【范局】香港樓市最後逃生門｜呂宇健Ken Sir、范巧茹

【范局】樓市專家Ken Sir 相信香港樓市長遠仍然會有爆煲機會，現時係投資者(非自住)最後逃生門。現時香港租樓平過供樓，定存更吸引，投資樓市只有2厘回報，差距甚大。香港應用「愚蠢式」估價，銀行會根據附近屋苑近期成交金額而估價，但由於未出現足夠數量的低成交，令銀行亦未大幅調低估價。樓價會以陰乾式下跌，不會重複1997年跌勢，因為現時有七成業主供滿樓揸現契，較傾向持觀望態度。
近期移民潮觸發大量移民盤，這些業主因為稅務關係，或出現被逼折讓平價賣樓。想搵低水移民盤，Ken Sir教路要同業主見面，真人或視像便可看出端倪！
想把握時機的投資者，Ken Sir 建議可以沽樓等時間買入銀行股，要看一個比率：借存逆差。當逆差逐步收窄甚至消失，銀行加息才會真正擴濶息差。息口向上減低物業投資回報，銀行因息差擴濶有利盈利，屆時便是沽樓後買銀行股的時機。
香港樓市就爆煲？香港愚蠢式估價｜又唔會似97年大跌 因有七成人供滿樓｜滙豐遷冊分拆仲關我咩事 滙豐識做對沖唔駛沽｜入股毛記葵涌 空手道股票長坐｜#港股實名制 劏豬的人減少了
#呂宇健 #KenSir #范巧茹
【時間分段】
0:00 intro
1:25 KenSir拆解十大樓市下跌原因
2:30 香港 #樓市 ，全球樓價都要下跌
5:30 香港樓市最後 #逃生門
8:05 香港樓價未必大跌，安全系數比97年高
11:30 香港銀行 #唔加息 原因
14:05 沽樓做 #定期，之後再買 #滙豐
15:15 今年樓價可能會升
18:00 睇香港樓市以三年為一個circle嚟睇
23:00 香港存在好多 #移民盤
24:33 自住唔駛逃生門
25:50 沽空 #Tesla 啦，仲買！
26:55 #滙豐 #維權 目標成功
30:40 滙豐股價短時間會跌，做 #對沖 唔駛沽
32:52 KenSir入股 #毛記葵涌，#入場風險 極低
37:40 毛記倍升後唔沽，#空手道 股票長坐
38:35 整個港股健康咗，因為 #實名制
------------------------------
InvesTalk專屬開戶優惠Link：
#漁夫講堂 優惠：www.investalk.online/fisher-a...
#華泰 開戶詳情：www.investalk.online/huatai-o...
#老虎 開戶詳情：www.investalk.online/tiger-offer
#微牛 開戶詳情：www.investalk.online/webull-o...
#富途 開戶優惠碼：001926：www.investalk.online/futu-offer
#復星 開戶詳情：www.investalk.online/fosun-offer
#長橋 開戶詳情：www.investalk.online/longbrid...
#華盛 開戶詳情：www.investalk.online/vbkr-offer
#AOSummit 試用詳情：www.investalk.online/aosummit...
---------------------------------------
⚠️⚠️支持InvesTalk⚠️⚠️
KZbin： / investalk講投資
Facebook： bit.ly/2SBthlT
網站：InvesTalk.online/
說財經KZbin(普通話)：bit.ly/3O9KM8Q
-----------------------------------------
節目內容只屬主持及嘉賓意見
並非本公司立場或買賣建議
投資涉及風險，資產價格可升可跌
------------------------------------------
#范巧茹 #范局 #InvesTalk

[@horacetse8878]

呢條片，值得重複聽多幾次，有野落袋。 佢嘅分析，非常到位。有料到！ 肯講真話嘅財經分析師冇乜幾多個。👍

[@MrLam-lx7td]

ken sir.講的專業，深入淺出，連我這小學生都明。good sharing.thx.🎉

[@ANg8111]

第一次聽Ken sir講嘢，好清晰的分析。有機會會聽一聽ken sir 的分享會👍

[@MrJohnlee123123]

有料👍👍

[@user-zx1dc5mj3f]

謝謝Ken sir，謝謝飯巧！

[@intercessorz7479]

Ken Sir 有料！好嘢！

[@jobear1]

講得好

[@laifunchan7254]

有料強人👍👍👍

[@carmencheung3737]

ken sir 有料到！👍👍👍👍

[@sylviacheng5928]

學到嘢。 希望Ken sir 多哋教吓散户

[@billsong1218]

今集請到呂宇健KenSir，范局好嘢👍🎉

[@zhenghuiwang6056]

有料到👍

[@waileilam8902]

今天發現香港有呂宇健講真話，值得聽佢講。

[@chichimaymay]

吓……事事旦旦買隻美股一個月都赚10%啦……

[@zoom4]

高質🎉

[@cl4626]

第一次看呂宇健 , 得 ! 有料 !

