건축법해설14회 도시형생활주택 총정리 이관용건축사의 건축실무해설 (주)오픈스케일건축사사무소 건축가 부동산개발

14회 강의내용- 도시형생활주택총정리
복잡하고 어려운 도시형생활주택강의해설입니다.
공동주택설계는 일종의 퍼즐게임같습니다.
-건축가이관용의 건축해설
-왜 도시형생활주택으로 설계를 할까요?
-도시형생활주택 원룸형
-도시형생활주택 단지형다세대
-도시형생활주택단지형연립주택
-규모,층수,심의 대상은?
-도시형생활주택 사업계획승인대상은?
-세제혜택은 무엇이 있는가?
-부동산개발 부동산수익
-건축사부동산개발
-건축가부동산작품만들기
(주)오픈스케일건축사사무소 대표
#도시형생활주택 #원룸형다세대 #수익형부동산
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이관용의 건축블로그
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/ leekwanyong

[@Russell-westbrick]

도시형생활주택을 단지형 다세대로 2동 지을경우 1,320m2 회배까지 지을 수 있는건가요?

[@leekwanyong]

네 동별 660제곱미터이니 두동으로 지으면 동별 면적제한을 적용합니다. 49세대까진 건축법으로 허가넣고요. 동별 이격거리가 있으니 땅이 좀 커야겠습니다.

[@Russell-westbrick]

@@leekwanyong 답변 감사합니다. 도시형생활주택 단지형 다세대로 지을경우, 동간 이격거리 혜택을 받을수 있는거로 아는데, 자세한 내용은 어디서 확인할 수 있을까요? 추가적으로 4필지에서 다세대주택으로 2동을 지을 경우, 그리고 도시형생활주택 단지형다세대로 2동 지을 경우 공통점과 차이점이 무엇인지 궁금합니다.. 업계 일 시작하고 궁금한게 많네요ㅠㅠ

[@leekwanyong]

동간이격거리는 지자체별로 정해놓은게 있습니다. 주택법 동간거리 이격기준을 살펴보세요. 다세대와 단지형다세대 차이는 용적율이 남을경우 단지형다세대는 5층까지 지을수 있으니 그 부분이 다르고 취득세등 대출과 세금이 다르니 잘 따져보세요. 그리고 사업승인 대상이 일반다세대는 30세대. 도생단지형다세대는 50세대. (단 도생 단지현다세대 50세대 이상경우 도로조건을 만족해야하니 주택법시행령 살펴보세요). 그래서 사업승인 안받는 걸로 갈라면 단지현다세대가 49세대까지. 일반 다세대는 29세대까지이니 새대수에 따라 사업구조가 달라집니다.

[@나금희-f8i]

좋은정보 감사드립니다 빨리 주택수에서 제외두셨으면 합니다 원룸형 주택인대 집으로 생각한것 아니라고 합니다

[@내집마련장부장]

같은동네에 두건물이 올라가는데 한건물은 오피스텔+도생으로 되어있고 한건물은 오피스텔+아파트로 되어 있는데 이건 땅의 용도때문에 이렇게 하는것인가요? 왜 한곳은 도생이고 한곳은 아파트인지가 너무 궁금합니다

[@leekwanyong]

도생은 심의후 5개층까지 아파트도 5개층이상으로 건축할시 용도가 구분되고요 두 건물이 다른건 분양에 대한 리스크를 좀 해지하려고 하는것과 도생은 일반 공동주택보다 세제해택이 있어요. 그래서 도생을 많이 하고요. 한편으론 도생 용어가 좀 분양하기엔 그럴수도 있어서 아파트로 하는거 같고요. 두 용도가 다 가능하니 사업자 사업계획에 따라 용도를 정해서 사업하는 것 같습니다.

