Как Устроен Бывший Рынок Недвижимости? Цены на Недвижимость СПб и Новостройки Петербурга, IT Ипотека

[@BelikRealty]

Уважаемые друзья и подписчики! Приглашаю подписаться на мой Телеграм-канал: t.me/belikrealtylive, где больше интересного. Например, в закрепленном посте делюсь методикой объективного выбора недвижимости под вашу ситуацию на основе фактов. По этой ссылке все мои соцсети и контакты, чтобы следить, где вам удобнее. Здесь же можно задать вопрос, оставить заявку на консультацию: 1belik.ru/link Обращаю внимание, что для вашего удобства, ролики на канале систематизированы по рубрикам-плейлистам: районы и направления города, по классам, также есть новости и моя любимая рубрика «Малоэтажные новостройки СПб», которая скоро обновится. Всё это вы найдёте в описании к этому ролику. Или почти всёХорошего Вам дня и настроения! Новый Плейлист: «Районы и Локации Петербурга» kzbin.info/aero/PLBuP9tSte_dUOqVaPZMXkofGk6j-SzW8H Плейлист: «Инвестиции в Недвижимость - Апарт-отели СПб» kzbin.info/aero/PLBuP9tSte_dUzIhHoZF7E9LBN6oi3FqJO Плейлист «Малоэтажные новостройки СПб»: kzbin.info/aero/PLBuP9tSte_dUac5yTblwO2XwO7Fb8a1JQ Плейлист «Квартиры в центре Петербурга»: kzbin.info/aero/PLBuP9tSte_dVAfM79RlXTy8olAmhZWemB Плейлист «Новостройки бизнес-класса СПб»: kzbin.info/aero/PLBuP9tSte_dUrHGZTk8fTm1DtApQ7_lAn Плейлист «Север СПб»: kzbin.info/aero/PLBuP9tSte_dWTT5BOQIH0ci705FZE0dwh Плейлист «Восток СПб»: kzbin.info/aero/PLBuP9tSte_dV9nGsAdroGjuCjue1cqsx- Плейлист «Юг СПб»: kzbin.info/aero/PLBuP9tSte_dXM0HB7H7tpt5hGPOuCWHgZ Плейлист «Недорогие Новостройки СПб»: kzbin.info/aero/PLBuP9tSte_dWRkeA-bfWUiJxSAHOC7BPu Интриги, Скандалы, Расследования (Новости и Аналитика Рынка недвижимости): kzbin.info/aero/PLBuP9tSte_dX1K85JimKyyZE0Tnxx0YJh

[@Mila-cg1kw]

Леонид ,спасибо Вам за вашу работу.Всегда все по делу.

[@romanromanoff8703]

Компании частные, но поддержка государственная, все что надо знать о сращивании капитала с властью...

[@radost5577]

В первую очередь надо дать льготу ветеранам ВОВ и труда, кто многое сделал для страны! Во вторую очередь бюджетникам - педагогам включая воспитателей и врачам. Вернуть ипотеку для семей с двумя детьми до 18 лет. А чиновники и без ипотеки хорошо грабят на род!

[@watching-r4z]

Ветеранов ВОВ нет уже давно, ибо война была в 1941-1945 году, прошло 79 лет. Следовательно, самому молодому ветерану сейчас должно быть как минимум 97 лет.

[@Аллаегорова-щ5г]

Леонид, а если цены будут падать, вы как офицер себя поведете? 😅

[@romanromanoff8703]

@@Оранжевые_штаны кожаный пистолетик может подрасти при использовании ниппеля

[@АлександрХафизов-д7щ]

Так не хочется чтобы падали? Аргументы слишком дешевые.

[@BelikRealty]

Приведите "дорогие". Пожалуй, аудитории будет интересно. Трибуна ваша. Слушаем...

[@Nick_Volodin]

Привет, Ребята!

[@romanromanoff8703]

Ищем в гардеробе оранжевые штаны 😂

[@timati78rus]

Одел золотую медаль отличника коррекционной школы 🤣

[@Андрей-в4с5и]

С чего вы взяли что если человек перестанет платить ипотеку (в случае обвала недвижимости ) ипотечники перестанут платить? Во первых банки могут не забирать залоговую квартиру, а начислять пени. Во вторых таким неплательщикам банки не дадут ипотеку больше и поэтому никаких неплательщиков не будет. Будут платить так же как и валютные ипотечники и обманутые дольщики.

[@BelikRealty]

Спасибо, что участвуете в обсуждении! Согласен, что есть рекомендация ЦБ от 2020 года не лишать ипотечника единственного жилья, если он перестанет платить. А если перестанут платить сотни тысяч людей, например, в случае резкого ухудшения экономической ситуации? Мы рассматриваем разные ситуации. Я провожу аргументы против обвала цен. Вот ещё 2, которые не вошли в выпуск, потому что, приводил их ранее: 1. У ведущего застройщика региона 1/4 клиентов - это инвесторы. Причём, люди покупают регулярно и не одну-две квартиры. Будут ли они покупать дальше, если застройщик, вдруг, послушает Аксакова и снизить цены? Ни один бизнес не готов терять четверть клиентской базы постоянных клиентов. 2. Инфляция 2-значная, ни у кого не вызывает сомнения. Цифра 8% _ фейковая, чтобы не пугать граждан. Мы видим, как дорожают продукты, бензин, ЖКХ. Всё просто, при инфляции цены растут а не снижаются. Абсолютно на всё. Компоненты цены на квартиры: стройматериалы, топливо, техника, зарплаты рабочим также дорожают. Значит, нет оснований для снижения цен на новостройки. Спасибо, что смотрите!

