Инвестиции в Недвижимость - Выгоднее Акций? Не всё так просто...

[@invest_science]

Мой Телеграм-канал: t.me/invest_science_channel Поддержать канал с российской картой (спасибо!) - boosty.to/stockmarket/ Поддержать канал с картой иностранного банка (спасибо!) - www.patreon.com/investscience Карта Тинькофф: 5536 9138 0537 8086

[@Джельсомино2024]

Не по теме - смотрел вэбинар брокера "Открытие и их аналитик долгового рынка сказал, что не существует стратегия - продавать укоротившиеся облигации и покупать длинные. Хотя ему выгодно, чтобы мы совершали больше сделок.

[@Джельсомино2024]

Недвижимость всех стран не купить, так и акции всех стран и фонды на них гражданину РФ не купить.

[@Джельсомино2024]

Я каждый раз пишу, что важна не только биржевая, но и внебиржевая диверсификация.

[@invest_science]

@@Джельсомино2024 "не существует стратегия" - это в принципе странное утверждение, любая стратегия может существовать, хоть покупка акций на букву "А". Вопрос лишь в целесообразности.

[@invest_science]

@@Джельсомино2024 я гражданин РФ, без особых проблем покупаю фонды на акции мира. Не все россияне живут в России или планируют оставаться там. Более 30% просмотров - не из РФ, люди разные.

[@dmitriytsybusov8309]

Пожалуй, самый адекватный канал про инвестиции. Каждый раз как инъекция трезвости. Спасибо.

[@ezmess2530]

"инъекция трезвости" - идеальное описание, запишу))

[@Alex-murmur]

А как же финансовая независимость ?

[@askhatchomaev243]

Ролик ради рекламы

[@Saul3D]

Антон, смотрю вас с 10 тысяч подписчиков, время идёт, количество подписчиков выросло почти до 100 тысяч, а качество контента растет с каждым видео. Благодарен вам за ваш труд и желаю вам поскорее пройти отметку в 100 тысяч.

[@felneh3343]

я иногда смотрю, подписан недавно, но информация очень полезная

[@Даниил-ф2я7й]

Интересно. Хотелось бы ещё что-нибудь про недвижимость.

[@regr0n]

А сравнерие ЗПИФов коммерческой недвижимости и акций будет?

[@Aaz1977]

Большое спасибо, Антон! Для значительного количества населения - недвижимость сегодня - почти недоступный вариант для инвестирования. Цены просто фантастические. У нас в городе на протяжении нескольких лет строился микрорайон - более трехсот домов, пятиэтажки. Всего восемь лет назад полноценная однушка 32 кв. стоила 1 млн. в черновой отделке. Сейчас там средняя цена - 3-3.2 млн. со стандартным ремонтом. Студии 27кв. в черновой были от 700 т.р. Люди на сдачу покупали по 2-3 штуки. А вообще, покупка квартиры - как изучение иностранного языка: вторую купить проще, чем первую, третью - проще, чем вторую и т.д. )

[@Северныйполосатый]

В каком городе так выросла цена?

[@простопарень-ж7щ]

@@Северныйполосатый во всех

[@acnupuh727]

​@@Северныйполосатыйв тюмени в декабре 2015 купил трешку за 2,9 млн. Вчера увидел этажом выше продается точно такая же, с аналогичным ремонтом за 6 млн.

[@Alessio32r]

Короч ради 1% доп прибыли в год: юрид. волокита, муки выбора самой лучшей в мире квартиры, поиски адекватных квартиросьёмщиков и тонны времени на контроль за квартирой. И хорошо если район, где она будет распологаться разовьётся, а не станет спальным гетто.

[@Dmitry_7319]

Сдача квартиры у нас это скорее не бизнес ...а гемморой в восьми случаях из десяти ))

[@Stepan6789]

Вот и я так подумал и купил фонды финекс, которые надежно хранятся в европейской юрисдикции. Все виртуальные активы по определению менее надёжны. Недвижка сама по себе имеет объективную ценность, независимо от того кто у власти, состояния экономики и тд

[@virtualchampionshiptv4200]

​@@Dmitry_7319 но каждый мечтает об этом, когда речь заходит о пассивной доходе.

[@АльбионФармер]

​@@Stepan6789Ненадёжно жить в диктатуре, а не европейские фонды покупать... Мда... Европейскую недвижку тоже арестовали бы кстати

[@Stepan6789]

@@АльбионФармер европейскую недвижку бы не арестовали, если я не под санкциями. Пока что

[@seniorbart]

Если у тебя нет финансов, чтобы купить 2-3 однушки под сдачу посуточно в разных городах через управляющие компании, твой фокус внимания должен быть не на инвестировании, а на увеличении дохода. На повышении квалификации и повышении продуктивности, чтобы с единицы рабочего времени зарабатывать максимум денег. Сколько уже исследований было, что при небольших суммах максимальную доходность дают вложения в увеличение активного дохода.

[@Full_House_65]

но тем не менее хотя бы 10% нужно инвесрировать в активы

[@MrSerkud]

Разложил по полочкам и с цифрами то, о чём многие интуитивно догадываются. Спасибо!

[@lavr_ant]

Сложные вещи доступным языком. Спасибо!

[@irbischan7623]

Спасибо за ролик, а то после предыдущего прям напрашивалось

[@nikitaq123]

Очень интересно! Хотелось бы еще увидеть какое-нибудь исследование про ипотеку в РФ против инвестиций

[@osennyfoxtrot]

Льготная ипотека - выгодней акций. Обычная (по рыночным ставкам) не выгодна ни в сравнении с акциями, ни с облигациями. Если нет возможности купить по льготной ипотеке, то выгодней вкладывать в акции + облигации и снимать. Вариант акции + облигации и снимать так же выгодней чем купить за наличные (без ипотеки). Если у вас уже есть недвижимость, то, как бы странно это не звучало, выгодней ее оставить чем продавать и вкладывать в акции. Так как спред и комиссии на сделке съедят всю доп доходность. Все рассчеты выше для ипотек у которых нет требования по страховке (и изменения ставок из-за страховки). Если нужна еще страховка, рассчеты и риски значительно усложняются.

