Ho Partecipato ad un Asta Immobiliare! 🏡 (Non è Andata Bene..)

[@danilocorradini2421]

Utilissimo! Aspettiamo il video su come accedere al mondo delle aste immobiliari 👍

[@lucajeep4055]

Ormai e' tutto su internet basta accedere ad es al sito ufficiale come asteannunci.it o portale aste.it o ai singoli tribunali.

[@giuseppemastrosimone342]

mi piace molto questo video, una cosa importante da sapere quando si parla di aste e saper anche leggere e comprendere gli atti...... certe volte ci sono fattori che escludono il possibile acquisto dell'immobile anche se molto conveniente.... quindi in parole povere una cosa importantissima e anche avere dei tecnici con i quali configurarci per avere l'ok (per acquistare), e questo fattore aggiunge un costo in questa tipo di operatività, ma è fondamentale

[@Silicio]

Sono interessato a sapere tutto quello che riguarda l'asta, che tipo di aste, come si partecipa, ecc... Grazie !

[@2021philyou]

complimenti per la chiarezza. Come si comporta per la lettura degli atti di compravendita? Si relazione con che tipo di esperti?

[@marinachornohuz4046]

Ciao Leonardo vorrei chiederti delle informazioni potresti aiutarmi grazie mille

[@linospagna6045]

aspetto il video di come accedere alle aste,grazie

[@alfonsoelefante2745]

è bello sentir parlare del Roi e del Roe per me che sono studente di Economia😃. Grazie

[@danieleconti7602]

Per chi investe sono come il santo gral. Io personalmente non faccio operazioni con roi minori del 30% all anno

[@cassiotrader-crs]

Ogni tentativo e proposta per aprire un business è una esperienza positiva..bravo comunque. Vedrai che, se stai in quel mercato, poi arriva anche la tua possibilità..mantieniti comunque fermo nell'offrire sempre solo il prezzo che fa il caso tuo.

[@parlatorosario]

Ciao Leonardo. Video utilissimo e piene di informazioni. Potresti per favore condividere il foglio Excel con le formule già compilate così da applicarle ad un caso personale ? Grazie in anticipo.

[@DragontearS2009]

Ciao Leonardo, mi hai dato ottimi spunti di valutazione. La spiegazione è chiarissima. Unica cosa credo tu abbia fatto un errore nella scheda del Loan-To-Value ( LTV ): la formula è corretta ma nei numeri hai messo l'Appraisal-of-Investment-Ratio = 120k/x. i numeri corretti sarebbero dovuti essere LTV = 40k / x vista la formula subito sopra.

[@MicheleBravi]

Con un margine di rialzo abbastanza risicato rispetto alla base d'asta dovresti puntare ad aste andate deserte almeno una volta. In un'sta come questa, se trovi la concorrenza di una persona che acquista non per investimento, ma per abitarci, probabilmente ti avrebbe rialzato almeno fino a 100 mila. Inoltre 6 mesi di tempo per concludere l'operazione sono abbastanza utopistici, a mio avviso almeno un anno, ma è comunque molto ottimistico.

[@brancaleonedaNorcia335]

Buongiorno. Hai tenuto conto della tassazione della plusvalenza da cessione dell'immobile?

[@rodebo9579]

Dai che ce ne saranno di occasioni aste ce ne sono moltissime. Una volta vinto un'asta, avresti voglia di spiegare come funziona con mutuo etc? che tempistiche ci sono per andare a buon fine? Grazie Leo

[@LeonardoPinna]

Si, prima devo fare queste cose però ahah

[@matteocurci6787]

Ciao una domanda: secondo te ristrutturare conviene sempre? L'aumento del prezzo al mq dovuto alla ristrutturazione giustifica sempre la spesa (e il ritorno). Mi sono fatto l'idea che se l'immobile non è proprio al ridere, conviene vendere nelle condizioni in cui si compra. Che ne pensi?

[@tia1891]

nel file excel finale c'è un parametro non menzionato nel video, il Price to Value, quale formula hai utilizzato?

[@antoniosabbatella1474]

Con quanto consigli di iniziare per gli immobili?

