku). Rynek rozpoznaje na tych 30m2 również, położenie szczegółowe, zwiazane ze stronami świata, okna na park czy ulicę ruchliwą, balkon/taras.....

[@magdalenamaleckamrics]

To był przykład. Oczywiście na każdym rynku lokalnym może to wyglądać inaczej. Nie ma to standardu na zasób i zakres cech.

[@igo3387]

Dzień dobry mam pytanie dotyczy zbioru nieruchomości wykorzystywanego do analizy rynku. Spotkałem się z dwiema metodami jak sporządzić zbiór nieruchomości który posłuży do analizy rynku nieruchomości, obliczenie trendu czasowe, obliczenie wag nieruchomości. Pierwsza metoda zbiór to są wszystkie nieruchomości z danego rodzaju które występują na danym rynku i na podstawie tego zbioru robimy analizę rynku, wyliczamy trend itp.. (NP. tworzymy zbiór nieruchomości lokalowych bez podziału na wielkość itp.) Druga metoda to jest utworzenie zbioru nieruchomości podobnej do nieruchomości wycenianej i na podstawie tego zbioru robimy analizę rynku, wyliczamy trend itp. Bardziej jestem przekonany do tej drugiej metody że tworze zbiór nieruchomości do podobnej do wycenianej i na tym zbiorze tworze analizę rynku itp. Niby banalne pytanie ale spotkałem się z jednym Rzeczoznawcą który twierdzi że pierwsza metoda jest prawidło, intuicja podpowiada że ktoś próbuje wprowadzić mnie w błąd

[@magdalenamaleckamrics]

To nie jest banalne pytanie! Nie podzieliłabym tego też na metody. Zgodnie z przepisem tworzymy zbiór nieruchomości podobnych stanowiący podstawę wyceny. Na nim wykonujemy analizę. Jeśli zbiór jest zbyt mały by określić trend zmiany cen - poszerzamy go. Cechy i wagi cech rynkowych bezwzględnie muszą być określone w ramach zmienności zbioru nieruchomości podobnych. Odpowiadając na podany przykład - inny może być trend zmiany cen dla kawalerek a inny dla dużych lokali w kamienicach. Błędem byłoby wyciąganie uśrednionych wniosków.

[@sylwian9872]

Spotkałam sie z operatem, w którym rzeczoznawca majątkowy obliczyl deltaC z 3 nieruchomosci przyjetych do porównania (metoda porownywania parami )

[@magdalenamaleckamrics]

tak, faktycznie tak też się może zdarzyć, jeśli zbiór nieruchomości podobnych ma liczebność 3 szt.

[@sylwian9872]

@@magdalenamaleckamrics w tym przypadku zbiór nieruchomości podobnych liczył 12 szt

[@annasominska8497]

Czyli trend wyznacza się też na podstawie grupy transakcji podobnych będących podstawą wyceny?

[@magdalenamaleckamrics]

Tak byłoby najlepiej. Ale nie zawsze grupa ta jest wystarczająca. Przepis tego nie wymaga.

[@patrykpiekarczyk5813]

nie ma dwóch identycznych nieruchomości

[@magdalenamaleckamrics]

zgoda, ale mogą być na tyle porównywalne, że w cechach o największym znaczeniu na cenę otrzymają tę samą ocenę