【建築関連法令】買っちゃダメ？市街化調整区域の土地？？

[@シロとモモ]

40年前に購入した時には宅地でしたが、連絡も無く市街化調整区域になっていました。親が約1千万円で購入し、現在では50万円でも売れません。何とかなりませんか？ 場所：八戸市美保野

[@lakuju]

調整地域に変化ですか・・・美保町Googleマップで見ましたが大学もあり高速も近く良いところではないですか！街を盛り上げていきましょう！

[@jyaen9595]

３方向を隣家に囲まれた調整区域内の宅地を競売で市より購入しました。建築条件は市内に建築に適する土地を所有してないこと。自己の居宅および病院や療養施設など建築可能で何ら問題ありません。 ２面が4m以上の道路が通り、その下に排水溝、水道が通っています。調整区域内が全てダメではありません。

[@万物流転-r6i]

久し振りに視聴させて貰っています 最初に要点を述べてから、動画の本題に入るスタイルにされたのですね 素晴らしいです

[@lakuju]

今回初めて結論先動画にしてみました。

[@Lily1885]

夫の実家が市街化調整区域にあります。農地なので親族に限り、家を建てることが出来ます。その時に知ったのですが、市街化区域の土地を買ったら他の親族は調整区域に新築することは不可になるそうです。（地域によって違うかもしれません）他にも最近土地を取得していないか等々かなり厳しい審査があり半年くらいかかりました。 売れないしそこにしか建てられないし、持っている側からするといいことないよ、といわれましたね…

[@aseanpeace11]

調整区域の扱いは本当に難しいですね。 小生は何とか最適地を見つけることが出来ましたが（約1年がかりで相当数の候補地を当たりました）地方都市で”空き家”が出来るのも調整区域が元凶ですから 地主が売れない、購入出来ない、建てられない・・・等から 地主が”塩漬け（空き家＋耕作放棄地）”にして放置するしか方法が無くなる訳です。 更に〇〇年以前の建築物は建替え可能だがそれ以降のモノは同じ敷地内でも駄目、とか 地主が更地にするのは可だが購入者が更地にしては駄目とか・・・ （周辺の建蔽率、容積率が適用されないか、何年以前のモノの1.5倍は可能だが、 総敷地面積には適用されない等々） 更に問題なのは、地元の不動産業者が詳細を知らない場合が結構ある、 最後は”役所に聞いてくれ”ってな事態に散々直面した。 用途変更も農業委員会の許可が要る上に建蔽率、容積率にも特殊な制約があったり （営農するなら購入可能だ！とか言われますが、現在の地主さんが離農したい から売るって言ってる場所で農家やれ、って言うの？みたいな 妙な話は山程ありますね） 最も最悪なのは、コメントにも有りましたが”農振地”これは色々な意味で”危ない” 田舎に暮らす・・・ってのは、一見、土地が有るようで無いってのが本当ですし 色々な場面と意味でそれなりの覚悟が要るのも事実ですね。 （大都市圏の方々は恵まれていると思います・・・ハイ） 豊かな自然＝厳しい自然・・・でもありますかね

[@lakuju]

そうですね！人は集団で暮らす方が効率は良いですね！昔から・・

[@まいたけ-n5q]

単に安いからという理由での購入は本当にやめた方がいいですよね。 特に立地適正化計画のある地方なんかでは、市街化区域ですら調整区域並みに慎重に検討したい時代です。 くず不動産の動画でも取り上げていましたが、農地と隣接するような地域での宅地開発のトラブルを良く耳にします。 農作業による早朝の騒音や肥料の匂い、土ぼこりや農薬散布、虫害や蛙の鳴き声など農地では至極当前な事なんですが、この辺りの理解や説明が為されずに購入している人が、実際にとても多いのだと思います。 市民の限りある貴重な資金を投じたにも関わらず、農地としても宅地としても価値を落とし、挙句にインフラの維持管理も圧迫し、まちの価値まで下げるような結果の土地利用になってしまっては、余りにも勿体ない…。

[@lakuju]

都市計画は重要ですよね！ありがとうございます！

[@obocchama0406]

昨年末に市街化調整区域の購入を検討していました。が結局、この動画内で言及されていたようなところに考えが至り、購入をやめました。 「本橋さんだったらこの土地を見て、どうコメントするかな？」と意識して判断した気がします。笑 いつも考え方を学ばせて下さり、有難うございます。

