胡‧說樓市｜裝修曾拆牆，成交卻遇阻!? | Yahoo Hong Kong

[@adachan730]

胡.説樓市頻道越做越好👍🏻話題廣泛實際

[@Dannykhc]

曾經在產業測量師行做valuer, 要為銀行做按揭申請個案時要做物業視測inspection, 主要confirm物業根本存在不存在，第二check有沒有間隔改動change in layout, 以及非法遷建unauthorised building works。入到單位後就對比田土廳的assignment plan或屋宇署的floor plan, 如果發現任何改動就要紀錄照相，寫報告給銀行就要提及到這些改動。任何加建可以增加saleable area但沒獲屋宇署批准就一定不會包括在測量師的估價內。最精彩的個案就是：曾經奉命到西貢看一棟獨立屋，又天台看到落ground floor, 突然看ground floor樓梯位還有個入口可以再向下去。原來是個勁大的地牢basement，有廚房，健身地方，多用途地方，面積起碼千幾平方尺，令人譁然，我自己都嚇一條，不得不講一句 fuck me!。影晒相返去寫字樓咪照寫報告個銀行囉，還要估價要花多少錢還原，用mass concrete填滿晒個地牢。所以改間隔前要想清楚，最好先諮詢個建築測量師building surveyor.

[@derek400004]

fuck me lmao

[@alanleung7189]

有隻plan叫drainage plan，講明個drainage 在屋內邊度，改位，要bd approve，bd 亦可以出building order要求還原，因為關乎日後漏水問題

[@stanleyleung3062]

最後的建議十分有用，即在臨約中註明買方同意物業那部份曾經改動，買方不能以此作出任何異議而取消交易。其實買方如對物業那部份有僭建懷疑，應該在簽約前提出，如賣方未能提供就要放棄。當然，在樓市暢旺期間，買家都要考慮心儀單位業主為此而選擇另一買家。

[@mandylau1667]

好有用！獲益良多

[@kchan9680]

有冇人懷疑過，有班人識玩條例，專門向一d改動間格既單位落手，而踢契從中取利

[@bluecloud33]

就算有 都係憑自己本事

[@MMKJ]

一班有本事嘅則樓米奇🙄

[@alanleung7189]

回應3:26，拆牆做開放廚房，沒有入則，一定可踢契，唔踢契都壓價，因為開放廚房有特別消防要求，要裝sprinkler, smoke detector，要搵專業人士做年檢，唔信可Google open kitchen 消防，就睇到消防份野，講開放廚房的消防要求，個買方預計唔到要比錢做年檢，則又無講是開放廚房，就可踢契，買方咁都成交，就笨7，自己繼承左冇入則的風險，將來賣樓，一樣比對家律師做requisition 時係咁query佢。關於開放廚房踢契案例，可參考hca 18/2012

[@chanmandy6222]

但有睇過樓都知道做左開放式廚房，咁都可以踢契？

[@dickson710]

@@chanmandy6222 可以

[@johnlamhk]

好似無你 人地賣5出咁 如果市場上只有你一個買家 當然任你壓啦 問題係人地市場價或已經平左出售 點會任你舞呀

[@fliescottage]

請問什麼是改動？除了牆身圖上可以看見，那麼水喉電線位置改了算不算改圖？二手樓一般成交過N次，新業主很難清楚之前的改動

[@angelafung9997]

多謝

[@yiuming110583]

改間隔最大問題應該係做按揭，不過聽聞係主要針對攪廚厠，當然主力牆果d就大獲啦

[@historyhongkong7521]

AS IS CONDITION好似是包買了僭建物， 就像CＹ以前一樣

[@brianlam257]

第三個方法：還原，未必咁順攤，如果單位既賣點係新裝或豪裝，您還原只係還原個結構，但就破壞左個裝修，買家會唔會咁容易接受，最少也會要求業主補償一個價吧

[@chunhonglee9405]

好長細👍

[@yiutungli464]

