investissement locatif : Réformes LMP - LMNP Extrait Séminaire Formation Laurent de Moras

[@jean-francoisfontana4755]

Clair, net, précis et pro. ! Bravo. 😉

[@laurentdemoras783]

merci :)

[@Grabatchuk]

Mais faux ..

[@laurentdemoras783]

en quoi ?

[@Grabatchuk]

Laurent de Moras Le basculement automatique en LMP n'est qu'une extrapolation intellectuelle ne reposant sur aucun texte

[@laurentdemoras783]

extrapolation, non, strict respect du texte qui prévoit 2 conditions au lieu de 3. Avec l'impôt à la source, les liaisons entre RSI, le Fisc pour l'Impôt sur le Revenu et tous les organismes sociaux va se faire très rapidement. Probablement, 18 mois maxi, rappel du RSI sur la base d'un LMP d'office. Aucune raison qu'un règle ne s'applique pas, même a posteriori. Le contribuable doit respecter les règles en vigueur. Il n'a pas lui-même fait le passage en LMP, on va lui rappeler aimablement qu'il aurait dû le faire, et un premier rappel de cotisation aura donc lieu. C'est comme ça que ça doit se passer, je ne vois pas du tout d'extrapolation :)

[@davytheodore1930]

bonjour laurent, merci tu est le quasi le seul a préciser ces changement. effectivement les proposition du cap 22 st pas très rassurantes. Du coup que faire si notre projet futur a été monté afin de faire du lmnp? Déclarée différemment l'opération fait chuter radicalement la rentabilité évidemment!! merci

[@laurentdemoras783]

Bonsoir, Oui, forcément, si la charge fiscale augmente, le reste à vivre diminue. Mais c'est déjà un moindre mal dans la mesure où le résultat est encore positif. Certains cas passeront en négatif, ou aggraveront le négatif. C'est là-dessus que j'essaie d'attirer l'attention. Merci de suivre ma chaîne ! Bonne soirée. Laurent www.investissement-locatif-intelligent.com

[@davytheodore1930]

bonjour merci pour la réponse Laurent, Le plus prudent serait dc de simulée l'opération en lmp également afin d’être certains de rester ds le positif au cas ou le lmnp disparaitrait? Si celle ci s’avère encore rentable le projet est viable... on peut se lancer et profiter du temps qu'il reste mais si il y' a du changement, que se passe -t-il? simplement un changement de statut et de fiscalité? merci pour le partage de ton savoir.

[@oscar.h7840]

Bonjour, est ce que les conseils que vous donnez à vos séminaire sont applicable en Belgique?

[@HamRic73]

Bonjour Laurent, pour le passage en LMP, lorsque les appartements en meublés sont au nom de Mr et Mme. Le CA de plus de 23000 est comparé aux revenus total du foyer, donc salaire annuel de Mr + Mme ou seulement celui d'un des deux? Merci très bonne vidéo. cdt

[@laurentdemoras783]

Pour le moment, on compare aux deux revenus additionnés. Mais le terme "source principale de revenus" peut prêter à confusion, car si je gagne 20.000 et ma femme 25.000, et qu'en meublé j'ai 30.000 €, la source principale n'est ni mon salaire, ni le salaire de ma femme, mais bien la location de meublé... Donc, tout ça sera mis au clair prochainement, et ça râlera de tous les côtés, je le sens ;) Merci de votre visite sur la chaîne. Si ce n'est pas encore fait, pensez à vous abonner. Bonne soirée. Laurent www.investissement-locatif-intelligent.com

[@RomainLosi]

Bonjour Laurent, et merci pour vos vidéos. Vous dites à 18:12 que "les plateformes type Airbnb déclarent aujourd'hui au fisc français les recettes de chaque loueurs". Savez-vous si avec l'année blanche 2018, les loueurs Airbnb seront taxés pour cette année 2018 ?

[@RomainLosi]

Ils me semblait que les plateformes ont obligation de déclarer auprès du fisc dès 2019 et non 2018... Je me trompe peut être. Merci

[@laurentdemoras783]

bonjour, Leur obligation est pour 2019, effectivement. Pour l'année blanche, c'est du BIC : on prendra la plus grosse des 3 années 2015 - 16 - 17. Bonne journée. Laurent www.investissement-locatif-intelligent.com

[@RomainLosi]

Merci Laurent pour votre réponse. Toujours un plaisir de regarder vos vidéos.