[@김영일-q6j]

안녕하세요 건축사님 저는 건축사님이 올려주시는 영상을 가입해서 구독하고 있는 저년차 건축실무자 입니다. 건축사님의 영상을 보면서 제가 하고 있는 일들을 다시 한 번 체크하고 모르는 내용들은 다시 찾아봐서 익히고 있습니다. 모르는 내용을 찾는 중에 11:28에 나와 있는 '단지형연립주택과 단지형다세대주택은 세대별 주거전용면적이 30 스퀘어미터 이상일 것' 이라는 문구를 보고 제가 몰랐던 내용이라 찾아보고 있는데 어디에 나오는지 잘몰라서 댓글을 올려봅니다ㅎㅎ 혹시 어떤 법규를 찾아봐야 되는지 알려주시면 너무너무 감사하겠습니다^^

[@leekwanyong]

도시형생활주택은 주택법을 보셔요. 주택법과 주택법시행령을 보시고 한솔아카데미 법규책 2021년판 나오면 구입해서 책상에 놓고 공부하는게 나을거에요.

[@코카콜라-l4s]

항상 좋은강의 감사드립니다. 건물조건이 소형주택이며 층별 [1층 - 필로티 / 2, 3층 - 원룸형 4세대 / 4층 - 단독주택(주인) 1세대(85제곱미터 이상)]입니다. 서울시 건축조례의 대지안의 공지를 보면 건축선으로부터 띄어야하는 거리 = [공동주택(1. 아파트 : 3m 이상(30세대 미만인 도시형생활주택(원룸형)은 2m 이상) 2. 연립주택 : 2m 이상 3. 다세대주택 : 1m 이상)] 인접대지경계선으로부터 띄어야하는 거리 = [공동주택(1. 아파트 : 3m 이상(30세대 미만인 도시형생활주택(원룸형)은 2m 이상) 2. 연립주택 : 2m 이상 3. 다세대주택 : 2m 이상)] 아파트 부분에 '도시형생활주택(원룸형)'이라고 정확히 명시되어있습니다. 하지만 연립주택과 다세대주택에는 명시되어 있지 않습니다. 저희 지자체 조례를 보면 건축선으로 부터 띄어야하는 거리 = [공동주택(1. 아파트 : 6m 이상(30세대 미만 3m 이상) 2. 연립주택 : 2m 이상 3. 다세대주택 : 1m 이상) / 기타(해당없는 것) : 1m 이상] 인접대지경계선으로부터 띄어야하는 거리 = [공동주택(1. 아파트 : 6m 이상(30세대 미만 3m 이상) 2. 연립주택 : 2m 이상 3. 다세대주택 : 2m 이상) / 기타(해당없는 것) : 0.5m 이상] 아파트, 연립주택 그리고 다세대주택에 '도시형생활주택(원룸형)'이 명시되어 있지 않습니다. 이때 건축선과 인접대지경계선으로부터 띄어야하는 거리를 기타에 적용시켜도 되는지 궁금합니다.

[@leekwanyong]

지자체조례에 건축선이격. 기타(다가구해당) 1미터 이격. 그리고 인접대지경계는 0.5미터 이격하게끔 되어있네요.

[@danielkim8048]

좋은 정보 감사드립니다. 아래분의 질문으로 원룸형은 4개층(주택용도)이어야하고 1층(피로티 주차장)+4개층(주택용도)도 가능하다고 이해했습니다. 그러면 다세대주택, 연립주택 처럼 1개동의 면적 제한이 있나요? 660제곱미터 이하 또는 이상이어도 되나요?