謝謝分享

[@Chengdion-j9n]

請問如果業主將廁所牆身加闊及厠所門改窄是否違規？謝謝🙏

[@raymondsiu1546]

果然係一個好切身嘅問題,如果遇著類似租霸高手,佢哋專玩踢契去賺雙倍賠償.隨時好過做大耳窿😵😵😵‍💫😵‍💫😵‍💫😵‍💫

[@alanleung7189]

所以個物業被釘左契不代表個物業交易唔到，睇份買賣合約點寫，買方可以買埋個釘的

[@jackylam2330]

香港政府多舊魚 裝修前兩個月入則 有無可能？

[@alanleung7189]

係個賣方唔識法例啫，當年律政師同唐唐間屋都有僭建問題，睇有冇僭建ubw，就要check屋仔個百樓圖網，即bravo，睇個latest approved building plan係點，但如果間屋不是太舊，都會有份assignment plan registered in land registry，個assignment plan有show 間屋的layout 係點，是當年第一手業主買入時的狀況，一定批左，你對比返，就知業主有冇改到layout，改左layout ，就要問賣方，有冇bd approval letter，呢啲野，地產代理識條鐵咩？如果買方識玩，可以加條條款在臨約，話明如果單位內有ubw，可以踢契，咁賣方就好頭痕了

[@johnlamhk]

你好七叻呀 咁賣方吾L識加條款話包括所有潛在UBW嘅？ 層樓得你一個買得起？層樓比市價高？ 咪七玩啦

[@ConnieNip]

@ssso888 你唔使咁擔心！亦都唔使再花十萬八萬，搵啲所謂專業人士嚟check樓，如果你淨係拆咗房間嘅牆壁，你就喺你原來拆牆壁嘅位置，搵裝修佬砌番埲牆咪得囉，間隔房門嘅牆壁又唔係結構牆，一定冇問題嘅，我用木板間都係咁啦，你驚就用返磚牆來砌返牆囉！👍

[@lw4287]

👍🏻👍🏻👍🏻 the information is very helpful !!!

[@shgme7105]

買二手冷氣都要，一陣部冷氣原來改裝過，有結構性風險

[@shgme7105]

咁買車又洗唔洗？ 落完訂叫賣家提供證書，係咪改車，浸過海水，積木車？ 少左個車轆洗唔洗係訂單到寫明無車轆，有結構安全問題？請問賣家比唔到可唔可以叫佢賠訂？如果要咁唔該叫全部賣家續左牌先賣車

[@YYEEMM]

奇怪在唔係睇完先比訂嘅咩🤣

[@MightGaine]

經紀已經肯定可以收到佣金. 經紀正仆街

[@joechanchihan5452]

Very Informative and Very Good Sharing

[@ericwong432]

買家如踢契並非因賣家反悔而取消交易，反而係買家因改動入積問題而要取消，決定權在下手，如果真係交易唔到，咁唔可以要求賣方賠雙倍訂嘛？最多拿回訂金，仲應該比晒兩邊佣地產，不過 AA 做野粗心大意，比條佣毛啦。

[@alanleung7189]

其實個買方律師是否多舊魚，要睇返買方律師職責是什麼，佢做requisition，目的是要賣方show good title under s.13 & s.13a of cap 219. 冇入則拆了個partition wall，是違反建築物條例，如果bd 執法，出building order和落釘，就會影響到賣方fail to show good title，買方可以踢契，但bd 執法，有priority的，新違例建築工程，或有危險的，就會優先處理，這單野拆牆，沒有即時危險，亦不是大改做，所以bd 未必做，就算做都有排排隊至做，但律師有權問，不過記住一點，good title 不是 perfect title，即使業權有小小瑕疵，亦不是一個踢契理由，法庭未必批，到時買方要賠訟費，所以個買家最終完成交易，因為未必夠料話賣方fail to show good title，在這單野，就是睇bd 出building order的機會有幾高先，照牌面睇，應該機會不高了

[@kchan9680]

買家律師邊會知單位狀況，多數係個買家玩野，搏踢契從中取利

[@cablediablo]

專業 支持 唔講以為係睇緊有缐

[@wrongundone]

咁胡生真係有線出身嘛😂

[@TheDreamRiver]

是否“現狀買入”和改建受否合法完全沒有關係. 願意買入”合法改建”不代表願意買入”非法改建”的

[@minicc]

請問係公/居屋先有呢個問題?

