보증금 보호의 필수조건인 "대항력" 과 확정일자의 작동원리에 대해 쉽게 알아봅니다!

"최우선변제" 에 대해 설명한 지난 영상 중에
"대항력" 이란 단어가 있었습니다.
사실, 이 대항력은 임차인의 보증금 보호를 위한 필수적인 요소인데요
많은 분들이 정확한 이해를 하지 못해
실수를 하는 경우도 발생합니다.
오늘은 이 대항력이 무엇인지 쉽게 알아보고
더불어 확정일자의 보호를 받게 되는 기본 절차가 무엇인지
그 원리도 함께 알아보겠습니다.
#확정일자 #대항력 #부동산

[@ksun-21]

아무리 전입신고랑 확정일자를 미리 받아둔다 해도 어차피 점유일은 잔금일이기 때문에, 대항력 효력이 익일 0시부터 발생한다는 것엔 변함이 없는거죠. 임차인은 그만큼 근저당 위험에 노출 될 수 밖에 없음.

[@오니말고오리]

너무 이해하기쉽게 설명해주셔서 도움되었습니다. 감사합니다

[@yangniel1]

최고의 설명입니다~^^

[@이사벨-o5n]

내용을 이해하기 쉽게 잘 설명해주시네요~

[@kyuhoon1121]

좋은 영상 따봉 입니다. 🙆

[@밀레니엄감성]

안녕하세요~ 형님 영상 기다렸습니다~~ㅋㅋㅋㅋ 오늘도 감사르~

[@hoospapa]

기다려 주셔서 저도 감사르~

[@user-danjinet_dongsan]

다시 한 번 되새겨봅니다.

[@전경아-l8w]

Good~~~

[@쏘토닉]

그니까 이사를 먼저 가게되거든 전입신고는 새로 간 데로 하지말고 (보증금 받기 전까지 우선 기다렸다가) 보증금을 받고 나서 그때 이제 주민센터가서 전입신고(새로간 데)+확정일자 받으란 말씀인거죠?

[@djrekw]

은행대출 가압류 근저당없는 아파트 전세를 계약하고 확정일자 전입신고 하면 되는데 만약 집이 경매에 넘어가면 대항력 변제권으로 낙찰시에 계속 유찰시켜서 싸게 그집을 구매할수도 있고 계속살수도 있죠

[@littleboy6882]

알기쉬운 설명에 도움이 많이 되었습니다!^^ '우선변제권' 은 대항력(점유+거주)에 확정일자까지 받아야 성립이 되는거고 '최우선변제' 는 대항력(점유+거주)만 갖추면 확정일자를 받지 않아도 된다는 말씀으로 이해를 했는데 영상 후반에 "최우선변제에 일반인이 모르는 함정이 있다 확정일자를 안받았으니까 우선변제권이 없다 현실에서는 최우선변제를 못받는 경우들이 발생한다 경매에 넘어가면 보증금을 날리게된다" 고 말씀하셔서 갑자기 이해가 되었던게 헷갈려서요ㅠ 확정일자를 안받으면 '우선변제권'이 성립하지 않는다는 건 이해했는데 왜 확정일자가 필요없는 '최우선변제' 까지 받을 수가 없는건가요? 가령 보증금 지급기준에 해당하는 다세대에 거주중인 임차인이 점유와 거주로 대항력을 갖추었지만 확정일자를 받지않았다면 (낙찰대금의 50%기준도 충족) 최우선변제를 받게되나요? 아니면 더 살펴봐야하는 것이 있는걸까요?

[@보미채널-m1k]

그러게요 저도 이 부분이 이해가 좀 안가네요..

