Ako investovať do NEHNUTEĽNOSTÍ? Oplatí sa to? Rozhovor s Romanom Kružliakom

Nehnuteľnostiam doba nepraje. Ceny poklesli len mierne, avšak úroky sa zvýšili celkom zásadne. Napriek tomu, Roman Kružliak, ktorý je známy investovaním do nehnuteľností tvrdí, že sa stále oplatia len to treba robiť správne. V tomto rozhovore sme sa práve o investovaní do nehnuteľností bavili. Ako investovať do NEHNUTEĽNOSTí? Oplatí sa to? Rozhovor s Romanom Kružliakom
www.romankruzliak.sk/
👉 BuyMeaCoffee: www.buymeacoffee.com/ekonomia
👉 Instagram: / ekonomia_ludskou_recou
👉 Facebook: / ekonomialudskourecou
👉 Prepis videa:
👉 Finančná podpora: / ekonomialudskourecou

[@matus5093]

Výborný rozhovor, robíte to dobre. Som rád, že mame na Slovensku kanál, ktory prináša takýto obsah a vie pritiahnuť aj zaujimavych ludi, od ktorych sa mozme dozvediet zaujimave veci.

[@celes371]

Ahoj. Vedel by si spracovať tému olašských rómov? Je to tiež ekonomická téma keď oni majú peniaze ale odkiaľ?

[@ferovarhola8817]

toto by mi nikdy nendapdlo ako tema, ale vtipny a dobry napad 🙂

[@marosmalicek4342]

Trochu mi príde, že si sa málo venoval tej demografii. Mestá s klesajúcim počtom obyvateľov sú s výnimkou miest v okolí Bratislavy takmer všetky - ak nerátame pár mestečiek na východe, kde zase tá skladba obyvateľstva bude z hľadiska príjmového asi iná a ten prírastok obyvateľstva je skôr spôsobený natalitou v určitých miestach, ako tým, že by sa tam ľudia húfne sťahovali. Napríklad aj v Žiline klesol počet obyvateľov a je vlastne na pováženie, či je tento biznis dnes ešte perspektívny. Jasné, pred 20 rokmi, keď žili celé rodiny napchaté v bytoch a veková skladba bola výrazne mladšia to dávalo perfektný zmysel. Ale dnes, resp. do budúcnosti?

[@romino29]

Aj taka B. Bystrica, roky klesa jej obyvatelstvo. Ale to bude len na papieri. Lebo za tie iste roky tiez prudko rastli ceny, a to este aj pribudaju novostavby. Pritom starsie bytovky nemiznu. Skratka je vela "cezpolnych", je komu prenajimat, alebo je vyhodne byty drzat hoci aj prazdne

[@RomanKruzliak_realitnyinvestor]

Dobry den prajem. Zilina ma medzi rokmi 2011 a 2022 neklesajuci pocet obyvatelov. Podobnej je natom napriklad mesto Bytca. Odporucam kupovat v mestach s neklesajucim poctom obyvatelov. Ak z akehokolvek dovodu chcete a musite kupovat v meste s klesajucim poctom obyvatelov, budte narocni na vynosove percento

[@marosmalicek4342]

@@RomanKruzliak_realitnyinvestor dakujem za odpoved, ale aj tak.. Cerpate data iba z údajov Štatistického úradu? a čo je smerodatné - počet obyvateľov? Predsa vieme ako je to s trvalými pobytmi na Slovensku a čísla môžu byť v tých mestách úplne iné? A čo veková štruktúra? Je predsa rozdiel, či je v meste viac mladých ľudí a či je v meste viac starých ľudí, aj keď má povedzme neklesajúcu populáciu z hľadiska čísiel SU SR?

[@vanominator]

velmi dobry kanal. Dakujeme za obsah!

[@virozadesign]

Dobre otazky a zaujimavy host.

[@PeterDaniška]

Po piatich rokoch neplatíme daň alebo odvody do ZP po predaji nehnutelnosti ?