[@leekwanyong]

도시형생활주택은 공동주택이므로 공동주택의 범주에 맞춰 설계하면 됩니다. 원룸형도 4개층이하 660제곱이하면 다세대규정을 4개층이하에 660제곱초과하면 연립주택규정을 5개층이상이면 아파트규정을 받으면 됩니다. 법에는 원룸형의 층수 연면적등이 없으므로 공동주택 규정을 지켜야 할것으로 판단됩니다. ^___^

[@danielkim8048]

@@leekwanyong 답변 감사합니다 많은 도움이 되었어요

[@오경식-k7y]

수고많으십니다^^저는 대구수성1가 3종 일반주거지역에 대지 127평을가지고 있습니다 어제 정부발표에 도시형생활주택 에대한부분이 있든데 제 땅이 8미터 북쪽도로를 보고있는데 혹여나 뉴스에서 나온데로 예상하신다면 혹여 투자가치가 있을련지요? 글이 두서없어 죄송합니다^^~

[@leekwanyong]

주택임대사업자 법이 개정되어야 할만합니다. 지켜보시다가 나중 임대사업자 규정이 바뀌는지 보셔요. 현재로선 별 이득이 없어보입니다.

[@오경식-k7y]

감사합니다 고맙습니다 건축사님^^^^

[@yjjeong5500]

도시형생활주택인데 지하1, 지하2는 주차장입니다. 그리고 1층은 상가와 관리소, 2층 3층 4층 5층 6층은 다세대입니다. 6층까지 있으면 불법 건축물이 아닌가요? 10월달 잔금인데 정말 궁금합니다.

[@leekwanyong]

5개층이면 심의를 받아 1개층 완화를 받은 경우로 보여집니다. 건축물대장을 발급해서 한번 확인해보세요. 건축물대장에 도시형생활주택 (단지형다세대 또는 단지형연립주택) 이렇게 명기되어 있을 가능성이 있고요 도시형생활주택이 2012년부터 자주 바뀌어서 검축물대장이 위반건축물 아니고 깨끗하면 문제가 없을것으로 생각됩니다. 기존 다세대나 연립은 4개층이나 도시형은 심의를 받아 1개층 더 올릴수 있습니다.

[@yjjeong5500]

@@leekwanyong 네 답글 감사합니다 ^^ 찾아보니 심의를 받으면 5개층 가능이라고 합니다. 그리고 등기부 등본에도 (도시형생활주택) 6층도 표기되어 있습니다.

[@jyk-g6c]

건축사님께 긴급 질문좀 드립니다. 저의 집 근처에 도시형생활주택 단지형 다세대 주택이 건축되어 분양을 하고 있습니다. 전체 총면적이 1300제곱미터에 필로티 구조로 1~2층은 근린생활시설이고 3층부터 도시형생활주택 단지형 다세대 주택으로 16세대가 준공승인을 구청에 신청하고 분양중에 있습니다. 그런데 30제곱미터 이하는 공간을 원룸구조로 하여야 한다고 했는데 30제곱미터 이하로 분양을 하면서 투룸을 설치해서 분양을 하고 있는데 이것은 건축법 위반이 아닌지 궁금합니다. 공사중 지하터파기 공사를 하면서 인접건물에 큰 피해를 주고도 배상은 커녕 배째라로 일관하고 있습니다. 어덯게 해야될지 난감한 상황이네요, 도움을 좀 주시기 바랍니다.

[@leekwanyong]

안녕하세요. 도시형생활주택은 주택법시행령10조에 나와있습니다. 찾아서 한번 보셔요. 도시형생활주택은 1)원룸형주택 2)단지형연립주택 3)단지형다세대주택입니다. 선생님이 말씀하신 전용면적 30제곱미터이상인 공간에 2개의 공간으로 구성할수 있고, 30제곱미터 이하는 원룸형(칸막이없이)으로 해야한다는 것은 1)원룸형주택에 한합니다. 3)단지형다세대주택은 정의가 "원룸형주택이 아닌주택" 이라고 정의가 나와있으므로, 전용면적 30제곱미터 이하에 2개의 룸을 만들어도 법적으로 문제가 없습니다. 도시형생활주택-원룸형주택에만 전용면적 30제곱미터이상에 2개의 공간을 만들수 있습니다. 제가 보기엔 선생님이 말씀한 이웃집 도시형생활주택이 단지형다세대라면 주택법위반이 아닌것으로 판단됩니다.

