규제 없는 미국주택, 이 지역이 기회입니다(ft. 김효지 대표 2부)

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Пікірлер: 65

@Warrior11117 2 ай бұрын

미국 31년차입니다만, 유지비 어마어마합니다. 주마다 다르긴 하지만 매년 수천달러 수만달러, 관리도 너무 힘들고 뭐 하나 고장나서 고치려면 한국처럼 신속하게 저렴하게 고칠 수도 없습니다. 렌탈 주택 한두채 갖고 어림도 없죠. 머리 아프고 시간낭비입니다. 최소 백억 이상 있는 분들은 분산투자 하시는게 좋으니까 고려해 볼 수 있지만 달랑 몇십억이면 미국에서 부동산 투자는 아닌것 같습니다.

@yoloeveryday5828 2 ай бұрын

매년 내는 재산세만 해도 너무 버겁습니다

@행복-n3g 2 ай бұрын

동의합니다 한국처럼 콘크리트집도 아니고 99프로 하우스는 판자집에 100년된집들이고 컨트렉터 딜링한번 해보면 안먹고 안쓰지 이고생해서 벌고 싶지는 않죠

@감귤-p6y 2 ай бұрын

그럼 걍 리얼티인컴이 맘편하겠네요

@MH-dj5im 2 ай бұрын

1031 익스체인지... 좋습니다만 주택 1년 2년 보유하다 팔아서 쓸 수 있는 세금 혜택이 아닙니다. 물론 상옵용 부동산은 1년 2년 사이에 가격이 폭둥하는 경우가 있고 그런 상업용 부동산을 많이 소유하고 1031 익스체인지 유용하게 사용하겠지만요. 그리고 주택의 사서 세를 주는 것 이게 말처럼 쉽지 않습니다. 일단 주택보유세 특히 주인이 살지않는 주택보유세 높습니다. 지역이 좋고 학군이 좋다면 연간 3% 정도 나오고요. 미국도 사람사는 곳이라서 월세사는 사람들이 남의 집이라고 막 씁니다. 또 아주 작은 고장도 고쳐달라 전화해돠죠. 그럼 사람 보내는데 미국은 직접 고쳐주지 못하면 인곤비가... 또 매니져먼트 캄페니에 맡기면 년 10% 줘야죠. 만약 월세를 내지 않으며 버티면 천상 법정에 가서 쫓아내야 하는데 미국 법정이 워낙에 가난한 사람들 편인데다 "작장을 잃었니, 집주인이 고장 수리를 안해줘니, 아이들 3인데 돈이 없어 월세를 못줘니" 하면... 변호사를 사도 90일 정돜가지 지내라고 기간을 주는 등 타주에 살아도 힘든데 한국서 미국에 집을 산다고요? 진짜 돈이 많아 부동산 투자를 꼭 미국에 하겠다면 상업용 부동산 중에 '상가, 병원 건물, 주차장, 스토리지, 물류창고' 등 지역 좋은 곳에 캡 레잇 7% 이상 되는 것 투자를 고려하시고 상업 부동산도 사무실 빌딩, 샤핑-모 등은 절대 피해야 합니다. 이상 미국 43년차 경험으로 말씀 드립니다!

@행복-n3g 2 ай бұрын

미국서 집 세채 렌트운용하는 사람인데 저사람 말하는건 걍 이론이고요 지가 집한번 고쳐보고 시티랑 퍼밋때매 시름하며 컨트렉터 일정맞추고 개쓰레기 테넌트 딜링해보면 저런말 못하죠

@youngyoon5025 2 ай бұрын

전적으로 동의 합니다. 저렇게 하고 나서 일년에 고작 몇천불 손에 쥐면, 내가 이러려고 Residential Rent하나하는 자괴감이 듭니다. Tenant잘 만나는 것도 복이고, 그래서 보통 돈주고 Property management company에게 screen부탁하지요. 그래도 다 걸러지는 게 아니라는게 함정. 저는 California사는데, 한번 handyman부르면 100불 200불 금방 깨지고, 조금 많이 고장나면, 몇 천불은 우습게 깨집니다. Monthly rent로 cash flow잘하려면, Mortgage payment는 당연히 없어야 합니다. 각이 안나옵니다. 보통은 Residential은 몇년후 Capital gain보고 투자하는 것이지, 다달이 뭘 받겠다? ㅎㅎ 직접 경험해 보세요.