[@peterpagac5107]

Mám otázku: Neplatí aj o Žiline, že patrí medzi mestá, v ktorých klesá populácia? Viem, že ide len o malý pokles.

[@Lokomotivy]

odkedy idú nehnuteľnosti dole vodou pribúda takejto "investorskej" propagandy. Najdrahšie nehnuteľnosti na svete ku platom, 90% ľudí býva vo svojom ale zato demografia skoro najhoršia v EU no a do toho odchod príčetnej mládeže do zahraničia. Tomu hovorím raj pre investovanie do realít :D

to mu krivdíte, samozrejme najdrahšie ku platom sú lebo všetky tabulky furt berú Bratislavu a mnohé tie tabulky sú dokonca chybné :) a demografia je zlá v celej EU :)

[@RomanKruzliak_realitnyinvestor]

Dobry den prajem. Snazil som sa zhrnut moju investicnu prax ako investora. Investujem do nehnutelnosti 19 rokov a svoje investicne spravanie som za toto obdobie nezmenil. Prajem Vam spravne investicne rozhodnutia

[@mudryp1]

..odkedy je vela takychto videi tak je vela ludi co tomu nerozumeju vobec ale napisu svoje pomylene nazory ako fakty.

[@romino29]

Skoda ze ja sam nemam zainvestovane v niecom, co vybehlo za par rokov 150%, a potom slo "dole vodou" smiesnych 15%

[@slovakjakpica]

@@romino29 myslíš akciove fondy, etf atd?

[@majky358]

Tak keby je aj urok 8-10% tak ma to netrapi ak by cena nehnutelnosti bola 70k a podobne... Zilina ma dobru polohu, skoda, ze to tu obmedzuje kotlina :) co som si tak povsimol priebezne, pocet obyvatelov sa tiez znizuje ale nie vyrazne zatial, pracovne moznosti nezaujimave, nic nove za posledne roky, keby nepracujem remote, mozem sa rovno odstahovat. Ked vidim, ze tu za prazdny podnajom s parkovanim vonku pytaju 800e a viac, tak to mozem byt aj v Nemecku za 1500e mesacne, kde mi to pokryje vyssi plat, necudujem sa ludom, ze odchadzaju za praco do zahranicia, ale aj nezavidim, ked ma niekto rodinu a podobne, nie je to vyhra... aktualne je podnajom pre mna skor vec flexibility.

[@jbmtjlove9921]

Dobrý deň, spomínali ste mesto Prievidza. Oplati sa tam investovať a prečo ? Vďaka

[@stefanjuhas7840]

Super video. Uz som pocul o takychto investoroch, ale nikdy nie tak komplexne. Zaujimalo by ma viac informácií. Napr. Ci ma investor v portfoliu aj rekreacne nehnutelnosti, resp. ci nad takymi uvazoval. A ako sa pozeraju banky na prehadzovanie hypotek. Resp. ci clovek dostane aj na 5tu nehnutelbost rovnake podmienky v banke.

[@RomanKruzliak_realitnyinvestor]

Dobry den prajem. Nevlastnim ziadne rekreacne nehnutelnosti. Chcem sa drzat poskytovania primarneho ubytovania. Banka nepokutuje klienta zato, ze ma viac hypotek

[@samokvecko]

vyborne.

[@danielbena3018]

Dobry den, ako presne pocitate ten vas ROI, myslim hlavne cisty najom, ndobudajuca cena bytu je jasna, ale co presne mate na mysli pod cistym najmom ? Dakujem

[@RomanKruzliak_realitnyinvestor]

Cistym Najomnym je Celkova suma, ktru plati Najomca ponizena o platby spravcovi bytoveho domu, dodavatelovi elektrickej energie a plynu, pripadne televizneho a internetoveho signalu, ak tento ako sluzbu dodavate

[@danielbena3018]

@@RomanKruzliak_realitnyinvestor takže s nákladom na hypo nepočítate do ROI ? Ani s nákladom len na úroky hypotéky ? Dakujem !

