Eigenkapital mehrfach nutzen: So geht Nachbeleihung

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💡 ÜBER DIESES VIDEO 😉
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Wie geht eigentlich die Nachbeleihung meiner Immobilie? Darüber spricht Marco in diesem Video. Denn Eigenkapital ist für Immobilieninvestoren der größte Engpass. Wie viel Eigenkapital will die Bank sehen? Wie wertet sie die Immobilie ein und welche Wege gibt es, um dann Eigenkapital nach z.B. einer Aufwertung rauszuziehen? Einer der größten Hebel liegt wieder im Einkauf. Zusammen mit der Wertsteigerung liegt hier großes Potenzial, um den eigenen Immobestand dank Nachbeleihung zu skalieren.
00:36 Eigenkapitalrendite
01:43 Bank will Eigenkapital sehen
08:57 Eigenkapital rausziehen
12:35 günstig einkaufen
14:20 Aufwertungspotenzial
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Aber der Anfang war nicht einfach. Wir hatten viele Bedenken, bevor wir unsere erste Wohnung wirklich gekauft haben: Wie wahrscheinlich sind Mietnomaden? Welcher Aufwand kommt auf uns zu? Müssen wir in der Nähe wohnen? Heute sind wir sehr froh, dass wir genauer hingeschaut haben. Wir haben unser Vorgehen gefunden - um eine lohnenswerte Wohnung zu kaufen, zu betreiben und die Risiken zu beherrschen.
Wir sind davon überzeugt, dass jeder lernen sollte, wie man eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage kauft, um sich selbst finanziell abzusichern. Und nicht mehr von der staatlichen Rente abhängig zu sein.
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(es heißt: Die Do-it-yourself-Rente. Passives Einkommen aus Immobilien zur Altersvorsorge.)

[@benek3501]

Das ist das beste Video zu der Thematik welches ich bisher gesehen habe. Hatte ich leider in der Masterclass vermisst und wäre dort besser aufgehoben. Ich Küss eure Herzen Habibis❤

[@paulpalige3592]

Genau so hat es der Benko auch gemacht 👍😂

[@TheFittestWillRemain]

Nachbeleihung ist für mich nur der zweite Schritt. Im Ersten nutze ich eine Tilgungsfreie Anlaufzeit, sowie den steuerlichen Kickback nach Sanierung. + den monatlichen Cashflow. Damit hat man sein EK schon mindestens wieder raus.

[@flob7053]

Ich würde vermuten, dass nachbeleihen aktuell weniger gut funktioniert. Viele haben vor dem zinsanstieg gekauft und der hat die Werte der Häuser belastet. Da ist weniger Potential.

[@immocation]

Ja das Potenzial also die Wertsteigerung muss da sein. Je nachdem was man gemacht hat und wie gut man eingekauft hat. Geht aber schon auch mit Objekten vor dem Zinsanstieg. Gruß Marco

[@flob7053]

@@immocation danke fürs Feedback und eure Arbeit ihr leistet echt wertvolle Arbeit. Vielleicht bietet ihr irgendwann leichte Kost für Schulen, da könnte man einfache Inhalte schon aufgreifen.

[@user-nl7br9gi5c]

Hab demletzt bei der Bank wegen Nachbeleihung angefragt. Hatte für 50 k zwei Wohnungen renoviert und die Kaltmiete um 500 € gesteigert. Der Banker meinte für 6 % Zins wäre es möglich. Ich hab dann abgelehnt. Es ist schon allein schwierig, weil die Banken die Immobilien so schlecht bewerten und dann noch die Kaltmiete mit 75% anrechnen. Wenn du 4 Wohnungen besitzt steht quasi in der Kalkulation der Bank eine dauerhaft leer...

[@sem3757]

Sehr informatives Video👍

[@TheMrT87]

Frage: Ich habe mir vor 2,5 Jahren einen Zinsatz für ne Baufi von 1,75% für 20 Jahre gesichert. Tilgung liegt bei 3% und Wohnung ist vermietet. Macht es Sinn, die Tilgung zu reduzieren auf 1% und die Differenz zu sparen mit 3,75% Tagesgeld?

[@user-nl7br9gi5c]

Ne macht keinen Sinn

[@OliverKwade]

Die wunderbar dargestellten Tipps & Tricks passen in der aktuellen Phase hervorragend, denn mit einer Zinsreduzierung auf unter 3 % kann bei aktuell gekaufte Immobilien bei 4% super funktionieren! Vielen Dank! Top!

[@michaelkraus1048]

Zinsreduzierung unter 3%? Wo das denn bitte? Aktuell bist du mE schon unter 4% top unterwegs und da ist der Zins sogar zuletzt gefallen.

