Bucureștiul are cele mai ACCESIBILE locuințe din România - Analiza pieței imobiliare

Bucureștiul are cele mai ACCESIBILE locuințe din România - Analiza pieței imobiliare | TC 🎙️

Рет қаралды 10,410

Күн бұрын

Пікірлер: 153

@bogdandimi 2 ай бұрын

Mi-ar placea ca aceste analize sa cuprinda si factorii de risc din economie: 1. In 2026 se termina PNRR. Fara infuzie de euro, probabil leul va scadea fata de valuta europeana. Mare parte din apropierea fata de nivelul de trai european vine din pastrarea cursului constant in ultimii 4-5 ani. Fara PNRR statul va face mai putine investitii in infrastructura, digitalizare, etc. 2. Consumam foarte mult din import, o parte din ce producem intra in PIB-ul altor tari. Suntem pe deficit comercial. 3. Romanii din diaspora vor trimite din ce in ce mai putini bani acasa. Deja fenomenul e vizibil in Italia si Spania, tari care au primit primul val de imigranti romani cu 20 de ani in urma. Germania si UK sunt inca pe crestere. 4. In acelasi timp, avem noi din ce in ce mai multi imigranti care vor trimite bani acasa la ei. 5. Taxarea probabil ca urmeaza sa fie o problema mare, chiar incepand de anul viitor. 6. Creseterea pensiei medii cumulat cu pensionarea decreteilor vor creste presiunea pe bugetul de stat. De aici rezulta mai putine investitii. 7. Veniturile au crescut foarte mult, dar productivitatea a scazut! Toate astea de mai sus creaza un mediu macroeconomic care sugereaza probleme mari in urmatorii ani. Ne pierdem atractivitatea economica, vom avea cresteri mai mici, cheltuieli mai mari, si mai putine oportunitati de a crea "disposable income". Astea cred ca se vor vedea si in piata imobiliara. Nu prin scaderi, ci prin incetinire si revenire la ritmul mediu de crestere de maxim 4-5% pe an, si cu randamente la inchiriere in scadere.

@DanielTudorOfficial 2 ай бұрын

Salut Bogdan! Punctezi foarte bine aceste lucruri, dar sunt aspecte mecroeconomice care, la un moment dat, vor duce la o criza. Dupa cum am vazut chiar si in istoria noastra scurta: 1. aceste situatii isi fac efectele vizibile dupa ce excedentul de cash este consumat, deocamdata suntem departe de acest moment. 2. Chiar si in cazul unui black swan, ciclurile imobiliare sunt reluate dupa momente de stagnare sau usoara scadere. Crezi ca romanii care asteapta de 2,3,4 ani sa isi cumpere un apartament vor avea rabdare sa scada piata cu 20-30-40%? Piata se regleaza singura cand panica trece, chiar si in criza 3. Analizez doar piata imobiliara, pentru contextul economic ascultam specialistii din domeniu.

@mihailpopa3056 2 ай бұрын

Este un pic greșită premisa ca “salariul mediu a crescut în România, deci puterea de cumpărare este mai mare”. La fel ca și în cazul inflației, sunt doar anumite categorii ale populației unde salariul a crescut atât de mult (în mare parte bugetari în ultimii 2,3 ani). Mai mult creșterile au fost abia la un nivel cel mult mediu (toate sub 10 mii de ron). Practic oamenii ăștia își permit un pic mai mult, dar tot sărăciți când vine vorba să cumpere apartamente de sute de mii de euro (cluj). Și mai mult, mare parte din privat a stagnat la salarii. Deci puterea de cumpărare a scăzut acolo ținând cont de comparația cu imobiliarele. Revenind așadar la problema pe care am expus-o inițial, cred ca a vorbi despre creșteri în vid fără să înțelegem de unde vin ele și ce înseamnă, e ca și când am spune ca speranța de viață a crescut de la 30 de ani la 70. Dar poate ca ea nu a crescut ca mureau oamenii la 30 de ani, ci din simplul motiv ca am rezolvat cu mortalitatea infantilă. Și atunci tot 70 de ani trăiesc oamenii, dar nu mai mor mai devreme. Asta nu înseamnă ca a crescut durata de ani pe care o trăiește un om, ci ca tot mai mulți ajung la acea durata. Dar dacă pensia s-a dus de la 70 la 80, înseamnă ca tot mai puțini ajung la pensie, chiar dacă speranța de viață a crescut, nu? Discuția e principala.

@DanielTudorOfficial 2 ай бұрын

Bugetarii spun ca cei de la privat au avut cresteri mai mari, iar cei din privat spun ca bugetarii. Pe cine sa mai credem? Statisticile spun ca au fost cresteri peste inflatie si pentru unii si pentru ceilalti. Ideea este destul de simpla: - cei 20% salariati care castiga peste medie sunt indeajuns de multi incat sa cumpere toate imobilele scoase la vanzare ... pe 5 ani. - daca ne uitam la veniturile din 2014, nu mai spun de 2008, o sa vedem diferente majore fata de astazi in comparatie cu orice produs, chiar si cu imobiliarele. In 2008 acelasi roman avea nevoie de peste 5 salarii (tot medii) ca sa cumpere un metru patrat de locuinta, acum are nevoie de sub 4 salarii minime.

@MatacheEduard 2 ай бұрын

Foarte bun videoclipul! Cel mai mult personal mi-a placut comparatia dintre a detine un imobil si atunci cand vrei sa cumperi. Referitor la intrebarea daca preturile or sa creasca in urmatoarea perioada este ca da. Cum ai si specific deoarece salariile au crescut, si Romania se dezvolta incet dar sigur. La cat mai multe podcast uri interesante. Cu stima.