@benny871 2 ай бұрын

@@youngyoon5025부동산의 진짜 힘은 캐쉬 플로우보다는 지가의 Appreciation에 있죠.. Networth가 가장 빨리 늘수 있는 방법중 하나입니다

@김석-s2r 2 ай бұрын

마국은 소비를 중심으로 운영 되고 있는 사회적 구도를 가지고 있어요 끊임없이 돈이 흐르는 사회적 특징 있어요 특히 미국 주택은 장기적으로 보유해야 세금혜택을 좀더 받을수도 있어요 그러나 주택을 일년 미만을 소유하고 팔았다면 세금 좀더 있어요 감사합니다 💕

@yoloeveryday5828 2 ай бұрын

보유세며, 수리비며, 집 유지보수할 때 써야하는 인건비며 그리고 집팔때 내는 매매가의5-6% 리얼터 비용이며… 렌트비에서 10% 씩 떼어가는 프로퍼티 매니저 비용도 있을거고.. 미국 부동산 쉽지 않은데 ㅎㅎ 세금 혜택도 많은지 잘 몰겠고… 너무 장미빛 그림만 말하네요 리얼터라 그런지 ㅋㅋㅋ

@Kryptonite-r9x 2 ай бұрын

Property Tax가 뭔지 그리고 주마다 얼만지 설명해봐라. 계산해보면 아무도 미국 부동산 투자 안한다

@여름단풍나무 2 ай бұрын

누나 무서워요 전설의 고향

@미디어의이해 2 ай бұрын

규제없는 이유는 재산세 + 관리비 + 보험비 가 이미 월세 수준이기 때문에 필요가 없다..

@actionlee483 2 ай бұрын

문제는 부동산 중게 수수료가 높다는 것과 고가의 HOA를 임대인이 내줘야 한다는 것이고, 또 재산세도 우리랑은 완전히 달라서 1에서 2.5%정도 되니 사실상 임차를 통한 수익은 0%에 가깝습니다. 다만 양도차익이 있는 경우 좋은 투자가 되나 이는 싸게 사고 비싸게 팔아야 한다는 것입니다.

@세동백 2 ай бұрын

재산세가 높으니 임차료로 전가해서 주거비용이 높아지는거죠. 수익이 0%는 아닌거 같아요.

@actionlee483 2 ай бұрын

@@세동백한번 계산해 보시죠. 임대전문회사 운용비 연 1퍼 + 소개비 0.5퍼 + 재산세 (텍사스 2퍼, 캘리 1+메로로즈 1.5퍼, 조지아 대체로 2퍼..주마다, 건물연식마다 다릅니다만 대충이정도) + 세입자 교체시 통상 50일(1퍼만 잡고요) + HOA(콘도 및 단지내 주택은 대부분 0.5에서 2퍼) 즉, 벌써 5퍼에서 6.7퍼 나옵니다. 다운페이먼트 50퍼하고 50퍼 대출 받으면 최근 이자율 8퍼이므로 주택가 대비 4퍼 입니다. 세금 번것이 없으니 안냅니다. 그러나 이미 9퍼에서 11.5퍼는 매년나가는 것이지요. 물론 다운페이먼트 한 50퍼는 묶입니다. 이런 투자는 모기지 3퍼 미만일때 유효합니다. 최근 텍사스 조이아 등에 사람 몰리면서 주택가격이 많이 올랐으니 양도 차익을 보고 투자하는 것은 가능해 보이나, 임대소득으로는 절대 답안나와요. 참고로 저는 어바인 살고 텍사스 쪽 집사려고 기웃거리고 있습니다.

@jasonlee9351 2 ай бұрын

거의 0 맞습니다.