[@anton28019]

@@osennyfoxtrotа о каком спреде вы говорите? Для недвижимости же нет спреда она стоит сколько стоит в конкретный момент (не считая разовых перекосов как после 24.02 много продавцов было). А комиссии это комиссии агенства при продаже? Но можно же продавать без агенства

[@АдилетКулуев-т4л]

Спасибо за видос, очень полезен.

[@Олег777-с3ь]

Благодарю за выпуск

[@polkovnik-09]

очередной ценный ролик ❤❤

[@TripleFacts]

Неужели об этой проблеме не подумали и не создали фонд с жилой недвижимостью с международной диверсификацией?

[@AidarSadykov]

Прямо с серьезной международной диверсификацией - нет. Но в пределах одной страны решения существуют - Real Estate Investment Trusts (REITs).

[@Lekar_Lepilov]

Интересно...

[@myaushenka]

Спасибо! Очень люблю ваш канал, не пропускаю ни одного ролика

[@tamarachukreeva5490]

Не знаю, но вижу у всех проблемы с квартирой»емщиками, вплоть до судов. Сначала все они хорошие, все вовремя платят , потом тянут с оплатой, потом невозможно их выгнать и с квартиры. Прекрываются детьми. И еще куча заморочек. То затопят соседей, то еще какаие нибудь проблемы.

[@alwnz3250]

От США до Японии Тихий Океан в основном, какие там могут быть ценные данные? :D

[@АдамкаДыров-е2т]

Есть ли рассчеты с разницей покупки жилья для жизни (и соответственно отсутствия расходов на аренду) и непокупки+ инвестирования в s&p500 + тратах на аренду ???

[@СергейПрибытков-я6м]

Напишу свою историю покупки студии под сдачу в Мск: купил, сделал ремонт, сдал. Ну всё, думаю. Теперь прибавка к пенсии обеспечена. Хрен там: сверху заехала соседка-пьянь. Почти каждую ночь гулянки. Зачвления в полицию результата не принесли. Квартирант сьезжает. Риэлтор говорит, что нет смысла сдавать дальше - только продавать квартиру. Или сдавать на 20-30% ниже рынка аренды. Я понимаю, что мне просто не повезло с соседями, но нахрен мне этот гемор? Продам и вложу в разные ОФЗ, каждый месяц купонами выходит больше, чем от аренды. Даже с учётом, что налог с купона 13%, а со сдачи квартиры как самозанятый 4%

[@Lion.s_Share]

Вот так интересно на всё это смотреть. Кто занимается инвестиционным консультированием, тот советует акции/бонды, почему? Вы же говорите, что недвижимость - лучше, в чём здесь подвох, или я что то неправильно понял?

[@invest_science]

Я не говорю, что недвижимость лучше. Это видео о том, что портфель жилой недвижимости в среднем приносил более высокую прибыль при меньшей волатильности в прошлом, но на практике вы не сможете собрать диверсифицированный портфель жилья разных стран.

[@tigger9flow]

@@invest_science но почему, если можно собрать из REIT'ов, сохранив диверсификацию? Меня интересует, чем REIT'ы могут быть хуже в плане доходности (да и в целом): например, цена может быть выше на них из-за того, что они очень ликвидны или потому что управляющие ставят себе зарплаты высокие (подобные проблемы как и с другими компаниями на фондовом рынке). А скорее вопрос такой: можно ли владеть только рейтами и компенсировать этим недвижимость в собственности? Понятно, что в рейте ты не сможешь жить, если отбросить этот нюанс и допустить, что покупаешь жилье под сдачу, в котором 100% не будешь жить. Вот так, например, что говорят тебе люди старшего поколения, мол нужно иметь недвижимость в собственности, а ты им отвечаешь, что у тебя есть рейты (например на сумму эквивалентную квартире) и по факту оказываешься прав. То есть к примеру, можно вместо покупки своей квартиры, купить рейтов и жить по несколько лет в разных странах за счет доходности от фондов (откинем разность стоимости аренды и факт того, что в своем жилье не нужно платить налоги)

[@Norgle]

Интересно узнать, что по поводу коммерческой недвижимости. Доходность, как я слышал, равна примерно 10%, заморочек при инвестировании меньше (договор найма подписывается на долгий срок, можно отдать управление УК), есть возможность купить ЗПИФ на неё. Ещё интересно услышать твое мнение по поводу диверсификации в этот класс активов (будь то коммерческая или жилая недвижимость). Как её владение влияло на волатильность портфеля и его доходность?

[@Dmitry_7319]

В рф это в основном для квал инвесторов ) и десять процентов годовых в среднем..а иногда и максимум ) я лучше в корпоративных облигах посижу ..в таком случае

[@alex2green]

Некоторые ещё кучу гаражей скупают и сдают

[@Stepan6789]

Зпиф это не недвижимость, у вас нет прав собственности. ПНК захотел и распродал хорошую недвижку, не спросив инвесторов. Мог и за пол цены продать

[@vladimirgulyaev2960]

бизнес на кладовках

[@FirecatJr]

жилую недвижку тоже можно отдать под управление, заключить договор с компанией, которая будет проводить всё необходимое обслуживание квартиры, искать жильцов, повышать цену до соответствующей рынку и т.д., а тебе просто каждый месяц будет денюжка на карту капать. берут они за это вроде 10-15% от ежемесячной аренды.

[@wadyn95]

Великолепные доводы, спасибо!

[@Andrew23051997]

Отличный разбор! Я сразу рассматривал REIT фонды для инвестиций. Лишь при катастрофических сценариях оттуда перестанет приходить доход в виде дивидендов. Как по мне, очень выгодно

[@ВалерийАккуратный]

Спасибо, Антон, за обзор и полезную информацию!!!

