Investir dans l'immobilier à Budapest en Hongrie - Étude de cas de rendement locatif

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Күн бұрын

Пікірлер: 19

@investisseurglobetrotteur 6 ай бұрын

🇭🇺 Plus d'information sur les services de Sébastien et comment le contacter: investisseurglobetrotteur.com/services/services-dimmobilier-international/agent-immobilier-francophone-a-budapest-hongrie/ 🇭🇺 Guide de l'investissement immobilier à Budapest: investisseurglobetrotteur.com/immobilier-international/un-investissement-immobilier-a-budapest-en-hongrie/

@732daven 6 ай бұрын

Merci. J'ai eu deux apts a Budapest dans le 6ieme pendant 20 ans, et tout revendu. Mon experience fut mitigee, capital preserve apres inflation (rien de plus, aucun gain reel apres inflation) certe ce qui est deja bien, mais un renderment locatif entre un petit 3% et 3.4% net, aurais pu faire beaucoup mieux ailleurs. Maintenant a mon avis c'est bien trop tard pour budapest; 2000-2004, c'etait OK, ou bien vers 2009-2015..maintenant rendement locatif trop bas a budapest.. Les renovations doivent etre tres bonnes..avec des agents douteux a la pelle, beaucoup trop de choix pour les locataires, des locataires tres exigeants, population vieillissante en plus. Ca va si vous gerez vous meme, vous rajouterez au moins 1-2% de rentabilite. Si vous habitez a budapest achetez local bien sur, toujours de bonnes affaires. La mentalite Hongroise...pfff comment resumer ...pas tres rigoureux, veulent l argent (i.e. ~12.5% + un loyer+TVA pour les agents, c'est cher pour souvent un service de merd$), mais pas l effort. Les agents a Budapest ne sont pas rigoureux et laissent trop souvent des impayes s'accumuler avec les locataires (gas, electricites, syndic) et a la fin c'est le proprietaire qui paye avec un deposit qui n'est pas suffisant pour couvrir, alors qu'un peu de rigeur pourrait eviter ceci. Je prefere la Pologne. Moins de casse tete pour faire le business, artisants en general bien plus rigoureux, plus facile de trouver de bons agents, un bon choix de villes secondaires comme Wroclaw, Gdańsk (bien que le bon train etait a prendre au debut des annees 2000). En resume, la Pologne tout marche, on se fait pas arnaquer a tous les coins de rue comme en Hongrie. J'ai fait du 4% net avec tout petit apt modeste (pas de luxe) garde 17 ans, avec 2 fois moins de stress qu'a Budapest. Quitte a se prendre la tete, cherchez des rendements superieurs vers 5% net versus 3.4% bien mouillé, dans des pays un peu moins developes et des villes secondaires. Prennez des apt inferieur a €100K plutot qu'un luxueux a €300K pour repartir les risques. Il n'y a pas que des capitales! Timișoara est tres beau et dynamique juste pour prendre un example.

@user-uh2ti6my3c 6 ай бұрын

Excellent retour ! Merci

@savomilo9484 6 ай бұрын

C'est clair, y a un nombre incalculable d'appartements à vendre ou à louer à Budapest. L'acheteur et le locataire sont les rois...pour une telle rentabilité autant aller voir ailleurs. Belle ville certes mais en touriste seulement!!

@732daven 6 ай бұрын

exactement. En plus j'ai remarqué que les expats se sont "paupérisés" a budapest. Je m'explique; en 2003-2010 j'avais des locataires assez aisés, du genre étudiant israelien en médecine a Semmelweis, ou Norvegiens, Allemand etc....ils payaient en euro sans probleme et étaient honnetes globalement...et puis au fur a mesure du temps, moins de locataires comme eux mais des expats l'amerique latine, voire d'afrique, ou meme des Hongrois sans le sou ...ils acceptaient le forin seulement, souvent des retards de payments, et un taux d'arnaque superieurs ...je me rappelle encore de ce gars du Guana qui a laissé la climatisation en permanence et ne pouvais pas payer sa facture d;électicité et apres il n'ouvrait pas les portes pour les visites de l'apartement, encore un mauvais choix de l'agent....j'ai meme eu un locataire Hongrois qui a altéré le compteur d'électricité (il a cassé le sceau), résultat, j'ai eu une amende pour refaire le compteur....et il avait des impayes de €1200 que j'ai pu recuperer avec un huissier hongrois (ca a pris pres de trois ans, en retenant un peu d'argent sur son salaire automatiquement) .j'ai changé d'agents mais impossible de trouver un potable. J'ai parlé a d'autres proprietaires, et TOUS avaient des problemes avec leur agent..incroyable...J'ai tout de meme trouvé un bon comptable en 20 ans@@savomilo9484