@DanielTudorOfficial 2 ай бұрын

Multumesc pentru apreciere si raspuns la intrebare, Eduard!

@iG87777 2 ай бұрын

Foarte bun video! Bravo! Mi-as dori o parere de la tine legat de casele pe pamant din zonele metropolitane. CUm vezi tu evolutia la periferia marilor orase?

@DanielTudorOfficial 2 ай бұрын

Multumesc! Depinde foarte mult de ce zone sunt vizate, luand ca exemplu Bucuresti, este greu sa compari Pantelimon (aproape de autostrada, zona comerciala, etc.) cu Bragadiru. Este clar ca bunastarea impinge o parte (mai mica) din populatie sa se indrepte catre o casa, dar pozitionata bine pentru fiecare familie.

@TeoGeo-k2p 2 ай бұрын

Cresterile nu vin de la sine, brusc, de nicaieri. Cresterile sunt provocate de diferiti factori si actori din piata, de evenimentele politice locale, dar si externe, samd. E un tablou bogat sa ii spunem, complex ar suna putin negativ. Vorbind strict de Romania, si in special de Bucuresti, pentru ca pe aici ma invart si stiu cum stau lucrurile, am observat fara prea mari eforturi cum de 3-4 ani incoace, aceste cresteri sunt generate si influentate de diverse evenimente si actori, cum spuneam mai sus, deci, eu le consider ca fiind niste cresteri artificiale, sau cel putin, umflate cu pompa. Da, au fost evenimente, dar reactia speculativa la aceste evenimente a generat de fapt tacaneala din piata imobiliara de acum, sa fim sinceri. Unul din acesti actori consider ca este firma pe care o aveti, care cumpara in bulk apartamente, creand o panica in piata : 'ba astia cumpara cate 10-20-30 deodata, ce ne facem, nu mai ramane nimic pentru noi, hai la banca sa luam si noi.' Este probabil unul din ultimele trenuri pentru patura de mediu-jos si mediu-sus sa aiba acces la apartamente, iar voi stiti foarte bine asta, pentru ca cunoasteti si pietele externe, Luxembourg, Belgia, in special, dar si altele, si stiti dinamica lor din trecut si din prezent. Astfel realizati un fel de camatarie moderna cu cesionarea de contracte, lucru care stiti ca in Europa este interzis prin lege. Cunoscutii mei straini au ramasi surprinsi cand au auzit de practica cu cesionarea, in timp ce in Franta, Lux, Belgia si alte state probabil, un 'promis de vente' e o treaba serioasa, nu specula si razgandeala ca la noi. Dar cum la noi nu sunt cine stie ce legi, si voi stiti asta, si de-aia e Romania asa interesanta, se profita, da din coate cine poate. Consider ca vorbiti bine si frumos, dar ca interesul primeaza si astfel alimentati panica si anxietatea existenta in piata.

@DanielTudorOfficial 2 ай бұрын

Pretul oricarui produs este influentat de politicile locale, evenimente externe sau diferiti actori in piata. Conteaza cat de sustenabile sunt cresterile, la fel cum conteaza cat de nesustenabil ar fi ca totul sa fie flat (vezi Japonia). In momentul in care te uiti la fundamente si acestea iti sustin cresterea, o poti numi sustenabila. Firma in a carui conducere sunt (cea la care faci referire, nu compania a carui CEO si fondator sunt) intermediaza 2-300 de apartamente intr-un an la PRET DE DEZVOLTATOR, dar cu beneficii majore pentru cumparatori. Cu ce creste asta pretul? 300 de apartamente intr-un an reprezinta sub 0,3% din totalul imobilelor tranzationate.

@GeoT-m4r 2 ай бұрын

@@DanielTudorOfficial Cum adica cum creste asta pretul ? Cand eu ma intalnesc cu dezvoltatori care imi zic pe capete ca 'nu mai am, au venit si au cumparat in bulk' (unii mai si infloresc, ii mirosi repede) , ce imagine crezi ca se creaza in piata, printre oameni, dar si printre unii dezvoltatori ? Ca e cerere, mare, sunt bani, se cumpara, hai sus cu preturile ca nu se stie ce vine la anu' , dupa alegeri, alte scumpiri, taxe, etc. Toate lumea vrea sa vanda, vedem indemnuri peste tot la cumparat. Cred ca suntem de acord ca lipsa legilor in general in Ro, si in special din piata imobiliara, ofera oportunitati majore. Nu s-ar putea face asemenea miscari si combinatii in BeNeLux, Franta, Germania etc. De aceea se fac aici. Ceea ca nu e gresit in esenta, e business (a se citi specula) si atat. Devine insa gresit cand asemenea miscari deregleaza piata, si te trezesti cu scumpiri de 30-50% in doar cativa ani. Si asa intelegi ca sunt artificiale sau cel putin provocate. Nu a crescut nivelul de trai in Romania, aceleasi orase nearanajte avem , aceleasi probleme cu caldura si apa calda, trafic prost intra si extra urban, sistem de sanatate complicat ca sa nu zic varza etc etc. .. Au crescut salariile da, asa e, (si ce, trebuie sa fiu jupuit acum ca am salariu mai mare?) , dar mediul si viata in general au ramas la fel, cel mult, nu au simtit vreo mare imbunatatire dpdv. al calitatii vietii. Nu mai amintesc si de cresterea preturilor, care e peste cresterea slariilor... De aceea noi nu suntem inca o piata matura, nici pe departe, si functionam in continuare pe tunuri, specule, samd. Si asa apare si anxietatea in piata si sentimentul de tip 'fomo' , pe care il induc (in)direct si multi influekeri din imboiliarele din online...

