Immobilien im Ausland vermieten: Steuerfreistellung für Mieteinkünfte in Deutschland

Ausländische Ferienwohnungen und Ferienhäuser werden im Ausland grundsätzlich tendenziell mit 50 % Einkommensteuer belastet. Durch die Zwischenschaltung einer Personengesellschaft kann die Steuerlast von 50 % Einkommensteuer auf 10 % Körperschaftsteuer reduziert werden.
0:00 Einleitung & Intro
1:07 Ausgangssituation: Immobilien im Ausland vermieten
2:15 Steuerliche Optimierung durch Gründung einer ausländischen Personengesellschaft
3:41 DBA: Anrechnungs- oder Freistellungsmethode?
5:09 Ausschüttungen als Entnahmen nach deutschem Steuerrecht umqualifizieren
5:46 Fazit & Kontakt
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Steuerberater Prof. Dr. jur. Christoph Juhn LL.M.
Christoph Juhn ist Professor für Steuerrecht und Steuerberater. Sein Beratungs- und Forschungsschwerpunkt liegt im Unternehmensteuerrecht. Prof. Dr. Juhn studierte Steuerrecht (Bachelor) und Unternehmensteuerrecht (Master) und legte bereits im Alter von 25 Jahren das Steuerberaterexamen ab. Seit 2013 ist er Lehrbeauftragter für Steuerrecht an der FOM Hochschule für Oekonomie und Management, wo er im Jahr 2020 zum Professor berufen wurde. Zusätzlich ist Christoph Juhn seit 2014 ständiger Fachreferent des Steuerberaterverbands Köln (Fortbildung für Steuerberater) und bildet seit 2018 an der Bundesfinanzakademie junge Finanzbeamte fort.
Die Kanzlei JUHN Partner hat sich auf die Gestaltungsberatung für Unternehmen spezialisiert und berät hierbei insbesondere bei Umstrukturierungen, Unternehmensverkäufen und internationalen Steuerfragen. Christoph Juhn und sein Team mit Standorten in Bonn und Köln erstellen für Unternehmen in der Rechtsform der GmbH und GmbH & Co. KG zudem die laufende Finanz-/Lohnbuchhaltung sowie Jahresabschlüsse und Steuererklärungen. Damit erhalten Mandanten „alles aus einer Hand“.
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[@juhnsteuerberater]

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[@lieberfreialsgleich]

normalerweise kann ich den Beiträgen hier immer folgen. Diesmal ist es für meinen Geschmack zu abstrakt. Welches Land ist denn hier genau gemeint?

Das alles ist ein weiterer Grund für eine grundsätzliche Vereinfachung des Steuerrechts.

[@myopinion1309]

Es ist gewollt nicht einfach ...

[@knecht3000]

Definitiv. Durch sowas sparen die Reichen, die sich Steuerberater leisten können Geld. Das ist einfach asozial. Man sollte man konsolidieren wie man solche Lücken schließen kann und falls das nicht geht zumindest die Gesetze in dem Bereich vereinfachen. Die Experten, die das durchblicken wie die Kollegen im Video sind daran aber vermutlich nicht interessiert, wäre ja kontraproduktiv für deren Job

[@ralfie2000]

lt. der Hinzurechnungsbesteuerung nach AStG werden passive Tätigkeiten (und dazu zählt die Vermietung) beim Steuerpflichtigen in Deutschland besteuert. Es müssen vier Tatbestandsvoraussetzungen erfüllt sein, damit die ausländischen Einkünfte beim inländischen Steuerpflichtigen angesetzt werden können: 1. Es muss sich um eine ausländische Gesellschaft handeln. 2. Sie muss durch inländische Gesellschafter beherrscht werden. 3. Die ausländische Gesellschaft muss Einkünfte aus passivem Erwerb erzielen. 4. Die passiven Einkünfte müssen niedrig besteuert werden. Nach meiner laienhaften Einschätzung sind in Ihrer Konstruktion diese 4 Merkmale erfüllt, was zu einer Besteuerung in Deutschland führen würde?

[@WalkingTree86]

Interessant!

[@elux0r]

Können Sie ein Video über die Struktur von Ikea machen? Bei meinem letzten Besuch ist mir aufgefallen, dass es sich um eine operative GmbH & Co KG handelt. Ich habe Mal gelesen, dass die oberste Dachgesellschaft eine Stiftung ist. Hat man dann mit einer Personengesellschaft Vorteile gegenüber einer Kapitalgesellschaft?

[@juhnsteuerberater]

Hi Christopher, danke für deinen Kommentar und den Vorschlag. Wir sind immer dankbar für neue Ideen und werden ihn in unserer Planung gerne berücksichtigen.🙏 Viele Grüße Dein Team JUHN Partner

[@derandereandre3453]

Wie ist das denn beim Verkauf - hab dazu auf KZbin noch nichts gefunden. Spekulationssteuer fällt in der Türkei zB. nach 5 Jahren weg. Was erwartet mich dann aber in Deutschland?

[@moritza.1061]

Könnten Sie eventuell nochmal eine erneute Aufstellung der Unternehmung von Jean-Pierre Kreamer machen? Da ist ja nochmal ordentlich was passiert innerhalb der letzten 2 Jahre. Wäre Super! VG

[@bluedragon4339]

Gibt es eine Liste welche Länder DBA mit Freistellungsmetode haben? Konkret od ex Yugoslavien Länder das auch betrifft?

[@tschumm1589]

Hi, könnt ihr mal eine Analyse der "Abenstein Straßen-, Tief- und Pflasterbau GmbH" machen? Die Gewinne und vorallem die Gewinnentwicklung sind sehr interessant. Viele Grüße

[@einefrage1423]

Guten Abend, fallen Songwriter, Komponisten oder Interpreten (freiberuflich tätig) unter die Steuerentstrickung, wenn sie DE verlassen? Ihre Vermögenswerte sind ja zum Teil Urheberrechte etc. Danke

[@Quaestor1988]

Da die Körperschaft im Ausland als intransparent behandelt wird, könnte es doch sein, dass der ausl. Staat bei Ausschüttung der Gewinne eine Quellensteuer einbehält? Immer sehr interessante und spannende Videos von Ihnen. Weiter so! LG

[@STEUERKILLERcom]

In der Praxis wird deshalb die Immobilie nicht von einer ausländischen, sondern von einer deutschen Personengesellschaft mit Ort der Geschäftsleitung in Deutschland gehalten. Das kann zudem verhindern, dass im Erbfall ausländische Erbschaftsteuer zu zahlen ist.

[@Manuel-dz1iq]

Geht das auch bei Immobilien in Ländern ohne Doppelbesteuerungsabkommen?

[@juhnsteuerberater]

Hi Manuel, Deine Frage lässt sich leider nicht pauschal beantworten, da hier die individuellen Regelungen und den Typenvergleich ankommt. Wenn Du eine persönliche Beratung benötigst, erreichst Du uns jederzeit gerne unter der: 0221 999 832-0 Viele Grüße Dein Team JUHN Partner