[@justnovikov]

10:40 - Очень надеялся услышать сравнение стоимости покупки и проживания в своей квартире с проживанием в такой же квартире, снятой в долгосрочную аренду за счет доходов с портфеля акций/облигаций на ту же сумму, сколько можно было потратить на покупку этой квартиры. Иначе говоря, покупка в собственность или жизнь в арендованном. Были очень близко к этой теме, но не затронули(

[@stikermaan]

Ну тут очевидно же

[@АлександрПлеханов-й9ы]

@@stikermaan не очевидно

[@vener6565]

Хотелось бы ещё рассмотреть подсчёты когда жилье берется в ипотеку и инвестиции в акции с нулевым капиталом, как будет выгоднее. Какие показатели будут по цифрам и т.д. Жилье ведь в основном простой народ берет в ипотеку, а ипотека съедает весь доход

[@tzshniktm1191]

Антон с Нижнего Новгорода?

[@vladislavmolodtsov4795]

Спасибо за видео! А вы не планируете сделать обзор российских зпифов на недвижимость? Я думаю, тема востребованная. Было бы интересно ваше мнение про этот инструмент в целом и про разные фонды в частности (от активо, Сбера, ВТБ, альфы, паруса)

[@iliyastrakovich]

Спасибо. Сложная тема и максимально информативно.

[@thegangoftwo1518]

Очень слабенький , можно использовать рейты, пулы и т.д. Включая апарты в отелях

[@apageja]

Не соглашусь с мнением, что недвижимость в которой вы живёте дорожает, этого на долгосроке не может быть, поскольку обсолютно любой объект имеет амортизацию и рано или поздно будет снесено (75 - 150 лет) и тогда цена ровна нулю. Другое дело на сдачу, когда доход 6% а амортизация 1%, тогда доход 5%.

[@invest_science]

Исторический рост стоимости недвижимости приблизительно соответствует амортизации, страховке и т.п., что в сумме составляет примерно 1.5% в год. Недвижимость - это не только сам объект, но и земля под ним. Снос не означает полную потерю всего

[@apageja]

@@invest_science 1.5 % это новострой по отношению к новострою через год - да. Но купленная недвижимость через 100 лет (примерно... в зависимости от класса) все равно будет снесено и цена его будет ноль. Не думаю что увеличение цены земли будет таким высоким, что бы покрыть стоимость недвижимости

[@Stepan6789]

@@apageja В МСК квартиры выдают в новостройках владельцам снесенных домов по реновации

[@apageja]

@@Stepan6789 тогда в Москве можно покупать убитые дома за дёшего и ждать от государства новострой ?

[@hardenamz597]

@@apagejaтипа того, но это уже в цене. Ничего хорошего за дёшево не купить

[@alexbeck294]

Даже отличная, с точки зрения управления, пнк рентал, при лишь 1м отказе от аренды из всех логистических комплексов, распродала свои активы и ушла. Хотя они-то имели и компетенции, и уже сформированный портфель с клиентами, и деньги, и репутацию (и сохранили её). После стабилизации, если они снова выйдут на рынок в том-же составе руководства и стратегии, то я всенепременно опять в них зайду. Очень грамотные люди и, самое главное, ориентированные на своих клиентов и инвесторов. ИМХО, конечно.

[@8800sebkru]

Антон, если есть капитал, который нужно разом разместить и жить на доход с него уже сейчас, то есть получать регулярные платежи - прибавку к пенсии. Если рассматривать портфель акции/облигации, то в таком случае портфель должен быть сильно смещен в пользу облигаций (если не полностью состоять из них), а значит реальный доход будет около 1%, чтоб не проедать тело капитала. Если разместить капитал в бумажной коммерческой недвижимости (купить как можно больше разных паев для диверсификации хотя бы внутри одного класса актива), то доход 5-9% арендного потока выглядит куда более привлекательным, а возможно и единственно приемлемым вариантом, при том что "тело капитала" не расходуется и в большинстве случаев отбивает инфляцию за счет роста цены. Может я что то упускаю в своих рассуждениях?

[@invest_science]

Если предположить, что денежный поток с аренды будет оставаться всегда неизменным с поправкой на инфляцию, и что недвижимость точно не упадёт в цене (вместе со стоимостью аренды), если вы можете диверсифицировать портфель недвижимости по разным странам (либо глобальная диверсифицикация недоступна вам в принципе, в том числе в акциях), то да. Но это довольно значимые "если". На практике по крайней мере в странах с развитыми рынками пенсионный портфель из акций/облигаций значительно проще и безопаснее. Волатильность всего рынка недвижимости находится где-то между волатильностью акций и облигаций, но цена отдельного объекта может быть значительно более волатильной, чем рынок жилья целиком. В США цена случайно взятого дома меняется примерно так же быстро, как и индекс акций США.

[@Джельсомино2024]

Надо не забывать о системных рисках. В 1991 году режим заморозил депозиты в Сбербанке. За 3 года инфляция составила 5000%. Все деньги к 1995 году я потерял. Новыми это около 30 млн рублей. А, купленная за 8000 руб в ипотеку квартира превратилась в 4 млн руб. Вот и подумайте.

[@invest_science]

Есть страны, где некоторые люди наоборот потеряли недвижимое имущество, но сохранили средства в облигациях. Европа времён второй мировой

[@Джельсомино2024]

@@invest_science кто же им погасил эти облигации? Фюрер?

[@invest_science]

@@Джельсомино2024 рекомендую посмотреть доходность облигаций всех европейских стран за прошлое столетие. Облигации стран "оси" действительно принесли плохой результат, но это не все европейские страны.

[@Джельсомино2024]

@@invest_science ну, да, Ватикан не пострадал.

[@Сергей-щ6м4ъ]

Полезное видео!

[@Дмитрий-м4щ7х]

Спасибо

[@АркадийВязнов]

Антон, спасибо! Но кроме жилья есть ещё коммерческая недвижимость и у неё есть свои отличия от жилой. А так же она весьма различная. На мой взгляд, она может иметь несколько большую доходность, чем жилая. Мне интересно увидеть ваш обзор на эту тему.

[@Alex-murmur]

Если якорный крупный арендатор сидит , то конечно такой объект принесет доходность выше любой жилой недвижимости.