[@kimds0906]

요즘 분양하고있는 대단지 아파트에 도시형생활주택487세대와 아파트500세대 이상 짓는곳도 있던데요. 바뀌고 있는지요.

[@leekwanyong]

도시형생활주택은 500세대 미만이니 사업에 유리한 측면이 있어서 그렇게 지을겁니다. 세제해택. 취등록세감면등의 세제해택과 주차대수 완화도 있으니 사업에 유리해서 그렇게 지을거에요.

[@realestaetfintech]

안녕하세요, 원룸형 도시형생활주택이 필로티 층 포함해서 5층인 경우 진행 가능한가요? 필로티 층은 주택 층 수에 산정안하는 걸로 이해하고 있는데, 건축물의 전체층수를 산정할 때는 포함될거 같은데.. 불가할까요?

[@leekwanyong]

조철민 원룸형 도시형생활주택은 주택용도로 4개층입니다. 필로티 포함해서 5개층 가능한데요 필로티층에 주택이 없어야 합니다. 그럼 가능합니다.

[@realestaetfintech]

@@leekwanyong 답변감사합니다!!

[@lacquerwaremaster]

영상 잘 보고 있습니다. 다름이 아니라 문의 드릴 것이 있어서.. 원룸형도시형생활주택 일반공업지역(부천)에도 건축이 가능한가요? 법조항 시행령에는 공업지역도 가능하다고 나와있던데 제 해석이 맞는 건가요? 일반적으로 준공업지역이 아닌 일반공업지역애는 원룸건물 오피스텔 건물은 불가하던데 도시형생활주택은 이것과는 다른 일반공업지역(부천)에도 건축이 가능한가요?

[@leekwanyong]

도시지역이어야 합니다. 부천시 도시계획조례에 일반공업지역에서 건축가능한 용도를 확인해보세요. 아니면 부천시청 건축과 해당동 담당자에게 전화해서 물어보셔요.

[@leekwanyong]

부천시 도시계획조례를 확인해보세요.

[@witymeo3684]

안녕하세요 좋은정보 주셔서 감사드립니다 요즘같은 시기에는 도시형생활주택과 오피스텔중 어떤것이 유리할까요? 그리고 도생의 경우 발코니 확장이 장점인데 오피스텔은 어떤 장점이 있을까요? 그리고 가장 궁금한게 두가지 똑같이 지었을때 같은면적인데 분양가 차이나는건 어떻게 환산해서 계산하는지 헷갈립니다

[@leekwanyong]

요즘같은시기에 참 어렵습니다. 오피스텔로 해서 전입신고하지말고 사업자로 임대주세요.

[@한길-x1w]

@@leekwanyong 주거용으로 사용할 경우 불법 아닌가요???????

[@leekwanyong]

@@한길-x1w 오피스텔도 주거용 임대사업자등록증을 내서 주거용으로 임대기능합니다..다만 주거용으로 임대시 나중 2주택자로 양도세 중과를 맞게됩니다..

[@전쌤의마법한자]

아들앞으로 되어있는 도시형생활주택이 있는데 4년이 안된상태에서 다른가족 명의로 명의변경이 가능할까요?

[@leekwanyong]

소유권이전등기해야하니, 증여나 매매로 가야할겁니다. 세제혜택 받은거다 환불해야합니다. 법무사와 상의한번 해 보세요. 소득없이 부동산취득으로 인한 세금탈루시 과징금이 나옵니다.

[@leekwanyong]

참조하셔요. / 자기 돈 한 푼 없이' 아파트 매입…517명 세무조사>>> naver.me/FQhARnyH

[@이혜욱-g8d]

건축사님~. 너무 유익한 영상 잘보았습니다. 감사합니다. 저는 설명하신 도생주택 두 개를 구입해서 임대사업등록을 했습니다. (정부가 권장한 2018년에) 그래서 작년에 전세를 냈구요. 그런데 지금 주택으로 취급한다고 해서 좀 당황스럽거든요. 물론 사는 주택은 따로 있구요. 그럼 1가구 3주택이 되는게 맞는지요. 사는 지역은 비규제지역인데 이렇게되면 종부세도 해당되는지요~

[@leekwanyong]

임대사업자 자동말소되거나 자진말소하면 다주택자로 인정할겁니다. 종부세 대상인지는 세무과나 세무사와 상담을 받아보세요.