[@nonpolluted]

你識就唔會覺得佢有料

[@Micwong815]

學到嘢😊

[@fai6989hk]

呢個ken sir有料

[@acwcheung1]

Ken sir嘅見解令人佩服，好學加𨍭數快。不過關於移民英國，沽港樓免交資產增值稅呢點，有相榷餘地。成為稅務居民後沽在港物業，係要交物業增值稅，無錯。增值部份為買入和賣出差價，但並非全為taxable。例如10年前買樓，現在沽出，賺1千萬，taxable不是1千萬。因為你只是第一年成為稅務居民，稅局會假設你的物業每年增值1百萬（1千萬除以10年），只有最後一年增值部份為taxable, 即是1百萬元係taxable, 不是1千萬元。

[@simonchiu2019]

多謝你的解釋，自住物業確是prorata basis，但非自住卻不是。

[@angelalam142]

⁠@@simonchiu2019你啱👍🏼, 移民（英國🇬🇧）前自住單位嘅年份可以有稅務豁免,但本身非自住都係用買賣差價計算! 相比加拿大🇨🇦真係走之前幫樓價影相📸️，之後賣出就用兩者雙減（比較make sense)

[@wongvenus9143]

請教一下，我個物業自住左7年，如果移英後才賣出，利潤約$200萬，要交幾多增值稅？ 🙏🏻🙏🏻🙏🏻

[@simonchiu2019]

@@wongvenus9143 個概念係taxable amount = (非自住時間÷總持有物業時間)×增值金額，例：如你持有該物業10年而當中7年係自住，taxable amount = (10-7)/10 × 200 = 60，實際税收要看看你其他收入。(corrected)

[@DavidJohnson-wx6us]

@@simonchiu2019 In your example, would it be 0.3x200=60 ?

[@yingho7619]

Ken Sir 👍👍非常專業

[@yanchakhu5673]

Thanks

[@mtwg9307]

Ken Sir 真利害，真的是專家中的專家。👍👍👍

[@user-ht3kn8xq8o]

雖然我唔識，但都覺得好勁。

[@zhiyuanwu476]

专家100%正确！！！👍👍

[@17323798]

Goodmorning , 巧茹 , So Good , Yes！：）

[@user-sy5wp2wy7r]

精彩！

[@tl9049]

如果是超長自住，當然不怕波幅。不過只是估計將三四年自住，樓價往下跌3成·，積累財富跌可能5成。

[@hanstonchu]

明白曬佢講的野，投資功力大升10倍

[@evaeva-jm6xu]

好耐冇見丁sir😅

[@wcv6747]

才子！！！

[@priscillaho1651]

學到嘢

[@cheliu564]

以前供自住樓利息可以扣稅，自從租金都可以扣稅，唔需要咁急買自住樓

[@KingKong-lm5vf]

所有利好樓市的因素都已經反轉哂啦！Ken Sir 好勁喎！

[@alexat7914]

等睇本年後樓市發展

[@toram6210]

not bad. good analysis subscribed

[@Happy-Gary]

he is professional !!!!!!!

[@MrLegantWong]

多謝Ken常指教，范曉瑜亦都有做功課，問啲問題都幾到肉！👍

[@suzannetong8884]

范巧茹

[@5dila305]

@@suzannetong8884❤抇日手

[@honmingwong5759]

He is good

[@charleschoy2327]

非常同意，世界趨勢：房地產價格過高，大調整將會到來，持續多年！

[@kuokwatong1785]

升了1倍跌回五成

[@user-mb5tr9vx2f]

升市教人買樓，跌市叫人估樓，總之有人上堂就得

[@chrischong6197]

very good interview

[@woodymartin]

ken sir有料到多d上來講樓市，多多支持

[@wong4334]