[@АркадийВязнов]

@@Alex-murmur поверьте, вовсе не обязательно иметь крупного якорьнго арендатора.

[@petekarm]

Без раскрытия темы фондов на недвижимость тема очевидно не раскрыта

[@ChikoRocko]

Могли бы что то сказать про инвестиции в земли промназначения в МСК и за Мкадом

[@alexanderp258]

Если рассматривать недвижимость как жизнь с капитала, то не лучше ли иметь доходность 5% с аренды чем

[@invest_science]

При условии, что у вас не будет простоев, налогов, непредсказуемых трат из-за недобросовестных арендаторов, если ваша недвижимость не подешевеет из-за того, что район станет неблагополучным или вовсе из-за войны в стране - да, конечно 5% лучше, чем 4%. Но то же самое можно сказать и про акции: если всё будет нормально, можно выводить по 5%. К сожалению, не всегда всё нормально, поэтому я бы ориентировался на 4%, и в случае с недвижимостью переводил бы "лишний" 1% в резерв, а не тратил бы эти деньги.

[@egorkurilko2995]

👍 то, что доктор прописал!

[@АрменЖидрасян]

В РФ сейчас рынок недвижимости по всем расчётам в целом перегрет, покупая на перегретом рынке вдвойне трудно будет получить адекватную доходность, но у кого-то безусловно получится.

[@Nazarcard]

По каким расчётам? Какие показатели показывают на пузырь?

[@respectableandserious]

@@Nazarcard здравый смысл, если посмотреть на график

[@Nazarcard]

@@respectableandserious какой график? Может, раньше недвижимость была недооценена, а потом пришла к справедливой цене? Здравый смысл опирается на интуицию или есть какие-то метрики, типа соотношение цены к ренте, уровень закредитованности, уровень эмиграции по городам?

[@respectableandserious]

@@Nazarcard обзмеился со "справедливой цены". Думаю через пару годков увидим какая там она справедливая 👌

[@Nazarcard]

@@respectableandserious а ваша несправедливая цена разве менее смешная?

[@simonvinogradov3931]

неожиданные данные, интересно! получается фонды недвижимости - отличное дополнение к портфелю? меньше риск т.к. недвижимость, диверсификация присутствует. Жалко только, что в России это не особо распространено, а имеющие фонды берут неприличную комиссию за управление и почти наверняка будут выбирать объекты с пользой для себя, а не для клиента

[@Stepan6789]

Это не недвижимость, если вы не можете в неё войти и не можете пользоваться ей по своему усмотрению. ПНК распродали хорошие склады своим корешам и не спросили "владельцев"

[@ШевкуновКирилл]

Строго говоря, государство всегда сможет отдать у вас совсем лакомую недвижимость, де-факто бумажка, гарантирующая право собственности, не особо сильнее, чем пай ЗПИФ

[@simonvinogradov3931]

@@ШевкуновКирилл да, но с фондом есть и другие риски: например управляющий в сговоре с застройщиком и оценщиком купит на деньги пайщиков активы на 30% выше рынка и будет брать 1% в год за такое управление (:

[@zhivaikin.vladimir]

Спасибо за ролик! "Подушню" немного :) "только компенсируемые риски" при покупке акций, кажется, принимать все же не получится. Инфраструктурные риски не исчезли и едва ли исчезнут. Я не спорю с тем, что возможность диверсификации акций/облигаций для простых смертных несоизмеримо выше, просто придираюсь к формулировке :) Ещё, кажется, зря не было сравнения с REIT/фондами недвижимости (полагаю ввиду отсутствия данных за сравнимый интервал).

[@haku_doku]

Видел у тинькофф жилищный фонд - от 100к рублей лот. Звучит как деверсифицированное вложение в недвижимость. Что можете сказать про него?

[@j3vj3v]

Мне Тинькофф предлагал свой жилищный фонд, как раз за чуть более 100к - он абсолютно не диверсифицирован, так как вложен в ровно один строящийся в Москве объект элитного жилья. По этой причине я решил туда не вкладываться

[@Dmitry_7319]

У тинька много чего что именно "звучит" 😂 ...

[@Stepan6789]

Если вы не можете зайти в эту недвижимость, то она не ваша

[@СергейПрибытков-я6м]

Погуглите отзывы. Войти можете, а выйти в случае срочной надобности денег - почти невозможно

[@haku_doku]

Всем спасибо за ответы)

[@ПавелБлизнецов-ь9в]

А как же etf фонды недвижимости REIT? Какие у них минусы?

[@alessiob5866]

Если говорить о REITах в США, то у них основной минус - налоги. Сдерут 30% и льгота не действует. ETF на REITы лишены этого минуса, ЕМНИП.

[@iamanche]

Недвижка это вообще норм! Зарабатываем 🫨

[@Nazarcard]

В прошлом видео я просил в комментариях посчитать доходность российской недвижимости, и вот видео об этом. Совпадение? Спасибо за полезную информацию)

[@invest_science]

Совпадение :)

[@allgame8577]

Ради интереса зашел на сайт сбера, при первоначальном взносе в 1.5 млн и кредите в 5 млн, ставка составляет 17,2%. Платеж 74 тр. На 20 лет. Переплата 12 млн. Вот это дела. Я это к чему, знаю пару экспертов которые квартиры в ипотеку под сжачу покупают

[@Yskorin]

У нас доходность от недвижимости в среднем около 6%, а реальная инфляция около 12%, ну и какой смысл во всем этом геморрое? Даже вложение в ОФЗ с доходом 9.5 - 10% будет лучше и главное без кучи головной боли.

[@invest_science]

Инфляция - рост цен на товары и услуги. Квартира - один из товаров, сдача в аренду - одна из услуг.

[@SamuelBSR]

6% доходности - это сверку к инфляции, а не в абсолютных цифрах.

[@Yskorin]

@@SamuelBSR , цена на недвижимость не всегда соответствует инфляции, да она тоже немного растет, но не такими темпами

[@SamuelBSR]

@@Yskorin на недвижимость тоже есть спрос и предложение и на краткосрочном периоде она может как обгонять, так и отставать от инфляции. Точно также как и любой товар/услуга.

