Est-ce que cet IMMEUBLE est une Bonne Affaire - Cas Pratique

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Comment faire une étude de marché immeuble de Rapport : • Comment faire une étud...
Comment savoir si un Immeuble est une bonne affaire ?
Comment calculer la rentabilité d'un immeuble de rapport ?
Comment faire une étude de marché pour acheter un immeuble ?
Comment visiter un immeuble pour faire une bonne affaire ?
Quels critères pour faire une bonne affaire immobilière avec les immeubles ?
Toutes les réponses à ces questions dans cette vidéo.
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[@ljojovski2251]

Merci pour cette vidéo et ce petit outil qui permet d'avoir une première approche en regardant les annonces. Vous préconisez d'acheter en dessous du prix du marché, ce qui est souvent possible pour des immeubles avec travaux mais très rarement pour des immeubles en bon état. Comment faites-vous pour évaluer les travaux qui peuvent dépasser les 50 000 euros sur un immeuble. Vous faites passer des artisans avant de faire votre offre ? Vous faites votre estimation à la louche pour faire votre offre ? ... Merci d'avance

[@acheterunimmeuble]

C'est aussi possible pour des immeubles avec peu de travaux car c'est justement notre stratégie. De toute façon si tu fais des travaux il faut intégrer le coût pour avoir le prix final au m2. Pour estimer les travaux 1) nous utilisons une base de données travaux que nous avons conçue pour les membres du MasterClass 2) nous conseillons de faire revalider par un artisan pour un gros chantier avant de faire une offre

[@franckmahler6084]

Bonjour. Très intéressant tout ça !! J'ai découvert votre chaine il y a peu, vous êtes au top ! Deux petites questions SVP. D'abord, pourquoi n'incluez-vous pas les frais de notaires dans votre calcul de rentabilité ? Ils font partie du coût de l'acquisition pourtant, au même titre que les frais d'agence ou les travaux. D'autre part, dans le cas où les travaux seraient totalement financés dans le crédit, comment débloquer les fonds auprès de la banque alors que les appartements sont occupés et qu'il est difficile de mettre les locataires dehors pour réaliser les travaux ? Merci d'avance !!

[@acheterunimmeuble]

Salut Franck. Nous n'incluons pas les frais de notaire pour faciliter le calcul. Comme ça dès qu'on voit une annonce on est capable de calculer très vite et simplement la rentabilité brute. Inclure les frais de notaire n'est pas faux. Le principal c'est de toujours utiliser la même formule pour comparer des choses comparables. Pour débloquer les fonds travaux auprès de la banque, il faut forcément des factures. C'est pour cela qu'emprunter les travaux dans le crédit initial est plus simple quand on achète un immeuble vide. Sinon il faut trouver d'autres moyens de financer les travaux.

[@franckmahler6084]

Salut@@acheterunimmeuble ! Merci pour vos réponses. C'est vrai que si on vise du 10% de renta brute en comptant les frais de notaires, ça revient à presque 11% sans les compter. Du coup, on peut même carrément arrondir à 12% pour connaitre rapidement le montant minimum des loyers en divisant par 100 le prix de vente FAI+travaux. Pour la deuxième réponse : "Sinon il faut trouver d'autres moyens de financer les travaux." Ça sent l'astuce à plein nez ça ! :-) A part la mauvaise idée du prêt à la consommation pour faire les travaux au fur et à mesure que les locataires s'en vont, les reloger, ou charger un autre prêt travaux d'une autre opération, je ne vois pas... Un indice peut être ? ;-) Merci en tout cas, et continuez comme ça !!

[@acheterunimmeuble]

En effet il existe des astuces que nous expliquons à nos élèves dans le MasterClass Immeuble Gagnant ;-)

[@franckmahler6084]

@@acheterunimmeuble Hello à tous les deux, Maintenant que j'ai acheté la formation MIG, je peux avoir la réponse ?😉 Merci

[@acheterunimmeuble]

@@franckmahler6084 la réponse est dans la formation 😁

[@CRYP-fd7en]

13/12/2019 : EXCELLENT !

[@bluebird25-20]

Bonjour. J’ai découvert votre chaîne. Vous très sympas et top au niveau des conseils. Tout ce que vous indiquez semble très intéressant. Par contre je suis admirative. 200 000 euros un immeuble et 10000 euros pour le rafraîchir !!! Les chiffres me paraissent bas tout de même. Vous parlez de 3 logements dans l’immeuble donc il est grand quand même. Le rafraîchissement concerne les parties communes? Moi j’ai un studio au fond de mon jardin de 50 m2 pour mon confort personnel que je refait pour partie. J’ai plus de 10000 euros de travaux et pourtant je ne compte pas la toiture. Je refais juste la salle de bains . je fais une très grande douche à l’italienne, tout le carrelage, le plafond car j’ai mis un fenêtre automatisé au plafond de la salle de bains qui n’a pas de fenêtres), les Wc et la pièce où il y a mon matériel piscine. La chambre le salon et la cuisine je ne les refait pas. on ne doit pas avoir les mêmes artisans ou à Bordeaux ils sont très cher ! 200 000 euros est un chiffre que vous avez pris pour l’exemple je pense? Bon je regarde vos autres vidéos. 👋🏻

[@acheterunimmeuble]

Bonjour Anne. Comme tu le dis dans ton commentaire, tu rénoves "pour ton confort personnel". Je pense donc que tu raisonnes au coup de cœur pour ta rénovation. Sur de l'investissement locatif, on va raisonner au meilleur rapport qualité prix (et pas au moins cher sinon vous allez avoir des déconvenues). Par exemple la grande douche à l'italienne n'est pas indispensable sur de la location traditionnelle mais peut le devenir sur de la location courte durée où les clients attendent les mêmes prestations que dans un hôtel. Et oui au vu des tarifs annoncés, je pense que tes artisans sont assez chers ;-). Non 200 000 euros n'est pas un chiffre prix pour l'exemple mais tiré de notre expérience personnelle. Sur Lille, le plus petit immeuble de 3 appartements que nous avons nous a couté 156 000 FAI comme tu peux le voir dans le défi "Acheter un Immeuble en 30 jours". A bientôt. L'aventure continue.