@jgm3620 6 ай бұрын

Super vidéo, c'était très intéressant de voir où on peut acheter à Budapest et le R.O.I. dans l'étude de cas J'apprécie vraiment Budapest pour la qualité de vie, la sécurité et la superbe architecture

@fredericbouchaud6037 6 ай бұрын

tres interessant, merci. budapest est une super ville

@francoiscrepin-leblond6654 6 ай бұрын

Merci :Super chaine , supers intervenants . Budapest est une ville sublime , et l'appartement étudié le semble aussi . Dommage que le rendement soit si faible : 3.67 % ( ! )

@savomilo9484 6 ай бұрын

Le gros soucis est la monnaie. 315huf = 1 euro en 2019, aujourd'hui c 393, soit 25% de dévaluation en 5 ans!! Tu revendras en euros au prix que tu as acheté en euros, donc quasi aucune plus value. Rentabilité bien plus intéressante en France ou ailleurs. C'était y a 10-15 ans qu'il fallait investir..

@732daven 6 ай бұрын

exactement. Moi j'ai achete en 2003 €1 = HUF250, le metre carre rénové dans le 6ieme (pres du Oktogon ou nyugati train station) etait €1,000 en 2003..J'ai vendu €2150/m2 pour le petit apt (63m2) et €1700/m2 pour in gros apt (93m2) 19-20 ans apres (j'ai fait le contrat en Euro, pas question de signer un contrat en HUF et d'avoir une chute de 10% en une semaine..mais tout le monde ne peut pas payer en euro, heureusement j'avais un investisseur Hongrois avec du cash)...en fait j'ai fait les calculs, apres la commission du vendeur etc... et j'ai preserver mon capital avec l'inflation. AUCUNE plus value reelle. Je suis content d'etre sorti de ce marche. Ce fut mitigee vraiement, les seuls gains etaient une rentabilite de location mediocre entre 2.85% et 3.4% NET/apres imposition. Pas une erreure fatale, mais pas l'inverstissement du siecle. Mais ca c'etait parce que j'ai achete en 2003...j'acheterais jamais aujourd'hui. En plus avec des plafonds de plus de 3.5m, les renovations sont supers cheres. et l'isolation est un casse tete avec ces surfaces enormes

@savomilo9484 6 ай бұрын

@@732daven Moi j'avais acheté en 2019 avec taux de change à 315huf en direct avec une agence immo locale, tout s'est fait en anglais (pas besoin d'un chasseur d'appart qui te prend 4-5%). D'ailleurs, des agences immo à Budapest, il y en a à tous les coins de rue vue le nombre d'appartements à vendre, ca parle anglais pas de soucis. J'ai revendu début 2023 avec un taux de change à 400!! Si je me base sur l'euros (et pas le forint), j'ai revendu moins cher que ce que j'ai acheté sans compter les frais d'agence pour la vente (l'acheteur en Hongrie n'a aucun frais d'agence à régler, c'est le vendeur qui règle)! En gros, avec les loyers sur 4 ans, j'ai à peine couvert mon investissement! Donc trés décu, mais heureux d'avoir vendu, car l'agent me faisait comprendre que des acheteurs avec le budget dispo, y en avait pas des masses et qu'il fallait baisser le prix. Ca reste une expérience mais que je ne renouvellerait pas!!

@732daven 6 ай бұрын

bien joué d'être sorti ....certaines personnes aurait persistés @@savomilo9484 Il y a plein d'opportunités ailleurs, souvent proche de chez soit. Moi je suis expat dans pays anglophone et j'ai achete trois apts a 2 heures de chez moi en 2 1/2 ans et ils ont une rentabilite net (apres impot) de 4.60%, 4.9% et le dernier fait du 5% NET NET. Pas besoin d'agent en revanche. En fait je m'apercois que gerer des locations via un agent c'est 2% en moins...donc il faut compenser par un gain du capital certain (arriver avant les autres comme la Georgie ou le Montenegro il y a 10 ans), sinon ca vaut pas le coup.