[@선샤인-e5i]

와 ~~대항력에 대한 내용 ,강의내용 목소리 정말 최고십니다 사정이 생겨 다음달에 잔금 하루전에 이사 나가고 (친척집)이사가는집 전입신고 안하려는데 점유권이 반드시 필요할까요? 이불두고 가야할까요?ㅎㅎ(현 거주 전세집은 대출은 없음) 비번 오픈만 안하면 되지 않을까요? 답변주시면 정말 감사하겠습니다^^

[@윤재화-p4v]

전세보증금 보호를 위한 보험을 드는것과 같은 효력인가요? 전세가 처음이다보니 많이 불안해서 보험 고려하고 있었어요

[@bombom0422]

필요했던내용이에요. 감사합니다.~

[@행복하세요여러분-h7n]

안녕하세요! 영상 잘 보았습니다. 다름이 아니고 질문이 하나 있습니다 저 같은 경우 한달 전 미리 계약서를 작성했고, 계약시작일이 예를 들어 22일인데, 전 세입자가 20일에 방을 빼고 도배 등을 해서 22일에 입주하기로 했습니다. 집주인이 전세입자 보증금 때문에 원래 계약 시작일인 22일 말고 20일에 잔금을 줄 수 있냐고 해서 알았다고 했습니다. 20일에 잔금 지불하고 당일 전입신고를 할 예정이고(확정일자는 계약 당시 받아둔 상태), 출입구 비밀번호와 현관 비밀번호를 받고 이사짐을 일부 미리 가져다놓으려 하는데 큰 문제가 생기지 않을지 궁금합니다. 계약 시작일 전에 입주가 인정가능한지 궁금해서요. 판례상 도어락 등의 비밀번호와 입주 가능 여부 등으로 점유 인정 여부가 결정되는 것으로 확인하였습니다. 제 경우에 별다른 문제가 없을까요?

[@수역행주다운]

요즘 대출없는 집없기때문에 사실상 집 구할때 대항력은 못갖는다고 봐야하고.. 전입신고는 확정일자받기위한 전제조건인 느낌적인 느낌ㅠ

[@김가이버-g4f]

후스파파님 영상 감사합니다 메일로 명쾌한 답변 주셔서 큰도움 되었습니다 인사가 늦어서 죄송합니다

[@hoospapa]

도움 되셨다니 저도 감사합니다. 요새 메일로 질문을 많이 받는데 대부분 유튜브 닉과 메일 닉이 달라서 김가이버 님이 주신 메일이 그 중 어떤건지 모르겠네요 ^^

[@gnobi8406]

영상 잘봤습니다~ 제가 잔금일 이후에 이사를 갈 거 같은데, 그러면 잔금일에 주민등록을 하고 짐 같은 것만 조금 갖다놔도 점유하고 있다고 볼 수 있는 걸까요? 직장때문에 평일에 이사가 어렵기도 하고 도배나 장판 수리 때문에 며칠 텀을 두려구요..

[@hoospapa]

넵. 가능합니다. 전입신고는 늦게 할수록 불리하기 때문에 잔금처리와 동시에 하시고 확정일자도 반드시 동시에 받으세요. 임대차신고제 때문에 확정일자가 자동으로 처리되는 것을 믿고 있다가 순위가 밀릴 수도 있으니, 새로 나온 제도인 "확정일자 자동부여" 는 믿지 마시고 반드시 먼저 하시기 바랍니다.

[@oryory25]

항상 영상잘보고 있습니다^^ 직장 문제로 만기전에 다른곳으로 이사를 가야하는데요. 주인은 새임차인 구하면 전세보증금을 준다고 하는데 만기전이라 임차권등기도 못하고... 이상황에서 보증금을 보호 받을 수 있는 안전장치가 있을까요? 혹시 대항력 상실되어 보증금을 날릴수도 있나요?ㄷ

[@hoospapa]

보증금을 날리는 것은 '주인이 빚을 못갚고 파산해서 해당 주택이 경매에 넘어간다' 는 것을 전제로 합니다. 현실에서 자주 발생하는 일은 아니죠. 다만, 어딘가에선 실제 발생하는 일이기도 하고 한번 발생하면 해당 임차인에게 큰 피해가 오기 때문에 조심해야 합니다. 현재로썬 양쪽 집 모두 보호를 받으려면 1번 집에서는 전입을 빼지 않고, 옷가지 몇벌과 간단한 살림도구를 남겨둬 대항력이 사라지지 않게 하고, 2번 집은 전세권설정으로 보호받는 방법 외엔 없습니다.

[@DoDo-ex9ho]

설명 무척 깔끔하세요.^^

[@동진-m1n]

귀에 쏙쏙 들어옵니다 곧 10만 유튜버 되실듯.. 좋은 영상 감사합니다.

[@hoospapa]

감사합니다 ^^

[@굿럭-c7w]

와..여태 잘못알고있었네요.. 감사합니다!!