@willyyimable 非常同意你的講法，我覺得呢個Ken sir ,某些知識根本上係唔識，好明顯亂噏，睇唔好隻股票竟然間話short put 😂。仲要話Tsla 有2000幾倍PE，簡直完全唔做功課就亂噏。既然一個人可以亂噏一啲嘢。佢講嘅其他嘢都唔可以相信。最憎啲人唔清楚嘅嘢就扮專家。 長期嚟講住樓係需要，銀紙貶值，樓宇始終係保值，亂咁叫人哋唔好買樓，累死人。其實只要能夠負擔，市場總有一啲價錢啱嘅樓宇。

[@singgorr]

this guest👍🏻👍🏻

[@tonyleung4314]

買細價股還要5%開名，結局只有兩個，一係有新股東收購大賺，一係個莊陪你坐到天長地久，在市場根本沽唔到貨。

[@MrLam-lx7td]

ken sir ，真勁，打倒大劉。😂掂。。

[@PeterLeung53]

我諗一年後睇返呢段片 就真係乜嘢都現晒型

[@user-gw9rz2vy6t]

聽前半有文有路，一聽到鼓吹沽空tesla，嚇到個心都離一離😂😂😂😂😂😂

[@siung9090]

我家實用500呎，唐5楼，冇电梯，當年20万購入，現50年楼，感谢母亲的克勤克俭！感恩！

[@FanHauYu]

真的感恩

[@woodylam]

留比你個孫個孫等重建

[@robertli3868]

發展商過去一直做莊，背後推高二手價，一手才可加價出售，但天下沒有不爆泡沫，時間而已。

[@user-vc7rl2dm7c]

主持好冇common sense ! 聽主持聽得好辛苦！ Ken sir 有point

[@senseilarry]

Ken sir 講既匯豐大幅追加按息，開始發生

[@tonywong6057]

仲有第十一項，就係五年後，香港六十歲以上人口近三百萬，同時升幅繼續加快。

[@twta]

剩係話香港樓市冇裝家以經攪笑,冇錯大部分物業喺小業主手上,但呢啲係自住物業,係唔會放出市場,只有投資客或換樓客先會放賣,所以個供求唔係咁計嘅

[@user-sd4wi2mh7s]

👍👍👍

[@KhicasGems]

thx sharing #khicas

[@lihk9412]

HSBC 業績強勁, 係因為KEN SIR 推動.😋

[@wingtong9527]

9成留言都係淡淡，歷史不斷重覆😂8/2定律，樓市一定升

[@msin6104]

買樓唔係買股票甘简單加，又要揀地區，又要按揭，不是想買就買，想賣就賣的

[@UltraBoy007]

會否樂觀左呢

[@sunsun8401]

有關英國賣樓計稅問題，做左功課先講，自住賣出不是40% 稅

[@user-tv7hi5tf6b]

Hsbc 收息單野完左未？

[@manhon6463]

TSLA p/e 咪 70, 點沽呀, Ken sir!

[@yipyip-gz8bb]

銀主盤劈價開拍停不了 西營盤半新盤瑧蓺高層221呎納米銀主盤，開價45 0萬，只有原業主4年半前 買入價1,025萬的4成4。這銀主盤開拍價不是低買入價一兩成，而是低6成。今年納米樓触到血肉模糊，慘不忍睹。香港樓市搞出二百呎納米樓，活該如此。

[@JosephLee79]

250才考虑

[@chanshukyin6463]

221尺$1025，咁都有人買？錢多成咁。🤔

[@samsoni4075]

1000萬買200呎？真係人傻錢多😂

[@henrywong4131]

身痕，揸住一千萬好想投資，就買間樓仔玩下，200呎雖然好細都係叫做樓吖，唔自住都可以放租，幾自豪！擺佢三十年，點都貴過而家啩？好，照去，唔後悔！死就死啦！😢再唔係揸佢六七十年，同佢共存亡😢！

[@youichicheung5750]

@@chanshukyin6463 差不多五萬元一呎,還以為是臺幣添！

[@gwang791]

管理費 無可能 一千元呀。 居屋都 一千五十元。

[@senseilarry]

已經講過好多次，7成人供滿樓，係根據2016年政府統計，自住樓重有沒有供款而推定幾多人自住樓已經供完，不過租出去個層，是不是供完，就無提到……所以實際上無7成人供滿咁多 重未計供滿層樓，而加按個班😂

[@leonardlee3340]

Loop loop look

[@DK-lm2tt]