[@TszyingTse]

即刻諗起穗禾苑，成個屋苑啲囉單位都改到亂晒龍🫢

[@0Kl000]

改左界隔，無同銀行講，無人知都做到按揭😬

[@irno8930]

你自住唸住過世咪無問題，否則真係唔改好過改，唔滿意隻積 儲錢換樓仲好

[@wai9481]

D丁丁聲能否細聲點

[@auyeungcm]

咁踢契前，買方應要專業人士提供非法僭建的証明先踢到契？

[@alanleung7189]

唔洗，睇bravo record就得，個partition wall則度有，現場冇左，賣方又比唔到屋仔批准信，就得

[@hokailau1059]

Thank you for your sharing

[@chauchau5090]

賣樓前點解唔還原狀

[@MMKJ]

基本動作姐，今時今日嘅資訊，點會嘈呢樣嘢，如果唔係有心玩嘢的話

[@DanielHHK]

哪裏找專業人士。。。

[@CQD.]

D效果音好刺耳，可否整細聲D？爆喇叭爆耳膜了！！

[@star46111]

好似唔係，可能法律唔比。個賣家應該係有心屈錢，咁你買樓睇過鍾意先買。但無拆牆改位置就應該無所謂掛？咁劏房拉晒佢啦

[@kwylwy]

呢D好多人都知，業主做工程時工程公司冇講？

[@tvbuddy1375]

買樓時有關條文及風險既野, 地產經紀(就算係中X都好)講乜都唔好太認真, 除非佢肯寫埋落臨時買賣合約度就ok, 因為好多時一提到呢樣經紀就會縮, 咁就知咩料啦. 不過, 如果佢一句話其他客都睇緊呢個盤時, 就要睇你妥唔妥協喇, 好盤度度有, 唔買既本身就唔屬於你既何來損失? 呢條片既問題本人陪家人買樓時遇過, 但當時律師都無好似呢條片咁將「現況樓」包唔包括「潛建」區分出黎, 而且亦無將成個「下一步」既可能性map出黎, 所以結論係：CLS，長知識。

[@tangjj9603]

正式來說其實就算入左屋宇署批咗仲要過管理處/業主立案法團！

[@florencechen2971]

係公屋居屋先需要屋宇署審批定私樓都要？

[@mychoi5503]

公屋房屋處管,居屋私樓屋宇處

[@ssso888]

我間舊屋都係有類似改動, 請問可否建議我應該點做呢? 搵一D專業人士, 是否又要洗十萬八萬? 如果我自己還原返, 咁得唔得呢? 謝謝.

[@ConnieNip]

@SSS0888其實如果淨係改動房嘅間隔牆係冇問題，因為唔係主力牆，我都唔識嘢㗎！我喺2014年賣咗我間居屋，嗰間居屋原本係三房間隔，我入伙裝修嘅時候我搵裝修師傅拆咗一房嘅間隔牆，將兩個房打通變成大房，住咗八年後因為我生多個小朋友，所以我就搵裝修師傅喺原來拆牆嘅位置用木板間返間房，到我2014年賣樓嘅時候我都忘記話畀買方聽我曾經改動過房間，因為我以為這只是一啲小事，也不知道入信申請改動間隔事宜，現在已過了十年了，因為我賣樓嘅時候，我層樓已經很殘舊了，已有27年樓齡了，新業主也曾裝修，但也沒有搵過我說我曾改動房間間隔，咁就平平安安過渡了！而且我都冇聽過買屋申請按揭嘅時候會有人上嚟check下間屋有冇改動和僭建的，可能當時2014年樓價暢旺唔憂賣,而且因為我當時要移民，所以畀市價平少少嘅關係啩😅