[@happyhusband]

Почитал коменты, решил подписаться 😅

[@Даниил-ф2я7й]

Можно ли утверждать, что цена квартиры - это сумма ожидаемых на текущий момент денежных потоков (арендных платежей) с квартиры со скидкой за риск?

[@Den-jx6ex]

По акциям для граждан РФ есть риск о котором не упомянули - инфраструктурный (кроме рынка РФ, но и как вложение он очень спорный). Отнять/заморозить твои активы на фондовом рынке - легче легкого. Отнять у тебя квартиру, даже купленную в недружественной стране намного труднее и почти отсутствует как явление, если ты разве что не под санкциями.

[@yakovpestov867]

Еще плюсы недвижимости, что ее можно использовать как залог под кредит /ипотеку

[@eriksarkisyan1331]

Спасибо за видео!! Но разве если взять квартиру в ипотеку засчет сдачи в аренду это не выгоднее акций? По сути это сравнимо с инвестицией с кредитным плечом и меньшим риском

[@ultron9160]

Таким образом, можно и кредит взят на акции) тут про вложения существующих средств

[@klopG]

Так доход со сдачи это лишь часть того что дает недвижимость. Рост цены, вот самое основное. У меня так по крайней мере.

[@invest_science]

Здесь везде показана общая доходность

[@virtualchampionshiptv4200]

​@@invest_science это отделяльщик роста от дивидендов

[@sergeyzorin4454]

Добрый день ! Расскажите что-нибудь о инвестиционной компании S-Group , стоит ли инвестировать в данное направление ?

[@Dmitry_7319]

Скорее всего нет ...🤣

[@Vasya13Gnedin]

У меня треть портфеля в REIT. Та же недвижимость, только низкий порог входа, мгновенная ликвидность и широкая диверсификация.

[@seniorbart]

И риск блокировки иностранных ценных бумаг

[@virtualchampionshiptv4200]

​@@seniorbart уже заблокировали. Что нет, то уже не тронут

[@seniorbart]

@@virtualchampionshiptv4200 Не факт, что не тронут. Пакеты санкций все новые и новые придумывают

[@johnlobochevsky9664]

Недвижимость падала чуть ли не вдвое , в 2012г разорилось уйма людей

[@undefined-n5v]

Если бы инвестиции в недвижимость имели огромные плюсы и мало минусов, инвестиционные фонды только ими бы и занимались.

[@Nazarcard]

Есть такое. Странно, что строительные компании продают квартиры, а не держат их и сдают. Неужели режут курочку Рябу...

[@helgoddinson3671]

@@Nazarcard Ну строительная компания занимается бизнесом, а не инвестициями)) Нужно же быстро получить прибыль, а не в долгосрочную. Получить прибыль с продажи, чтобы расплатиться с кредитами, зарплаты, налоги и прочие расходы, а потом с помощью этой полученной суммы начать строить следующие дома. А с аренды квартир вы когда получите всю прибыль, через сколько десятков лет? А за это время конкуренты уже весь рынок недвижимости заполнят. Это бизнес, тут надо работать, а не ждать.

[@Nazarcard]

@@helgoddinson3671 если доходность от продажи выше, чем от владения недвижимостью, то в этом есть смысл Если доходность от продажи ниже, то победит компания, которая сможет дешево и объемно закредитоваться. И мне кажется, что всё таки доходность бизнеса по строительству выше, чем доходность рост + рента

[@egorterekhin5188]

Основной минус инвестиций в реальную недвижимость - это низкая ликвидность. Сроки экспозиции, особенно для сложных объектов коммерческой недвижимости, могут исчисляться годами

[@АндрейШмидт-б3е]

А еще недвижимость можно купить в кредит. Особенно если есть семейная ипотека под 5% годовых. Что уже ниже чем инфляция. конечно ко всему нужно подходить с умом. Но использовать кредитное плечо именно в недвижимости выглядит куда более уместно чем в Акциях.

[@SamuelBSR]

Удивлён, что вы не упомянули ритс. Они решают все проблемы, которые вы обозначили: 1. Диверсификация, крупные ритс имеют недвижимости под управлением на десятки миллиардов долларов. Большое количество разных объектов, в т.ч. в разных странах. 2. Reits сами управляют недвижимостью и от вас не требуется принимать в этом участие. 3. Возможность инвестировать небольшие суммы, вам не надо покупать целый объект недвижимости. 4. Ликвидность, возможность быстро и просто продать акции, без комиссии. 5. Есть возможность инвестировать также в коммерческую недвижимость, а не только в жилую. Лично я уже давно пришёл к выводу, что ритс отличная альтернатива инвестиций в реальную недвижимость. Чертов ютуб, удаляет мои сообщения 😢

[@Dmitry_7319]

В рф нет реитов в классическом понимании ) или вы имеете в виду иностранные реит и иностранного брокера ? .. так это доступно далеко не всем

[@SamuelBSR]

@@Dmitry_7319 да, я имею ввиду иностранные Риты, через иностранного брокера. Этот канал не только из России смотрят.

[@Dmitry_7319]

@@SamuelBSR тогда удачи )

[@SamuelBSR]

@@Dmitry_7319 кстати, в России, я бы смотрел в сторону зпифов, это конечно не точный аналог ритов, но близкий по духу.

[@Dmitry_7319]

@@SamuelBSR да понятно ) но тут не мало нюансов..в том числе больше чисто российских

[@idiosinkrazist]

Если выбрать правильную квартиру в правильном районе, то это неплохой вариант для людей, которые бесконечно далеки от фонды. Возможно, широкий рынок и обойдёт недвижку, но зато люди будут спокойны и не будут трястись, что там в экономике и фондовом рынке твориться. Нервы явно дороже любой упущенной доходности.

[@invest_science]

Недвижимость подвержена приблизительно тем же рискам (см. 2008 год). Возможно чуть меньше, зато подвержена ещё и другим.