[@francescolagatta3975]

Complimenti per il video e per il canale, che a quanto pare cresce a vista d'occhio. Sarebbe interessante sapere sia cosa avevi incluso alla voce "altre spese" sia come si calcolano le tasse su un eventuale plusvalenza. Inoltre, le tassi che paghi al momento dell'acquisto sono in linea con fatto che poi lo rivenderai il prima possibile o va fatto un discorso a parte? Grazie e ancora complimenti!

[@claudiocarrieri9869]

Grazie per le preziose informazioni. Dove si potrebbero studiare o approfondire?

[@devidruggiero3486]

Leonardo non hai considerato le tasse sul reddito sulla plusvalenza dovuta alla vendita, se quest'ultima avviene entro 5 anni dall' acquisto. Ci perdi almeno il 26% del guadagno totale

[@mariomatteopapetti3221]

Oltretutto con 20k cosa ristrutturi?

[@fabiomenegatti1535]

Le valutazioni che hai fatto a mio avviso sono corrette ma come dici a fine video la cosa più importante è sempre il costo di ristrutturazione che in fase preliminare di acquisto è estremamente complicato quantificare. Lì serve veramente grande capacità conoscenza ed esperienza anche perchè di solito si parla di decine di migliaia di euro. Molto spesso con conoscenti ho visitato immobili prossimi alla vendita e alcuni " affaroni" come dicevano loro si sono tramutati in bagni di sangue. È un mondo quello delle aste che può dare grandi soddisfazioni ma anche grandi scottature. Io sono del mestiere e quando amici o conoscenti mi chiedono se ci sono i requisiti gli rispondo sempre di guardare chi parteciperà contro loro, se non ci sono professionisti del mestiere possono già abbandonare l'idea, se invece c'è gente qualificata allora studiamo i numeri. E così da

[@umberto1806]

Vai ad indagare su qualsiasi campo. Sei uno spunto continuo. Grande!

[@LeonardoPinna]

È un gioco 😄

[@lorenzonacci4739]

Ciao Leonardo; Ottimo video anche io sono in procinto di entrare nel mercato immobiliare... Potresti condividere il file excel? Grazie Comunque

[@LeonardoPinna]

Il file Excel è quello delle schermate del video, è molto semplice! 😁

[@pietrodetroia4343]

Ciao, si potrebbe avere il foglio Excel. Grazie

[@michaelgiura11]

Più o meno che prezzo fissano come base d'asta per un immobile rispetto al suo valore reale? Non capisco perchè trovo un bell'immobile a 55k, quando sembra ne valga di più.

[@evervalenciaoficial8193]

Bravo complimenti per il tuo contributo,anch'io mi sto avvicinando al mondo delle aste a Milano,sicuramente il finanziamento o mutuo è un problema perche non ci saranno molti margini di guadagno, ma sai se ci si mette in 2 o 3 persone per iniziare a fare aste coi i nostri soldi è possibile?solo è una domanda..Buon giorno a tutti

[@guidorogno7818]

Ottimo video : bravissimo Leo !! Un video sui recenti crolli in borsa pleaseeee . Grazie !!

[@raffaelecantelmo]

Molto molto interessante Leo, come sempre!! 💣💣 Sarebbe veramente fantastico se riuscissi a condividerci il foglio excel con il formulario dei kpi per le valutazioni immobiliari 😁😁✌️

[@LeonardoPinna]

Il file è tutto e solo quello delle schermate verso la fine del video, è semplicissimo!

[@domenicog8452]

Attendo con attenzione il video su come gestire un asta ed una ristrutturazione, magari anche con un usecase pratico :) Grazie come sempre

[@LeonardoPinna]

Prima devo effettivamente fare quelle cose ahah

[@FedericoSpada13]

Ma perchè non estrapolare la X dalle formule per ottenere la cifra precisa, invece che aumentare di 1000 in 1000? Tra l'altro, così facendo potresti subito eliminare alcuni indici ripetitivi, dato che tutti impongono un tetto massimo al costo di acquisto, quindi quelli più larghi puoi proprio trascurarli

[@LeonardoPinna]

Affinerò il modello in futuro! 🤷🏻‍♂️

[@ওArthurও]