[@이혜욱-g8d]

@@leekwanyong 감사합니다~

[@정순원-e2k]

안녕하세요 건축사님 궁금한 내용이 있어 문의드립니다. 서울 제1종 일반주거지역에서 단지형다세대와 단지형연립이 건축가능하고, 4층이하이나 심의를 통하여 1개층을 완화한 5층까지 지을 수 있다고 합니다. 일반 근생과 단지형다세대를 별동으로 건축이 가능한지요? 가능하다면 단지형다세대동만 층수 완화도 가능한지요? 가능하다면 지하층은 연결해도 되는지가 궁금합니다. 감사합니다

[@leekwanyong]

두동으로 계획시 각각 적용을 받습니다. 지하연결은 가능합니다. 단지형다세대는 심의를 받아서 1개층 완화를 받을수 있습니다. 단 면적은 법정면적 이하. 즉 다세대는 5개층으로 해도 200평 이하로 해야합니다. 근생은 완화받지 못합니다.

[@정순원-y6z]

감사드립니다~~

[@chichi-pv6wv]

지분작은 도시형 생활주택도 재개발시 입주권이 나오나요?

[@leekwanyong]

도시형생활주택은 기본적으로 세대별등기가 되는 공동주택이니 입주권에 해당여부는 한번 알아보셔요.

[@chichi-pv6wv]

@@leekwanyong 세대별이면 새대마다 다 주인이 각각 다른거란 말씀이죠? 그럼 입주권이 나올 확율이 높은거네요..

[@leekwanyong]

건물에 10세대가 있다면 10세대 모두 등기를 하는게 도시형생활주택입니다. 한사람소유든 여러사람소유든 세대호수별 등기를 해야하니 입주권여부는 자세히 알아보셔요

[@2kangeun]

원룸형 도시형생활주택 원룸 21개일 경우 주택수를 어떻게 보나요? 1주택인지, 아니면 각각을 1주택으로봐서 21개주택으로 보나요?

[@leekwanyong]

도시형생활주택은 공동주택이므로 21주택이 됩니다. 임대주택사업자등록을 해야합니다.

[@뮤즈-m3d]

2종일반주거에 104평인 대지에 단지형다세대 건축 다능할까요? 부지가 너무 작인가요? 도시형 생황주택이 사업성이 좋은거 같아서 고민입니다

[@leekwanyong]

작은땅은 아닙니다..일조권이 관건입니다. 일조권을 받아도 200평 면적을 찾은다면 단지형다세대주택 심의를 받을 필요는 없고 일조권때문에 4개층 200평을 못찾을경우에 1개층 올리는 심의를 받는 것이 맞으니 일조권을 보셔요.

[@chk5813]

안녕하세요. 유익한 영상 잘 봤습니다. 동영상을 보니 질문이 하나 있어서요. 30m2 미만의 전용 면적을 가지면서 방이 1개 또는 2개이고 거실이 구분 된다면 원룸형 주택일까요? 단지형 다세대주택일까요?

[@leekwanyong]

도시형생활주택 원룸형조건을 읽어보시면 방 구획을 할려면 주거전용면적 30제곱미터 이상이어야 두개의 공간으로 구성가능합니다. 법적으론 불가합니다. 이럴경우 단지형다세대로 가셔야 하고 발코니확장후 내부 거실폭이 2.1미터 이상을 확보해야 발코니확장 인정되니 두개공간 구성할때 유의하시기 바랍니다.