[@sonya_marmeladava]

если статистика с 1890 годов, то Европа за это время пережила 2 Мировые войны. По Японии ударили ядерным + катаклизмы ( цунами, землетрясения). Тогда очень странно, что в недвижимости риски меньше, интересно исследование учитывает эти факторы ?

[@invest_science]

Да, но реализация этих рисков также сильно ударила и по акциям этих стран, что также учитывается. Кстати, результат всё равно положительный, несмотря на эти события.

[@FirecatJr]

главный плюс инвестиций в недвижимость на примере квартиры в москве - просто сдаешь и получаешь денюжку и можешь не думать об инфляции, кризисах и т.д., на еду всегда хватит. главный минус - рынок недвижимости может очень долгое время стагнировать. так с 2010 по 2020-й цены на квартиры не менялись. доллар за это время вырос вдвое, не говоря уже об инфляции. часть капитала, вложенная в недвижку, сильно просела, даже с учётом арендной платы. в то время как золото за этот же срок подорожало более чем в 4 раза в рублях.

[@invest_science]

К сожалению, в реальности приходится обо всём этом думать. Как я показываю на реальных данных в этом видео, иногда прибыль от вложения в недвижимость отрицательная, особенно с учётом инфляции. Если вы сдаете квартиру за 30тыс рублей, и сдавали её за те же деньги 2 года назад, и квартира не подорожала номинально - вы в большом минусе.

[@FirecatJr]

@@invest_science да, я про это и написал во второй части комментария, что иногда стоимость квартиры может не меняться на протяжении очень продолжительного промежутка времени, даже десятилетия. и пока другие активы растут, капитал, вложенный в недвижимость, только истощается. и если человек задумывается о сохранении и росте своего капитала, то приходится сталкиваться с такими вот нерадостными вещами. поэтому жилая недвижимость в России - не самый хороший вариант для сохранения и приумножения капитала. но если вам, например, лет 60. и вы не особо задумываетесь о том, как приумножить свой капитал, а важно для вас, чтобы было чем жкх оплатить, что поесть, и чтобы на подарки внукам осталось, то такие моменты, как состояние рынка и уровень инфляции, за которыми необходимо следить при управлении портфелем ценных бумаг, в случае с недвижкой можно проигнорировать. такой галлопирующей инфляции, как в некоторых других развивающихся странах, у нас пока не случалось. а если регулярной арендной платы на это всё хватало вначале, то и дальше будет хватать (конечно, если раз в год-два повышать арендную плату до актуальной по рынку). а стоимость самих квартир время от времени дает скачкообразный рост. в 2010 было х2, в 2021-22 х1.5, так периодически приводится к уровню инфляции других благ за период. но это всё актуально именно в России. в других странах, конечно, картина может сильно отличаться, по ней у меня нет информации, не могу судить. а тут говорю по своему опыту: сдаю жилую недвижку с 2006 года, с 2018 живу на доход с капитала, где основным источником является рента с недвижки (в инвестициях на бирже начал разбираться гораздо позже, чем сдавать квартиры) :)

[@invest_science]

@@FirecatJr откуда у вас данные про х2 и х1.5? Я слежу за стоимостью недвижимости в России, и таких цифр даже близко не было. График по Росстату после вычета инфляции есть даже в этом видео, жильё едва растёт. 2% после вычета инфляции примерно, до вычета издержек.

[@idiosinkrazist]

​@@invest_science я не знаю, как посмотреть данные по цене квартир на истории, но вот реальный кейс: купил квартиру в Питере в конце 20-го года за 4.5, продал в начале 22-го из-за известных событий за 6.3. Покупал и продавал по среднерыночной, поэтому случай не мой частный, а отражает реальную динамику. Все риэлторы, с которыми я общался, объясняли этот рост льготной ипотекой.

[@FirecatJr]

@@invest_science москва, трёшка, 72м2 - 2009г - 7.5млн., 2011 - 13.5млн., 2018 - 14.2млн, 2021 - 19.8млн. я же говорю, может много лет не расти, но в какой-то момент делает вот такие скачки. в среднем, после вычета инфляции, да, наверное так и получается, что 2%, а то и меньше.

[@raymoons_dark]

Привет, очень нравится твоя аналитика, сделай пожалуйста видео про инвестиции в крипту, хочется послушать адекватное мнение по этому поводу

[@Nazarcard]

Поддерживаю. Как-то изучить индексы по типу топ 100 CMC, выше они биткоина и выше ли снп500 или мирового индекса

[@justnovikov]

Боюсь, что в расчетах не учтен жизненный цикл недвижимости. За 100 лет объект недвижимости может быть подвержен разрушениям и кроме стоимости участка земли от объекта ничего не останется, либо потребуется снос и строительство нового объекта.

[@invest_science]

Это входит в 1.5% в год

[@Восвет]

жилое,жилое,жилое так сложно на просторах ютуба найти инвестиции в склады, в торговые центры и прочую коммерческую недвижимость

[@Texas_chainsaw_the_game]

Да уж, прилетит вот так авиабомба и нет жилья

[@filosofiyaistorii]

Интересный аргумент… Из разряда «упадет кирпич…».

[@воаваоовалдвоавд]

@@filosofiyaistorii в связи с последними событиями, риск что что-то может прилететь очень сильно повышается:)

[@Stepan6789]

Другое дело виртуальные цифры в приложении на телефоне, эталон надёжности

[@воаваоовалдвоавд]

@@Stepan6789 а разве ЗП сейчас не на виртуальный счет перечисляют ?

[@avsxc]

Или у соседа газ взорвется

[@ЧезареЛомброзо-ю5у]

Лет через 10: раньше акции приносили больше дохода, но после краха экономики большинством из них можно подтереться. Все, что осталось у людей: золото, недвижка, свой малый бизнес и пара мегакорпораций) но это будет уже другой специалист по инвестициям)

[@invest_science]

Никогда не исключал, что акции принесут худший результат из всех классов активов за следующие 10 лет. Только я также не уверен, что во время экономического краха инвестора спасёт золото и недвижимость, и уж тем более его малый бизнес. Далеко не факт.