Nella formula iniziale non ho capito se hai inserito tra le spese anche - il 30% di plusvalenza nella vendita dato che non è prima casa, perché se usi l'agevolazione 1a časa sei vincolato per 5 anni - spese notarili (minimo 1200€) -spese di allacciamenti anche per fare i lavori -tasse varie se non lo vendi entro 6 mesi

[@dompan19]

Video Super complimenti. Dà una direzione a chi non sa proprio da dove cominciare per valutare un investimento immobiliare. PS.forse c'è un piccolo typo nella slide del Lean to Value

[@LeonardoPinna]

Si error mio 😅

[@diegokatsan6580]

@leonardo pinna dimentichi un altro fattore, molto spesso gli immobili (appartamenti, ville, casali, etc), pignorati e messi all'asta, sono occupati da soggetti esecutati e senza titolo (che di solito sono quelli che hanno perso il lavoro e non riescono a pagare il mutuo, cioè in una situazione disperata), o da terzi con contratti di locazione, che per liberare l'immobile è una missione difficile che richiedono mesi e spese grosse. Consiglio di valutare i locali commerciali (o terreni edificabili) messi all'asta, sempre liberi da esecutati, che ovviamente occorrerebbe una somma consistente per l'acquisto. Altrimenti valuta l'asta mobiliare (automobili, arredamenti, abbigliamento, informatica, attrezzi, etc) che si possono acquistare poche migliaia di euro e, con una buona strategia di imprenditoria, rivendere ad un prezzo maggiore e conveniente.

[@LeonardoPinna]

Nella perizia sono presenti informazioni su stato occupazionale e altre informazioni utili, in più in fase di visita all’immobile si può constatare se effettivamente occupato

[@castroganlecar4854]

Gli inquilini abusivi vengono sfrattati a carico del tribunale, la normativa è cambiata ;)

[@lucajeep4055]

Per la mia esperienza gli sfratti sono sempre a spese e a carico del tribunale, l' acquirente deve solo attendere.

[@lubomabu]

A quanto è stata venduta alla fine? Io ho partecipato ad un asta e l'hanno venduta al prezzo che io pensavo di rivendere....

[@lucajeep4055]

In asta gli affari si fanno quando si è l'unico acquirente ...il fatto di poter rivendere in breve tempo è una ipotesi tutta da verificare e' possibile che occorrano anni per ristrutturare e trovare un cliente.

[@stefanocar5218]

Prima di ristrutturare un immobile che decidi di porre in vendita, aspetta di trovare un potenziale acquirente. Quando quest ultimo è convinto, stipula con lui un preliminare accompagnato da un specifico capitolato di ristrutturazione. Così rimani liquido e meno esposto con istituti di credito, in più sei sicuro di far contento chi compra, senza rischiare la classica frase “peccato per il colore del pavimento “, oppure per il colore delle porte.

[@ettoredimolfetta7877]

Leonardo ma non se deve pagare anche le tasse chiamata spluvalenza prima dei cinque anni alla fine che rimane

[@vittoriogilioli1504]

Mi permetto di farti 2 appunti : sei mesi per una operazione in asta è pura utopia All inizio dovresti tenere più margine perché essendo inesperto potresti fare errori costosi, solo col tempo e l esperienza puoi abbassare il margine

[@danieleconti7602]

Bravo hai perfettamente ragione, come prima operazione ti consiglio almeno di aumentare da 6 mesi ad 1 anno

[@fabitalksbeauty2341]

Sempre molto interessante, grazie!

[@alecolonnelli]

Ma alla fine a quanto è stato venduto l'immobile?

[@LeonardoPinna]

86000

[@danielescalmana9188]

Il problema sono i costi di ristrutturazione... Come fai a stimarli vedendo solo magari delle foto dell immobile ?? Se ne stimi 20 000 e saltan fuori problemi che non puoi calcolare prima come fai??? . Troppo rischioso

[@LeonardoPinna]

Valutare i costi è parte del lavoro necessario per l’investimento; fare offerte senza visitare l’immobile è follia, ma si può andare a valutare la condizione degli interni e stimare

[@djdona]

20.000 mi sembrano anche pochi, qualsiasi tipo di ristrutturazione anche economica tu faccia... Anche soltanto per rifare gli impianti.... (leggi anche il mio commento sopra).

