大鑊！國資房企暴雷，被提出清盤。中國樓市一鑊熟！一場「擊鼓傳花」之局！投資人慾哭無淚，債權人徹底絕望！

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3 күн бұрын

中國樓市全軍覆沒？但呢次，輪到國企發展商被清盤。
6月28日早間，遠洋集團發布公告稱，美國紐約梅隆銀行倫敦分行向遠洋集團提起清盤呈請，公司將極力反對呈請，呈請不代表其能成功對公司進行清盤。截至公告日，高等法院並未頒布清盤令以將本公司清盤。同時，遠洋集團方面認為，呈請唔會對公司營運造成實質性影響。
有分析話，投資者清盤呈請的目嘅系向企業施壓，以獲得更有利於自身的債務解決方案，系市場常見的談判手段。
不過，就喺28日港股早盤交易時段，遠洋集團股價一度大跌近15%，後來跌幅有所收窄。
遠洋集團公告稱，公司整體境外債務重組方案取得重大進展，將與境外銀團協調委員會就主要條款達成一致，並適時刊發進一步公告。公告表示，銀團協調委員會將支持遠洋集團快啲完成境外債務重組。按照市場普遍慣例，方案達成後公司將開放重組支持協議（RSA）的簽約窗口，為整體方案的通過提供了重要保障。
IPG中國區首席經濟學家柏文喜曾表示，由於企業的有效資產和業務大都系境內，境外的司法判決勢必需要境內法院配合執行，在內地「保交房」氛圍下，即便系生效的境外清盤裁決也很難得到境內法院配合。
從結果來睇，此前房企的清盤呈請問題，被法院駁回、庭外和解的情況最為常見，特別系在境外重組取得重大進展的情況下，呢類清盤呈請多數將被駁回或撤銷。
據了解，遠洋已完成180億元境內信用債的展期，對其來講，境內外償債壓力的減輕，既能緩解短期內償債壓力、提高財務穩定性，又能保障中長期的可持續經營，更好地維護債權人等利益相關方的價值。市場也普遍認為，房企化債的加速推進，有助於企業渡過流動性難關，顯示出債權人對未來經營的正面預期。
2022年以來，被清盤呈請的房企越來越多。
不完全統計，超25家房企了，名單一長串…
無一例外，民企發展商為主。
但呢次輪到遠洋集團，國企參股的身份，讓它顯得格外突出。
國企背書又點樣？房企債務重組進展緩慢，債權人也等不及了。
清盤呈請消息一出，遠洋集團股價大幅低開，收盤跌超1成，市值僅25.51億港紙。
遠洋集團的資金鍊緊張，唔系最近才出現的，如果唔係也唔會債務重組。
舊年，遠洋就因利息逾期導致債務違約。
後來獲得債權人豁免，但從宣布境外債務整體重組到而家，287天過去咗，重組方案一直未公布。
等不及的債權人，將遠洋集團告上法庭，清盤呈請將於9月11日聆訊。
遠洋集團第一時間給出的態度：極力反對。
在我睇來，債權人走到清盤呈請呢一步，大多系不想繼續等下去咗。
一方面可以起到推進債務重組，加速出清，不想再拖；另一方面，亦系盯緊房企資產的手段。
清盤呈請提出之日起，公司的資產處置、股份轉讓等都將受到條例保護。
最終會唔會清盤，就睇遠洋集團和債權人的談判順利與否了。
遠洋集團的大股東系中國人壽同大家人壽保險，二者合計持股比例超過咗5成。系典型的國資控股的發展商，和民企有好大區別。
擁有國資參股的背景，遠洋集團的基本面，到底點樣？
睇兩個方面，債務和經營情況。
先睇債務，截至舊年底的有息負債接近千億，降負債的效果不明顯。
遠洋集團今年的情況好似不太好。
銷售方面，此前披露的數據顯示，今年前5月累計協議銷售額約為95.6億元；累計協議銷售樓面面積約為100.71萬平方米；累計協議銷售均價約為每平方米9500元。