[@mexyl5767]

Bonsoir, je me demandais pourquoi le prix des travaux n'était pas pris dans le financement du simulateur excel. Merci de vos lumières ;)

[@acheterunimmeuble]

Par ce que dans un projet immobilier les travaux ne sont pas toujours inclus dans l'emprunt quand il y en a peu. Mais tu peux tout à fait modifier la formule pour les inclure

[@marcott77260]

bonjour, Super vidéo . Je voulais savoir pour un immeuble de rapport , au cas ou je dois le revendre faut-il créer une co-propiété si elle n'existe pas?Ou peut on vendre un appartement indépendamment?Merci

[@acheterunimmeuble]

Si tu veux revendre l'immeuble en entier, tu n'as pas besoin de créer de copro. En revanche, si tu veux vendre les appartements à la découpe, oui il faudra créer une copro si elle n'existe pas.

[@philipf8395]

Bonjour, votre etude de ma marché se base sur la comparaison d'immeuble sur Leboncoin. Par contre nous savons très bien que les prix affichés ne sont pas les prix vendus, suite a la négociation, donc c'est un peu plus théorique qu'autre chose ? Qu'en pensez vous? Encore merci pour le partage. Continuer ainsi

[@acheterunimmeuble]

Bonjour Philippe, Leboncoin est une bonne 1ère base pour se faire une idée du prix du marché car les données sont facilement accessibles de tous. Comme toutes les bases de données, elle n'est pas parfaite et oui il faudra affiner ensuite avec d'autres données. Comment tu fais ton étude de marché toi? A bientôt

[@jonathandeoliveira7168]

Sympa le simulateur, merci à vous. Je viens de le tester pour un projet et dans la case "Frais de notaire" pour un projet à 53000€ le logiciel indique 4000€ / quand je suis allé voir le notaire il m'a annoncé 5700€ de frais ! Y a t il une erreur ou peut être avez vous des solutions pour réduire ces frais ? D'avance merci

[@acheterunimmeuble]

Les frais de notaire sont fixés par la loi à un montant d'environ 7,5% du montant de la transaction. C'est cette hypothèse qui est prise en compte dans le fichier Excel. Avec 5700 euros ça représente plus de 10%, ce qui veut dire que ton notaire s'est pris une sacré marge. Tu peux lui poser la question du pourquoi. Mais de toute façon ça n'est pas très grave car si tu fais un financement à 110% comme on le recommande, le "trop emprunté" sera reversé sur ton compte en banque par le notaire après la signature finale. Ça te fera un petit peu de trésorerie supplémentaire 😉.

[@jonathandeoliveira7168]

Merci à toi pour cette réponse rapide :) Dans les 53500€ il y a inclus des frais d'agence, du coup je paye des frais de notaire sur les frais d'agence ! J'ai bien pensé à les sortir mais il faut que je paye de ma poche les frais d'agence d'environ 4500€ ce qui n'est pas le but puisque je souhaite tout faire financer par la banque. As tu une astuce pour sortir ces frais d'agence et les faire financer par la banque ? Merci

[@acheterunimmeuble]

Rassure-toi, tu ne paies pas de frais de notaire sur la commission d'agence. La base de calcul des frais de notaires dans ton projet c'est 53 500- 4 500 = 49 000 euros. Mais là avec plus de 9% de frais d'agence, ton agent immobilier se fait plaisir...

[@jonathandeoliveira7168]

Ok super merci pour ces informations :) Oui l'agence mange bien ^^

[@abcparissportifs7801]

Bonjour J'ai 40 ans tout comme ma femme. Est Il possible d'avoir 25 ans à cet âge aussi ? Jusqua présent je faisais tous mes calculs à 20 ans. A 25 ans effectivement on améliore sa renta ce qui est bon si on est dans une stratégie de cashflow Merci d'avance pour votre réponse.

[@clementllm3046]

oui on peut amplement, je crois que la limite c'est 70 ans à la fin du crédit dans votre cas ça passe

[@yohaninvestisseur7315]

Sympa vos vidéos mais pas toujours d'accord avec vous. Me concernant, peu importe le prix au m2, c'est la rentabilité brute qui compte, 10% pour ma part mini. Pour le crédit, prendre sur une durée max ok mais augmenter les mensualités par la suite.

[@acheterunimmeuble]

Merci pour ton message Yohan. On partage ton point de vue. 10% de renta brute, c'est le mini à viser pour ne pas sortir d'argent de sa poche chaque mois. Mais pourquoi ne pas chercher à acheter en dessous des prix du marché? Ne te prives-tu pas d'une meilleure négo?

[@yohaninvestisseur7315]

Bonjour à vous deux. Je négocie oui tout à fait, mais je ne me base pas du tout au prix du m2 pour du locatif. Pour la résidence principale oui. Mais je comprend tout à fait votre point de vue. Pour ma part je ne cherche pas ici la pv mais une renta qui me permettra de rembourser au plus vite les crédits.