[@andreacampello2288]

Non penso sia corretto dire che tu abbia perso l'asta, semplicemente hai scelto di non acquistarlo a quel prezzo... Comunque da quali fonti hai studiato il settore ? Hai comprato qualche corso?

[@LeonardoPinna]

No al momento nessun corso, diversi libri (trovi il link al mio “shop” Amazon dove li ho racchiusi) e informandomi chiedendo ad agenzie immobiliari e da documenti ufficiali

[@Jacopo-lv1up]

Mi son sempre chiesto dove sta la fregatura nell'acquistare all'asta un immobile.

[@lucajeep4055]

La fregatura e' per chi vende non per chi compra, l'esecutato perde la casa, la banca non riesce mai a recuperare i suoi soldi, il tribunale perde tempo.

[@Jacopo-lv1up]

@@lucajeep4055 si ok, ma se il gioco è così semplice (compro a prezzo fortemente scontato rispetto al reale valore dell'immobile) mi chiedo che senso abbia comprare da un'agenzia immobiliare a prezzi pieno.

[@nicolune_]

@@Jacopo-lv1up Semplicemente perché in Italia non ce cultura su queste cose...

[@andreatekbali6333]

Bhe in realtà Leonardo, gli "Integrali" se definiti, come nella realtà quotidiana, non sono nient'altro che sommatorie di aree, volumi e così via, pertanto sempre la regola dell'Addizione Ingegnere, cmq Bravo perché sei in gamba e ti auguro il meglio, dacci dentro!

[@plebs92]

Ciao Leonardo, interessante l'argomento. Consigli qualche libro sul real estate da leggere?

[@LeonardoPinna]

Io mi sto formando sui libri di Morri, poi valuterò altre fonti!

[@barleycorn877]

Real estate di Robert kiyosaki

[@pierluigifacchetti5314]

IO partecipo alle aste immobiliari da 15 anni. Si possono fare buoni affari ma anche prendere cantonate. Per fare affari nelle aste occorre essere veramente bravi. Ritengo la tua analisi perfetta, ed è proprio il metodo con i parametri che uso.

[@lucajeep4055]

La vera cantonata e' il sognare di rivendere in pochi mesi, gli investimenti immobiliari non si possono fare in questo modo.

[@pierluigifacchetti5314]

@@lucajeep4055 Invece se hai un buon rapporto qualità prezzo si possono rivendere in pochi mesi. Il mio record? Trovato un compratore 7 giorni dopo avere messo l'annuncio.

[@gemaelettromeccanicasrl3295]

Interessante, sarebbe utile condividere il file Excel

[@Fa-id4nf]

Nel libro l'investitore intelligente ci sono queste equazioni/KPI?

[@LeonardoPinna]

No, l’investitore intelligente tratta l’azionario! In ogni caso vedendo l’immobile come un business si potrebbero fare valutazioni affini!

[@Fa-id4nf]

Ti ringrazio, allora ti chiedo, conosci un libro che parla di queste KPI di qui parli nel video?

[@MrGonzo-lh9bo]

qual'è stato il prezzo finale dell'immobile?

[@LeonardoPinna]

86000€

[@MrGonzo-lh9bo]

@@LeonardoPinna ah ok avevo capito che fosse solo un rilancio intermedio dell'asta, quindi hai dovuto avere seriamente il sangue freddo per non rilanciare haha

[@alessandrobasso6609]

Ciao, i dati del LTV credo siano errati....il mutuo è 40k non 120k...credo...

[@LeonardoPinna]

Si, errore mio

[@izumolabs]

Ottimo video!

[@GaspaRecordings]

bel video bravo!

[@escortinlovemusic2706]

Ma alla fine a quanto se lo sono aggiudicato?

[@LeonardoPinna]

86000

[@escortinlovemusic2706]

Caspita incredibile, eri andato così vicino! Complimenti che hai resistito. ERAVATE IN TANTI? Sei forte ti seguo sempre continua così

[@escortinlovemusic2706]

In che provincia era scusa?