@razvan6876 2 ай бұрын

Siiiigur

@mezeibogdan7855 2 ай бұрын

Imi place invitatul❤

@DanielTudorOfficial 2 ай бұрын

Multumesc Bogdan! Big hug!

@bogdandimi 2 ай бұрын

Se inchide fereastra de oportunitate pentru cei nascuti in urbanul mic si rural (asa putini cati au mai ramas). Pana acum parintii cu venituri medii le puteau sustine macar partial mutarea intr-un oras mare pt studii. E din ce in ce mai greu, si suna foarte neatractiv pt un tanar sa se angajeze pe un salariu care-i acopera doar chiria si mancarea pe parcursul a 3-4 ani de studii.

@GeoT-m4r 2 ай бұрын

Este efectiv taboul din vestul Europei, care a ajuns si la noi intr-un final. Cine a trait in vestul Eu macar cativa ani, si stie cate ceva despre traiul acolo, il recunoaste foarte usor. Facand astfel de video-uri in care explici frumos, echilibrat, pe un ton calm si cald, ca preturile de acum sunt firesti, normale, nu faci decat sa influentezi, sa induci starea de normalitate pentru ceva ce nu e normal la noi, inca. Dar va deveni, pentru ca nu toata lumea intelege imaginea mare si se merge cu valul, cumparam-vindem-800 e chiria, aia e platim, si tot asa. Peste 5 ani in acelasi video o sa ni se zica ca 200k euro pe un studio e un pret normal, Bucurestiul ce sa vezi e capitala mondiala, cumparati cat mai puteti....Interesul poarta fesul la finalul zilei.

@fvke1337 2 ай бұрын

Bun episod, foarte informativ. De unde luați informațiile prezentate?

@DanielTudorOfficial 2 ай бұрын

Salut! Multumesc! Din raportul pe care il scoatem trimestrial la The Concept si unde sunt prelucrate date de la ANCPI, INS, BNR, imobiliare.ro

@Manodragon 2 ай бұрын

Cât la sută din cresterea salariului mediu din România are la bază creșterea salariilor din sectorul bugetar? Dacă luăm separat, care e salariul mediu în mediul privat și care e la buget? Crezi că aceste salarii mari la buget sunt sustenabile la un deficit bugetar în 2024 (probabil) de circa 8%?

@DanielTudorOfficial 2 ай бұрын

Salariul mediu din sistemul bugetar este cu aproximativ 10% mai mare decat cel din sectorul privat. Totodata in calculul salariului mediu pe care il prezint, nu intra si salariile din MApN Nu, nu cred ca salariile crescute artificial sunt o buna solutie in nici un mediu.

@PriVeghi 2 ай бұрын

Raspunsul meu pt intrebarea finala. As cumpara un ap cash de 100k

@DanielTudorOfficial 2 ай бұрын

Perfect! astfel ai avea venit pasiv si nici o datorie.

@iamandialexandru3948 2 ай бұрын

Crestere (1) Scadere (2) ! 1 :d Mutlumesc Daniel Tudor!

@marius2527 2 ай бұрын

S-a demonstrat demult ca o comparatie intre chirie si rata nu este o comparatie foarte ok, este un pic de misleading si o capcana in care pica extraordinar de multi oameni. Faptul ca te indatorezi 30 de ani la o banca si platesti dublu costul unui apartament, la care nu esti inca proprietar, face ca chiria sa fie mai favorabilia in comparatie. Inteleg faptul ca Daniel este in domeniu si incearca de fapt sa promoveze achizitia de apartamente, de la el sau de la altii, deoarece daca se intampla asta, cresc preturile deci si afacerile in domeniul lui. Ar fi fost mult mai ok o analiza pe tema asta, cu cifre, costuri etc, cum au facut multi altii pe alte bloguri/carti pentru o informare, educatie. Informativ clipul, multumim, pacat de bucata de la sfarsit cu comparatia care nu prea a fost pe bune si un pic misleading.

@DanielTudorOfficial 2 ай бұрын

Multumesc pentru comentariu, Marius! Dincolo de faptul ca am un business in domeniu, cred cu tarie ca este mai bine sa platesti rata pentru apartamentul tau (nu este al bancii, tu esti proprietar si platesti banii inapoi bancii plus dobanda) + costurile de intretinere si peste 2, 3, 5 ani nu iti modifica nimeni chiria iar peste 30 este apartamentul tau decat sa paltesti 30 de ani rate si atunci cand iti va fi mai greu (momentul pensionarii) sa fii nevoit sa platesti in continuare chirie. De asemenea, faptul ca tu platesti dublu prin dobanda este foarte putin pe langa evolutia pretului apartamentului in cei 30 de ani. O medie a cresterii este de aproximativ 7% anual, compus iar dobanda pe care o platesti la banca este (in medie cel putin) mai mica de atat.

