Achat-Revente Immobilier : en Nom propre ou en Société ? Zoom sur les différentes fiscalités !

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0:00 Intro
0:29 Séminaire gratuit
0:58 Explication : différents statuts
2:49 Démonstration par un exemple chiffré
10:40 Bénéfices : différence entre Nom Propre et Marchands de biens
15:36 Nuances à prendre en compte
16:54 Conclusion
17:35 Mes formations
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Nous allons aujourd'hui comparer l'investissement immobilier d'achat-revente en Nom propre, c'est-à-dire à son compte, et en société, c'est-à-dire marchands de bien.
Tout d'abord, la première chose à savoir et à retenir est qu'en France, nous sommes limités en nombre d'opérations achat-revente. Une fois quelques opérations d'achat-revente effectuées, tu as l'obligations de devenir professionnel si tu souhaites continuer.
Aussi, tu le sais peut-être déjà mais lorsqu'il s'agit de ta résidence principale, tu es exonéré d'impôt à la revente. Nous allons ici parler des résidences secondaires lorsqu'on parlera de l'achat-revente en nom propre, ce n'est pas la même fiscalisation.
J'ai fais une vidéo qui traite de ce sujet si cela t'intéresse : • Quel Impôt sur la Plus...
Lorsqu'on se professionnalise dans le domaine de l'achat-revente, il faut alors ouvrir une société de marchands de bien. Tu peux choisir différentes formes juridiques pour cette société, à toi de voir avec ton comptable laquelle est le plus adaptée à ta situation.
Pour illustrer lequel des deux statuts entre le nom propre et le marchand de biens est le plus avantageux, nous allons prendre un exemple concret, chiffré selon le marché de l'immobilier de 2021.
Premièrement prenons le cas d'un particulier qui achète en nom propre un bien à 200 000€, tous frais compris sauf les frais de notaire, afin de le vendre en résidence principal au prix de 250 000€. À ces 200 000€ vont s'ajouter les frais de notaires, qui sont composés de deux postes différents.
Il y a premièrement les émoluments, c'est ce qui va directement dans la poche du notaire. Ils sont souvent équivalent à 2% du prix d'achat.
Il y a ensuite les droits d'enregistrement, qui vont directement à l'Etat et qui sont fixés à hauteur de 5,8% du prix d'achat. Ce bien nous a donc réellement coûté 215 600€.
Cela nous fait donc une marge brute de 34 400€.
En la revendant en résidence secondaire dans les 5 années suivant l'achat, nous serons imposés à hauteur de 36,2%, ce qui équivaut à 12 453€ d'impôts.
Il nous restera donc dans la poche 21 950€. C'est ce chiffre qu'il est important de retenir.
Nous allons maintenant prendre le cas d'un marchand de bien, réalisant le même achat à 200 000€, afin de le revendre 250 000€.
Concernant maintenant les frais de notaires, ils sont constitués des mêmes deux postes mais avec une grosse différence.
On retrouve les mêmes émoluments, à hauteur d'environ 2% du prix d'achat, mais concernant les droits d'enregistrement, ceux-ci sont seulement de 0,8%, soit 5% de moins !
Les frais de notaire s'élèvent donc ici à 5600€.
Le prix d'achat total est donc ici de 205 600€ contre 215 600€ en nom propre.
La marge brute est donc de 44 400€.
L'imposition est ici un peu plus spéciale.
L'impôt 2021 est de 15% sur la première tranche de 38 120€, puis 26,5% pour le reste.
À noter que le deuxième taux pour la tranche supérieure devrait baisser et être fixé à 25% d'ici 2022 ou 2023 selon ce qu'a annoncé le gouvernement.
Cela nous donne un résultat d'imposition final de 6884€, et donc un bénéfice final de 37 516€.
On constate donc que c'est plus avantageux au niveau des bénéfices de fonctionner en tant que marchand de bien, mais il reste une notion à comprendre pour déterminer si cela est avantageux pour toi.
Dans le cas du nom propre, le bénéfice est directement et complètement à toi, tu en fais ce que tu veux.
Or, dans le cas du marchand de biens, cela nous fonctionne pas de la même manière. Tu ne peux pas toucher à cet argent pour n'importe quelle dépense. Tu peux facturer certaines choses comme ta voiture ou autre mais il faut faire attention.
Toutefois, si ta stratégie est de réinjecter cet argent dans la société afin de faire de nouvelles opérations, alors être marchand de biens t'es grandement avantageux.

[@JP-77_AGIR.]

Merci beaucoup Erkan ✅🔥🙏✨✨✨ Tjs un plaisir de te suivre et d'apprendre en ta compagnie 🔥🔥🔥👍🎯 TOP 😉 JP ✨

[@Libfin44]

Hello Erkan, Attention, la Flat Taxe est sur l'assiette du bénéfice entier (sans abattement) !