[@RomanKruzliak_realitnyinvestor]

@@danielbena3018 Je to tak ako uvadzate. ROI vychadza z toho, akoby ste nehnutelnosti kupili za vlastne zdroje

[@RunForest13]

Aby bolo jasné 58 bytov má na 85% úver. Čisté imanie je možno 1.5 milióna. A cash flow nespomína, keď splatí hypo a energie, tak mu zostane na účte takých 7 tisíc, ale problém páky je, že ak hypo sadzy budú dlhšie hore a všetky prerolujú na vyššiu sadzbu, tak bude musieť ísť robiť uber, aby doplatil stratu😂😂😂.

[@fafafe9]

šikovný chlapík

[@RomanKruzliak_realitnyinvestor]

Dakujem velmi pekne za podporu. Urcite bol velkou podporou aj pan Martin Lindak, ktory sa velmi dokladne pripravil na moderovanie

[@sudiyy]

Na vyšší sazbu si řeknu o vyšší nájem… Kde mám jistotu že na to ten nájemník bude mít a neřekne mi tak já jdu pryč nebo ti nezaplatím tolik kolik chceš… V ten moment může nastat problem se splácením hypotéky, takové riziko nemůžu akceptovat nebo mi něco unikà

[@mudryp1]

Mna by este zaujimalo ako ma v zmluvach osetrene zvysovanie cien, spomina to casto v rozhovoroch ako v casoch vyssich urokovych sadzieb zvysuje najomne, len by ma zaujimalo ako to robi v praxi. Ci kazdy rok zvysuje o mieru inflacie alebo ako, dakujem.

[@RomanKruzliak_realitnyinvestor]

Dobry den prajem. Tak ako uadzate instrumentom je protinflacna dolozka. Tato Vam dovoluje kazdy rok zvysovat cenu Najomneho o inflaciu. Zaroven tvorba novych zmluvnych vztahov dovoluje neustale aktualizovat Najomne podla trhovych podmienok

[@mudryp1]

@@RomanKruzliak_realitnyinvestor dakujem velmi pekne za odpoved

[@petervybostok483]

Mne ako obycajnemu cloveku sa investovat do nehnutelnosti neoplati. Bez hypoteky a kapitalu. Kazdopadne, za predpokladu, ze mam nejaky kapital, nevaham a idem do toho. Na druhej strane, mne ako obycajnemu cloveku sa oplati investovat do vlastnej nehnutelnosti. Teda investovat do vlastnej nehnutelnosti s tym, ze to raz ostane mojim potomkom.

[@joshdeeper9602]

ja nemám ani na nájom

[@JS-hk4qy]

Ak by si ten kapitál mal, tak by sa ti to tiež neoplatilo. Priemerné ročné zhodnotenie na akciách v dlhom horizonte je 10%. Na také zhodnotenie pri bytoch by si musel nájsť fakt dobrý byt v dobrej lokalite a ešte k tomu mať aj vcelku slušnú dávku šťastia.

[@ivanledenyi3769]

@@JS-hk4qy Asi zalezi ako to ratas. Ak je priemerny rast cien nehnutelnosti 6.2% a vynosove% 4.5 a pocitas s tym ze ti najomca splaca okrem uroku aj istinu a samotny dlh sa casom znehodnoti inflaciou tak to moze byt velmi porovnatelne s akciami. Najvacsia vyhoda mi ale pride paka a to ze zbieras vynos aj z cudzich penazi. Darmo mas 10% na svojom kapitale (povedzme ze mas nasetrene 20% z ceny nehnutelnosti), ked mozes mat 5-6% aj na pozicanych 80%. Chce to excel a poriadne to prepocitat :D alebo kurz... :D

[@RomanKruzliak_realitnyinvestor]

@@ivanledenyi3769 Presne tak ako pisete. Paka je najvacsou vyhodou, ktora dovoli zhodnocovat vlastne zdroje podstatne vacsim vynosovym percentom ako pri kupe za vlastne. Na urovni 5 rokov a pri 80 percentnom financovani to vychadza pri beznom modelovom priklade vynosove percento ROE priblizne 25 percent rocne

