Analyse d'Annonce : Investir dans un T4 à Agen

[@cedricroseren3497]

Au top Mr Rodolphe comme d'habitude , merci pour cette analyse d'annonce.

[@monsieurrodolphe1]

De rien Cèdric, c'est toujours un plaisir de t'aider ! Merci pour ton commentaire, On fait la route ensemble, Rodolphe

[@sebastienl9644]

Bonjour, Merci beaucoup pour toutes vos vidéos. Elles sont très instructives. Cette annonce est en ligne (ou remise en ligne) depuis plusieurs mois. Je n'ai pas personnellement visité le bien, mais il doit y avoir une raison.

[@benoitantoniazzi170]

Je suis personnellement investisseur sur Agen (8 lots en nom propre pour l'instant) et le tensiomètre n'est malheureusement pas viable surtout que là c'est un bien en pleine cité HLM, donc lal fréquenté, population très sociale dans ce quartier. J'avais visité ce bien avant que l'agence La Clé ne récupère le mandat et c'était pas un bel investissement....

[@breuschbarbare0248]

@@benoitantoniazzi170 Le tensiomètre c'est juste du marketing, je l'ai essayé dans plusieurs villes que je connais bien et ou c'est le calme plat niveau location et pourtant chaque fois le tensiomètre donnait une tension locative forte. A mon avis il n'y a strictement aucun data dans le tensiomètre et c'est fait au doigt mouillé par un stagiaire qui doit bien se marrer.

[@monsieurrodolphe1]

Bonjour Sebastien, afin de vérifier les résultats du "tensionmètre locatif"qui ne sont pas toujours fiable, il est nécessaire de passer par une fausse annonce, et de vérifier la typologie de locataires qui appellent, ce travail de fond est nécessaire afin de ne pas faire d'erreurs. De base n'oublie pas qu'il n'y a rien de pire qu'un investissement qui ne se loue pas. Merci pour ton commentaire, On fait la route ensemble, Rodolphe

[@avenirbonheur8127]

Bonjour, wouah coaching très enrichissant

[@monsieurrodolphe1]

Merci beaucoup, c'est un véritable plaisir de vous aider ! Merci pour votre commentaire, On fait la route ensemble, Rodolphe

[@aureliel.8612]

J'ai une question est ce que acheter à pau dans une résidence des années 70 aux 9eme et dernier étage avec ascenseur mais tout petit, c'est un mauvais choix ? Svp avis urgent 🙏 en termes de réflexion

[@monsieurrodolphe1]

Si c'est rentable, et que vous êtes certain qu'il sera loué, alors oui ça peut être une bonne opération.

[@ismailtbi4898]

Bonjour Rodolphe, quel est l"avantage pour l’état de réduire l'imposition d'une LMNP par rapport à au réel? merci

[@monsieurrodolphe1]

Bonjour Ismaël, j'ai du mal à comprendre ta question ?

[@ismailtbi4898]

@@monsieurrodolphe1 pourquoi le LMNP ici est plus avantageux que le réél ?

[@regisdomingo7578]

Salut Rodolphe, c'est quoi la case "trésorerie annuelle" dans le simulateur c'est le cash flow ? j'ai fais une simulation et je me retrouve à -238€/An sur la partie LMNP alors que j'ai un rendement de 9,24% brut, un EBE à 4340€/an, et le coefficient est à 0.43 donc la règle des 70% est respectée, comment ça se fait que je passe d'un EBE de 4340€/an à -238€/an en LMNP ? sur quels facteurs je peux jouer pour aller dans le positif ? merci à toi

[@monsieurrodolphe1]

Tu es en négatif car malgré un EBE à 4340 €, il te reste le crédit à rembourser. Tu dois avoir un montant de taxes foncières très important, ainsi que des charges de copropriété qui grève ton projet. As-tu essayé d'agrandir la durée de crédit ?

[@regisdomingo7578]

@@monsieurrodolphe1 oui effectivement j'avais plus de 1900€ de charges et une taxe foncière à 1000€, du coup faudra jouer sur le prix de vente ou changer de projet car les charges sont à plus de 140€/mois, merci à toi

[@lop282]

Bonjour Rodolphe ! Dans le simulateur pour la partie « LMNP » c’est avec l’abattement de 50% c’est ça ? Donc on peut encore avoir une meilleure rentabilité si on a beaucoup de travaux à faire. Merci !

[@monsieurrodolphe1]

Micro BIC oui, LMNP Réel non Merci pour ton commentaire, On fait la route ensemble, Rodolphe

[@km-gw1bt]

Elles sont super tes analyses ! Est ce que tu pourra faire une analyse d'un T3 pour une colocation meublée s'il te plait

[@monsieurrodolphe1]

Bonjour et merci beaucoup pour votre gentil commentaire ! Un T3, cela veut dire 2 chambre et je recommande d'avoir trois chambres minimum pour louer en collocation de manière rentable... À la rigueur je pourrais faire une analyse pour un T4...? Merci pour votre commentaire, On fait la route ensemble, Rodolphe

[@km-gw1bt]

@@monsieurrodolphe1 Ok ça marche merci

[@Claire_Obscure]

bonjour Rodolphe les meubles d'un T4 à la cave faut une sacrée cave quand meme ! lol blague à part, comment évalues tu la tension locative pour la coloc, stp ? regarder sur le site pour les studios, c'est pas assez fin je dirais...

