Demolizione e Ricostruzione con aumento di volume: Guida alla categoria di intervento edilizia 2022

La demolizione e ricostruzione integrale con incremento di volume può essere inquadrata in diverse categorie di intervento del DPR 380/01, in base a diverse condizioni e caratteristiche:
0:00 intro
1:40 Quadro generale ristrutturazioni con aumento di volume
2:30 Ristrutturazione "leggere" articolo 3 DPR 380/01 parità di volume
4:30 demolizione e ricostruzione fedelissima per immobili sottoposti a vincoli e zonizzazioni speciali
6:30 Ristrutturazione con limitati incrementi volume articolo 3 c.1 lettera d) TUE, per innovazioni antisismiche, efficientamento energetico, accessibilità, impianti;
10:40 Incrementi per rigenerazione urbana previsti dalla legislazione, norme regionali o strumenti urbanistici comunali (piani regolatori)
12:40 Superbonus e bonus edilizi, il perimetro della ristrutturazione art. 3 comma 1 lettera d)
15:00 Breve cenno al recepimento DL 76/2020 nelle norme regionali
17:40 Distinzione tra ristrutturazione edilizia pesante e nuova costruzione
19:10 Definizione di ristrutturazione edilizia pesante art. 10 DPR 380/01
21:40 Ristrutturazione pesante edifici sottoposti a vincolo paesaggistico
22:40 Ristrutturazione pesante, demolizione totale (SCIA 2)
23:40 Criterio residuale verso Nuova costruzione
25:50 Conclusioni e sintesi finale
Condivido una prima guida per orientare alla scelta nel DPR 380/01, con tutte le riserve per le norme regionali e strumenti urbanistici comunali.
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[@FlavioCost]

Ingegnere ha detto che sulla questione demo-ricostruzione con aumenti volumetrici o modifiche varie di edifici sottoposti a vincolo paesaggistico ci tornerà con un altro video: non posso che ringraziarla e dirle che ci conto molto 🙂(per quanto mi par di capire che sia davvero difficile). Se poi facesse qualche accenno sul regolamento della Toscana in merito o comunque ci indicasse che strada seguire per indagare in autonomia sarebbe a dir poco fantastico.

[@mariopanni7068]

Attendo anche io

[@zighyhardrock]

Demolizione e ricostruzione + ampliamento +seminterrato, il tutto approvato dal ufficio tecnico del comune, c'è la detrazione del 50% ?

[@riccardobruni3244]

La questione della deroga al DM 1444/68 con il 2bis non la darei per scontata viste le ultime pronunce della corte costituzionale ed una sentenza del CdS. Il DM infetti sembra ancora derogabile solo con un piano attuativo (comma 1). Il comma 1 ter non specifica tale deroga ma prevede solo la possibilità di soprelevazione mantenendo le distanze legittimate. Secondo voi come la interpreteranno i giudici? Consiglio di Stato, Sezione Quarta, sentenza 16 ottobre 2020 n. 6282. Distanza, altezza massima in interventi di demolizione e ricostruzione

[@vincenzoacri1020]

Buongiorno ingegnere, grazie per la chiarezza espositiva, rendendo comprensibili questioni alquanto complesse anche ai non addetti ai lavori. Il mio quesito è il seguente: sono incentivabili (SB, BONUS RISTRUTTURAZIONI) gli interventi di ristrutturazione c.d. pesante di cui all'articolo 10 del DPR 38001 (TUE). molte grazie Vincenzo

[@carlopagliai]

Dipende da molte variabili e in molti casi è arduo

[@simonemorra178]

Buona sera Ing.,le stesse regole x demolizione e ricostruzione con aumento di volume in un area dove è prevista rigenerazione urbana sono valide anche per il sismabonus ordinario?

[@francescocamera8035]

Salve Ingegnere, un immobile accatastato F4 ha i 'potenziali' requisiti per rientrare nel sismabonus ordinariocon demolizione e ricostruzione senza aumento di volumetria?

[@MM-xx3bl]

Buonasera Carlo, tanto come ragionamento ipotetico, perché tanto semmai lo dovrebbe confermare l'ente. La possibilità di incremento di SUC del 50% offerta da una norma speciale regionale prevista in casi di intervento di delocalizzazione per portare edifici al di fuori da fasce A di rischio idrogeologico, dove lo stesso regolamento prevede in merito al sedime, che interventi di delocalizzazione previsti da norme speciali, con relativa delocalizzazione siano inquadrabili come art.3 c.1 lett d). Secondo te quel più 50% di SUC potrebbe essere considerato come RIGENERAZIONE? grazie

[@Alangardinho]

Buongiorno ingegnere. Io sto realizzando un intervento di Demoricostruzione totale di un collabente, con diversa sagoma e sedime e diverse caratteristiche planivolumetriche. Su mio interpello l'agenzia delle entrate ha risposto che posso usufruire del superbonus e degli altri bonus minori sulla cubatura relativa all'edificio demolito. Si è raccomandata di tenere separate le fatturazioni della parte che si configura come aumento volumetrico perché non rientra, ovviamente, in nessuna detrazione. Tutto questo salvo PdC concesso dal Comune.