[@albertkwan4261]

簽完臨約，無論交易最終是否完成，經紀已經肯定可以收到佣金。所以作為賣家，簽臨約之前，先徵詢法律意見比較好⋯⋯

[@naghk]

唔好咁老定, 呢D情況如搞到撻訂要賠錢(呢個CASE係業主) 無可能會比佣, AA提供左錯誤意見, 乜野"現狀唔洗理", 如去EAA投訴, 個經紀都仆硬街, 如撻訂佢無可能收到佣.........

[@williampiglee]

唔係一向都係現況成交咩？呢啲通常都係買家食喎， 同埋小型工程係唔使入則喎， 當然要係註冊承辦商

[@yvonneto3483]

learn a lot .thanks

[@y001536]

老實講，香港地啲樓住左幾十年交易過咁多手，點都有損耗，點都要裝下修換過啲牆改下間隔。會唔會個個咁守法入則，老實講，屋宇處係執唔到法，因為犯法的人可能比守法的人多。

[@benho2544]

所以私改圖則改動唔係犯法係合理? 你合理化左偷雞改動喎

[@joeltse1]

個問題係銀行可以唔同你做mortgage,尤其是二手居屋涉及既野就更多

[@ConnieNip]

​@@joeltse1我就唔識咁多嘢啦，我喺2014年買咗我住嘅居屋，我買嘅居屋原裝係三個房，後來我入夥嘅時候拆咗其中一房嘅牆壁，將兩個房打通變成一個大房，住了十年之後，因為我生多一個小朋友，所以我就用木板間返原來拆咗嘅牆身位置，我當時不知道要入則申請的，到我賣樓嘅時候，我已忘記曾經拆牆呢件事，因為我以為呢啲係小事，所以冇向買方講過，平安過渡已經十年了😅

[@ConnieNip]

更正:我係喺2014年賣咗我嘅居屋，已經賣咗10年了。😅

[@ivan-bd1zs]

份約寫到明現狀買樓都唔得？咁我而家出去搵盤，搵到d有裝修/改動過既樓，去簽臨約，再叫我買方律師去煩賣家，咁就可以有機逼到佢撻訂？……另外如果我係買家，會接受份臨時買賣合約寫明自願購入非法改建？咁實會影響做按揭喎…..當然full paid就咩都唔洗怕啦……

[@naghk]

條片咪講得好清楚, 事實係唔得的, ON99 AA就係乜都唔識, 同個業主講唔洗理, 現狀買比佢, 結果最後就出問題, 唔係一句"現狀買賣"就大曬

[@chankwokfai6113]

有邊個蠢到係份約上寫明自願買入僭建物架，就算買家唔使上會都唔會咁做啦，未煩過咩，要知係正約上寫咗就跟足一世，再轉手，都一樣帶到下個買家度。

[@wintexwelltex4305]

真是是非常感謝Yahoo Hong Kong 及胡‧說樓市探討這問題, 本人於22年前受惠於董特首的8萬5計劃, 以150萬買入一個新界西北的3房私樓單位, 現在單位市價約6百多萬! 本人當初買入單位後已經通過裝修師博把3房改為2房, 即拆了一道牆 (放心是一道非主力牆), 當時不知道原來要向屋宇署入則申請! 現在本人已經接近退休年齡, 而單位經過22年後亦開始變得殘舊!現在有以下計劃及問題: 1. 把單位大裝修, 計劃聘請一間專業裝修公司, 但是問題來了, 是否可以在這次大裝修時, 付錢要求專業裝修公司把拆牆問題當作新的改動而向屋宇署申請? 這申請是否干涉 ‘不誠實’呈報? 2. 將來如果沒有向屋宇署申請這改動, 在申請 ‘安老按揭計劃’ 時才向按揭公司表示單位曾作出改動, 是否不獲審批? 3. 如果以上答案均是 ‘是’, 最簡單方法, 是否在單位大裝修時把2房還原為3房? 大前提為不能再享受2房的佈局了! 希望 貴方能對以上問題作出探討, 本人萬分感謝!

