전입신고 금지특약 - 오피스텔에서 흔히 접하는 전입신고 금지특약에 대해 알아봅니다 - 공인중개사 후스파파의 부동산 이야기

[@이상식-n4h]

오래전 영상인데, 역시 간단 명료한 설명에 감사드립니다

[@TigersFromHell]

전입신고라는 실질적 법률행위를 못하게 하고, 임대인의 조세회피를 위해 임차인을 조지는 대한민국 법원 멋지다. 이게 나라냐

[@꼼지락-v3n]

역쉬..이번 오피스텔계약에 하는데 후스파파님 강의가 생각나 다시보게 되었 습니다..최고최고~~든든합니다

[@boseokoh2338]

좋은 영상 항상 감사합니다. 중개시장에서 임대인 분들이 영상과 같은 이유로 실제 주거용으로 사용 할 목적임을 알면서도 전입신고 불가 조건으로 임차인을 구하는 경우가 상당히 많은 것 같습니다. 이럴때 공인중개사가 임대인에게, 아무리 부드럽게 설명을 한다 해도 "임차인과 합의가 되어, 전입신고 안하기로 하는 특약을 양 당사자가 원하시면 작성해 줄 수는 있으나, 이는 무효이며, 공인중개사로써는 임차인에게 설명을 안 할 수는 없다." 라는 취지로 얘기 한다면 대부분의 임대인들은 "전입신고 불가 특약에 아무런 문제가 없습니다." 라고 하는 공인중개사를 찾아 갈 것 같습니다. 그렇다면, 공인중개사로써 관행적으로 대부분이 하던 방식대로 별 말 없이 중개계약서를 작성해야 할까요? 아니면, 당장 임대인이 다른 공인중개사와 중개계약을 체결 하더라도 주의사항에 대해서 알려야 할까요? 중개업을 준비하면서 나름의 기준을 세우는데...고민이 됩니다. 후스파파님과 여러 중개사 선배님들의 조언을 부탁드립니다.

[@hoospapa]

저는 임차인이 없는 곳에서 임대인에게 따로 설명해 줍니다. 그래도 임대인이 원하고 임차인이 동의한다면 해당 특약을 넣어줍니다.

[@boseokoh2338]

@@hoospapa 답변 너무 감사합니다. 참고하겠습니다.^^

[@이화숙-n7u]

감사합니다😅😅😅

[@애경고-r3r]

귀에 쏙쏙 .멋진 강의 감사합니다

[@Steve-br2jb]

도움이 많이 되네요. 좋아요 꾹

[@이글-j7r]

후스파파님 쨩 입니다. 너무 좋은정보감사드립니다. 구독 좋아요 하고 갑니다 계속 애청하겠습니다

[@user-my247]

그 특약사항 똑같이 써져있어서 쫄고있는1인ㅠ영상보고 맘놓고갑니다ㅜ이미1년살아서 전입신고 포기했지만 이래서 사람은 배워야하는군요ㅠ

[@데이지-q6c]

알려주셔서 감사합니다^^

[@환상지기]

와... 아니 그러면 오피스텔 집 알아보면서 일반 오피스텔에 전입신고 금지 특약 있으면 국세청에 그냥 신고해버리면 어떻게 되나요????? 국내 일반 오피스텔 다 털리겠는데...

[@ttgood7891]

정말 조은 정보네요

[@김베이징-k5o]

항상 느끼지만, 지식 과 현장,, 둘다 꽤뚫고 계신 분이 후스파파님 말고는 대한민국에 없는것 같아요 !! 질문 하나만 드립니다. 2012년에 오피스텔 매수를 하고 지금까지 가지고 있습니다. 일반 임대사업자로서 부가세 환급을 받았습니다. 10년이 지난 현재 시점에서 임차인이 전입신고를 하는경우 아래가 궁금합니다. 1. 부가세 환급 받은거는 안 토해내도 되는지요? 2. 10년이 지난 시점이라 하더라도 업무용 오피스텔을 주거용으로 사용함으로 인해 제재나 과태료를 맞을수 있나요? 3. 한번이라도 전입신고를 하면 그후에 업무용으로 사용하더라도 주택으로 인식이 되는지요?

[@hoospapa]

1. 그간 업무용으로 임대를 주셨거나 업무용으로 직접 사용하셨다면 문제되지 않습니다. 2. 제제라기 보다는 양도세 계산 시 주택으로 보는 세무상 불이익이 있습니다. 3. 전입신고를 했더라고 대부분의 기간을 업무용으로 사용했다면 큰 문제 되지 않습니다~~

[@sweettoday]

공인중개사님~ 제가 정말 부동산때문에 곤란한 상황에 처해있는데 너무 도움되었습니다. 감사합니다^^

[@hoospapa]

영상 시청해 주셔서 감사하구요.. 도움이 되셨다니 다행입니다~~ ^^

[@오징어뺨따귀]

항상 많이 배우고 갑니다 감사합니다

[@토노YouTube]