[@lakuju]

ありがとうございます！

[@ごんジン]

『市街化調整区域』と、いう言葉は よく目にしたり 耳にしたりしてましたが、 本橋さんの簡潔なお話しで私なりに理解出来ました。ありがとうございました🙇。 『青本 』は… 私は手にすることないと思います。すみません😣💦⤵️これからも教えて下さい。お願い🙏します。

[@lakuju]

ありがとうございます！

[@kintaisen]

宮城県では住宅としてなら原則ダメだと思います。行政の意思が非常につよく、市街化調整区域は絶対に開発させないという意思が強いです。あくまで既存の建物があるならならありえるかもしれません。福島県も強いです。住宅が広がっていても市街化調整区域にいれたため、土地が無価値になっている場所もあります。ただ、私が住む街のように非線引きの場合、少しずつ農地が住宅地になっていくところもあります。（仙台まで在来線一時間、新幹線駅あり）

[@lakuju]

今後地方都市はコンパクトシティー化を進めていくと思います。

[@珈琲大好-u7t]

線引き前に建築された家を買いましたよ 周りの特例時期に建てた人たちの家の方が心配

[@ウナギ犬-o1q]

裏ルールがある地域なら大丈夫。

[@オギマルゼミナール]

都会の中の風致地区がよさそうという認識であってますでしょうか？ 将来性は難しいですね。大都市は別としても工場があるとか、観光地であるとか、聖地巡礼？の対象があるとか・・・。

[@lakuju]

風致地区は良いと思いますよ！

[@吉岡浩-g5e]

こんばんは。中古住宅を見ていると、たまに『本物件建物の建築面積及び延べ面積はそれぞれ建ぺい率、容積率の指定制限を超過しています。』という物件を見かけることがあります。建て替え時に同じ規模の家が建てられないというのはわかるんですが、購入時に何かしらのデメリットはあるのでしょうか。また、将来建て替えではなくスケルトンリフォームする場合は同じ規模ですることは可能なんでしょうか。もしよかったら教えて頂けたら幸いです。

[@lakuju]

要は違法増築の建物です、融資先によってはローンが付かない場合があります。スケルトンリフォームするなら床面積減らして遵法にすることをオススメします。

[@lokkyuchu]

ありがとうございます。すごく参考になります。

[@TheGyoumuyou]

調区の中の農業振興地域は絶対触ったら危ないです。

[@lakuju]

そうですね！

[@TheGyoumuyou]

@@lakuju 既に仕入れてしまい、農業法人さんに購入してもらうまで非常に苦労しました。

[@DoraEmon-ik9kx]

バブル期に親が購入し、今住んでる家はまさに市街化調整区域に建ってます。 ハザードばりばりひっかかる上に、やはり市の様々なメンテがなかなかされない地域と実感してます。 今買うとしたら絶対にここは買いません。 昔は情報少なかったので、親も知らずに買ったそうです。 勉強大事ですね…。

[@lakuju]

そうですね、調整地域の闇も感じますね！

[@kazuyukitomita891]

@@lakuju そもそも市街化調整区域は土地の固定資産税が安いだけで 建物が豪華なら意味ないですよねw 資産評価が下がっても固定資産税は決してゼロにならない。 おそらく三代くらいで普通に一族は消えてる。

[@市川ずんが]

うちの町は「地域区分しない」と計画書に書いているようです。田舎ではそういう判断もありなのか・・？ことなかれ主義的な村社会の考え方のような気もしますが。

[@lakuju]

地域特性でその判断もありと思います。

[@kazuyukitomita891]

関東のローカル街ですが市街化調整区域の農地転用は基本的に禁止する方向らしいですよ。 これも空き家増加を睨んでの事でしょうね。 個人的に市街化調整区域でオススメできないのは地域社会の行事＝神社の祭り、冠婚葬祭、 なんらかの自治活動が半強制な事でしょう。 ※ヒント、プライバシーが怪しい

[@lakuju]

コンパクトシティー化していかないとならないのです。

[@中根隆雄]

本橋さん、こんにちは。 初コメントさせて頂きます。 いつも、動画を見て勉強させて頂いています。 調整区域って、要注意だよねー、って思っていましたが、今回の動画を見てポイントがよく分かりました。 応援していますので、これから頑張って下さい。 ありがとうございました！

[@lakuju]

ありがとうございます！