[@이렇게그대가그의품안]

건축사님 질문좀 드립니다...도시형생활주택인 단지형 다세대주택은 심의시 층수제한이 5층까지라고 설명해주셨는데..인터넷에서 어떤글을봤는데 오피스텔과 결합시 1층 필로티 2~3층에 오피스텔 4~7층에 다세대주택형태로 7층까지 건축가능하다던데 이건 어떤경우인가요?? 오피스텔 섞으면 층수제한이 없는건가요?

[@leekwanyong]

도시형생활주택 단지형다세대는 4개층만 가능한데 만약 4개층을 해도 200평제한에서 많이 남을 경우 5개층으로 심의받아 200평 내에서 건축하는 것입니다. 오피스텔은 공동주택이 아니므로 층수와 상관이 없습니다. 1종일반주거지역 경우 4층으로 층수를 제한하고 있어 1층 필로티 3개층 다세대 하면 200평에서 남던지 용적율이 남던지 그럴경우 면적 200평 다 찾기위해 심의를 받아 5층으로 하는 경우에 이용됩니다. 다른용도와 복합할경우 층수규정은 용도지역 건축가능여부, 일조권 l과 용적율 범위안에서 자유롭게 해도 무방합니다.

[@이렇게그대가그의품안]

@@leekwanyong 그렇다면.. 다른용도와 복합할경우에 층수규정은 용도지역의 일조권과 용적율범위 안에서 자유롭다는말씀이.. 단지형 대세대가 오피스텔과 결합시 단지형대세대의 제한되 있던 200평 제한 안에 5개층 규정을 안본다는 건가요? 일조권과 용적율범위에만 맞다면 단지형대세대 용도로만 7~8개층도 가능한건가요 ? ^^ ㅠㅠ

[@leekwanyong]

이렇게그대가그의품안에서 단지형다세대는 심의받을시 5개층으로 제한. 나머진 용적율 층수규정받으면 되요. 준주거지역이나 상업지역은 용적율이 높고 일조권도 없으니 전체를 단지형다세대 불가. 그래서 오피스텔과 복합으로 진행합니다.

[@boodongsan]

경력이 묻어나는 좋은 영상이네요. 감사합니다.

[@leekwanyong]

감사합니다. 건축기본지식을 필요로 하는 많은분들에게 알려주셔요.

[@jjangkim983]

서울 일반상업지역에 150평 정도 되는 땅인데 주차타워 2층근생 3~13층은 오피 14~17까지 다세대로 생각했는데 오피랑 도생으로 바꿔서 도생 원룸형 29세대 나머지 오피 이런식으로도 허가가 될까요?

[@leekwanyong]

네 상업지역이면 일조권대상도 아니고, 용적율 다 찾아서 하시면 될거 같습니다. 도시형생활주택 원룸형 29개 하고 나머진 오피스텔로 하시면됩니다. 가능합니다.

[@강원에이스]

도시형생활주택중 원룸형은 개별 등기가 가능한가요?^^

[@leekwanyong]

도시형생활주택은 법적으로 공동주택이므로 개별등기가 가능한게 아니고 개별등기로 호수별 각각등기 해야합니다.

[@강원에이스]

그리고 취등록세는 1.1인가요?~

[@leekwanyong]

전용면적 60제곱미이하는 면제인데, 면적에 따라 1.1-3.5% 이렇게 부과되는 것으로 알고 있습니다. 자세한 내용은 구청주택과나 세무과에 물어보셔요. 감사합니다.

[@k중중]

도시형생활주택은 일조권 완화기준은없나요? 있는걸로들은거같아서요. 상담좀받고싶습니다 010-9247-4010

[@leekwanyong]

k중중 도시형생활주택 단지형다세대 단지형연립주택은 심의를 통해 1개층 더 지을수 있는데요 그 범위도 면적 일조권은 지켜야합니다. 주거지역에서 일조권완화는 없습니다.연락드리겠습니다

[@k중중]

@@leekwanyong 아무때나 전화주세요 연락기다리겠습니다.