CRESC PRETURILE LA APARTAMENTE? Bogdan Balasa (HILS Development) | TC PODCAST 🎙️

[@anythingforweb]

Am fost eu in Hils Pallady sa achizitionez un studio, dar inainte am stat intr-un studio similar in regim hotelier sa observ zona. Observatii contra: - Blocurile sunt apropiate (nu cum zice domnul moderator care poate ar fi bine sa fie mai impartial) - Unde vederea este libera, adica pe EST si VEST sunt doua probleme mari. La EST pute a grajd de animale, cafea, glina. La VEST este un depou STB care isi porneste activitatea dis de dimineata. - Preturile au fost mai mari decat pe site si agenții de vanzare nu mi-au dat niciun semn de profesionalism (am fost pasat la 3 agenti, asta inainte sa fi vazut vreun imobil) - Parcarea supraetajata este impracticabila daca achizitionezi la un nivel peste 3, cu locuri inguste si un traseu anevoios --- iar la ore de varf sigur e necesar un dirijor de circulatie. - Zidurile interioare sunt din rigips - Clasa energetica B (ceea ce conteaza la dobanda unui credit) - Suprafata minima de constructie nu este respectata (eu am vrut un studio, iar acesta avea 34mp, iar minimul legal este 37 -- ceea ce la fel poate afecta acordarea creditului) - Similar si la apartamentele cu 2 sau 3 camere. Observatii pro: - S-au plantat niste pomi - Trotuare ok - Access la metrou si tramvai - Bine izolate termic (am stat la 11/11 cand afara erau 35 de grade, iar in interior am pornit AC-ul doar 2-3 ore) - Bine izolate si fonic fata de alte blocuri, dar nu perfect - Finisaje de bun gust (dupa parerea mea) - Portari foarte ok - Curatenie Concluzie: Cu toate ca castig ok, nu-mi permit sa traiesc in Hills

[@DanielTudorOfficial]

Felicitari pentru observatii si multumesc mult pentru acest comentariu! Cu siguranta ii va ajuta pe cei care trec pe aici.

[@razvanstanciu2655]

​@@DanielTudorOfficialcu parere de rau incep sa ma întreb cat de bine iti faci treaba. Cand mai ai invitati de genul, noi comunitatea am aprecia daca ai veni și cu întrebări incomode pentru invitați.

[@rodicaiordache1494]

i@@razvanstanciu2655,pai el este unul dintre investitorii de la Sunrise,deci nu ar avea de ce sa faca reclama negativa!

[@rodicaiordache1494]

Foarte bune observatiile!

[@DanielTudorOfficial]

@@razvanstanciu2655 Multumesc pentru feedback, insa aici intervine o mare problema: atat eu cat si echipa din spatele podcastului nu poate surprinde cu anticipatie intrebarile "incomode" pe care le adreseaza spectatorii. Chiar daca as puncta 1, maxim 2 intrebari (totusi, este un podcast bazat pe informatii, nu pe scandal), tot ar fi multi nemultimiti ca nu am intrebat si despre x aspect. Ce va incurajez este sa puneti intrebari aici in comentarii, iar daca invitatul sau echipa pe care o coordoneaza doresc sa raspunda, o pot face. Dupa cum ai observat, comentariul pinned este cel care prezinta informatii din ambele puncte de vedere - vocea ascultatorului informat. Voi posta in continuare podcasturi cu reprezentanti ai dezvoltatorilor chiar daca The Concept are sau nu legatura cu business-ul lor. De exemplu noi, The Concept, nu vindem nimic la HILS, asadar nu are cum sa existe vreun interes.

[@Notimpressed112]

O fi greu sa fii dezvoltator de succes când ai terenurile aproape moca iar frăţiorul îţi dă instant toate avizele/ autorizatiile? Başca acces la credite ieftine pe linie de partid. Suntem sătui de astfel de oameni " de succes"

[@freiheitfreedom9987]

Felicitări pentru podcast. Ma bucur ca nu stergi comentariile. Bune ...rele ...cine are minte judeca și verifica.

[@DanielTudorOfficial]

Multumesc pentru apreciere! Acesta este rolul meu, de a asigura o punte de comunicare nu de a comunica unisens, asadar niciodata nu vor fi comentarii sterse de mine.