[@OliverKwade]

@@michaelkraus1048 in den nächsten 5-10 Jahren. Ich spekuliere

[@OliverKwade]

@@michaelkraus1048 ich spekuliere auf Zinssenkung in den nächsten Jahren, sodass wir langfristig unter 3% stehen. Daher habe ich mir Immobilien, die sich jetzt schon wunderbar rechnen, mit +4% Zinsen eingedeckt.

[@luckki88]

Hi Marco und Stefan, sehr beeindruckend. Woher hattet ihr ein die Sicherheiten und das EK, um so stark zu skalieren?

[@sandroguenther]

eine Frage zum Verständnis. Ich habe auch ein Mehrfamilienhaus gekauft und es ein Jahr später nachbeliehen, weil wir den Dachgeschoss Ausbau vorgenommen haben. Die Bank hat es auch mitgemacht, aber eben direkt das Geld uns zur Finanzierung zur Verfügung gestellt. Was ich bei euch jetzt noch nicht verstanden habe, ist, habt ihr das neu entstandene Eigenkapital tatsächlich ausgezahlt bekommen, um es frei für andere Objekte oder Rücklagen zu verwenden oder immer nur in Verbindung mit einem weiteren Ausbau einer weiteren Finanzierung etc.

[@fuergrissaostdrauka1473]

Hi, wie schaut das in der Steuererklärung aus? Ich habe in der Anlage V Zeile 37 den regulären Kredit, wo käme der zweite rein?

[@Lucky-rw7ey]

Auch von mir danke für die vielen interessanten Videos. Top👍

[@rod_rob]

Beim letzten Beispiel (Immobilie komplett mit EK zahlen, danach finanzieren) sind die Zinsen nicht mehr als Werbungskosten absetzbar. Das hat Martin Richter auch schonmal erklärt, Stichwort: fehlender Finanzierungszusammenhang. Daher ist das kein guter Tipp

[@Paul_1927]

Erstmal danke für das aufschlussreiche Video! Verstehe ich es also richtig, das ich NUR auf den Betrag der nachbeliehen wird die aktuellen Zinsen zu bezahlen habe und sich bei der restliche Kreditsumme, welche ich ja schon mit zb. 1% auf 10 Jahre fix verzinst ist, der Zins nicht verändert?!. LG

[@immocation]

Ja richtig, wenn du entsprechend 10 Jahre festgeschrieben hattest. Gruß Marco

[@kopitiful]

Allerdings kannst du diese zusätzlichen Zinsen nicht von der Steuer absetzen, wie du es mit FK Kreditzinsen kannst.

[@udokiesslich1352]

@@kopitiful Warum? Wir der nachgeliehene Betrag steuerliche grundsätzlich nicht anerkannt als Aufwand? Danke.

[@kopitiful]

Soweit ich weiß und mir von der Bank gesagt wurde, steht der nachbeliehene Betrag zur freien Verfügung und ist nicht zweckgebunden. Daher dürfte sich das FA querstellen. Oder Marco, wie macht ihr das? ​@@udokiesslich1352

[@flob7053]

@@kopitiful ist das so? Wenn du Rechnungen hast, dann kannst du zumindest diese ansetzen.

[@udokiesslich1352]

Was ich bei dem Beitrag vermisse: konkrete Namen von Banken. 1) Welche überregionale Bank macht das Thema Nachbeleihung grundsätzlich mit bzw. für sowas offen? 2) Gibt es bestimmte Bankentypen, die sowas eher mitmachen, z.B. Sparkassen, Volksbanken oder Privatbanken?

[@flob7053]

@@udokiesslich1352 es gibt nicht die eine Volksbank oder Sparkasse, das sind viel zu viele Institutionen und deren Politik verändert sich. Die Commerzbank war vor paar Jahren super aggressiv und wollten Marktanteile und heute?

[@SantonHB]

PSD oder SPK zum Beispiel waren bei mir möglich

[@user-nl7br9gi5c]

KSK Ludwigsburg eher nicht 😊

[@philipp7216]

Mit welchem Geld werden die Sanierungen/ Wertsteigerungen bezahlt? Doch auch Eigenkapital? Was ich fragen will, bevor du Eigenkapital raus ziehen kannst musst du es nach dem Kauf rein stecken. Linke Tasche rein, rechte Tasche raus?