세무서로부터 세무조사사전통지를 받았습니다 사유를 알아보니 일시적 1가구2주택 상황에서 주거용오피스텔을 취득했고 이것이 3주택으로 간주가 돼 세무조사를 나오는 것이라고 합니다 (오피스텔 취득이후 주택매도하여 양도세 비과세 신고 완료 상태 임) 그래서 소명자료를 준비 준인데 제 사정은 하기와 같습니다 1. 해당 오피스텔을 일임사등록 2. 사업자와 임대차 계약체결 3. 특약사항에 알려주신 특약 2,3항 적시(전입신고 불가조항 없음) 4. 부가세 정상적으로 발행하였으며 상반기 부가세 완납 상기의 경우라면 비주택요건이 갖춰졌다고 생각해도 되겠습니까? 갑작스런 세무조사에 당황스럽네요

[@hoospapa]

네.. 그 정도면 비주택요건을 갖추신 것 같습니다. 일단, 담당 공무원과 통화나 면담시 이 부분들 다 얘기하시구요. 추후 근거자료를 제출할 때, 그동안의 계약서 등과 임차인에게 세금계산서 발급한 내역. 국세청 부가세 신고납부 내역 등을 제출하시면 될 듯 합니다~

[@김경원-e7y]

06:54

[@ddrskim2043]

06:58 특

[@ry-sv8tp]

오피스텔 주거목적으로 보증금1천에 월세로 들어가는데 특약에 사업자,주소이전금지하고 이를어길시 계약해지,손해배상을해야한다고 써있는데 전입신고하지말라는말이죠?

[@김구레]

그 강사는 행정법을 몰라서 그런거네요. 아주 기초중에 기초입니다. 전입신고를 왜하느냐? 임차인의 주거 안정성을 위한거죠. 즉, 전입신고와 손해배상은 결국 하나의 목적을 지향하는 연속된, 연결된 행위라는겁니다. 말하자면, 전입신고가 무효면 그에 따른 손해배상역시 당연히 무효라는겁니다. 물론, 그 전제조건으로는 진짜 사전에 주거용으로 쓴다는게 합의된 상태인거고요. 주거용으로 합의해서 임대차계약 쓴 상태고, 전입신고 금지는 상위법 위반이므로 볼것도없이 당연 무효. 그럼 당연히 손해배상도 당연무효인 전입신고 금지라는 특약에 기반한것이기에 볼것도없이 당연 무효입니다.

[@재밌는부동산-c3z]

틀린내용이있네요 주거용으로 사용하지못한다라는 특약이있으면 업무용으로 간주할수있습니다. 해당 판례는 계약서상 용도가 업무용으로만 기재되서 패소한경우입니다

[@lavitaebella5590]

후스파파님 귀에 쏙쏙 들어옵니다

[@찌니찌니-i3v]

후스파파님 오늘 영상도 역시입니다^^ 감사합니다 초보라 오늘도 질문이 많습니다^^;; 주거용으로 사용한 흔적에 관한 답변에서 "임차인의 소득공제 신청" 이 있는데 업무용은 소득공제신청이 안되고 주거용은 소득공제신청이 되는건가요? 그리고 일임사를 낸 오피스텔 분양권을 포괄양도안될시 주거용으로 사용할 매수자에게 매도시 1.환급받은 부가세만 반납후 일반임대사업자를 없애기만 하면 되는건가요? 2.분양권상태에서도 환급해준 부가세중 기간을 따져서 그만큼만 반납하는건가요? 아님 환급받은 전체를 반납하는건가요? 또 분양권상태나 등기후에 동일한가요? 3.부가세 반납말고 다른 불이익이 있을까요?

[@민소연-f8h]

모든게 전산화 되어있는데 왜 온라인 전입신고는 이걸 신고당시 걸러내지 못하나요ㅠㅠ

[@박현만-r5k]

뭔가 착각하신것같은데요. 오피스텔을 주거용에서 업무용으로 전환하는것은 부가가치세 도 있지마는 제일큰게 양도세 문제입니다.집이2채나 3채 즉 다주택 일경우 또는 1세대1주택으로 양도세 면제를 받았다고 가정해봅시다. 들어오는세입자가 업무용으로 사용하겠다고 해놓고 주소를 전입하고 주거용으로 사용하는순간 구청에서는 주거용으로 봅니다.그럼 임대인은 2주택자가되어 면제받았던 양도세를 국세청에 지불해야할것입니다. 만약 주거용으로 사용한다고 임차인이 말했으면 임대인이나 공인중개사 잘못이지만 임차인이 사무실용인 업무용으로 사용한다 말해놓고 주거용으로 사용했다면 당연히 임차인의 잘못이지요,전입신고나 거주 ,확정일자를 받기곤란한경우 대부분 전세권설정을합니다.또는 사업자 주소를 해당 오피스텔로합니다.어쨋든 업무용으로 사용한다하고 주거용으로 사용하여 임대인에게 피해를 입혔다면 임차인이책임져야합니다.위 판례는 주거용으로 사용하는것을 임대인이 알고했으니 당연히 임대인책임입니다.