[@JS-hk4qy]

@@ivanledenyi3769 Hej, akurát človek si vôbec nie je istý, či ten realitný trh bude v takej banánovej krajine akou je Slovensko rásť aj za 20-30 rokov, keď začne tvrdo dopadať demografický kríza. Ďalej je otázne, či niektorá budúca vláda tvrdo nezreguluje ceny nájmov apod. Ekonomicky negramotnej populácii je ľahké politicky predať vyriešenie bytovej otázky zregulovaním lakomých rentiérov. Naproti tomu - pri akciovom trhu je v zásade takmer isté, že bude fungovať aj za tých 20-30 rokov. Ak by aj náhodou krachol, tak spolu s ním pôjde do kytek aj celá ostatná ekonomika.

[@bOuNcErSK2]

4,5 je nereálne výnosové percento vo väčších mestách

[@RomanKruzliak_realitnyinvestor]

Respektujem Vas nazor. Moje odporucanie je hladat nehnutelnosti, ktore presahuju toto vynosove percento

[@pecko4364]

@@RomanKruzliak_realitnyinvestor a ako je to teda s tym zdrojom potvrdzujucim tvrdenia o neklesajucom pocte obyvatelov v okresnych mestach?

[@RomanKruzliak_realitnyinvestor]

@@pecko4364 Dobry den prajem. Zdrojom udajov a vyvoji poctu obyvatelov v jednotlivych mestach je pre mna DATAcube zo stranky statistickeho uradu SR. Zverejnenie linku na dany web nie je v komentaroch pripustne

[@olso112]

Demografia nie je bohvieaka

[@johny62]

přesně.. poptávka je už teď mizivá... i kdyby jste u vás všichni začali teraz jebat jak králíci a každý pár by by měl zdravý dobrý vrh trojčátek tak tato budoucí poptávka bude na trhu až za 25-30 let.

[@RomanKruzliak_realitnyinvestor]

Odporucam kupovat v mestach, kde pocet obyvatelov neklesa

[@jaroslavkral9245]

@@RomanKruzliak_realitnyinvestor A to sú aké mestá? Kde to neklesá? Lebo demografia časom postihne všetky mestá na Slovensku. Klesajú aj BA a KE a ceny tam aj tak rastú presne kvoli skupovačm bytov ako vy...takže takáto podmienka je zbytočná, kľudne môže počet obyvateľov na papiery aj klesať ale ak si každý kúpi 5 bytov tak ceny budú stúpať

[@tomasstefanicka3945]

​@@RomanKruzliak_realitnyinvestorAle mestá, kde to neklesá a je pravdepodobné, že ani v budúcnosti klesať nebude sú presne tie, kde sú tie nehnuteľností najdrahšie. Byt za 170t vybavíš si na 200 plus 150 úroky, z 350t dostaneš nájom bez dane ročne 4t, to je koľko, 1%? Keď si môže kúpiť celosvetovo diverzifikovane etf zamerané na dividendy, kde má 4% Jasné rastú aj nehnuteľnosti, rastú aj akcie, no ohľadom našej krajiny som skeptický, nejde to dobrým Smerom.

[@ed2058]

koli takymto deme..ntom sa stale dvihaju ceny

[@RomanKruzliak_realitnyinvestor]

Dobry den prajem. Na urovni Kupujuceho robim vzdy a vela preto, aby som nehnutelnost kupil pod trhovu cenu. To je jedno zo zakladnych 3 kriterii, ktore vzdy dodrzujem. Prajem vela zdaru a vsetko dobre

[@Terradyn86]

@@RomanKruzliak_realitnyinvestor ale on o tomto nehovoril. On hovoril, ze vdaka ludom ako vy rastu ceny nehnutelnosti rychlejsie a stavaju sa nedostupnymi pre beznych ludi...