[@mathieubellance7254]

Bonjour Laurent Merci beaucoup pour la vidéo. Par contre , je suis fonctionnaire, si je suis dans les conditions pour passer automatiquement en LMP que se passe t-il ??? Sachant que je peux pas faire les 2 ... ils peuvent pas décider à ma place tout de même

[@ALLOF_SOUND]

Bonjour, Je suis votre chaine avec intérêt depuis peu. J'apprécie le souci de la précision, du détail et la volonté de synthétiser les choses. Toutefois j'ai une vraie interrogation concernant la possible requalification automatique d'un loueur non pro en pro (donc d'un LMNP en LMP). Cette question génère une grande confusion et est le plus souvent traitée comme une évidence par divers sites tenus par des avocats fiscalistes, conseillés en patrimoines et autres experts, alors qu'elle ne fait absolument pas l'unanimité : En gros si nous ne gardons que les sources pourtant "sérieuses", nous avons environ 65% des pros qui nous assurent que la requalification automatique est déjà une réalité alors que les 35% restant disent exactement l'inverse... Qui croire? Personnellement, lorsque j'avais réalisé les démarches auprès des impôts pour m'inscrire en tant que LMNP, l'agent en charge du dossier m'avait clairement expliqué que le LMP (qui a souvent été considéré comme plus favorable par le passé) était un régime "de plein droit" qui pouvait être obtenu sur demande si toutes les conditions étaient requises. Or, "de plein droit" ne signifierait pas "automatique" dans ce cadre mais plutôt "ne peut être refusé à qui en fait la demande s'il remplit les conditions", c'est tout à fait différent. Ainsi un LMNP au dessus des 23k annuels et des 50% des revenus restait pour l'instant LMNP s'il n'en faisait pas la démarche en remplissant la case correspondante dans sa déclaration : Je n'ai connaissance d'aucun cas ayant entrainé une requalification, mon comptable non plus...une agence de 20 comptables spécialisés en LMNP non plus... La décision du conseil constitutionnel changerait automatiquement la donne car la troisième condition saute? rien n'est moins sûr à mon avis car cette décision provient à la base de démarches de certains LMNP souhaitant l'égalité d'accès VOLONTAIRE au LMP même en l'absence d'immatriculation. Même dans ce cadre récent, les impôts nous disent "Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), toutes les conditions suivantes doivent être réunies :" (cf. service-public-pro.fr) et NON PAS "l'ensemble de ces conditions entraine le passage au LMP" : l'accès au LMP reste - POUR L'INSTANT- une démarche volontaire à mon sens. Il est pourtant facile de surinterpréter car il n'est écrit nulle part dans les textes officiels (ou alors dites moi où car je cherche!) "c'est automatique" ni même "ce n'est pas automatique", sauf dans le cas ou l'on "rétrograde" un LMP en LMNP : là tout est clair, bien sûr (par exemple : vente d'un bien > moins de 23k en loc > les trois conditions ne sont plus respectées > rétrogradation automatique). Si vous trouvez une texte légal qui stipule clairement les choses, je reste preneur ;) A part ça je suis tout à fait d'accord sur le fait que les choses vont très probablement évoluer à la défaveur des LMNP et que ce risque doit être évalué avant toute décision. pour l'instant - à part le "détail" de l'année blanche! - rien de changé pour les LMNP à ma connaissance. Gardons les yeux ouverts... Bien cordialement

[@laurentdemoras783]

Bonsoir , Merci de ce message très intéressant, et appuyé d'une certaine volonté de clarté. Je suis d'accord sur le fait que l'automaticité ne soit pas avéré. J'ai même un partenaire juridique qui conseille de ne pas bouger, au prétexte que le texte ne saurait avoir un effet rétroactif. A cela, je répondrais par un exemple. En 2013, les dividendes de toutes les SARL en gérance majoritaire ont commencé à subir les charges sociales. Y-compris les SARL créées antérieurement. Donc, le texte a bien eu un effet rétroactif. L'antériorité n'a eu aucun effet. Pour revenir sur le LMNP / LMP : L'année blanche et le passage au prélèvement à la source va provoquer pas mal de tracas aux services fiscaux. Donc, une pause sur cette réforme est à envisager pour 2019 et probablement 2020. La suite ? Le statut LMNP est toujours dans le collimateur : Il peut tout simplement disparaître, et on aurait alors une fiscalité commune nu / LMNP (pour faire simple),, et pour cette catégorie : 2 options déjà dans le rapport CAP 2021 / non déductibilité des intérêts d'emprunt, mais amortissement des biens. L'autre option serait la pure et simple disparition de la possibilité d'amortir les bien en étant non professionnel. (je penche plus pour cette option). Pour le LMP, la situation deviendrait plus claire : soit les conditions sont remplies, et on bascule d'office, soit on reste LMNP, mais on perd l'avantage des amortissements, probablement avec un système amortisseur de l'impact pour les biens en portefeuille (exception : EHPAD / résidence étudiantes avec services qui représentent un réel besoin de la France que l'état ne peut financer seul). Un paramètre supplémentaire viendrait alors renforcer cette situation : la possibilité de devenir LMP par choix, sans conditions de ressources et chiffre d'affaires, comme on peut être en micro foncier, ou au réel, sous le plafond du Micro foncier, et cela par choix. Pour finir, je n'ai à ce stade toujours aucun exemple de passage d'office en LMP, mais c'est à craindre, quand le PAS sera digéré. Rien de plus facile, infos en temps réel, et communication de tous les services fluidifié dans une immédiateté parfaite. Là, il risque d'y avoir du mouvement et la requalification d'office n'est pas exclure. Sans avoir apporté une réponse tranchée, car la certitude est la bêtise du sachant, j'espère avoir apporté des éléments de réflexion à votre interrogation. Bonne soirée. Laurent www.investissement-locatif-intelligent.com