[@andreworld4798]

Salve io lavoro nelle ristrutturazioni da anni ... se pensi che un immobile lo ristrutturi con 20.000 euro mi sa che sei fuori strada ... con quei soldi rifai un bagno , sistemi l'impianto elettrico cambi caldaia e una imbiancata , se l'immobile ha dai 40 anni o piu, valuta bene i costi della ristrutturazione che sono quasi uguali all'acquisto... dove lavoro io il proprietario dice sempre : costa piu ristrutturare che fare nuovo, con i costi che ci sono adesso per smaltimento dei materiali i preventivi lievitano, senza contare permessi comunali o geometri ecc .. o la compri come prima casa e utilizzi il bonus 110% e cedi il bonus, ma lo puoi fare solo una volta e non la puoi vendere subito.

[@lucajeep4055]

Diciamo la verità, la professione del muratore è quella che da margini di guadagno altissimi, mediamente dell' 80%, esite la concreta possibilità di avere sconti, i prezzi che citi sono per il cliente finale, diciamo al dettaglio e se fossero i prezzi correnti tutti i muratori sarebbero ricchi, invece vedo muratori poveri per cui penso che la regola sia che si lavori anche a prezzi bassi.

[@andreworld4798]

@@lucajeep4055 se leggi il messaggio che ho scritto vedi almeno 6 figure professionali , muratore , idraulico, elettricista , dipintore, piastrellista , geometra o architetto .. e vero come dici tu che si puo tirare sul prezzo, ma non ho mai visto finora un idraulico , piastrellista , o geometra abbassare il loro preventivo .. anzi di solito l'idraulico trova piu guasti di quelli preventivati , il muratore a sua volta ha piu lavoro e il geometra non si sa perche ha sempre qualche problema da risanare, poi senza volerlo si rompono scarichi o tubazioni elettriche e il lavoro aumenta .. Dovrebbe avere la fortuna di comprare un immobile di una decina di anni, ma sai gente che ha soldi da investire, agenzie immobiliari che non aspettano altro, con contatti privilegiati di Curatori e Banche ..il nostro buon Leonardo se lo mangiano in un boccone .. Aspettiamo con pazienza che faccia l'affare e vediamo come va !!

[@lucajeep4055]

@@andreworld4798 Dal tuo punto di vista hai ragione, aggiungo che gli artigiano bravi spesso hanno tempi lunghi, stavo aspettando da tre mesi un idraulico che oggi si e' presentato dopo aver rinviato per 3 volte l' appuntamento e in mezza giornata ha avviato il lavoro. Per quanto mi riguarda la soluzione e' fare con i propri operai, parenti o amici tutti i lavori possibili, solo che il montaggio di caldaie e impianti elettrici deve essere lasciato a ditte specializzate.

[@1901guido]

Ma quindi dov'era questa casetta?

[@blackside6142]

Ciao Leonardo io ho 12 mila euro conservati come posso farli crescere e fare 30 mila entro fine anno ?

[@Kalimbacips]

prova con il buon vecchio lotto ogni estrazione che perdi raddoppia la cifra investita vedrai che entro fine anno potrai avere un super guadagno

[@LeonardoPinna]

Se lo sapessi lo farei subito 🤯

[@valeriano4190]

@@Kalimbacips so che la tua è una battuta, ma non puoi capire la gente che si è rovinata con questo metodo pensando di fare i soldi veri 😂

[@LorenzoPrimiterra]

Ah ben vuoi fare un 100% ANNUO? E poi dicono che gli schemi ponzi sono passati di moda

[@andreabeccaria4543]

spacciando

[@djdona]

Per esperienza anche personale, qualsiasi preventivo ti facciano come costo di ristrutturazione, calcola che i costi aumentano quasi sempre fino al 25%/30% in più... Bisogna tenerne conto soprattutto se si chiede un prestito per coprire i costi di ristrutturazione, perché si rischia di rimanere a secco di liquidità nelle fasi decisive...

[@mariorossi1227]

Super.