[@mudryp1]

@@Terradyn86 podla tejto logiky ( a primitivneho vyjadrovania) by mal stat telefon, chlieb, bicykel, auto atd take sumy ze by si ich nikto nemohol kupit. Vela ludi byva v prenajmoch preto ze chce a ma na to rozne dovody.

[@Terradyn86]

@@mudryp1 len preto, ze som to povedal, tak ako to je, tak je to hned primitivne? Co tu miesate chlieb, bicykel atd. A vela ludi musi byvat v podnajme a nechce. Plno ekonomov, dokonca aj NBS sa vo svojich spravach vyjadruje s tym, ze investicne byty umelo zvysuju ceny bytov. Vyjadrila sa takto uz pred X rokmi, ked sa prvy krat vyjadrila, ze byty v SR sa predavaju cca o 20% drahsie, nez je ich realna cena. Niekolko krajin kvoli investicnym bytom vytvorilo dodatocne zdanenie takychto bytov, aby neboli zaujimave ako investicne. Akurat teraz ludia v Spanielsku protestuju kvoli tomu, lebo tieto investicne byty sa pouzivaju na prenajom pre turistov a domaci nemaju kde byvat a ze ich majitelia povyhadzovali z bytov kvoli airBnB a podobnym sluzbam. Kde mozu domaci bojovat s bohatymi zahranicnymi investormi... Mozno by bolo sa dobre aj zamysliet.

[@boskopeter]

By ma zaujimalo co by sa dialo, keby zrazu niekto zaviedol 1% rocnu dan z majetku z trhovej ceny nehnutelnosti. Pri 50 bytoch by to bola polka ceny jedneho len na dani z majetku

[@RomanKruzliak_realitnyinvestor]

Ahoj. Toto je realna hrozba, ze sa to moze stat. Preto odporucam dan z nehnutelnosti ukotvit do Najomnej zmluvy, aby mohla byt v plnej vyske prenesena na Najomcu. Kazdopadne, ak sa to stane, tato zatazenie sa prirodzene prenesie do ceny Najomneho

[@Crovenko]

Tiež by ma zaujímalo čo by to spravilo s dôchodcami ktorí celý život bývajú v panelákoch v BA kde ten 3 izbak stoji okolo 200tisic € podla cenách na trhu.

[@misko6361]

@@Crovenko jednoducho do zakona by dali ze to plati pre tych co vlastnia viac ako 3 nehnutelnosti ✌

[@johny62]

@@RomanKruzliak_realitnyinvestor tak vy si myslíte že přenesete riziko na někoho jiného? nasral bych vám do krku...

[@kulinko89]

@@Crovenko to je fajn. a čo dôchodca čo býva v dvojgeneračnom starom dome s 1ha pozemkom =D to by mohli ísť rovno zo dňa na deň do garzonky ...

[@Terradyn86]

Ludia ako Vas host srobuju ceny nehnutelnosti po celom svete hore a stavaju sa tak nedostupnymi pre beznych ludi. Nutia ludi cely zivot platit, ale nevlastnit nic. On rad vlastni nieco hmatatelne a co ostatny ludia? Tito ludia cely zivot ziju v strese co im znizuje kvalitu zivota, zdravia a v neposlednom rade aj skracuje dlzku zivota. Bol by som rad, keby mi Vas host odpovedal co si mysli o tomto a ci nema z toho vycitky svedomia. Takychto ludi by som fakt nikam nepozival. Parazituju na spolocnosti a znizuju kvalitu zivota inych ludi. Tento si moze s Ficom ruku podat...

[@pecko4364]

nie nie, ceny nehnutelnosti srobuju ludia ako ty, ktori su lenivi nieco so svojim zivotom spravit, iba cakaju, ze im da kazdy vsetko zadarmo a len cakaju, kedy sa im zdvihne vyplata. ano ano, to v prvom rade rast vyplaty tlaci ceny nehnutelnusti nahor. trosku sa upokoj a skus za svoj zivot prevziat zodpovednost v prvom rade ty sam a svoje neuspechy a neschopnosti nehadz na inych.