[@이소연-c9k6r]

경기도 의정부 보증금 3000 월세사는데 확정일자 입주전에 근저당권이 설정되었습니다. 지금 계속 경매 진행중인데 경매 낙찰 금액에따라 전액 못받을수도 있나요?

[@Lucia-wr4fq]

안녕하세요! 현재 A전세집에서 새로운 B전세집으로 보증금 받지 못하고 이사를 해야한다면, A전세집에 세대원(아내)만 전입 남겨두고 계약자인 세대주(남편)이 B전세집 대항력을 위해 A집 전출과 동시에 B집에 전입을 하여도 A전세집에는 대항력이 그대로 유지되는 것이죠? A집 전세 계약자가 남편이라 남편이 전출해도 괜찮을지 걱정이 됩니다. ㅜㅜ

[@hoospapa]

넵! Lucis님이 알고 계신 것이 정확히 맞습니다.그대로 진행하시면 양쪽 집 모두 대항력을 유지할 수 있습니다.

[@DreamyZenHealing]

안녕하세요 영상시청하다가 문의드려요 최우선변제권의 금액과 범위가 선수위 담보물권이 접수된 해당년도의 규정을 적용 받는다는거는 이해가 됬습니다 문제는 제가 lh청년 전세임대로 오피스텔에 전세를 들어가는데 lh = 일억이천, 자기부담금 = 이천 총 전세보증금 = 일억사천의 전세를 들어가는데요 이경우 문제가 발생했을때 기존담보설정이 없으니 현시점의 서울지역 범위와 변제금액 적용시 우선변제금5000만원을 받을경우 lh보다 선수위로 2000만원을 받고 나머지 3000만원을 lh에서 가져가는건지 아니면 총보증금 일억사천에서 보증금 기여부분을 퍼센트로 해서 우선변제금을 나누는 건지 lh와 나누게 되면 저의 자기부담금이 lh보다 적기때문에 5000만원에서 얼마를 받게 되는건지 문의드립니다

[@나그네-y6h]

영상 잘 보고 있습니다. 항상 감사합니다. 금요일 저녁에 정부24에서 온라인으로 전입신고를 하게 되면 대항력은 언제 발생하나요?

[@엄창현-c2u]

근저당은 당일, 전입은 익일 00시 입니다.

[@spellskj]

대항력을 갖추고 상태에서 배당기일전에 확정일자를 받아도 대항력(우선변제) 조건이 되는것이 맞는지요??

[@hoospapa]

대항력은 인정되기 때문에 소액임차인이라면 최우선변제는 인정됩니다. 만약, 근저당을 다 포함한 최선순위 임차인이라면 본인의 보증금을 낙찰자에게 인수시킬 수도 있어요. 하지만, 최선순위 임차인이 아니고 소액임차인도 아니라면 우선변제로 보호받지 못합니다.

[@트리k]

궁금한것이잇는데요 혹시 알려주실수 잇나요? ㅡ 기존에 전세 계약일 2년지나면서 (확정일자)받은것도 둘이 같이 끝나는 시점에서 집에 2년 더 살고 싶은데 부동산에서는 확정일자 밀린다고 전세계약서 새로 작성을 안하고 그냥 살던 집에서 더 살아도 된다는데 그럼 혹시나 집주인이 대출 받으면 보호을 못받는거죠?

[@오태영-w1d]

새아파트 전세예정입니다 미등기상황이라불안합니다 어떻게해야하나요?

[@hoospapa]

미등기 상황이라는 것만으로 불안해 하실 필요는 없습니다. 단, 전세잔금 처리하는 날 주인이 자신의 분양잔금도 이상없이 처리하는지와 이후 소유권을 절차대로 잘 가져오는지 확인할 필요는 있습니다. 부동산 사무실을 끼고 계약하셨다면 아마 부동산에서 잘 확인해 주리라 생각합니다~ ^^

[@TV-ew4wr]

전세대출로 압주하는 경우 전입신고를 늦게하더라도 확정일자를 먼저받은 임차인이 선순위가 되는것인가요?

[@구본남-w5f]

아버지명의 전세계약시 성년자녀만 전입신고후 확정일자받으면 자녀가 전입전 동일세대원일경우에는 대항력이생긴다는데 맞나요?