[@LeonardoPinna]

Grazie! 😄

[@bifolcoboy]

Nei calcoli del LTV c'è qualcosa che nn quadra

[@kennyfrisella9144]

Se mettessi a disposizione la tabella Excel in modo da semplificare i calcoli a tutti?

[@nicolaleoni4946]

20000 euro per ristrutturare possono essere abbastanza ma anche molto sottovalutato se l immobile è messo male. Dovresti prima vedere l 'appartamento. Gli impianti se sono da rifare hanno un bel costo, se devi rifare gli impianti ci vanno le tracce, poi devi guardare gli infissi. Insomma ci vedi guardare molto bene.

[@LeonardoPinna]

Acquistare (o fare offerte) prima di vedere l’immobile è da folli

[@valeriano4190]

Perché 5000 + 5000 di spese? Che spese sono?

[@LeonardoPinna]

Imposte, aggiudicazione, spese condominiali residue, agenzia, tutti costi legati all’acquisto all’asta

[@valeriano4190]

@@LeonardoPinna grazie mille

[@user-xl4rr7eb6p]

Io provato. 8 volte. All'asta ma non andata bene 😔😔

[@martinarapisarda1209]

E normale perché la precedenza va prima ai familiari di quelli che sono li dentro e lo stato butta fuori di casa persone che hanno perso tutto alcuni anche il marito morto e non possono pagare per cosa 8 9 mila euro bastardi e il bello che a catania funziona che quello che viene buttato fuori è una brava e povera mentre tutte le case vengono comprate dai mafiosi che legge italiana schifo

[@federicogritti2915]

Devi tenere anche conto le tasse sulla speculazione immobiliare che ci sono in Italia che ti mangiano tutto il guadagno.

[@LeonardoPinna]

26% sulle plusvalenze, in linea con le imposte sui redditi dell’azionario/obbligazionario e diversi

[@stefanofrosini4391]

Hai avuto.......fortuna a non prenderlo, ti suggerisco di evitare modelli matematici ma considerare questo parametro: prezzo di acquisto massimo uguale al valore del terreno edificabile più il 30% massimo. Caschi sempre in piedi.soprattutto ora che i prezzi degli immobili sono in calo. 😁

[@napaleitor4963]

Grande Leo

[@LeonardoPinna]

💪🏻💪🏻💪🏻

[@tecnologiaperilpianeta1280]

Graaande Pinna!

[@matteoradice2119]

Io vado a naso e per adesso ci ho sempre indovinato. Comunque negli ultimi mesi tutte le aste sono superaffollate e non si riesce mai ad acquistare ad un prezzo decente (ne ho perse circa 20 da novembre ad oggi). Comunque bel video

[@lucajeep4055]

Dipende dove vuoi acquistare, in tante zone d'Italia vedo aste deserte.

[@AigOR]

Andrà meglio la prossima volta, non demordere

[@LeonardoPinna]

💪🏻💪🏻💪🏻

[@BelfortJA]

sono anche io un amante dei numeri ma questi numeri "parametrici" sono al limite del nulla

[@tradingspaceship]

con tutte quelle formule..ora mi gira la testa. Non si puo semplificare prezzo di mercato - costi totali da sostenere > di x% e basta.

[@GianniPrimo123]

Utile

[@BillSantantonio]

Troppe aste dovrai partecipare prima di aggiudicarti il primo immobile.

[@castroganlecar4854]

Nelle aste giudiziarie la maggior parte degli immobili raggiunge il prezzo di mercato. Se lo vuoi rivendere non è fiscalmente efficente acquistarlo come persona fisica.

[@lucajeep4055]

😂 Non possiamo credere a queste leggende metropolitane. A me sembra che tanti immobili di periferia vengano regalati, vedo vendere appartamenti a 15.000 euro, ville e pzlestre a 40.000 , alberghi a 150.000, non posso pensare che siano i valori di mercato.

[@investismart5434]

A sto punto se non usassi la leva del prestito sarebbe meglio rimanere sull’ azionario

[@marcomarzagalli5671]

Le aste sono la via della ricchezza, compri immobili a sconto del 50% che poi rivendi a libero mercato...gioco da ragazzi

[@alessandrocalzolari5401]

Puro sciacallaggio