[@mrmeloni10]

Ciao. Mi trovo nella tua stessa condizione. Dovrei acquistare un'unità collabente, demolirla e ricostruirla con diverse caratteristiche planivolumetriche, ma ancora non ho avviato alcuna procedura. Posso chiederti se l'agenzia delle entrate ti ha risposto con lettera scritta o per telefono? In caso, saresti così gentile da inviarmi la risposta?

[@Alangardinho]

@@mrmeloni10 mi ha risposto per iscritto ovviamente, tramite pec. Dammi un indirizzo mail e te la giro. Ora ne ho presentata un'altra ed attendo risposta, per avere certezze sul calcolo del 30% da raggiungere entro Giugno.

[@mrmeloni10]

@@Alangardinho non mi fa scrivere la mail 😶

[@mrmeloni10]

@@Alangardinho ho scritto anch'io, ma hanno risposto che in caso di demolizione e ricostruzione con ampliamento si tratta di nuova costruzione a tutti gli effetti e, pertanto, non si ha diritto ad alcun bonus.

[@Alangardinho]

@@mrmeloni10 è il comune che decide se si tratta di Demoricostruzione o nuova costruzione.

[@albertozanella1306]

Buongiorno Ingegnere. Ho bisogno di contattarla per risolvere una questione delicata riguardante un mio incarico. Sostanzialmente si tratta di capire se si può considerare ristrutturazione edilizia un intervento di demolizione e ricostruzione con aumento di volume (Piano Casa) in cui dalla demolizione di un complesso costituito da due vecchi edifici si va a costruire due nuove villette con volume complessivo maggiore a quello dei due edifici di partenza. Grazie

[@enricomarengo9976]

Non capisco per un caso: Demolizione e ricostruzione fabbricato non vincolato, nè in zona A, la ricostruzione viene fatta con diversa sagoma e tipologia, ma volume uguale o inferiore. In quale caso si rientra?

[@albertocatalano1133]

Buonasera Ing. Pagliai, devo fare demolizione e ricostruzione di fabbricato abitativo e magazzino (Comune di Livorno), non sottoposti a vincolo. Leggendo il regolamento edilizio comunale l'intervento di demolizione e ricostruzione, con diversi prospetti, sagoma, sedime ecc., senza ampliamento volumetrico, rientra in ristrutturazione edilizia di tipo ricostruttivo, mentre se viene fatto anche l'ampliamento volumetrico allora l'intervento si ritrova nella categoria della sostituzione edilizia. Non facendo l'ampliamento, secondo lei, il Comune mi classificherà l'intervento nell'art.3 comma 1 lettera d e avrò diritto ai bonus edilizi? Grazie

[@geremiamanufattisrlgeremia3645]

Salve Signor Ingegnere.Sto facendo la pratica per 110% sono comproprietaro con mia moglie di una bifamigliare.vorremoo demolire una delle unita immobiliare perchè è messa peggio dell'altra, e su l'ultima fare dei rinforzi strutturali. Stiamo parlando di edifici ante 42. posso farlo e siccome sono due unita immobiliari ho la proroga fino al 2023?

[@boriszlatkovdesign]

grazie. quindi quando cado nella sostituzione edilizia pago di nuov ooneri di urbanizzazione primaria e secondaria. corretto? P.S: gli oneri sul costo di costruzione vanno pagati ad ogni intervento pesante?

[@carlopagliai]

@@boriszlatkovdesign si pagano per la parte di carico urbanistico aggiuntivo

[@boriszlatkovdesign]

@@carlopagliai grazie. Invece Nella demolizione e ricostruzione senza aumento di voluto quello che andrei a pagare è il costo di costruzione solo. Corretto?

[@carlopagliai]

@@boriszlatkovdesign normalmente si fa così, ma c’è qualche comune che pretende gli oneri: ha ragione a farlo se c’è cambio destinazione con incremento di carico

[@boriszlatkovdesign]

@@carlopagliai grazie

[@diegoelmo7855]

Buongiorno ING. Ma se il Comune per demoricostruzione con ampliamento mi rilascia il permesso di costruire per ristrutturazione edilizia con ampliamento posso cmq utilizzare superbonus per la parte non in ampliamento? Grazie

[@carlopagliai]

In diversi colleghi mi hanno segnalato casi in cui il comune abbia rilasciato PDC con incremento di volume indicando comunque categoria ristrutturazione art 3. È una situazione dove sbaglia il Comune, ma anche il cittadino richiedente assieme al suo Tecnico; inoltre resta sempre la possibilità di annullamento del permesso in futuro

[@andreasestini1200]

demolizione e ricostruzione, fuori da zona speciali (zone A , immobili sottoposti al codice dei beni culturali) in caso di diminuzione del volume può rimanere il ristrutturazione di cui all'art. 3comma1 lettera d dpr 380 2001?