@marius2527 2 ай бұрын

Salut Daniel, multumesc pentru raspuns! Sunt sigur ca sunt anumite scenarii unde da, este foarte favorabil sa cumperi vs a inchiria. Dar discutia in sine cred ca este foarte complicata cu o multitudine de factori pro si contra ambelor argumente, de aceea cred ca este un pic prea usor recomandata optiunea de a cumpara, versus poate a prezenta situatia cum este, una foarte complicata ce poate duce in oricare sens, depinde de persoana cu care stai de vorba. Spre exemplu, Lorand Suarez, pe care ar fi foarte interesant sa il vedem la un episod, are un Masterclass pe investitii unde prezinta niste argumente foarte bune, si cu calcule matematice, unde chiria poate fi mai avantajoasa, pe termen lung, unde in loc sa pui 200K Euro intr-un apartament, stai cu chirie si pui acei bani la bursa (doar un exemplu) iar in 30 de ani, vei fi mult mult mult mai castigat. Multumesc inca o data pentru continut si tot ceea ce faci!

@Marcu.Mihail 2 ай бұрын

Și aș mai adăuga efectul psihologic. Poate strict matematic este mai “rentabil “ sa închiriezi și banii sa fie investiți ( vorbesc aici în special de avansul dat plus mobilare/amenajare). Dar câtă lume face asta, câți dintre cei care stau în chirie investesc în fiecare lună? Măcar așa, după 30 de ani, vor avea un apartment pe numele lor. Și oricum oamenii care chiar fac investiții imobiliare sunt maxim 5%, restul cumpără o locuință pentru ei. Cel puțin așa șa văd eu lucrurile.

@marius2527 2 ай бұрын

@@Marcu.Mihail Asa este, efectul psihologic are un rol extraordinar de mare in deciziile imobiliare, nu mereu un rol positiv parerea mea. Pe acest efect se bazeaza cred eu toate bancile care ofera credite imobiliare si agentiile imob. Investiile nu se fac cu efect psihologic, ci cu cifre calculate negru pe alb, plus si minus concret rezultate si statistici. Dar din pacate la noi, avem oameni cu venit de 2000 care cedeaza efectului psihologic si fac credit de locuinta ca nu isi permit asta. As spune chiar ca o pb foarte mare la noi in Ro, este ca oamenii doresc sa isi cumpere lucuri pe care nu si le permit. In loc sa ne uitam la apartamente de sute de mii si masini luxoase, ar trebui cred eu investiti in primul rand in educatie financiara pentru a creste venitul si a intelege cand ne sunt vandute gogosi, pentru a ne da seama de diferenta intre gogosi si oportunitati. Eu stau cu chirie, si da, pun deoparte lunar pt investitii, am un plan etc. Dar este mult mai usor sa dai 2000 pe luna la rata (pt ca esti obligat) decat sa dai 1600 pe chirie si sa pui deoparte 400 daca nu esti obligat de nimeni, aici este diferenta - disciplina, educatia. Multa bafta

@DanielTudorOfficial 2 ай бұрын

Din calcule da, cel mai probabil iesi mai bine daca inchiriezi si investesti restuld e bani, dupa ce iti calculezi un Total cost of ownership. Problema intervine, dupa cum spunea si Mihail, in 2 factori: 1. Disciplina - sa ai disciplina necesara ca in cei 30 de ani sa investesti suma respectiva. 2. Parte emotionala si oricat de tare ai fi, in anumite momente de va "roade" acel gand (romanesc): "dar nu ai si tu casa ta" Un alt aspect pe care il omit, de obicei, calculele de genul acesta, este cresterea chiriei in timp. Dar poate si asa, matematic ar da mai bine.

@CraitoiuSergiu 2 ай бұрын

Cred că ar fi mișto să mai știm: 1) câți oameni din diaspora mai cumpăra cu banii jos. 2) de ce un anunț pus de proprietar e 110k euro și același anunț e pus de o agenție la 130k. 3) cate apartamente stau goale și nu produc sau sunt goale pentru că devine suprasaturată piata pe airbnb. 4) daca economia încetinește, ce se întâmplă cu acest ciclu imobiliar

@DanielTudorOfficial 2 ай бұрын

1. Din pacate nu putem afla, decat pe esantioane foarte mici. 2. Din cauza agentilor neprofesionisti. Reversul medaliei sunt si proprietarii care vor exorbitant de mult pe un apartament. 3. Apartamente goale au existat si vor exista in continuare. Multi romani cumpara apartamentul si il lasa "pentru cand ma intorc in tara" sau "pentru cand vine copilul la facultate". 4. Daca economia se prabuseste, ciclul imobiliar pune pauza un timp (vezi pandemia, inceperea razboiului din Ucraina). Cam acestea sunt raspunsurile mele, succint vorbind.

@ciprianstan584 2 ай бұрын

Multe apartamente stau goale ....da si ce e rau cu asta? Nu vreau sa-l dau in chirie, il tin pt vacanta-3 weeks per year când revin in Romania. Si ca mine mai sunt 1 million de romani care asa procedeaza. Asta nu denota nicidecum ca piata e suprasaturata

@mujicasovidiu668 Ай бұрын

@@DanielTudorOfficial Hai să reducem discuția la 2 puncte principale Din todeauna există cicluri imobiliare Demografia este jalnică Analizează atent și vei vedea ca va venii o corecție în jos a prețurilor cu siguranță

@victordiaconescu8923 2 ай бұрын

Foarte interesant.

@DanielTudorOfficial 2 ай бұрын

Multumesc!

@daciasolentza 2 ай бұрын

Referitor la intrebarea de final, clar 3 apartamente si restul credit. Desi satistica e ca apartamentele se iau cu cash, cred ca majoritatea diasporei (care vor o locuinta in tara) si alti cetateni EU, iau credite in tara de origine pe baza de equity si investesc in imobiliare in Romania. Daca s-ar putea face o statistica cred ca ar iesi un procent destul de mare. Stiu cateva cazuri personal. Imobiliarele in Romania sunt foarte accesibile comparativ cu restul Europei, cel putin pentru moment.