[@patrickc5218]

Je confirme, l'abbatement ne s'applique que pour l'option IR

[@tititbak8]

Vous savez même pas comme votre video va me servir. Merci beaucoup

[@floriantavares1849]

Salut. Bonne vidéo avec pas mal de concepts intéressants sur la fiscalité particulier vs société. Par contre il me semble que tu fais une erreur sur la taxation des dividendes. Ce n'est pas 30% de flat tax après un abattement de 40% ça serait trop beau. C'est soit imposé au taux marginal d'imposition après un abattement de 40% (ancien régime avant la mise de la flat tax) soit imposé 30% quelque soit ta tranche marginale d'imposition (flat tax) mais sur la totalité des dividendes reçus sans abattement. Après c'est juste des calculs, ça ne change en rien le fond du propos : la société permet d'atténuer la pression fiscale si on veut enchaîner sans distribuer les bénéfices sous forme de dividendes. 👍

[@adp5431]

Super une nouvelle vidéo ! Ça faisait longtemps

[@espritinvestisseur]

;)

[@sidneysebas9315]

C’est super Clair génial très très bonne vidéo

[@Jojoe_b]

Merci pour cette vidéo

[@carolinepecatte4865]

Bonjour, tu as oublié de déduire en premier la TVA sur Marge. et tu fais ton IS à 15 sur le reste ?

[@a1starmedia681]

Salut Erkan, super interessant tes vidéos. Peux tu faire une video sur les cas des logements occupés, où tu as eu le plus de soucis pour les libérer?

[@TheViomode]

Top merci beaucoup 😘

[@cherifhamzaoui1196]

Magnifique Erkan t'es au top, dit moi tu vendrais pas un tableau Excel pour marchand de biens, merci beaucoup 👍🏻

[@laurywcqn6608]

Très bonne vidéo

[@cyrillemadavane6013]

En tant que comptable et investisseur je valide complètement ta vidéo !

[@espritinvestisseur]

Merci monsieur.

[@tolexsas1057]

Bonjour Erkan N y a t il pas de la csg crds de 17,2 % avant le versement des dividendes,

[@thomasfernandez6952]

Bonjour Erkan, Merci pour ta vidéo c’est super intéressant. Est ce que, lorsque tu achètes aux enchères, tu payes aussi moins de frais préalables que de frais de notaire de manière classique, si tu as le statut de marchand de biens? Merci !

[@boelenscedric190]

Bonjour Tu confirmes bien que si tu fais 2 opérations dans l’année dont une pas terminée tu ne paieras pas d’IS. Ce n’est pas par opération que tu payes l’IS ?

[@jcdm4979]

Merci pour la vidéo! Je suis intéressé par la formation mais je n’arrive pas a y accéder via le lien, est ce possible d’avoir un autre moyen d’y accéder ?

[@faryo8101]

Bonjour, tu as l'air pro mais je ne comprends pas pourquoi tu n'as pas inclu la tva sur marge dans ton calcul ?

[@albanpascal8622]

Salut merci et si achat et revente en sci is?

[@HawkyHighTech]

bonjour, les 200000€ investit dans le bien, restent à la société, donc de base il faut investir 200000e dans cette société pour acheter le bien, alors qu'en nom propre, l'argent + les bénéfices restent à notre nom

[@espritinvestisseur]

Les 200K tu les "prête" à ta société, ça viendra alimenter le compte courant d'associé. Ce montant tu peux le récupérer quand tu veux

[@foodekite]

Pas de tva de marge à 20% du coup ?

[@nicool1312]

merci, cette vidéo me fait penser au bouquin de Robert Kyosaki, père riche père pauvre... je comprenais pas bien le chapitre ou il explique comment se payer avant les impots, faut croire que c'est ce que tu expliques dans cette vidéo :) gratitude!

[@nicool1312]

question : on peut pas se salarier dans sa propre entreprise plutot que de payer la flat tax?

[@ryrymimi2584]

Bonjour Mr très bonne vidéo. Petite questions s'il vous plaît. Vous avez donner plusieurs exemples sur ce qu'on pouvait acheter via une société avec l'argent ganner ce qui est très bien d'ailleurs. Mais qu'est ce que on ne peut réellement pas acheter avec cette argent gent ormi payé c'est vacances ? Ryad

[@Werebeuuu]

Tout ce qui ne peut être justifié par ton activité d’une façon ou d’une autre

[@espritinvestisseur]

C'est ça, tout ce qui peux justifier une utilité pour ta société. Si aller à l'étranger pour assister à une conférence utile, alors tu peux la financer

[@pierreimmo7971]

Salut Erkan,en tant que mdb peut on souscrire au barème progressif au lieu de la flat taxe si les revenus sont faibles?Merci

[@espritinvestisseur]

Oui

[@pierreimmo7971]

@@espritinvestisseur Merci Erkan

[@Jojoe_b]

Que faut il ouvrir en premier sci ou sas ?

[@killzone111]

Tout dépend si tu souhaites faire de l'A-R en professionnel = SAS, si c'est pour du patrimoniale = SCI.

[@Jojoe_b]

@@killzone111 merci pour le renseignement

[@Nemrof]

oula oula abattement de 40% puis flat tax... ca n existe pas

[@sebastienperennes4337]

Y a vraiment plus simple car je suis perdu avec tout ses chiffres A-b-c = d L'état aurait dû mettre un système de transformation en une seule fois et éviter de passer par 4 chemin pour au final te faire taxé 50 milles fois

[@dominiquecampion4781]

intéressant mais heu......et la tva sur marge??????? et la flat taxe sur 100% des dividendes, pas d'abattement...2 énormes erreurs pour une vidéo sur la fiscalité

[@letresupreme7798]

👍🏻

[@user-pd2ls9jz5i]

Ok monsieur sait tout 😂😂😂😂😂😂 ont a bien compris pourquoi ces turcs aiment faire les intelligents 😂😂😂😂😂😂