[@lsw3313]

안녕하세요 영상 시청 후 궁금한 점이 있어 질문 남깁니다. 계약만료 전 이사가야할 상황인데, 이사가야할 곳의 전입신고가 필요하여 저랑 와이프, 애기 셋 중 현재 전세집계약자인 저만 먼저 이사 갈 집으로 전입신고를 진행하려 합니다. 이사는 현재 전세집의 신규임차인의 잔금시점에 진행하구요. 이경우에도 대항력과 우선변제권이 유지되는것으로 볼수 있는 것인가요?

[@hoospapa]

넵.. 함께 전입되어 있는 직계가족이 있는 상태에서 임차인 본인만 전입을 옮겼을 경우, 예외적으로 대항력이 유지되기 때문에 경매시 최우선변제도 가능하구요. 확정일자를 받으셨다면 우선변제권도 그대로 유지됩니다. 안심하셔도 돼요~ ^^

[@lsw3313]

@@hoospapa 감사합니다 너무걱정되었는데 덕분에 안심이됩니다. 영상 잘보고있습니다 화이팅

[@호우야나]

전자렌지 하나 남겨둬도 대항력 생기나요? 전세만료전 이사를 나가는 상황이라서요. 세입자는 구해진 상탠데 디딤돌대출로 집을 매수해 가는 상황이라 전입신고가 걸리네요. 한달내 전입신고가 되어야하는데 우선 집주인은 30일 새 세입자에게 전세금 받아 준다곤 하는데 그 전에 완전 퇴거하면 제 대항력은 사라지는거 아닌가요? 전입을 유지하더라도요.

[@강민수-s8w]

어떻게 하셨나요?

[@호우야나]

@@강민수-s8w 걍 짐 다 뺏습니다. 세입자 들어오기전에 도배며 베란다쪽 리모델링 한다고해서요. 너무 사람 못믿고 하는게 아닐까 등 별 생각다했는데 기우였어요. 제 날짜에 바로 송금해주더라구요. 별다른 도움 못돼 죄송합니다.

[@여왕님-v4e]

감사합니다

[@user-uv8yb1mg4e]

확정일자를 안받으면 경매에서 배당을 못받아도 대항력때문에 낙찰자에게 인수되어 보증금을 받을수 있는거 아닌가요?

[@hoospapa]

맞습니다. 단, 해당 부동산의 등기부등본과 비교했을 때 최선순위 임차인 단 1명에게만 해당되죠. 최우선변제에 해당되는 임차인이라면 대항력만 갖춰도 되기 때문에 그런 분들도 확정일자가 필요없습니다. 다만, 최우선변제의 해당요건을 잘못 알고 있는 경우가 대부분이라서 이 부분에서 사고가 종종 생기기도 하구요.

[@zani809]

전세 임차인입니다 확정일이 1월 17일이구 전입이 2월 14일인데 오늘 등기부등본을 보니 2월 14일에 집주인이 바껴있더라구요 이럴때는 대항력이 없는건가요?

[@hoospapa]

2월14일 이전에 임대차계약서를 작성했다면 문제는 없습니다. 새로운 소유자는 전 소유자의 권리 뿐 아니라 의무 (임차인의 승계 및 보증금반환 의무 등) 역시 함께 인수받는 것이기 때문에 임차인 입장에서는 주인이 바뀌었다 해서 달라지는 것은 없어요.

[@민광희-x4i]

안녕하세요.. 제가 전세만기전에 부득이 이사를 가게 되었는데요.. 전세만기는 23년 5월이고.. 저는 올해 12월까지 전출을 나가야되는 상황입니다.. 그런데 섣불리 전출을 나가면 안되니까.. 제 친동생을 제 세대원으로 새로 들여서 만기때까지 살게하면 점유보조자로 인정받을수있는지 궁금합니다 아울러 처음에 전세계약할때는 저혼자 전입왔었습니다.. ㅠㅠ 밤에 잠이 안오네요 꼭좀 답변 부탁드립니다

[@강민수-s8w]

저도 궁금한 사항인데 어떻게 하셨을까요

[@rexx0802]

전입신고 효력이 다음날0시로 알고있는데요. 그럼 전입신고를 이사가기 전날하고 이사날 확정일자를 받으면 이사날 우선변제권이 생기나요?