@sangwoopark7027 2 ай бұрын

모기지 남아있으면 보통 거의 0이고 완전히 자가로 만든거면 수익률 높음

@Walkinway1 2 ай бұрын

캐쉬플로우는 미국 부동산으로 돈 버는 여러 방법중 하나일뿐 투자해야할 이유 더 많음 1. 부동산을 올 캐쉬로 사는경우 많지않음 몰기지껴서 레버리지 일으켜야 집값 상승폭 최대로 효과볼수있음 2. 집값 상승 3. 렌트 상승 4. 세금 감면 5. Equity 쌓기 임차 통해 수익 0이어도 부동산에 투자해야할 이유 너무 많음. 집값 엄청 비싼 뉴욕 캘리포니아 같은 지역 외에는 렌트비 받는걸로 hoa 보유세 유지비 다 커버됨. 중계수수료는 대부분의 경우 seller가 냄

@Tkdfbrudwp 2 ай бұрын

목돈이 은행에 있다거나 해서 이자 수익 등 Passive income이 엄청나면 임대업 괜찮죠. 감가상각하고 현금 흐름 마이너스 내면 income tax 줄일 수 있어요. 근데 대부분은 월급쟁이잖아요? 현금 흐름 마이너스 나면 그냥 꼴아박는겁니다. 왜 트럼프가 부동산 임대업으로 성공했는지 생각해보세요. 그냥 원래 부자였음.

@JS-zp2gb 2 ай бұрын

보유세 작살인데 미국에 집을?

@sangwoopark7027 2 ай бұрын

아무리 잘 설명해줘도 귀 닫고 뇌 닫고 받아들이지를 못하네요 보유세는 세금감면으로 커버가능하다는 말 못들었어요?

@yoloeveryday5828 2 ай бұрын

어떻게 커버되는거죠?

@user-nininininonin9 2 ай бұрын

월세가 비싸자나 그리고 유지 안될정도면 애초에 집값이 폭등할 이유가 없다 한국은 보유세 양도세 다있는데 집값이 왜 비싸냐?

@sangwoopark7027 2 ай бұрын

@@user-nininininonin9 ㅇㅇ확실한건 저런 조언 듣고 기회를 잘 찾은 사람들은 부자가 될 것이고 "되겠냐" 하면서 찡찡대기만 한 사람들은 계속 노동을 팔면서 부를 못 거머쥘 것

@Moon_Super 2 ай бұрын

@@sangwoopark7027투자방식이 저거만 있을거라고 생각하는 너같은 인간들이 젤 먼저망함

@세동백 2 ай бұрын

삐딱한 댓글들이 많네요. 새로운 정보를 소개해주시면 검토후 투자여부는 본인결정이죠. 여전히 2주택을 투기로 보시는 분들은 아직은 공부 먼저 하셔야합니다. 10:57

@Sam-hs2zy 2 ай бұрын

진짜 무섭네요

@누우서이니기 2 ай бұрын

미국은 인재도 많고,기업도 많고 그러니 주식,부동산,서비스,재화,기술등등 투자할 곳이 계속 나오지. 우리는 지금 사회전반을 완전히 새로 만들어야 되는 시기라 국민들이 너무 힘들다

@user-ru4ot2wt2y 21 күн бұрын

댓글들 수준이 대단들 합니다

@사이먼-x6d 2 ай бұрын

미국 보유세 알고 이야기 하는지?

@Walkinway1 2 ай бұрын

받는 월세로 보유세 내고도 남는다는거 알고 이야기 하는지?

@youngyoon5025 2 ай бұрын

@@Walkinway1 모기지 안내면 남겠지만, 어차피 모기지 내면 손에 쥐는 돈은 없습니다. 렌트비로 Mortgage payment랑 property tax만 커버해도 다행입니다. 어차피 몇년후에 capital gain기대하고 남의돈으로 버티는게 Real estate rental입니다. 물론 residential말하는 겁니다. Commercial은 전혀 다릅니다.

@Walkinway1 2 ай бұрын

@@youngyoon5025 지금 같이 높은 이자율에는 그럴수 있습니다. 렌트가 매년 2-3프로씩 오른다는걸 계산하면 시간 지나면 수익납니다. 왜다들 보유세만 얘기하고 레버리지 이용한 집값 상승은 얘기 안하는지요?