@DanielTudorOfficial 2 ай бұрын

Exista si aceasta practica, dar nu la un nivel mare. La The Concept putem vedea in mod direct asta.

@veresszili 2 ай бұрын

Exact aceasta gandire au avut o cei care au suferit dupa ultima bula imobiliara in america si nu numai, au fost sfatuiti sa ia credite in prostie 1.In primul rand majoritatea oamenilor nu au cum sa primeasca atat credit 2.Trebuie sa finisezi si mobilezi 3 ap nu 1 (in cazul apartamentelor noi) 3.Rata de ocupare nu este nici pe aproape de 90% , ce sa intampla cand nu ai chiriasi 4.Nu iei in calcul costul managementului la 3 apartamente chiar daca sunt date pe perioada lunga, chiria nu e venit pasiv (tot timpul o sa fie probleme) 5.Nu iei in calcul cazul unu black swan cand chiriasii poate nu o sa ti plateasca sau vor sa ti plateasca mai putin ( vezi covid, vezi canada si usa) 6.Nu iei deloc in calcul riscul in cazul creditelor si factorul psihologic care vine cu el (n riscuri la care te expui) 7.Ce faci cand ciclurile se repete si esti pana la gat in leverage ? More debt= more risk etc. Intrebarea e mult mai complexa si complicata in care trebuie calculate foarte multe variabile si aspecte. Aceste aspecte trebuie expuse publicului dupa parerea mea .Dupa logica ta de ce nu iei 4,5 sau 10 apartamente cu 100k?:) Doar o parere! Multumim de videoclipuri ! Keep up the work!

@DanielTudorOfficial 2 ай бұрын

Multumesc pentru comentariu! Foarte pertinent si fiecare aspect este bine punctat. Dupa cum poti observa atat in discursul meu frecvent, cat si in comentarii, incurajez oamenii sa se foloseasca de credit atat cat pot gestiona emotional si financiar. Pentru o persoana un grad de indatorare de 40% (maximul) este lejer, iar pentru alta si 5% ii poate da nopti nedormite. Ambelor persoane le recomand sa aiba minim 6 luni de rata puse deoparte ca fond de siguranta. De asemenea, 90% grad de ocupare la inchiriere pe termen lung este unul chiar pesimist, in cazul in care te pricepi cat de cat la alegerea chiriasilor. Ca sa raspund, punctual, si celorlalte intrebari: 1. Daca duci emotional mai multe credite, iti poti creste gradul de indatorare prin adaugarea veniturilor din chirii. 2. Clar! Sunt bani pe care trebuie sa ii pui deoparte de la inceput, sau vinzi un antecontract (cesiune) pentru a finanta mobilarea celorlalte - risc mai mare. 4. 3 imobile sunt inca plauzibil de gestionat cu cateva ore alocate lunar, dar poti externaliza managementul cu un cost lunar. 5. fond de siguranta pentru fiecare apartament 6. fiecare trebuie sa fie constient de cat poate duce emotional, iar asta o poti vedea doar dupa ce ai primul credit. 7. ciclurile se vor repeta fie ca avem sau nu credit. Important este sa cumparam rational (cand metricii ne spun ca este o perioada buna) si sa ne gestionam riscul prin fonduri de siguranta si strategii adaptate fiecarui context. Cam atat :D

@sorintudor6062 2 ай бұрын

Ai aceste calcule pentru Oltenia / Craiova?

@draghicimaria5058 2 ай бұрын

De ce mereu eviti Craiova ? Aici pretul este aproximativ 2.000 euro/mp ! Te rog pe viitor i-a in considerare si Craiova sau chiar tot judetul Dolj. Multumesc frumos !

@DanielTudorOfficial 2 ай бұрын

Buna, Maria! Sunt mai multe orase pe care nu le includem in studiul nostru. Analiza unui oras presupune atentie, energie si timp consumat din partea echipei de market studies asa ca ne-am rezumat la doar cateva orase. Pe viitor dorim sa introducem mai multe orase intr-un raport detaliat, dar va mai dura.

@draghicimaria5058 2 ай бұрын

@@DanielTudorOfficial Craiova se dezvolta foarte frumos si mult si rapid ! Foarte multe si mari investitii , cum ar fi avioane , locomotive/trenuri , autoturisme , farmaceutic/sananate , it , constructii , cel mai frumos targ de craciun din europa asemenea si cel de paste pe locul 1 maxim 2 in fiecare an ! 30.000 turisti pe seara ! Infrastructura interna foarte buna , toate mijloacele de transport in comun sunt electrice + 3 autostrazi noi ( craiova - pitesti , craiova-tg.jiu , craiova - calafat-bulgaria , craiova lugoj-timisoara ) si multe altele care duc orasul in top 3 orase din Romania in scurt timp . Preturile cresc / usca pe fiecare zi se vede cu ochiul liber si clar

@stanescumircea9832 2 ай бұрын

Salutare. Nu inteleg de ce ai compara chiria cu principalul dintr o rata. Poti explica te rog mai pe larg? De ce nu compar costul chiriei cu “costul” ratei care este dobanda, nu principalul. Multumim pentru rapoartele trimestriale!🫡

@DanielTudorOfficial 2 ай бұрын

Corect, am precizat gresit in video. Se mai intampla. Multumesc pentru comentariu. Big hug!