樓貸就跟prime 啫。存款同prime 冇關係㗎。所以，佢講嘅借存逆差，和銀行股價嘅關係，真係似是而非。😂

[@georgepaul639]

感謝呂sir 令汇控上升😂😂

[@nonpolluted]

錯曬

[@sonyindian1450]

海外樓，英澳加點睇？

[@willyyimable]

任何事情每個人都要有獨立思考分析不是聽取某部份專家或者評語去決定，個人認為未來這幾年香港樓市的方向相對平穩，不會大幅向上也不會大幅下跌，是相對橫行緩慢向上升幅，如聯儲局如市場預期明年減息，甚至比市場預期減息幅度相對快及多。如沒有其他大不利因素產生，香港樓市升幅會比預期多。 以下是本人對King Sir的觀點意見 1. Ken Sir ，我不知道你有沒有看過最近新聞報告, 發展局今年2023年5月已經初步透露政府計劃下半年提交修例精簡續期程序，容許已滿地補地價方式將地繼續期五十年，期間每年要繳付應課差餉租值三個percent地租，讓物業可順利過度，同時不影響按揭契，相信2047地租年期初步已經解決。 2. 至於你提到的利率問題美國加息今年內很大機會已經見頂，再加上美國明年大選, 民主黨一定大力推動經濟，明年好大機會減息，息率影響樓價因素會逐步減少。 3.基本上同第二點一樣。 4.大灣區經濟一體化不代表大灣區其他城市可以取代香港，非常簡單。香港仍然資金自由進出及聯繫匯率制度，這個其他內地城市現時還沒有做到。 5.剛性需求仍然存在，只是暫時息口仍然高企經濟未完全復甦。 6.至於移民因素香港這麼多年來都有人移民現在香港政府輸入專才及相關其他技術勞工，移民只是短期的問題，再者很多移民到了其他高通脹國家生活水平比香港高很多，過幾年香港經濟慢慢復蘇，他們回來的機會也很大。 7. QE只是暫時完結, 不是代表永久縮表,去年美國過度加息以壓低高通脹，所有經濟問題滯後發生，當出年需要減息的時候不久的將來，我相信美國再需要QE機會很高。 8.你這個假設是現在大部分業主都是用高成數呼吸plan上會，相信呼吸plan只佔大部分按揭一部分。 9.如果美國通脹不會大幅上升,令至聯儲局加息到七至八厘或以上, 國家七月會政治局會議及下半年相信有很多大的刺激經濟方案，內地及香港經濟不會太差,慢慢見底回升，不相信樓市這幾年會有大幅調整。 10.如第九點沒有發生第十點也不會成立。

[@wong4334]

@willyyimable 非常同意你的講法，我覺得呢個Ken sir ,某些知識根本上係唔識，好明顯亂噏，睇唔好隻股票竟然間話short put 😂。仲要話Tsla 有2000幾倍PE，簡直完全唔做功課就亂噏。既然一個人可以亂噏一啲嘢。佢講嘅其他嘢都唔可以相信。最憎啲人唔清楚嘅嘢就扮專家。 長期嚟講住樓係需要，銀紙貶值，樓宇始終係保值，亂咁叫人哋唔好買樓，累死人。其實只要能夠負擔，市場總有一啲價錢啱嘅樓宇。

[@wong4334]

@willyyimable 非常同意你的講法，我覺得呢個Ken sir ,某些知識根本上係唔識，好明顯亂噏，睇唔好隻股票竟然間話short put 😂。仲要話Tsla 有2000幾倍PE，簡直完全唔做功課就亂噏。既然一個人可以亂噏一啲嘢。佢講嘅其他嘢都唔可以相信。最憎啲人唔清楚嘅嘢就扮專家。 長期嚟講住樓係需要，銀紙貶值，樓宇始終係保值，亂咁叫人哋唔好買樓，累死人。其實只要能夠負擔，市場總有一啲價錢啱嘅樓宇。

[@jessieleung475]

@wi….你講得好有道理！

[@1paultang]

買咗幾多間？

[@user-ro1ko7nw5e]

早於2018年6月，政府提出為空置一手樓私人住宅單位收額外差餉，不過2020年時政府鑑於當時最新經濟情況和社會意見，撤回此方案

[@mattlam9869]

租平過供最世界好多城市都係

[@lcg3816]

加減息周期邊個估到 升左廿年 可能跌兩年再升 全世界狂印錢，資產定現金值錢好易計數 5厘息頂到幾耐先，銀行唔放水出去自己都死

[@PeterTechArt]