[@Terradyn86]

@@pecko4364 ceny nehnutelnosti, tak isto ako aj ineho produktu ci sluzby tlaci hore dopyt a ponuka. Trepes sprostosti... Ja na nic necakam. Sam som dokazal veci vo svojom zivote. Nie som z bohatej rodiny, ale na rozdiel od teba myslim aj na inych. Zhorsujuca sa zivotna uroven v krajine vzdy vedie k vzostupu urcitych politickych stran a nato by mali ludia mysliet. Tak isto aj nato, ze nie kazdy ma IQ120. Su tu ludia co maju menej nez 100 a oni nemaju pravo na dostojny zivot? Ako on bude niekedy nejaky specialista v IT alebo inom dobre platenom obore? Netreba zabudat, ze ludia maju pravo volit kazde 4 roky. Serte ich a vratia nam to vsetkym...

[@mudryp1]

Preco ludia s najvacsim poctom gramatickych chyb vo svojich zvlastnych pomylenych nazoroch maju potrebu sa vyjadrovat k temam o ktorych ocividne nic nevedia? Ked niekto poziciava auta/bicykle/clny...vsetkym tym co si ich poziciavaju skracuje zivot? Ja tiez prenajimam byty a zaujimave ze mame dobre vztahy s najomnikmi, vsetci sme spokojni a nikto nie je v strese.:-) Mali by pozvat teba a nejakeho psychologa ktory by vydrzal byt kludny pri tvojich hlupostiach :-)

[@Terradyn86]

@@pecko4364 Svoje neuspechy? Ja tu vravim o inych ludoch. Snad si nemyslis, ze kazdy moze byt IT specialista alebo manager... Su tu ludia co sa staraju o chod nasej spolocnosti. Upratovanie ulic, vodici MHD, predavacky, ludia pracujuci vo vyrobe. Kto by dokladal toaletny papier to regalov, keby sme boli vsetci manageri? Su tu ludia co nemaju ani IQ100 a co oni? Nemaju snad aj oni pravo na dostojny zivot? Tebe sa hovori, kedze si sa nenarodil s IQ pod 100. Co oni? Ja byvam vo vlastnom len tak mimochodom a nie nezdedil som. Narozdiel od teba mam empatiu k druhym a v neposledom rade aj NBS uz pred rokmi vydala spravu, ze byty su nadhodnotene. Verejne sa vie, ze situacia ohladom byvania je v SR dlhodobo zla. Ale vratme sa spat k tym co sa nenarodili pod stastnymi hviezdami. Co s nimy?

[@RomanKruzliak_realitnyinvestor]

Dobry den prajem. Chcem Vas uistit, ze velmi aktivne a plnohodnotne pracujem natom, aby som nehnutelnosti nadobudal za co najnizsiu cenu. Inak by model nevedel fungovat. Tam, kde sa o cenu sutazi, tam sa kupy nezucastnujem. Zaroven je mojim zavazkom, ktory doddrziavam to, ze vsetky nehnutelnosti sa pouzivaju na byvanie. Vsetky byty su prenajate, aby mohli sluzit povodnemu ucelu. Dakujem za Vase povzbudenie a Vas dobry umysel

[@ed2058]

koli takymto dementom sa stale dvihaju ceny

[@andrejpolakovic5364]

Tak si kup aj ty 60bytov a nevyplakavaj tu

[@Terradyn86]

@@andrejpolakovic5364 lebo kazdy ma tu moznost...

[@yamiyamigorogoro5739]

@@andrejpolakovic5364 skus dalsi argument

[@TheRidik]

Dement si len ty...smutný človek, čo nadáva na ostatných pretože sa mu v živote nedarí

[@mybackstage.io.]

Moja otazka: kto vam pozicia, ak v sucasnosti nesmu dlhy presiahnut 7x rocneho prijmu? 8 mil mi asi banka nepozicia a pan nevyzera ako pan podnikatel...i ked asi poziciava si na realitku cize sro tam limit nie je...

[@RunForest13]

Áno jasné že na firmu