@YcS4YoU 2 ай бұрын

Urmaresc cu interes clip-urile tale. Am o curiozitate: daca datele medii sunt "cosmetizate" de cointeresati, pe cine ai supara daca ai fi spus: locuintele din romania sunt din de in ce mai greu accesibile pentru populatie. Spor in toate!

@DanielTudorOfficial 2 ай бұрын

Salut! Nu as fi suparat pe nimeni, dar nu ar fi fost real. Datele statistice au rolul lor si la fel cum pentru 2007 - 2008 puteam trage concluzia ca locuintele nu sunt accesibile (aveai nevoie de 5-6 salarii medii pentur un mp, adica aproximativ 22 de ani de munca pentru un apartament cu doua camere, in prezent ai nevoie de 3, chiar 4 ori mai putin.

@dan.ionita5418 2 ай бұрын

Aveți cumva acesti indicatori doar cu prețurile apartamentelor noi?, cred ca e relavant mixul. Mulțumesc

@DanielTudorOfficial 2 ай бұрын

Salut, Dan! In cadrul apartamentelor noi, preturile sunt cu aproximativ 10-15% mai mari decat media.

@andeidan 2 ай бұрын

Abia astept sa se dubleze pretul apartamentelor, da' ce zic eu , sa fie 10X pana in 30'.

@DanielTudorOfficial 2 ай бұрын

Nu va fi atat, dar asteapta-te la o crestere de 50% (chiar si peste in unele cartiere) in urmatorii 5 ani.

@hohancatalin6289 2 ай бұрын

Aveti si erori de calcul... Mereu spuneți că vanzarea pe cash este mare la noi,doar ca voi socotiti cash si pe cei din diaspora care fac împrumut acolo si "acasă " cumpara cash...

@DanielTudorOfficial 2 ай бұрын

Sunt extrem de putine entitati care ofera credit pentru investitii in alte tari, la fel cum sunt la fel de putine (ori chiar deloc) care ar oferi imprumuturi de nevoi personale suficient de mari incat cineva sa poata cumpara un apartament. De asemenea, lucrand in domeniul vanzarilor putem observa comportamentul celor care cumpara in toate locatiile in care activam (Bucuresti, Constanta, Oradea, Bacau) si putem compara datele cu un esantion de clienti.

@hohancatalin6289 2 ай бұрын

@@DanielTudorOfficial totuși 10% dintre colegii mei de la o firmă în diaspora, au credite făcute acum 3/5 ani ,nevoi personale chiar și au case în construcție și apartamente în Cluj, Iași și Timișoara, orașe menționate de tine mereu în analize... Am părerea mea că datele nu sunt corecte 100%,la fel cum suntem o țară de proprietari din cauza instabilității politice, neputând ca idee subliniată sa mai achiți chiria la anii de pensie...și să te alegi cu ceva după 20 de ani munciți printre străini. Aici părerea mea este că investitori retail sunt 30 %, 70 % fiind fonduri de investiții și investitori mari...

@mazdaretrocars 2 ай бұрын

Cu bani cash merita luate doar spatii neconventionale cu potential si aici ma refer la spatii in cladiri istorice ultracentrale dar care nu indeplinesc criteriile de creditare si asta le face sa aiba si un pret decent pe mp (ex camere de camin la care se poate face baie in cladiri istorice foarte bine pozitionate).. cu alte cuvinte cat pierzi din faptul ca nu folosesti efectul compus castigi luand mp sub pretul pietei. In cluj toate subsolurile sibuncarele din centru sunt transformate in locuinte pentru studenti, iar randamentele la a amenaja beciuri sunt enorme.. cu credit categoric numarul maxim de avansuri pana la gradul maxim de indatorare... (as merge pana la maxim pentru ca avand totul pentru inchiriat singura lebada neagra poate fi razboiul sau o pandemie, o crestere a dobanzilor nu ma afectyeaza avand chiriile ca venit)

@DanielTudorOfficial 2 ай бұрын

👍 Buna strategie. La grad de indatorare mare, recomand si un fond de siguranta mare :D

@ovidiuNa 2 ай бұрын

Eu nu gasesc nimic in bucuresti sub 2000/mp la blocuri noi

@DanielTudorOfficial 2 ай бұрын

Foarte probabil sa nu gasesti nimic ok sub acest pret, intr-adevar. De aceea datele prezentate sunt o medie intre vechi si nou.

@mihaidragut6703 2 ай бұрын

As alege a doua varianta, numa ca nu stiu cum as putea face imprumut din moment ce nu am absolut NICIUN VENIT pe numele meu

@DanielTudorOfficial 2 ай бұрын

Din pacate, fara nici un venit nu cred ca poti obtine un credit. Totusi, cred ca ar fi o sansa daca poti garanta cu altceva (imobil, investitii, etc.). Consulta un broker de credite pentru mai multe detalii ori daca se poate.

@mihaidragut6703 2 ай бұрын

@@DanielTudorOfficial as putea garanta cu 2 imobile

@danluta1370 Ай бұрын

De ce toți care spun că imobiliarele vor crește au interese directe și imediate în imobiliare? Fie agenți imobiliari, fie vânzători de cursuri, fie investitori în imobiliare. Nu e un conflict de interese?

@DanielTudorOfficial Ай бұрын

Nu cred ca este vorba despre cine spune ca vor creste sau nu, ci despre cine analizeaza indelung piata. Cel mai probabil cei care nu sunt in aceasta piata, nu au interesul sa o analizeze. De asemenea, intotdeauna am prezentat realitatea factuala, ca si acum, in podcastul listat astazi unde demonstrez ca Bucurestiul nu este cea mai accesibila capitala din Europa. In aceasta tema pot intreba si eu: de ce cei care spun ca vine o criza imobiliara nu prea au treaba cu piata imobiliara, asadar, nici experianta in aceasta? Dar este o intrebare retorica.