HSBC卓越理財客戶，定期存款，都係得四厘，請問喺邊度可以有五厘？

[@YLyickfatsince1987]

佢係特選客户才有。

[@dawnfung2897]

4.5

[@ABCHAPPY-ei3qb]

中銀係4·5厘

[@hermanfong6688]

以 偏 蓋 全 嘅 完 美 示 範。對 自 己 所 思 所 信 有 信 心 係 好 事，但 要 知 道 對 住 公 眾 講 說 話 嘅 後 果。

[@au4stevepau]

呢條垃圾

[@woodylam]

一個月喇仆街，時間証明所有，你夠長命見到？

[@hkgoodbye8443]

今日睇返，佢真係全中喎

[@PichaiGor]

笑撚左 佢唱衰左幾年 呢個小老散😂出本書叫自己呀sir😂

[@catdaddymeow]

2023年的今天仲買港股？

[@John1101]

5厘定期係近來嘅事，重要部分戶口才有，不等於未來3年一定有5厘

[@henryw5077]

未來三年亦唔會回復到以前 供樓利息一厘幾，存款利息低過一厘。

[@bca-pp5kq]

如何联系你呢？

[@user-fi6nk9bb5q]

無知人一問, Ken Sir 提及 "C Caps" 係咩來架? 唔好意思, 連點串都唔識! 請大家賜教, 等我都學下!

[@FanHauYu]

CCASS 中央結算，就是股票轉手的結算機構

[@matsukik6661]

39:35 what is "seekers "? Can any CHIng can advise?!

[@InvesTalk]

CCASS

[@matsukik6661]

@@InvesTalk Thx CHing

[@mrrainiam]

請問 Tsla PE 2000倍 點黎？

[@andykwok9549]

条所謂專家亂咁up，講一大堆名词，遲D又肯定氹人上堂，毛记D垃圾細价股成交咁少，除非有大庄玩，唔係出到货咩?低B!

[@MyNameWolf2]

點解完全冇考慮政治因素？

[@ycc412]

點會講呢？我考慮了這因數,年半前已沽

[@perthchinese]

居屋仲好多人排隊買

[@harrietleung9646]

5 Nov , 2023 , 22:49 conditional term for taxes of BNO

[@chrisso3919]

咁多貨, write 個options出黎都得啦

[@venuspuimanlau7017]

mortgaga link 唔係個個人都有

[@chrischong6197]

But 有貨對沖should be long put and not short put .

[@FanHauYu]

係，我翻睇都發現，我問多次Ken sir 先

[@angelachu1482]

should be short call if 有貨

[@FanHauYu]

Ken sir 講返係long put

[@wallychan2040]

巧如不用供楼

[@harrietleung9646]

38:38

[@tonyfung524]

范巧,可唔可以搵丁sir上嚟講下嘢😅

[@Robloxhk202]

丁世民

[@tonyfung524]

@@Robloxhk202 对

[@AnnoyingPlastic]

一開始又話自己沽緊樓，又話最後逃生門，中間又話唔會大跌，自相矛盾到😂

[@harrietleung9646]

28:13 HSBC

[@lam13kyosho93]

ken sir 講佢都有入市，興趣想了解如何係樓市數據找入市位

[@patrick9077]

樓宇空置稅，好像還未實行

[@heungming2001]

劉江？

[@chrisyeung897]

Sell 咗未？

[@cheukyuenwong5137]

❤🎉❤🎉❤🎉❤🎉

[@InvesTalk]

thanks!!!!

[@m1016c]

點解驚佢跌係SHORT PUT 而唔係SHORT CALL???? @31:09

[@hk_200k]

一聽就知佢 on 9， 騙子。你睇啲comment 幾多五毛就知。買一億同主席對質😂 識你老鼠。（幾個月後睇返毛記咪知囉）

[@yanyan52725]

即係佢係吹囉 無咁做明顯

[@henrywong4131]

"量"是決定統計的準確性的重要因素。若成交量太少，升或跌的指標都是無意義的，因為有做假的可能性。觀察現在的經濟投資環境及住宅供需預測，樓價慢慢向下走的趨勢還會行走一段很長的時間，睇多兩三年至會明朗D，急不來。😢

[@chunkwokhui6430]

.l ?p...😊

[@hopuch]

辣招控制了成交量