[@ЧезареЛомброзо-ю5у]

@@invest_science ну, на то, что ты контролируешь, легче рассчитывать. Талеб об этом же говорит. Я подозревал раньше, что наши бабки и деды были не дураки. Теперь понял, что дача нужна, какой-то небольшой бизнес помимо работы нужен, жилье тоже нужно. И чем этого больше, тем проще будет выжить. Особенно в нашей стране. Мы считали себя самыми умными и продвинутыми, а как бы по итогу самыми большими дураками за посленюю тыщу лет не оказаться)

[@invest_science]

@@ЧезареЛомброзо-ю5у если вы из СНГ, то у ваших бабушек и дедушек в принципе не было возможности инвестировать в бизнес, в том числе покупая акции. Если же речь про условные США, то богатые люди столетиями инвестируют не только в недвижимость, но и в бизнес - фондовый рынок в Америке существует не первое столетие.

[@ДаниилУльянов-х6ъ]

Для меня недвижимость надежнее. Часть своих денег и часть ипотечного кредита в альфе и нормальная однушка для сдачи уже есть.

[@burning_KFC]

Как всегда пишем комментарий для поддержки канала

[@СидоровСидорСидоровичСидорини]

Беглый поиск показал, что существуют фонды на недвижимость. Почему они не были освещены в этом видео, с ними что-то не так?

[@virtualchampionshiptv4200]

Это бумажная недвижимость, считай акция. Речь была о физической недвижимости, которую человек покупает в собственность. И зачастую одну на все деньги, причём заёмные

[@СидоровСидорСидоровичСидорини]

@@virtualchampionshiptv4200 Ну я понимаю, что бумажная, но всё таки недвижимость? Интересно рассмотреть такие фонды хотя бы с точки зрения диверсификации (в дополнение к обычным акциям и облигациям)

[@tsaplya63]

Сразу две мысли, которые важны: в недвижимости сложно уйти от валютного риска, а в акциях от инфраструктурного

[@virtualchampionshiptv4200]

Какой валютный риск в недвижимости? Это бетонная коробка, которую можно оценить в любой валюте.

[@RussianGirl4]

С ростом забугорного доллара и у нас недвижка растет

[@tsaplya63]

@@virtualchampionshiptv4200 она в валюте той страны где находится

[@tsaplya63]

@@RussianGirl4 да я бы не сказал, была кореляция до 2008 г

[@Dmitryblv]

Дайте совет, пожалуйста. У меня квартира в ипотеке, я её сдаю за 20 тысяч. Ипотечный платёж плюс мелкие коммунальные 10 тысяч. Итого выгода от сдачи 10 тысяч. В год -120 тысяч. Саму квартиру можно легко продать за 4 млн. 1 млн долг. То есть можно получить на руки чистыми 3 млн. И положить длинные облигации, которые за вычетом налога дадут 9% от суммы, или 270 тысяч рублей в год. Разница просто огромная. Кто-то скажет, что квартира в цене растёт, но это не факт. Да и из 270 тысяч можно забирать те же 120 и 150 реинвестировать. Вот и прирост даже больший как мне кажется. Но ещё большой плюс, что нет мороки с квартирантами. Загвоздка в том, что жена в этих вещах не понимает совсем и как бы против, говорит, вдруг мы потеряем деньги на этой непонятной бирже. Я ей объясняю, но ей всё равно. Подскажите, разве я не прав? Как бы вы поступили?

[@invest_science]

Здравствуйте. Под какой процент ипотека?

[@Dmitryblv]

@@invest_science я смотрел на офз 26225. К погашению у них 10,6 доходность, за вычетом налога 9,2. То есть разница со сдачей квартиры существенная. Как бы вы поступили?

[@invest_science]

@@Dmitryblv я задал совершенно другой вопрос, ну да ладно. Вы сдаете квартиру за 6% в год в реальном (!) выражении, а не в номинальном, поскольку квартира - это не деньги, которые обесцениваются с каждым годом из-за инфляции. Облигации в свою очередь приносят условные 9% годовых в номинальном выражении, а не в реальном - от этой цифры нужно отнимать будущую инфляцию.

[@Dmitryblv]

@@invest_science я вас понял. Спасибо большое! По поводу первого вопроса, сам не пойму куда я смотрел и о чём думал 😂. Ипотека под 6%. Но я понял ваш ответ. Единственное что не понял, как вы расчитали, что сдаю под 6%? Я думал, что сильно меньше, учитывая стоимость квартиры... Ещё раз большое спасибо!

[@invest_science]

@@Dmitryblv если вы за 20 тысяч сдаёте квартиру, то в год выходит 240. Коммунальные нужно отнимать, но я их не знаю. 240тыс/4млн = 6%. Расходы на ипотеку стоит считать отдельно, т.к. не все они являются тратами на проценты, часть - это "докупка" доли квартиры. Под 6% - нереально выгодно, я бы точно не стал отказываться от такой ипотеки, не стал бы гасить её досрочно или ещё что-то Кстати, в этом месяце ещё будет ролик про сравнение покупки и аренды квартиры, с расчётами.

[@NikolaiMikov-e2n]

Ещё минус инвестиций в недвижимость. В странах Латинской Америки, Испании и Италии твою недвижимость могут занять бездомные и ты их не сможешь выгнать по закону.

[@Sensitive182]

С темпом и тембром иногда перебор, Антон.

[@ВованГринвуд]

Квартира - цена в 2019 - 2 500 000, сейчас 5 500 000 с ремонтом и мебелью.

[@invest_science]

Квартира - цена в 2018 - 2500000, сейчас 0, уничтожена во время войны. Пример абстрактный, но показывает, что отдельные кейсы не говорят абсолютно ни о чем, это анекдоты.

[@ВованГринвуд]

@@invest_science Это где? Сочувствую. Но все риски приняты. Если потеряю горевать не буду.

[@invest_science]

@@ВованГринвуд это не про меня, пишу же - пример абстрактный. Я не вкладываю в недвижимость, в том числе по этой причине.