@stefanteodorescu8794 2 ай бұрын

Prețurile la apartamente vor creste :)

@DanielTudorOfficial 2 ай бұрын

cel mai probabil Si daca vine un factor extern care influenteaza piata, ciclul doar se va intrerupe si va fi reluat ulterior (vezi pandemia, razboiul din Ucraina)

@andreimihai2987 2 ай бұрын

De Pitesti nu spui nimic ?

@DanielTudorOfficial 2 ай бұрын

Din pacate sunt multe orase despre care nu spun nimic. O analiza amanuntita dureaza, iar datele despre multe orase lipsesc, asadar ne rezumam la 7-8 orase si o sa crestem cu probabil inca un oras anual, in functie de cerere.

@ElProfessor777 Ай бұрын

Lasa ca e bine ca suntem pe achiziti cash, ptr ca suntem mai protejati la crize.

@DanielTudorOfficial Ай бұрын

Corect

@razvan-iz1wq 2 ай бұрын

Excedent bugetar are si Irlanda (8.8 bilion 😁), apropo iti gasesti casa la 300-400k in Dublin cam la același pret ca si in Cluj, la un salariu MINIM de 2146 brut si undeva la 1960 net, de asta eu nu înțeleg ce se întâmplă cu piata imobiliara in Romania in condițiile in care scade populatia an de an si in Irlanda creste an de an. Foarte ciudat in opinia mea.

@mihail4692 2 ай бұрын

Lucrurile astea nu sunt luate în seamă de domnul Daniel Tudor. El folosește doar datele favorabile punctului sau de vedere. Pe celelalte nu le vede.

@DanielTudorOfficial 2 ай бұрын

Razvan, greseala majora pe care o faci este ca aduci in comparatie o locuinta average (spre low) in Dublin cu una high in Cluj (cel mai putin accesibil oras din Romania, nu Bucuresti de ex.). In Dublin ai o medie de peste 5000 euro mp, deci nu este comparabil cu nimic de la noi in termeni reali. De asemenea, in urmatorul studiu pe care il vom scoate o sa vezi ca si Dublin este pozitionat foarte bine dpdv al pretului imobilelor la nivel european. Pe langa Dublin vei gasi si Sofia, Bruxelles sau Madrid. Din acestea doar Sofia este pozitionat mai bine decat Bucurestiul, dintre capitale.

@razvan-iz1wq 2 ай бұрын

@@DanielTudorOfficial pai sa îmi areți o casa construita după 2000 in Cluj sub 300k , îți zic eu că nu găsești, deci toate sunt peste 300k și poți găsi casa in Dublin la banii aia, casa construita după 2000.

@florian-ion 2 ай бұрын

@@razvan-iz1wq Compara pretul/mp util ca sa vezi diferenta. Asga in orase asemanatoare Efectiv nu poti compara Clujul, un oras inconjurat de dealuri cu un oras care se poate intinde oricat. De ce crezi ca in Bucuresti preturile nu au crescut la fel de mult ca in Cluj? pentru ca s-a extins, e oras de campie.

@dan9723 2 ай бұрын

Pe langa raportul pret/salariu din Dublin, care e mult mai normal decat in Romania, mai e si raportul pret/chirie (randamentul pe care il poti scoate anual dintr-un imobil) In complexul in care stateam, in Dublin, chiria era 1200 Euro (si eu plateam destul de putin, alti dadeau si 1500-1600). Acelasi tip de apartament era la vazare cu 180.000. Calculati voi randamentul, si vedeti de ce mi se pare distractiv cand ni se spune ce avantajoase sunt investitiile imobiliare in Romania, unde un apartament pe care il cumperi cu 180.000 - reusesti cu chiu cu vai sa il inchiriezi cu 700.

@Gabi-8111 2 ай бұрын

Cu cash achizitia. "Teama" de rata a ramas din pacate. Financiar (si din propria experienta) este mult mai bine cu credit, dar...,

@DanielTudorOfficial 2 ай бұрын

Este ideal, Gabi! In viata nu totul este logic, ci trebuie sa fim echilibrati emotional.

@Madalinn.. 2 ай бұрын

27:26 nu inteleg de ce sa spui sa comparam chiria cu principalul. De ce sa comparam cu principalul si nu cu dobanda, dat fiind faptul ca atat chiria cat si dobanda sunt bani care nu vor ramane in averea neta, insa principalul da. Poti sa explici mai pe larg?

@DanielTudorOfficial 2 ай бұрын

Ai observat foarte bine! Multumesc pentru atentionare, Madalin! Chiria trebuie comparata cu dobanda. Am gresit cand am spus.

@mezeibogdan7855 2 ай бұрын

Cu 100.000€ As cumpăra 4 apartamente as mai aduce de la mine pentru mobilare si taxe.

@DanielTudorOfficial 2 ай бұрын

Te-ai gandit cum ai gestiona finantarea?