[@ConnieNip]

@wintexwelltex4305你唔使咁憂心喎！你只要叫裝修師傅用磚砌返你拆咗嗰埲牆，還原返就冇問題啦，呢啲又唔係主力牆，我原本三房嘅居屋單位，我入伙嘅時候將其中一房嘅牆壁拆咗，將兩個講打通變成一個大房，到我賣樓嘅時候，我只係搵裝修佬用木板喺原來拆場嘅位置間返間房，當然係要由返上灰水好好睇睇啦！當年因為我賣樓嘅時候市道非常之好，所以啲買家冇咁挑剔，但係而家市道冇咁好，你最好就用磚頭砌返埲牆，咁就天衣無縫！而且呢啲又唔係主力牆，完全冇問題的😊

[@ConnieNip]

你唔好裝修嘅時候搵啲裝修公司幫你入紙話畀屋宇署聽你曾經改動過間隔，如果你咁做真係自己捉蟲，嘥錢仲拿屎上身呢！你睇下紅山半島咁大件事，當時搞到沸沸揚揚，而家咪乜差事都冇！仲有買賣添呀，而家呢件事都通曬天，所以現在紅山半島賣屋嘅時候就要話畀買家聽有呢啲改動或僭建嘅地方，只要你價錢平，買家接受就得啦！😊

[@wintexwelltex4305]

@@ConnieNip 謝謝Connie, 我都係諗咁樣做！

[@henrywong6566]

Agent都好信

[@tohungwan4656]

地產代理=無賴

[@chankwokfai6113]

一個代理食曬兩家茶禮，話之你能否成交，總之佣金收硬。香港怪現象。

[@gccg3646]

👍

[@taksumsamlau7427]

地產代理交代唔清楚🤔加埋律師樓處理又係有問題 住宅改建或者改動都係平常事雙方律師大驚小怪，說話嚇親買賣雙方，事情最緊要有冇即是危險或者order。 簽臨時買賣合約之前，雙方簽份承諾書，當然不可以浮面，因為放喺臨時買賣合約，新買好大機會做唔到按揭，而做任何買賣都有一定風險，更加冇理由還原單位再成交，律師樓用肺講說話離地，沒有貼地分析利與弊，買賣雙方唔好彩，遇到這些律師，食足兩三個月驚風散。

[@alanleung7189]

個律師唔係多舊魚架，requisition 乜都check，如果律師唔check清楚，到個買家將來賣樓，比對家律師用同一原因(即間格改動冇批准)玩踢契，要賠訂比對家，個新買家就會搵律師會投訴條律師佬，個律師佬都是保障自己，查完話比個新買家聽，由佢決定是否繼續成交

[@taksumsamlau7427]

@@naghk 買賣係一定有風險，買方最後又係妥協成交，明白律師應該提出問題，如果唔係點收錢這層面明白的，師兄講得好啱，應該分析給客戶衡量風險，但唔好嚇死人。成交已經知道結果和問題所在，根本冇空間討論。 雙方私底下協議，你覺得冇用就冇用，唔係agent懶Q叻，係冇辦法之中嘅辦法，保障賣方，費事買方踢契，又保障買方按揭問題。今次地產代理係有不足，而搞到咁大嘅責任，是否代理問題，還是律師懶Q叻製造問題，見仁見智啦！

[@alanleung7189]

@@naghk 小弟幾年前，真是見過份side agreement，是發展商同第一手買家簽的，九龍塘約10個獨立屋樓盤，份side agreement 話兩間屋之間個天井圍封，令屋的範圍(gfa)增加，同埋地庫車場由於樓底高，起多半層僭建做工人房，當年單僭建有賣報紙的，啲屋億億聲，都照玩side agreement，沒有註冊在LR