舊年前5月，遠洋集團的銷售額約為286.2億元，同比降2.35%；累計協議銷售樓面面積約為212.69萬平米；累計協議銷售均價為每平方米約13500元。銷售額、單價同比下降了幾多槓桿地產就唔講了，很殘忍。
5月單月，遠洋集團的下降趨勢好似有減弱跡象。銷售額約為24.4億元；協議銷售樓面面積約25.34萬平米；協議銷售均價約每平米9600元。舊年同期呢三個數據分別為50.4億元、39.03萬平米、12900元。但從降幅的絕對數字來睇，仍然不小。
前幾日的6月24日，遠洋集團還披露了一則公告，其中披露了此前關於出售相關公司股權的事宜，同埋而家財務狀況等。
6月7日，遠洋集團曾發布公告稱，中國人壽保險及太古地產有條件同意收購目標公司合計64.79%的股權同埋相關債權，總代價約40億元。出售者為遠洋集團旗下兩家全資附屬公司。
目標公司主要從事物業發展，主要負責頤堤港二期項目的開發與運營。頤堤港二期位於商業氛圍濃厚的北京市大望京商圈，擬開發為旗艦級商業綜合大廈。
呢並非中國人壽和太古地產與遠洋集團的首次交易。
此前的2022年4月，遠洋集團曾以約30億元向中國人壽出售北京頤堤港一期項目公司股權。
2022年12月，遠洋集團將成都遠洋太古里5成股權及物管公司5成股權以54.65億元的價格轉讓給合作方太古地產。
呢兩年遠洋集團各種處置資產、收縮戰線的動作唔少。但遺憾嘅系，時間好似暫時仲未換來更多的空間。
亦都系，呢兩年，遠洋集團的償債壓力巨大，資金缺口好大。
再者，進一步睇遠洋集團的地產業務經營表現。
冇意外，遠洋集團和眾多民營房企走出一樣的行情，連續兩年歸母淨利潤均為大幅蝕本，累計蝕本達370.27億元。
盈利能力直接「裸奔」了，遠洋集團毛利率和淨利率都跌到新低，淨資產收益率表現很差。
噉樣的基本面，確實堪憂。
遠洋仲可以挺到而家，很重要的原因，系國資背書。
而家來睇，上市房企被頒布清盤令的，全都系民營發展商。
遠洋會唔會成為第一家被清盤的國企參股房企？
在整理了近兩年上市房企清盤情況時，可以睇到，房企面臨的下場有三個：
頒布清盤令、撤銷/駁回清盤呈請、無盡的延遲押後聆訊。
而家已經被法院頒布清盤令的有6家企業，距地均退市或系停牌，發展商也在資本市場上失去咗話語權。
分別系恆大、新力控股、德信中國、佳源國際、中南建設旗下投資公司同埋陽光城旗下嘉世國際。
頒布清盤令後，企業將進入到資產清算及債務清償的階段。
撤銷或駁回清盤呈請的，基本上系與債權人談妥，簽下債務重組或自救方案。
比如福晟國際（現更名為「日本共生」）、融創、旭輝、中梁、龍光、花樣年、祥生控股、億達中國等。
而仲未從債務困境走出的房企，只能通過一次次延遲清盤呈請聆訊日期而活命。
包括佳兆業、海倫堡、天譽置業、大發地產、弘陽地產、碧桂園、世茂集團、時代中國、陽光100、遠洋集團等。
三年了，地產行業的呢輪調整，還遠沒結束。
房企高歌猛進的年代，紙醉金迷；低走躺平的時候，頗感唏噓。
大家都知，遠洋集團系有央企血統的。大股東中國人壽、二股東大家人壽，疑似實控人財政部，呢啲硬核背景睇上去好似都和「債務重組、清盤呈請」等等呢啲不太沾邊。
實際上，呢啲「硬核背景」也並未對遠洋集團的困境袖手旁觀，此前已有好多動作。包括呢次上面槓桿地產也提到咗，6月中國人壽還接盤了該司的一個項目。
儘管如此，遠洋集團仍然走到咗懸崖之上，呢更加畀人深思。