@mezeibogdan7855 2 ай бұрын

Ar trebui să iau un credit de 300.000 €. La o dobândă de 5%, rata pe 30 de ani ar fi undeva la 1600-1.700 € pe lună. Chiria ar aduce un randament brut de 6-7%, adică aproximativ 550€ × 4 =2.200€. Din acești bani, rămân cu 500€, din care aș pune deoparte 100€ pentru cheltuieli neprevăzute. Restul de 400€ fie îi folosesc pentru a reduce principalul creditului, scăzând astfel perioada, fie îi investesc într-un ETF S&P 500 cu un randament de 7-8%. În 30 de ani, aș rămâne cu 4 apartamente și un venit lunar de 2.200€, plus 500.000€ din care aș vinde 5% pe an, adică încă 2.000€ anual. Să nu uităm că voi avea și un venit activ din job. Dacă vreau să mă bucur de tot ce am descris mai sus în 20 de ani, aș putea plăti 400€ în principal și să investesc alți 400 € în ETF-uri, adăugând încă 800€ lunar din propriul buzunar. Astfel aș putea să mă bucur de independența financiară în 20 de ani. Am făcut în mare nu am ajustat cu inflația nu am pus ca apartamentele poate sa crească în 20-30 ani și nu am pus ca Chiria poate sa crească în 20-30 ani. Cum ți se pare este un plan plauzibil? Lipsesc doar cei 100k INCA

@mezeibogdan7855 2 ай бұрын

Nu pot sa scriu răspuns ma tot șterge KZbin.😅

@mezeibogdan7855 2 ай бұрын

@teodorchirileanu Ай бұрын

După acest video cred într-o creștere!

@DanielTudorOfficial Ай бұрын

La asta ne asteptam si urmarim indeaproape inclusiv prin rapoartele trimestriale

@stefanmarcu1969 2 ай бұрын

Romania e paradis fiscal inca : taxe mici pe proprietate, taxe mici pe venit, taxe mici pe dividende, preturi mici la imobiliare.

@bogdandavid3829 2 ай бұрын

taxe maxime pe munca. curat paradis

@alinaalina9361 2 ай бұрын

Acum la orhideea, cu intarea de pe splai, aproape de Grzavesti/Eroilor a ajuns la 2470mp oare e normal?

@DanielTudorOfficial 2 ай бұрын

Mai putin taxele pe venitul salarial, in rest da, sunt mici.

@DanielTudorOfficial 2 ай бұрын

Inca si acel pret se incadreaza la niste metrici ok atunci cand compari cu veniturile din Bucuresti. Iti da un raport salariu mediu/pret de aproximativ 2. In Cluj Napoca raportul mediu este de 2,3. In alte tari nu mai zic ...

@madalinamagureanu3667 2 ай бұрын

taxe mici pe venit? serios? platim 43%taxe pe venit

@Sorinescu123 2 ай бұрын

Propaganda pro imobiliare. Desi preturile sunt aberante si la maxim istoric - cumparati repede acum - ca se termina si oricum se vor scumpi la infinit. Nu e prost cine cere - e prost cine da.

@florian-ion 2 ай бұрын

de ce nu ajuti cu o analiza oboectiva din care sa rezulte opusul?

@DanielTudorOfficial 2 ай бұрын

Nu este nici o propaganda, sunt date concrete in urma carora pot trage o singura concluzie. Ma bucur ca sunt aici persoane care nu sunt de acord cu mine, altfel ar fi anost, plictisitor si fara sens ceea ce fac. Daca ai alta perspectiva, te invit sa o expui si poate (daca argumentele sunt relevante) ne intalnim si intr-un podcast in care vei avea ocazia sa iti expui punctul de vedere public.

@ManaseFlorin 2 ай бұрын

De ce nu faci o analiza si grafice cu: Diaspora -cati au mai investit in ultimii ani in Romania; Cati au vandut ce aveau pe aici si si-au luat pe unde sunt; cati cetateni din Romania sunt indatorati ca sa nu zic bagati in cacat pana la gat cu imprumuturile la banci; Natalitatea din Romania si cati mai vin din urma asa naivi, sa ma puna botul la credite, sa-si ia cotete din anii 70 cu zeci de mii de euro; MIGRATIA iti spune ceva???; Cati "muncitori colorati din toate colturile lumii" veniti la noi pe santiere investesc in Romania in imobiliare asa cum fac ai nostri prin Europa; ETC!!!! Cand faci parte din categoria OFERTA este normal sa vinzi gogosi celor din categoria CERERE...poate poate mai pica cate un fraier!

@DanielTudorOfficial 2 ай бұрын

Ciudat este ca eu fac parte si din categoria "oferta" si din categoria "cerere", iar pentru ambele categorii eu am interesul ca pretul sa fie cat mai mic si mai accesibil. 1. Migratia: migratia in Romania este net pozitiva in ultimii 2-3 ani. 2. Creditele pentru locuinte ale romanilor reprezinta aproximativ 7,8% din PIB, Polonia are 13%, Germania are cam 29%. Asadar nici acest argument nu poate fi valabil. Referitor la investitiile facute de cei din exteriorul Romaniei nu avem date si nici nu ar conta in aceasta analiza, orice influx de bani creaza doar si mai multa cerere, asadar o crestere mai brusca a preturilor.

@Tech.Global.12 2 ай бұрын

București - cele mai accesibile 😂😂😂😂😂 penibil

@DanielTudorOfficial 2 ай бұрын

De ce este penibil? Eu am spus asta si am argumentat in acest video de ce sunt cele mai accesibile. Daca ai o alta opinie, te invit si te rog sa o argumentezi. Multumesc!

@marianazaharia861 2 ай бұрын

Cum sa fie penibil!? Nu simtiti prosperitatea si cat de mult a crescut puterea de cumparare in București, doar in ultimul an, raportata la ce venituri castigati dvs., bucurestenii !?