[@bulardasabin4390]

Daniel, te felicit pentru acest material ! Ca de fiecare data informatii foarte valoroase . Jos palaria 🫡

[@DanielTudorOfficial]

Multumesc! Big hug!

[@razvanstanciu2655]

Într-adevăr, zona Pallady arată ca un oraș, unul prost construit. Strazi inguste, pe unele străzi de abia intra masina de pompieri asa ca au facut majoritatea strazilor cu sens unic. Hills Palladium este singurul din zona care a construit peste limita de înălțime, oare cum s-a putut? Zona de bussines nu este singurul lucru care lipseste. Nimeni nu vorbește despre ce este important, spatii verzi, de fiecare data cand trec prin zona vad mamicile ca isi plimba copiii printre blocuri. La Hills Pallady primarul pentru o buna perioada isi mintea cetatenii zicand ca o sa inchida statia de sortare de la care venea miros de gunoi. De mirosul de cafea nu zic nimic, bine totusi ca exista si mai ascunde celelalte mirosuri, nu stiu ce sa întâmplat cu stana din zona. Alte observații contra ar fi zgomotul de la stb, dar ii deranjeaza doar pe cei care sunt langa autobaza.

[@MrPapazoglu]

Sectorul 3 este pe persoana fizica , AKA Negoita !

[@stefanconstantinescu1576]

Acest video este o reclama la Negoiță Residence ( in caz ca nu v-ați prins)

[@stefanconstantinescu1576]

Tot acest video este o reclamă la Negoiță Residence . Dar tot găsiți Informații utile în clip, informații despre piață

[@DanielTudorOfficial]

@@stefanconstantinescu1576 Intr-adevar, sustin sa luati informatiile utile si sa le treceti prin filtrul propriu. Va asigur ca acest episod nu este unul de promovare, la fel cum nici cele din trecut cu alti reprezentanti ai dezvoltatorilor nu sunt si cum nici urmatoarele nu vor fi.

[@nicoletaapostol7916]

Foarte interesantă discuția, inclusiv bazată pe cifre/facts. Mulțumim de informații!

[@DanielTudorOfficial]

Multumim!

[@marianazaharia861]

Numarul f. crescut de contracte noi, contine si acele precontracte, care sunt facute doar pt.a fi cesionate ulterior, la finalizarea constructiei, nu pt.a fi si cumparate, achitate efectiv?

[@DanielTudorOfficial]

Nu stiu detaliile, dar iti pot spune ca cesionate sau nu, acele contracte vor fi finalizate intr-un mod. Nimeni nu semneaza un antecontract "in gol", exista un avans platit, exista niste clauze, etc.

[@marianazaharia861]

@@DanielTudorOfficial Da, dar daca sunt concretizate peste 1-2-3 ani, acum denatureaza artificial cresterea raportată, nu ar fi reala.

[@DanielTudorOfficial]

asa este in cazul oricarui antecontract, asa functioneaza aceasta piata si pe baza acestora poti face previziuni cu privire la evolutia ei. Cum? Stii ca in Bucuresti ai aproximativ 50k - 60k de tranzactii anual din care x tranzactii sunt cu apartamente noi si y cu apartamente vechi (nr. de ap. noi predate intr-un an il iei de la INSSE, restul sunt la a doua vanzare). Privind la numarul de antecontracte si la numarul de autorizatii eliberate poti vedea care va fi presiunea asupra pretului in urmatorii ani, de crestere in cazul in care se emit putine autorizatii si sunt multe antecontrace, sau de scadere in cazul multor autorizatii si putine antecontracte. Bineinteles, acesta este doar un aspect printre multe altele.

[@nechiforovidiu9037]

Vorbiti de preturi explozice in viitor ...va rog frumos sa explicati de ce nu se vand apartmentele in momentul de fata (cererea f mica)? de ex in Timisoara blocuri goale stau nevandute ...ce va faceti sa credeti ca cererea va fi exploziva in viitor daca in momentul de fata de-abia sunt cateva vizionari? cine va plati pretul pentru ele?