[@ALLOF_SOUND]

Bonsoir, merci pour votre réponse. Effectivement il semble que les choses puissent bouger assez vite en raison de nombreux facteurs... Pour l'instant certains LMNP commencent à craindre la requalification prochaine automatique en LMP ... à voir ... mais suite au passage du CAP 2022, il est possible que ce soit justement bien le LMP qui devienne à nouveau le plus intéressant des deux statuts meublés (sauf pour la vente peut-être) étant donné que le LMNP serait en quelque sorte nivelé avec la location nue (cette dernière serait peut être "gagnante" au final)! Rien n'est encore validé mais on peut gager qu'il va falloir rester à l'écoute si l'on est LMNP. Quoi qu'il en soit vos conseils de diversification sont à méditer... Bien cordialement

[@szdefrgt]

Afin de savoir si nous "risquons" de remplir les 2 conditions pour être qualifier de LMP j aimerai savoir si les revenus exonérés (exercice d' une profession libérale en zone sensible) sont à considérer dans les revenus du foyer ? J ai peur que non puisqu il me semble avoir lu que seul les revenus soumis à l impôt compte. Merci par avance pour vos précisions et plus globalement pour le partage de votre savoir.

[@alexbc5551]

Ce serait pas Olivier Seban que l'on voit à 0m51 en première place en noir?

[@laurentdemoras783]

Bonjour Alexandre, Ce n'est pas lui, et d'ailleurs, je ne sais pas s'il souhaite venir se former chez moi. Il ne m'a pas encore contacté à ce sujet ;) Bonne journée. Laurent www.investissement-locatif-intelligent.com/seminaire-dinvestissement-locatif/

[@ALLOF_SOUND]

Bonjour,

[@michaels9077]

Bonjour Laurent, Le fait que tu dises que d ici 2 ans le LMNP est "terminé", c est un peu fort il me semble, si l état change d un seul coup ce statut, ça va engendrer des ventes massives de logements, un BOOM dans le marché immobilier.. sachant que l état sait également que le meublé sert à beaucoup de personnes ayant des besoins de mobilité professionnelle et autres. Qu en penses tu ?

[@laurentdemoras783]

Bonjour Michaël, Le fait qu'une évolution fiscale entraîne des dommages collatéraux n'est pas une nouveauté en soi. Il y a tellement d'anomalies sur ce statut qu'il doit évoluer, c'est dans la logique des choses. Les propriétaires en LMNP qui amortissent et verraient leur fisca augmenter du fait de ces réformes comprendront trop tard qu'un investissement ne doit pas porter exclusivement sur une niche fiscale, mais être rentable en lui-même. Ensuite, ils pourront très probablement opter pour le régime LMP qui devrait continuer à bénéficier des déductions des amortissements. Ce sera plus clair ainsi : pro = amortissements. Non pro = pas d'amortissements. Ce n'est pas ça qui entraîne la vente massive de biens. A la fin des amortissements périssol, Robien Sellier ou autres, il n'y a pas une marée de ventes non plus. Bref, le marché immobilier est fluctuent, comme la fiscalité. La ligne est tracée pour moi. D'autres ont un avis différent. La nuance, je travaille depuis plus de 10 ans dans ce domaine, et j'ai vu les réformes arriver, et j'ai pu constater qu'il y a une tendance, et que cette tendance va vers ce que je dis... Bonne journée. Merci de me suivre ;) Laurent www.investissement-locatif-intelligent.com