[@monsieurrodolphe1]

Bonjour Claire, la tension locative pour un studio est la même que pour une colocation. Sinon tu peux jauger la tension locative sur le site appartager.fr Merci pour votre commentaire, On fait la route ensemble, Rodolphe

[@remisynaeve6134]

Bonjour Rodolphe, pourquoi les charges sont divisées par 2 ? (Une partie pour le locataire et une partie pour le bailleur) Normalement, elles sont à régler intégralement par le locataire non ? Merci en tout cas pour tes vidéos !

[@mika6417]

Perso mon locataire me paye toutes les charges de copropriété. Mais j'espère qu'il ne se réveillera pas d'un coup ou conseillé par un proche ... c'est un risque

[@remisynaeve6134]

@@mika6417 bonjour, donc finalement les charges données sur les annonces immo sont à prendre en compte que à moitié dans mon calcul de renta ?

[@mika6417]

@@remisynaeve6134 non les charges données dans les annonces sont bien souvent la réalité des frais à la charge du locataire . Pour ma part je prend un gros risque mais bon ... on a rien sans rien .

[@monsieurrodolphe1]

Bonjour Rémi, en cas de doute il faut demander au syndic le montant des charges locatives, ainsi tu auras la répartition claire entre ce que tu peux demander aux locataires et ce que tu dois payer toi en tant que propriétaire. Merci pour ton commentaire, On fait la route ensemble, Rodolphe

[@monsieurrodolphe1]

Oui attention car lorsque ton locataire quittera le logement tu devras lui fournir le bilan des "révision annuelles des charges". Et si tu ne lui donne pas, il a deux ans pour te le demander...

[@franckymedard4302]

Bonjour, vidéo très intéressante et claire ! Quand on veut faire du lmnp avec des locataires qui n'ont pas besoin des meubles, qu'est-ce qui t'empêche de les stocker toi même si tu as de la place plutôt que de prendre le risque qu'il soit mal stocké par le locataire ?

[@monsieurrodolphe1]

Bonjour Francky, et merci pour ton commentaire, il faut vraiment que tous les documents collent, et soient cohérent le jour de la signature. Si ton locataire signe un bail meublé il doit être accompagné d'un état des lieux qui liste la totalité des équipements immobiliers fournies avec la location, si ces équipements là ne sont pas dans le logement le jour de la signature cela veut dire que tu fais « un faux en écriture » ce qui peut être fortement préjudiciable. Rien ne t'empêche d'aider le locataire à stocker proprement les meubles quelque part. Merci pour ton commentaire, On fait la route ensemble, Rodolphe

[@regisdomingo7578]

Bonjour Rodolphe très bonne vidéo comme d'habitude merci ! J'aurai aimé savoir lorsqu'on regarde le taux de chômage d'une ville à partir de quel pourcentage on peut avoir des doutes sur la ville ? en général je compare avec le taux de chômage au niveau national je sais qu'actuellement on est à 9% si je vois une ville dont le taux est supérieur à 9% je me pose des questions. Est ce le bon raisonnement svp ? merci de ta réponse

[@monsieurrodolphe1]

Bonjour Régis, oui c'est une excellente façon de procéder ! Merci pour votre commentaire, On fait la route ensemble, Rodolphe

[@regisdomingo7578]

@@monsieurrodolphe1 merci Rodolphe ;)

[@Faix24]

Tu ne prends pas en compte les frais d’agence ? Les frais de gestion et les assurances impayees et PNO ?

[@monsieurrodolphe1]

Bonjour, tout est pris en compte dans le calculateur de rentabilité que vous pouvez télécharger ici : www.monsieurrodolphe.fr/documents-a-telecharger

[@monsieurrodolphe1]

Bonjour, tout est pris en compte dans le calculateur de rentabilité que vous pouvez télécharger ici : www.monsieurrodolphe.fr/documents-a-telecharger

[@isabelleviolleau3212]

Bjr a tous J ai utilise le tensiometre locatif conseille par Rodolphe J ai message suivant Lorsque j ai tt renseigne Le marche locatif des appartements t5 n est pas sufgisament actif a lavaveix les mines pour obtenir les donnees fiables merci de me dire s il c est interessant d investir dans cette region

[@monsieurrodolphe1]

Bonjour Isabelle effectivement c'est l'un des inconvénients du tensiomètre locatif, c'est qu'il ne donne pas de bons renseignements sur les villes dans laquelle l'activité immobilière locative est faible >>> seule chose à faire, une fausse annonce afin de voir si il y a une véritable demande pour le bien que vous convoitez. Merci pour votre commentaire, On fait la route ensemble, Rodolphe

[@thomasrappelin1071]

Profite bien de l'ile des pins lol

[@monsieurrodolphe1]

C'est vrai qu'on n'y est bien, c'est un véritable paradis sur terre !