[@DanielTudorOfficial]

Salut! Cand faci aceasta remarca, cu siguranta ai un bias. Daca ne uitam pe datele concrete vom observa ca in primul semetru din 2024, in Timis s-au vandut 4985 locuinte, comparativ cu 4164 locuinte in 2023, 5794 de locuinte in 2022, 5379 de locuinte in 2021, 2818 de locuinte in 2020 si 2866 de locuinte in 2019. Cand ne uitam la date factuale, "blocajul" pietei se afla doar in articolele incendiare de "presa".

[@RChurricanes]

@@DanielTudorOfficial Acele "date factuale" reprezinta trecutul, iar cu ajutorul lor puteti MAXIM sa emiteti niste ipoteze / scenarii bazate pe probabilitati. Daca dumneavoastra, pe baza acelor "date factuale" puteti garanta o anumita evolutie in domeniul imobiliarelor atunci.... sincer ma inclin ! (in cazul acesta baba vanga este nimic🤣). Dar totusi... si argumentarea dumneavoastra are un mare "BIAS", asa ca.... mai aruncati un ochi si pe datele economice ce spun altceva decat ce prezentati dumneavoastra. (sau macar recunoasteti aspectul manipularii preturilor in piata imobiliara, ca in multe alte piete de altfel, dar na.. asta nu ar da bine la business presupun.😄....)

[@nechiforovidiu9037]

@@DanielTudorOfficial ...probabil multe dintre tranzacțiile de 2024 sunt achiziții din anii anteriori ..am făcut această remarcă deoarece chiar colegii dvs de la Hubix vin cu tot soiul de analize in care preconizează că vor exploda în următorii ani..până în 2026 ( prin comparație cu alte state,cicluri etc)...totuși atunci când prețurile în concepția dvs sunt jos, cu puține vizionari, ce vă faceți să credeți că în următorii ani vor fi preturi mai mari?...și cu siguranță nu am un BIAS..doar consider că prețurile sunt f sus...ap cu 3 camere bloc nou 180.000 euro la proiectul lansat de Hubix...și momentan nu se vinde...cat o să ajungă în 2026? 250.000 euro? Putem continua discuția cu ap de 2 camere și 1 cameră.... Preturile vi se par normale? Aveți în plan proiecte la preturi mai "decente" pe Timișoara?

[@DanielTudorOfficial]

Aici nu este vorba despre o preconizare, ci despre ceva ce s-a intamplat. Am demonstrat cu date ca piata din 2024 nu a fost blocata pana acum.

[@DanielTudorOfficial]

1. Te rezumi doar la Hubix, dar pentru mine asta reprezinta o mai mica parte din activitatea mea. Te poti uita si la The Concept, main business. 2. Apartamentele cu 3 camere nu sunt la fel de atractive pentru regim hotelier, este normal sa se vanda ceva mai greu. 3. Cat timp piata este la metrici foarte mici in comparatie cu orice stat (vei vedea in saptamanile urmatoare o analiza la nivel de Europa), este clar faptul ca probabilitatea este in favoarea cresterii preturilor, pana la metrici mai "fierbinti" Nu incerc sa conving pe nimeni de nimic si nu ma voi contra cu nimeni, asa ca va invit sa aduceti argumente factuale, nu presupuneri. Ce spun eu, ramane scris aici, puteti vedea ce am spus la inceputul pandemiei, ce am spus la inceputul razboiului din Ucraina, ce am spus in 2023 cand au crescut dobanzile si cat % s-a adeverit cand toate comentariile erau in dezacord cu opinia mea. Ceea ce am spus in trecut vorbeste pentru mine si conteaza, nu ce spun acum. Tineti minte: in cazul in care se intampla ceva neprevazut, orice șoc extern vine, orasele și cartierele reziliente vor intra repede pe directia normala. Totodata mi se pare incredibil cu zeci de companii din afara vin sa investeasca in Romania, AFI face un cartier intreg pentru inchiriere, dar noi stim mai bine decat ei. De parca ei nu au departamente intregi de prospectare.

[@bologaraul6198]

Ai vrut sa zici: “cresteti preturile voi”

[@DanielTudorOfficial]

Care este procesul economic prin care preturile cresc? (la orice produs, fie aliment, fie apartament)

[@danielcandid8752]

@@DanielTudorOfficial propaganda pro

[@danieldan9897]

​ ​@@DanielTudorOfficialSpecula si pro-specula. Știți ceva de astea?