[@hoospapa]

넵.. 맞아요. 하지만, 실무에서는 주민센터 전입담당 공무원의 성향에 따라서 해주는 경우도, 안해주는 경우도 있다고 합니다..

[@rexx0802]

@@hoospapa 답글 감사합니다!

[@이원준-r5b]

안녕하세요~ 궁금한게 있어서 댓글남깁니다! 실거주자는 아드님이 되는거고 어머니 명의로 전세집 계약을했어요 세대 분리를 위해서 아드님만 확정일자받고 전입신고 해도 나중에 최우선변제가 가능할까요 ? 혹시 이런 사례가 있으셨나요~?

[@hoospapa]

아드님이 미성년자일 경우에는 가능하구요, 미성년자가 아니라면 어머님이 아드님과 함께 전입하고 확정일자를 받은 후 아드님 전입은 남겨놓은 상태에서 어머님 전입을 다시 빼셔야 해요~

[@이원준-r5b]

@@hoospapa 감사합니다 중개사님 😀

[@user-ry6tc8xl8h]

현 세입자가 현재 살고 있고 다음 세입자가 이사 가기 전날 잔금 넣고 잔금 넣은날 전입신고 해도 되나요?

[@hoospapa]

세대구성 하면서 전입신고와 확정일자 하는 것은 원칙적으로 계약서상의 입주일부터 해주도록 되어 있어요. 단, 그 이전에 잔금을 치른 경우에는 증명하면 해주는 경우도 있습니다. 이건, 담당 공무원의 재량에 대한 부분이라 주민센터마다 좀 다르기도 하구요.

[@영맨-n9x]

항상 좋은영상감사히 보고있습니다.대항력과상관없는질문한가지드리겠습니다.상가중개를했는데 지역사회단체와개인이동업을하시는데 보증금을 지자체에서 지원을하는데 전세권설정을하는조건입니다.임대인은 임대료와관리비체납이있을경우 보증금에서공제해야하는데 개인동업자가 보증을쓰기로하고 공증도받는다고하는데 공증의문구를 어떻게넣어야하는지요?

[@hoospapa]

전후 상황이 확실치 않아서 다음 상황이라고 가정하고 설명드릴께요. 1. 지역사회단체와 개인이 실제 운영은 함께 하지만 계약서 상의 임차인은 지역사회 단체이다. 2. 사업도 개인 명의가 아닌 지역사회 단체 명의로 진행하고 그 명의로 지자체 보증금 지원을 받는다. 3. 월세미납 등이 있을 경우 지원받은 보증금은 임대인이 건드리지 않기로 하고 대신 이로인한 임대인측 손해를 개인이 책임지겠다고 보증하는 내용의 공증이다. 4. 이 공증은 동업자 중 한쪽인 개인 명의로 해준다. 공증의 내용에는 "2021년 5월 ??일에 있었던 OO번지 OO의 임대차 계약과 관련하여 임차인의 월세 또는 관리비 기타 공과금의 미납 등으로 인해 임대인측 손해가 발생할 경우, 이 손해액은 OOO(동업자이름) 이 전액 책임질 것을 확인한다." 는 비슷한 내용이 들어가면 됩니다. 다만, 이 경우 계약서 상에 "월세 등이 미납되더라도 보증금에서 공제하지 않는다는 취지의 특약" 이 들어가야 한다면 임대인이 동의할지는 모르겠네요. 동업하는 개인이 보증을 서고 공증을 한다고 해도 나중에 그 사람이 돈이 없다면 그만이기 때문입니다. 또한, 공증이란 것이 "개인간의 약속증서" 에 비해 효력이 있는것은 아닙니다. 공증은 어떤 사실이 있었다는 것을 공적으로 확인시켜 주는 것일 뿐 그 사실을 객관적으로 증명 (증서나 녹취, 기타 증거) 할 수 있다면 공증이 있던 없던 결과는 같습니다.

[@영맨-n9x]

@@hoospapa 자세한 답변감사드립니다.이런경우의 계약을하신분들이없으신지 한방의 중개실무에도 문의를드리니 답변을못해주셔서 조금은 답답하였는데 감사합니다.

[@이종욱-f7e]

Ta Bom