[@КрышаМира-л6я]

А в 2025 опять 2500000... может же такое быть?

[@ВованГринвуд]

@@КрышаМира-л6я очень сомневаюсь.

[@ігорярченко]

👍

[@natalyapogorielova6911]

Замечательно. Главное сейчас- денежки заработать. В Багдаде все спокойно.😊

[@КриптоАдепт-з5ы]

Ох набежит же сейчас сюда кучка недоумков мамкиных-бизнесменов и начнут рассказывать тут свои истории успеха.

[@DoshikRolltonov]

Какой нибудь пожар и недвижка вс

[@invest_science]

От пожара страховка как раз более-менее защищает

[@avsxc]

​@@invest_science не рассказали от чего страховка не защищает.

[@андрейпетров-н4ф6ю]

Видео о джэт лэнг длинеее самого видео

[@invest_science]

Полторы минуты из 13, это чуть больше 10% от всего ролика

[@андрейпетров-н4ф6ю]

@@invest_science хорошо , что я перематываю.

[@invest_science]

@@андрейпетров-н4ф6ю законом не запрещено :)

[@alessiob5866]

Сделать бы видео про краудлендинговые платформы. Риски там - мама-не-горюй!

[@Чинчопа-ы3з]

я ничего не понимаю. какие 1-2% в год. может 20%. 2017 однушка у нас 1.7 миллиона стоила. а сейчас 3.5. спустя 4-5 лет. ОЙ. вот вам и инвесторы. купил хату. деньги на 2 просто умножились. думайте

[@invest_science]

Речь про среднюю доходность всего рынка недвижимости сверх инфляции на длинном горизонте. В краткосрочной перспективе недвижимость может как расти, так и падать, как и любой другой инвестиционный инструмент. В вашем случае квартира в реальном выражении подорожала не в 2 раза, а в полтора, т.к. остальное - инфляция.

[@Чинчопа-ы3з]

@@invest_science Тик токеры, кого вы и обозревали сказали что ипотека зло. Когда мы взяли квартиру в ипотеку. И рост её цены просто отбил проценты по ипотеке. ПРОСТО так. из воздуха. вот что меня больше удивило. +А если цена не будет падать на недвижимость в ближайшие 10 лет. + это вообще хоть от чего-то зависит? почему цена раньше падала? ибо в моём понимании недвижимость, а именно квартиры это БАЗА

[@Хосе-л8ю]

Ещё бы сравнить с золотом или серебром

[@Sosi_xyi_youtube]

Полный бред что недвижимость выгоднее чем акции... Акции apple ,дали 18.000%... и ещё не стоит забывать что ты можешь реинвестировать... С арендных платежей при нынешней рыночной конкуренции ты разве что на жизнь себе оставишь и всё

[@invest_science]

Почему вы сравниваете с Apple, а не с Nokia? Или с Lehman Brothers.

[@Olegamus]

Не учли амортизацию жилья. Срок эксплуатации жилья ограничен, и со временем цена снижается.

[@invest_science]

Она входит в 1.5% в год

[@ИринаКудряшова-н2в]

Самый прибыльный актив это рабы😊 это известно давно

[@kalikaperehogi243]

Я знаю, как можно удвоить количество подписчиков на этом канале. Нужно просто перейти от юридического языка подачи с бомбардировкой узкопрофильными терминами, к более простонародному. Контент качественный, но требует, при этом, полного погружения. А значит, почти стопроцентная недоступность прослушивания, например, за рулём. Более короткие предложения, простой язык подачи, сокращение длительности контента, большее количество примеров с убедительными выводами = привлечение внимания большей массы подписчиков. Когда базово умный и грамотный человек умеет рассказать о сложных вещах простым языком - это и есть Высший пилотаж!) Не благодарите)

[@Dmitry_7319]

Это в какую недвижимость ... Если имеется в виду фонды типа бывшего пнк .. то это в основном для квалов ) для неквалов есть пару фондов с очень низкой ликвидностью. Да и по фондам для квалов средняя дозодность 9-10 % .. Лучше уж тогда корпоративные облигации ) там риска поменьше. А по поводу Джет Ленд... вообще не советую малый и средний бизнес в рф накрывается медным тазом.

[@13revizor]

На Самолете неплохо заработал, в Пике неплохо потерял😂. А вообще недвижка очень опасна

[@novascotia5849]

Почему? Там разве существенная разница?

[@13revizor]

@@novascotia5849 существенная, почитайте про компании, кто во главе, откуда деньги, фин.составляющую. Каждую компанию ж надо изучить, прежде чем купить😄

[@Dmitry_7319]

Реклама крауда короче ) в России понятно риски краудлендинга еще выше .. Говорю жто не просто так а по своему опыту в крауде

[@ФедорУсов-м9ш]

Опиши опыт, заинтересовал)

[@Dmitry_7319]

@@ФедорУсов-м9ш так то ничего особенного .. начал на платформе с середины прошлого года) всё шло неплохо удвоил депозит )) проблемы начались с конца февраля начала марта этого .. задержки каждую неделю есть уже два дефолта ) скорее всего в дальнейшем их будет больше...поэтому второй месяц вывожу проценты и тело .. всё до лучших времён

[@ФедорУсов-м9ш]

@@Dmitry_7319 100% за год? JetLand? Насколько я вижу предлагают от силы 20% годовых в JetLand. Риски дефолтов конечно никто не отменял, но суммы в каждой конкретной компании же маленькие, доля невыплат низкая

[@Dmitry_7319]

@@ФедорУсов-м9ш где я написал 100 % ? .. у меня доходность была не выше 18 .. задержки доходили до 5 с лишним процентов от портфеля ) три дефолта на сегодняшний день. Поэтому пока не инвестирую до лучших времён .. Если вы в курсе в нынешней эконом.ситтуации маленькие компании и не только плохо выживают так скажем в России. Ситуация скорее всего будет и дальше ухудшаться. Не к чему не призываю, просто решил пока для себя закончить с платформой