[@danieldan9897]

​@@DanielTudorOfficialspecula și pro-specula.

[@DanielTudorOfficial]

Poate fi si specula in momente precum 2007 si care vor mai urma peste cativa ani. Deocamdata este un proces economic normal, bazat pe cerere, oferta si cresterea cerintelor pentru locuinte bazate pe normative, mai ales nZEB

[@rodicaiordache1494]

Cum vedeti zona de Nord in viitor?cam 5-10 ani?

[@NihilsineDeoAndrei]

Daca preturile vor creste nu vad cum va ajuta vanzarea mai buna a acestora....daca te uiti la firmele listate la bursa , in comparatie cu 2023 au mai putine vanzari de locuinte....

[@DanielTudorOfficial]

nimeni nu isi doreste cresterea nenaturala a preturilor, dupa cum spune si Bogdan in podcast. Mai bine vinzi mai mult la pret accesibil

[@popescucristian2840]

In ce comuna mai exact ai copilarit.Sunt curios datorita faptului ca si eu sunt din Corabia:)

[@DanielTudorOfficial]

Traianu si Brastavatu

[@StefanBe]

sa dai 100k pe un ap in pallady... asta chiar e buna! 😂

[@DanielTudorOfficial]

poti da si mai putin, cu alta calitate

[@_al_c2638]

E cumva reclama cumpărată?

[@DanielTudorOfficial]

Nu! Acest canal are rolul de a crea o punte de comunicare intre dezvoltatori, autoritati publice, investitori si urmaritorii nostri. Este normal ca un invitat sa vina si sa isi spuna punctul de vedere, sa isi expuna cunostintele, iar voi sa veniti cu intrebari. Dupa cum observi, comentariul pinned este cel care prezinta cel mai obiectiv situatia. P.S. Vei observa in urmatoarele saptamani mai multe podcasturi in care invitatii sunt reprezentanti ai dezvoltatorilor, asa ca vei putea sa compari informatiile primite.

[@purcelusucafeniu]

Logic ca este reclama cumparata. Altfel cine ar putea sustine ca" piata imobiliara este in crestere" si "cererea e mare" cand dezvoltatorii abia isi plătesc creditele ? Multi dintre ei sunt in pragul falimentului, perspectiva de dupa alegeri va lovi crunt imobiliarele.Nordis controlat de Laura Vicol se afla intr-un mare impas. Dar cine sa vorbeasca pe bune despre asta? Oamenii lui Negoita?😂

[@iulikdev]

Se termina si cu apartamentele astea vandute pentru investie. 30% din Bucuresti este gol. Urmeaza o criza si toti o ard dubios ca o sa creasca preturile! 🤣🤣🤣

[@DanielTudorOfficial]

Dupa cum spune Bogdan in podcast, nimeni nu isi doreste o crestere nenaturala a preturilor. Cum ai dedus ca "30% din Bucuresti este gol"? Si daca ar fi multe apartament blocate, acestea doar ar face hype si mai mare in piata.

[@iulikdev]

@@DanielTudorOfficial la mine in bloc unde stau 30% sunt goale. Multi le tin ca sunt taxele mici si nici nu vor sa le inchirieze ca nu cer de mancare. AiRBnb este in scadere semn ca scad si plimbarile oamenilor. La anul cand vor mari taxele sa vezi ce incep sa le puna la vanzare. Inflatia este mare si nu o sa scada in urmatorii 5 ani. Creditele pentru case sunt in scadere doar fata de anul trecut cu 17% statistica oficiala bnr si scad de la pandemie. Multi fumeaza ca vor creste preturile.