[@bbungdori]

와우 감사합니다^^

[@domfree1647]

한방에 이해가 되는 신기한 경험을 합니다

[@심권석-h8g]

감사합니다~

[@이무학-y2n]

감사합니다 공부 좀했습니다.

[@호돔남매]

구독합니다

[@hoospapa]

감사합니다 ^^

[@enicoii8724]

임대인이 임대사업자가 아니고 개인일 경우에는 전입신고 먼저해도 임대인에게 불이익이 없나요?

[@hoospapa]

"업무용 오피스텔" 에서는 임대인이 임대사업자이던 아니던 "전입신고" 자체가 임대인에게 안좋은 영향을 미칩니다. 임대인이 "법인" 이라면 큰 상관 없구요..

[@크레파스-s8y]

영상 내용이 많은 도움이 되었습니다 감사합니다! 한 가지 질문을 드리고 싶습니다. 특약에 "상기호수는 오피스(업무시설)로 임차인은 고지받고, 이에 이의를 제기하지 않기로 한다."라고 되어 있습니다. 이런 경우 전입신고를 할 경우 저에게 불이익이 있을까요?

[@hoospapa]

일단, 특약에서 사용한 표현이 너무 막연하면서 좀 불분명하구요, 불이익에 대해서는 크레파스님이 임대인인지 임차인인지에 따라 조언이 많이 달라집니다..

[@크레파스-s8y]

@@hoospapa 임차인입니다 ㅎㅎㅎ ㅜ 계약만료 되가서 전입신고에 관심갖게 되었습니다.

[@hoospapa]

전입신고를 금지하는 특약이 있을때, 임차인이 전입신고를 해도 주인이 책임을 물을 수 없다는 판례의 입장이 있긴 하지만, 이건 법률상 정해진 것은 아니고 해당 판사가 여러 정황을 보면서 판결하기 때문에 담당 판사의 성향과 세부적인 내용에 따라 "임차인에게 일부 책임을 묻는" 판결이 나올 가능성도 아주 적지만 있습니다. 그리고, 계약서의 내용에 따라서도 "계약서 상의 목적과 다르게 사용할 경우" 임대인은 계약을 취소할 수도 있어요.. 책임문제가 없더라도, 일단 임대인과 다툼이 생길 것은 예상하셔야 합니다..

[@크레파스-s8y]

@@hoospapa 감사합니다.. 보증금 못받는 경우 전입신고 해야겠네요 ㅎㅎㅎ 앞으로도 좋은 영상 부탁드립니다!

[@kikikiki9965]

후스파파님 올바른특약 3번만 써도 상관없을까요??

[@yerinyim2118]

오늘 한번 더 보니 더 정리가 되고 좋아요~ 메모해가며 봤어요. 코로나 끝나면 한번 뵙고 쉽네요. 항상 감사합니다~^^

[@yuheer.4950]

영상 정말 감사합니다. 많은 도움이 되었습니다. 임대인이 될 예정인데.. 저렇게 특약을 넣었음에도, 임차인이 사업자등록증을 제출하지 않고 마음대로 주거목적으로 사용하면서, 특약을 지키지 않을 경우에는 손해배상을 청구할 여지가 있는것일까요?

[@yunnnh8172]

원룸 한달치 월세를 가계약금으로 집주인에게 송금했고 가계약서까지 쓴상태인데 이틀뒤 부동산에서 연락이와서 전입신고를 할수없다고 하네요.이경우 임대인 과실로 파기되는것이니 가계약금을 돌려받을수 있는거 맞겠죠?

[@hoospapa]

당연히 돌려받으실수 있어요~~

[@yunnnh8172]

@@hoospapa 답변감사합니다.원칙적으로 계약금의 2배를 배상하는게 맞는건가요?

[@hoospapa]

"착오에 의한 계약" 으로 봐야 할 것 같습니다.. 2배로 상환받기에는 좀 무리가 있을 것 같네요..

[@youlike1609]

안녕하세요 500/80 사무용오피스텔 계약하려고 하는데 전입신고가 안된다고 하는데 문제가 생겼을경우 보증금 보호 받지 못하고 반환이 어려울수 있다고 하더라구요. 이럴경우에 계약전에 보증금 보호 받을수 있는 방법이나 대책이 있을까요?

[@hoospapa]

전입신고를 하지 않는다면 전세권설정 외엔 방법이 없습니다. 다만 월세에 비해서 보증금이 아주 낮은 상태이고, 문제가 생긴다면 몇개월치 월세를 안내면 보증금을 다 깔 수 있는 금액이기 때문에 보통은 안전장치 없이 그냥 입주하는 임차인들이 많죠~

[@김선래-s4w]

@@hoospapa

[@김선래-s4w]

@@hoospapa

[@좌충우돌재원방송국]

전입신고 금지한다는 오피스텔 들어가서 전입신고 해버리세요..그래야 그지같은 임대인이 없어지고..세상이 밝아집니다^^

[@ChoJheongHui]

무슨 싸이렌소리가... 편집사운드좀 바꿔주세요

[@hoospapa]

넵.. 요새것은 바꿨습니다 ^^