[@johnlamhk]

@@naghk 唔識就吹少陣 附加協議當然係有法律效力只要符合要約元素即可 例如19consideration , offer n acceptance……之類，不過算啦 廢X事教精你！

[@naghk]

@@johnlamhk 網上最多你呢D X UP王

[@mychoi5503]

經廚房入廁所涉及衛生,建築例不容許

[@shgme7105]

買樓定做工程，買一手樓定二手樓

[@sarachoi8360]

👍👍👍👍👍

[@shgme7105]

咁買二手蘋果手機洗唔洗，一陣部機原來係換左原裝電池或零件咁點算，請問咁可唔可以出律師信比賣家叫賣家提供蘋果驗機證書，確保部機安全

[@fsociety_h4cked]

乜嘢比喻。完全兩樣野😂😂😂何況你用原裝比喻 姐係政府改啦 咁實沒問題

[@chanmandy6222]

買原本唔係開放式廚房但改左做開放式廚房嘅要留意，銀行可能唔批按揭，如果佢地知道的話

[@ConnieNip]

根本你係普普通通嘅樓銀行邊得閒上嚟check你層樓呀，銀行最緊要你嘅入息供唔供到層樓還唔還到錢畀銀行啫，除非你係豪宅啦，銀行為咗謹慎啲可能會搵人上嚟check下呢間屋嘅，大把人三房改兩房啦， 只要唔係主力牆，屋宇署鬼得閒理你咩！

[@rachelka1008]

我想問下核心家庭有冇講有幾多個配額？ 家有長者有2700 單人就900 但就冇講核心家庭，謝謝！

[@ChansChans456]

核心係普通隊，唔會有配額

[@shgme7105]

唔通我間屋爛左又要維修番先賣

[@ConnieNip]

@shgme7105如果喺美國真係你間屋有任何損毀或者爛咗，真係要維修返先買得出㗎！其他地方我就唔知喇！但肯定香港就唔需要啦，因為個個買樓唔多唔少都會裝修下嘅😅

[@MMKJ]

買方律師盡責的基本動作

[@KhicasGems]

thx sharing #khicas

[@tanginvalidity5118]

買方律師咁麻煩😂 通常都係買家驚銀行驗樓出問題

[@_dereck19]

業主咁都走得甩🥵

[@kityeung2002]

個買家律師多舊魚啫，你唔係拆主力牆，唔係打通單位，其餘都可以做既。之後就係睇現況，個改動係買家同意才簽約，睇唔到有乜問題。

[@chonglam]

買家同律師正pk，二手樓大把成交都正常順利！

[@alanleung7189]

到個買家將來賣樓，比人話佢間格改左冇批准，於是被人踢契，咁你就知個律師不是多舊魚了，好多人照買間同原來個則唔同的屋，今日冇問題，唔代表將來冇問題

[@yiuming110583]

問題係銀行果關 改過間隔佢地未必肯做按揭 而買家律師唔知係咪銀行推薦名單內的律師，如果係，佢當然會幫銀行減低風險

[@HKAudit]

外國

[@ppchan3146]

黑糯米👤 扮學話同恒基遲收樓了解事件扮晒幫苦主，恆基新買家搵黑糯米算帳，次次都話恆基盤好，累死人黑糯米，恆基打手黑糯米，戶口被黑糯米block咗🚫

[@tesmasui2752]

又賴人 買之前你係睇片先買樓？

[@joeltse1]

黑糯米從來都唔會講D盤有咩問題，盲信既係自己戇鳩

[@johnlamhk]

根本就係打手一𠆤！ 最近吹 the holborn 只報喜不報憂

[@po311737]

AA 亂吹唔好信

[@loknoah4368]

神奇的演算法，帶我來返呢度😂

[@allezvenga7617]

謝謝分享