[@immocation]

Du kannst Renovieren auch von an Anfang an mitfinanzieren (kommt auch im Video) oder später wieder mehr rausziehen als reingesteckt. Gruß Marco

[@MathisBlack]

Könnt ihr mal ein Video machen zu lieber Einzelwohnungen kaufen und davon Beispielsweise 10 oder Stattdessen ein Mehrfamilienhaus mit selber Anzahl an Wohneinheiten. Würdet ihr mir das empfehlen? Unter der Annahme das ich 300000€ Eigenkapital habe( habe ich nicht 😅). Ich habe in meiner Umgebung ein Mehrfamilienhaus gefunden mit 6 Wohneinheiten für ca 950000€ ca 630 qm wohnfläche. Ich denke. Die Mieten liegen bei ca 7-9 Euro der qm, es sind aber sicher schon mehr Möglich. Also ca 4250€ Bankrate pro Monat. Mieteinnahmen liegen bei ca 4000-5500 Euro pro Monat. Ich würde gerne, möglichst Wenig Eigenkapital reinstecken und viel von der Bank nehmen. Wäre aber meine Erste Immobilie, kann also noch nichts vorweisen an Erfolgen etc. Die meisten kaufen erstmals kleinere Wohnungen für weniger, haben aber vermutlich auch weniger Eigenkapital. Und Mehrere Wohneinheiten an einem Ort sind leichter zu versorgen. Kp Kurze Antwort wäre nice. ❤

[@Lucky-rw7ey]

Sehr guter Beitrag. Eine andere Möglichkeit wäre doch Eigenkapital durch eine Modernisierungskredit einzubringen, statt einer Nachbeleihung eines bestehenden Kredits. Nachteil Modernisierungskredit sehe ich hier in hören Zinsen, Vorteil jederzeit rückzahlbar.

[@philipp7216]

Modernisierungskredite sind Fremdkapital wie jeder andere Kredit. Zudem fast so teuer wie normale Konsumkredite mit 6 - 8% Zinsen. Wenn du einen so hohen Cashflow hast, das du den Kredit bezahlen kannst und nach 1 - 2 Jahren zurückzahlen kannst brauchst du ihn auch eigentlich gar nicht.

[@Lucky-rw7ey]

@@philipp7216 muß dich da korrigieren: Konsumkredite beginnen meist mit 2 stelligen Zinsen10% aufwärts, Modernisierungskredite ab5%, leicht über aktuellem Zinsniveau

[@JohannesE-c4r]

Kann ich mein Eigenheim beleihen und das Geld als EK für eine Mietwohnung verwenden? Kann ich den Zins steuerlich absetzen?

[@bitcoininvestorpartner8549]

Ja! 🎉

[@user-nl7br9gi5c]

Den Zins vom Eigenheim wohl nicht

[@kopitiful]

Ich würde gerne nach leihen, könnte ca. 200k€ bekommen. Das Problem ist, dass man diese Kreditzinsen dann ja nicht von der Steuer absetzen kann, da der Betrag zur freien Verfügung steht und eher einem Privatkredit gleicht als einem Immobilienkredit. Das sollte man schon bedenken. Wahrscheinlich ist eine 100% Finanzierung sinnvoller, als eine 80% plus 20% rol. EK.

[@SantonHB]

Das wird doch über eine Grundschuld abgesichert. Dadurch bekommst du eine Schuldzinsbescheinigung. Bei mir konnte ich das problemelos absetzen.

[@kopitiful]

Soweit ich das recherchiert habe, ist ein absetzen der Zinsen nur möglich, wenn das nachbeliehene Kapital zur Gewinnerzielung genutzt wird, heißt entweder zur Renovierung/Modernisierung/Sanierung des bestehenden oder Kauf einer weiteren Kapitalanlage.

[@soulraizor1]

​@@kopitifulund das macht man doch mit dem Eigenkapital?

[@dennisdreksler7830]

Moin, ich hab eine abgezahlte und aktuell gut vermietete WHG in Berlin Wilmersdorf mit 43m², kann ich die Wohnung auch beleihen lassen? Ich hab mal gehört, dass Banken unter 50m² da nichts machen oder ist das nur blödes Geschwätz gewesen?

[@juliank.3454]

Geht, nur eben nicht überall

[@janikjstrader4656]

Geht Banken machen nur nicht gerne unter 100K Geschäfte

[@felixfrosch4146]

Das klappt so nicht. Ich arbeite als Baufinanzierer bei einer Bank und kann euch sagen. Die Bank ermittelt einen langfristigen Beleihungswert keinen kurzfristigen Marktwert.

[@immocation]

Klappt schon, machen wir und viele andere regelmäßig 😉 Kommt aber auf die Bank an.

[@udokiesslich1352]

@@immocation Könnt Ihr mal ein paar überregionale Banken nennen, die offen sind für Nachbeleihungen?