[@iulikdev]

@@DanielTudorOfficial Te uiti la intretinere si vezi cate apartamente sunt goale. La mine in bloc m-am uitat acum sunt 20% goale in sectorul 6. La blocurile construite pe langa Bucuresti procentul este si mai mare. Toti cred ca o sa creasca piata, nu prea mai are unde sa creasca. Intr-o luna mor 10k de persoane si se nasc 5k, suntem in spor negativ de ani de zile. Se termina in 2 ani si cu PNRR. Au tot injectat bani in piata prin tot felul de scheme. Se vor mari impozitele pe imobliare. Pe statistica BNR avem 17% mai putine credite fata de anul trecut, in trend descrescator din pandemie. Avem crestere economica de 1% anul asta nici macar, departe de inflatie. Pensii crescute cu tot felul de scheme pun presiune si mai mare pe buget si sa nu uit 1.3 milioane de bugetari care tot cresc. Cum sa ai crestere pe imobiliare in continuare? Multi le tin goale ca este impozitul mic, dar cand vor mari impozitele de 4 ori ca valoarea este mai mare sa vezi cum se gandesc sa le inchirieze sau sa le vanda. Sa nu uit de razboiul din Ucraina, avem 4 milioane de ucrainieni care au trecut granita in Romania. Se termina si cu razboiul asta in 2 ani. Toate fondurile UE se vor duce catre ei si o parte se vor intoarce in tara lor. Avem chirii mari si din cauza lor. Airbnb are scadere pe actiuni de 50% in ultimele 6 luni, deci lumea se plimba mai putin. Lucrez cu firme de afara mai cumpar lucruri, urmaresc un anumit segment, vad o scadere de preturi de 15% si afara si la noi. Doar cei care fumeaza tamaie pot spune ca o sa creasca piata imobiliara...

[@DanielTudorOfficial]

Sunt foarte multe motive explicate de tine si nu le voi putea acoperi. Airbnb are o scadere deoarece in orase precum cele din Spania, se vor limita autorizatiile pentru Airbnb, la noi cel putin in urmatorii ani nu este nici gand de asa ceva. Creditele au scazut anul trecut, dar au crescut anul acesta. Vei vedea cifrele oficiale anul viitor sau te poti uita pe BNR la T1 si T2. Cand se termina razboiul, mare parte din fonduri vor veni in Romania prin firmele de constructie, dezvoltatori, distribuitori de materiale, etc. De ce? Pentru ca suntem excelent pozitionati. Apartamentele goale din blocuri au fost si vor fi in continuare pentru ca romanului ii este teama sa inchirieze si pastreaza apartamentul, de obicei, "pentru copil", nu o sa il vanda pentru 1-200 de lei in plus la impozit. Multe firme din afara vin sa investeasca in imobiliare in Romania si cumpara pachete intregi de apartamente, in curand va fi aprobata si legea REIT-urilor care va atrage si mai multi investitori straini care atunci cand aud de randamente de 7-8% in Romania, se minuneaza (dar romanului i se par mici). Astazi voi filma cu cineva de la AFI global un podcast despre un ansamblu intreg pe care il construiesc doar pentru inchiriere (crezi ca nu si-au facut temele?)

[@iulikdev]

@@DanielTudorOfficial Este logic ce spui si inteleg experienta ta. Toti vin si investesc, le cumpara se construiesc, dar pentru cine? Ca in IT bate vantul si deja sunt cifre ca nu mai este motorul economiei. Crestere economica nu avem. Daca vine un cutremur sau vreo racheta sa vezi ce le pun toti la vanzare. Eu sunt uimit de optimismul debordant al analistilor, de unde atat optimism sau sunt eu prea pesimist? Noi de abia construim 1 autostrada cu pakistanezi si tu vrei sa reconstruim Ucraina? Airbnb: Nu poti sa pui caderea unei actiuni doar pe niste disperati din Spania care stropesc vizitatorii cu apa intr-un oras spaniol. Cresterea Airbnb a incetinit si lumea vede o recesiune desi compania a anuntat cifre bune. Impozitele din 2025 pe cladiri se schimba de la suprafata la valoarea imobilului. Adica la apartament de 150k de euro se aplica 0.1% si o sa fie 150e de 3 ori mai mult decat acum. Ai o vila de 4 milioane de euro platesti impozit 4k de euro. Pentru cei care au proprietati scumpe si le tin degeaba o sa ii oblige sa le vanda sau sa le inchirieze, se deblocheaza piata si vor scadea preturile intr-o perioada de recesiune ar fi un catalizator. Cifrele din economie sunt masluite grav, inflatia la noi este cu preturi plafonate si lumea intelege asta si asteapta alegerile. O crestere de 2% fata de anul trecut in credite este mica.