@youngyoon5025 2 ай бұрын

@@Walkinway1 하신 말씀이 100% 잘못되었다고 말하는 것은 절대 아닙니다. 하지만 아주 어려운 상황을 쉽게 말하지 않았으면 하는게 그 목적이었습니다. 그래서 위에 간단히 capital gain이야기 했습니다. 높은 이자율이 아니라고 하더라도, 그 자체로 Residential은 Mortgage가 있는 이상 구조적으로 수익은 힘든 구조입니다. 간단히 매년 Rent가 3.5~5%가 오른다고 하면, Property tax는 1.2~2.5%까지 오르고, Repair & Maintenance도 inflation고려해야 합니다. 결국 상승된 Rent만큼 다른 expense들로 offset되기 쉽습니다. 다들 leverage 집갑상승 이야기 안한다고 하는데, 그것을 통해 Long term capital gain을 목적으로 한다면 당연히 투자할 만 합니다. 하지만, Monthly cash flow랑 섞어서 같이 좋아진다고 말하는 부분에서는 동의 할 수 없습니다. 직접해보면 피부로 느끼실 겁니다.

@jumisabbagh9780 2 ай бұрын

이 기준이 CA 는 아니죠? 다른 주 얘기하는 거죠 ? 텍사스 , 조지아등

@martinjin2398 2 ай бұрын

미국이란 나라는 자본주의에 최적화 되어 있는듯

@초심-m8v 2 ай бұрын

대한민국은 이제 중국처럼 모든 투자는 세금으로 회수되고 땅도 국가소유가 된다. 중국화된 나라에서 미국 투자라니

@kindkirin914 2 ай бұрын

미국부동산도 위험하다는 말이 많이 나오는데.. 인구님 요새 광고가 많은거같아요

@이도석-l8n 2 ай бұрын

어허 신의뜻을 이해못하다니.

@행복-n3g 2 ай бұрын

그리고 리얼터는 진짜 미국에선 초등학교만 졸업해도 하는 동네 노는 아줌마들 하는 일인데 ㅎㅎ 본인 파이낸셜 어드바이스를 누구한테 듣는지 잘 생각하고 들으세요

@실비아-e8d 2 ай бұрын

감사합니다

@KKang-hh9vk 2 ай бұрын

ㅍㅎㅎㅎ! 섭외력 짱인데? 아무말 대잔치!

@mindolkim7121 2 ай бұрын

소중한 정보 잘 들었습니다!

@빨간둘리 2 ай бұрын

역쉬 미국 부동산 투자수익율이 확실히 좋네요 그리고 자산관리를 잘해주시는 부동산 회사 인것 같습니다. 좋은 정보 감사합니다

@junepak419 2 ай бұрын

안녕하세요. 너무 좋은 정보들이네요. 감사합니다.

@풍호김-w1v 2 ай бұрын

미국에 집 살돈 있으면 서울집 산다

@dendykim 2 ай бұрын

@@eunseongy 니가

@LJKL-u7m 2 ай бұрын

달러헷지 중요합니다

@jerrysr3787 2 ай бұрын

이분께 서비스 받고있는데 조지아 최고입니다.!

@alfm7752 2 ай бұрын

김효지대표님 진짜 최고죠 턴키글로벌리얼티 믿고맡깁니다👍

@hennakim2631 2 ай бұрын

전인구님만강의가 좋은데. 영양가 없는내용.....

@hennakim2631 2 ай бұрын

미국은. 세금.....

@곽형준-d1z 2 ай бұрын

와썹 인구브로

@litterstar777 2 ай бұрын

미국은 세금 혜택이 어마 어마 합니다 저 또한 미국 투자가 입니다 미국은 보유세가 없습니다. 알면 알수록 미국 부동산은 매력이 많습니다 ^^

@rhino-ky6gt 2 ай бұрын

끝물이구나

@maxwellkdk2984 2 ай бұрын

이제는 미국집 ㅋㅋㅋㅋ 둠조선 부동산 엑소더스

@yiyongj 2 ай бұрын

말하면서 손 움직이는 거 보니 많이 배운 여자는 아니네

@102Kim 2 ай бұрын

뭔소리임? 손 움직임이 많으면 못 배운 사람이라는 근거가 어디있음? 오바마도 손 겁나 움직이면서 말하는데 오바마도 못배운 남자인가요? 지나가다 헛소리에 한번 반응해봤어요. ㅎㅎ

@LOL...67890 2 ай бұрын

@@102Kim^^*

@user-sc9bx3js5d 2 ай бұрын

이제 저기 팔아야한다

@노규봉-w8t 2 ай бұрын

보유세. 이야기는 ?