[@carlopagliai]

Qui va visto un po’ nello specifico delle norme nazionali che si intrecciano, vedasi Decreto Scia 2

[@antoniosacchi85]

Buonasera Ing. Pagliai, per un intervento SISMABONUS 110% di demoricostruzione con aumento di volumetria, un edificio con unico propietario passa da 2 a 3 unità residenziali. È possibile applicare al volume ampliato le detrazioni (110%) relative alle spese degli impianti elettrico, idraulico, riscaldamento, infissi e finiture etc ? Grazie

[@carlopagliai]

Ne parleremo in un prossimo video

[@piefer982]

Dall'analisi che ha fatto si evince quindi che la ristrutturazione edilizia preveda aumento di volume solo per interventi di rigenerazione urbana che invece a mio giudizio non è una condizione bensì una possibilità. La norma dice infatti "anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana" non dice "espressamente per promuovere interventi di rigenerazione urbana" quindi se la legislazione lo consente ed anche il piano caso è una legge vigente, perché la demoricostruzione con aumento di volume deve andare in ristrutturazione pesante e quindi uscire fuori dalle detrazioni? grazie se vorrà rispondere.

[@carlopagliai]

Anch’io su quel “anche” continuo ad avere delle riserve, perché va letta in combinato disposto con art 10; inoltre un po’ di dubbi si sono sciolti con questa circolare MIT che pur essendo una circolare, fornisce una lettura interessante: www.studiotecnicopagliai.it/circolare-mit-2-dic-2020-su-dl-76-2020-ristrutturazioni-e-distanze/

[@piefer982]

@@carlopagliai Ho letto la circolare e quindi la tua lettura dovrebbe essere corretta secondo l'interpretazione del ministero. Il problema è che non si può stare indietro a circolari ed interpretazioni, seppur di due ministeri: prima di fare un progetto "leggo" la norma e a me la lettura mi sembrava chiara. In questa situazione, nel mio caso specifico il progetto non rientrerebbe nemmeno in ristrutturazione pesante perché il progetto prevede la totale demolizione :-( e quindi niente detrazioni per il cliente.

[@carlopagliai]

@@piefer982 un bel casino. Confido nella prossima riforma del TUE

[@pasqualeepifanio5158]

Demolizione totale e ricostruzione di un fabbricato non vincolato (ai sensi dell'art.3 comma 1 lett.d) per usufruire degli incentivi fiscali di cui all'art.119 D.L. 34/2020 con ricorso alla rigenerazione urbana prevista dalla L.R. Calabria 25/2022 con varie premialità fino al 50%. Le chiedo : dal volume urbanistico può essere detratto il volume dei vani destinati a garage ed i vani tecnici (autoclave e centrale termica)? Al comma 11 dell'art.6 della L.R.25/2022 si prevede che "eventuali incrementi volumetrici residuali ammessi dallo strumento urbanistico comunale vigente sono cumulabili con gli ampliamenti di cui al presente articolo", pertanto le chiedo se da tali incrementi volumetrici possono essere detratti i volumi dei garage e dei vani tecnici. Grazie.

[@carlopagliai]

Non conoscendo la norma regionale non saprei risponderle al volo

[@pasqualeepifanio5158]

@@carlopagliai Grazie comunque.

[@andreadipietrantonio]

Nel mio caso, il comune ha preteso il pdc per una demolizione e ricostruzione totale di cui però non c’è aumento di volume. Sempre impostandolo come ristrutturazione pesante. Ora, l’agenzia delle entrate potrebbe storcere il naso per i bonus se questi non sono in regime di scia ma di pdc?

[@carlopagliai]

Non vorrei dirlo, ma il rischio ci potrebbe essere

[@andreadipietrantonio]

@@carlopagliai però non ha un vero senso. Ovvero: nel pdc all’asseverazione del tecnico si sottoscrive che l’intervento è quello riconducibile all’ Attività n. 8, Tabella A, Sez. II del d.lgs. 222/2016. Quindi interventi di ristrutturazione pesante, che possono esser fatto da scia alternativa. Difatti nella tabella stessa si legge come riferimento normativo art. 10 c1 lettera c. Ora mi domando. Ridondanza dei titoli? Non penso di stare nel torto e sarebbe paradossale che in caso di controllo si finisca a fucilate

[@carlopagliai]

@@andreadipietrantonio spererei di no; diciamo che non c’è ridondanza di titoli, ci sarebbe da capire le motivazioni per cui un comune qualifichi l’intervento in un modo piuttosto che un altro

[@andreadipietrantonio]

@@carlopagliai se succede la “disgrazia” sai quante denunce si prenderebbero i comune che impongono determinati titoli edilizi? 😵‍💫 sarebbe interessante un ulteriore snocciolanento della questione

[@andreadipietrantonio]

@@carlopagliai ridondanza dei titoli per me è: - Pdc che richiama quanto realizzabile con Attività n. 8, Tabella A, Sez. II del d.lgs. 222/2016 - scia alternativa che proprio in quella tabella viene menzionata come regime amministrativo per quei lavori

[@AnToPaD]

Emicrania.

[@carlopagliai]

Mai detto che sia facile 😅