[@Андрей-в4с5и]

@@BelikRealty разговор об инфлиции не имеет смысла пока ни у вас ни у меня нет на руках сметной себестоимости недвижимости. И будьте уверены что нет у нас с вами таких интересных расчетов вовсе не случайно. Цены росли под давлением спроса и жадности застройщиков , когда на хайпа брали и брали. Теперь низкий спрос придавит застроя и он снизит цены, попросив снизить цены металлургов, бетонщиков, газобетонщиков и так далее. Потому что когда деньги капали в избытки то и не сильно от бращали внимания на стоимость стройматериалов- главное чтобы было. Теперь обратят. Что касается инвесторов - проф инвесторов в жилую недвигу куда как меньше чем озвученная вами четверть и они полагаю крепко призадумаются стоит ли сейчас вкладываться, а не профи ( льготные ипотечники) - исчезли вместе от исчезвоневения льготной ипотеки. Рынок встал - я это вижу по объявлениям как вторички так и первички от застройщиков. Я из Нижнего Новгорода. - тут не только цены конские так еще и строят дома актуальные в пару десятилетий назад - уныло и скучно)

[@Заодно-ЗАОДНО-ч3п]

Что вы несёте? Какая инфляция???!!! Опять вы оправдываете ценовой бандитизм застройщиков? Ну сколько можно??!! А то что с 2020 по февраль 2022 новостройки задрали в 2,5 раза - это что было, не инфляция????!!!! Иными словами - застройщики до февраля 22г, до санкций, выбрали лимит инфляции на 10 лет вперёд!!! Все товары не росли с 2020 по 2022 в 2,5 раза!!! Теперь откат назад к справедливой точке инфляции, границу которой они переплюнули в неск раз!!! Авто и то подорожали по своим причинам и гораздо позже - летом 2022 после ухода фирм и дефицита! А на застройщиков что санкции наложили в 2020?!

[@evgenybelov9039]

Лёню всегда приятно слушать, в отличие от его коллег - пустозвонов из МСК

[@Лариса-г2м1р]

Леонид, какой Вы классный блогер. Профи, раз! Грамотная речь, два! Логично и аргументировано подается информация, три! Успехов Вам в жизни!

[@BelikRealty]

Спасибо большое. Подняли настроение 🙂

[@rewer7817]

Абсолютно согласен. Нет рынка. Поэтому у меня такая логика: тебе предлагают плохое сейчас, и очень плохое - потом. Значит, чтобы ты не делал, всё равно потом будет плохо. Это выбор? Нет. Как выиграть у казино? Не играть. The game is fixed. Кто-то скажет: "Но потом будет хуже, и вы потеряете...". Так и так потеряю, т.к на таком рынке тебе всё равно потом придумают, как сделать хуже. Это одна из причин, почему богатые сейчас не спешат вваливать все деньги в бетон. Вы стали бы инвестировать деньги туда, куда вас, фактически, заставляют? Нет.

[@BelikRealty]

Спасибо, что участвуете в обсуждении. Богатые, как раз, активно вкладывают. За 2023 год Петербург занял первое место в мире (!) по чемпам роста цен именно на элитную недвижимость +10%. В позапрошлом голу вошёл в пятёрку. И это в мире, среди всех городов

[@rewer7817]

@@BelikRealty элитная недвижимость - это отдельный рынок для 1%. Богатые люди не вваливают кучу денег в студии-двушки-трёшки в человейниках. Вот что имел ввиду.

[@BelikRealty]

Спасибо, уточнили. Согласен, есть отдельный рынок элитной недвижимости для богатых. Студии в человейниках им не нужны, даже для прислуги. Недавно у московского известного коллеги, признанного эксперта по инвестициям была статься, что в Москве простаивают элитные жилые комплексы. Свет не годится, никто не живёт. Но! Они все распроданы. Так богатые "припарковывают" капиталлы - в элитный бетон.

[@НатальяТихомирова-ю4п]

Леонид коммент ради поддержки ) 🙂 Вы прекрасная альтернативная повестка - тем блогерам топовым что кричат про обвал ) 👍

[@BelikRealty]

Спасибо 😊

[@user-gx3ym3vc8y]

Если цены не падают то что все риелторы так паникуете? Показывайте рааельные продажи.

[@BelikRealty]

Спасибо, что участвуете в обсуждении! Никто не паникует. Напротив, большинство моих "соседей" по Ютубу - риелторы со специализацией на вторичном рынке, как раз, топят за обвал цен на новостройки, причём годами. Цены не падают, но и не растут. А если смотреть пристально, то чуть снижаются в целом по сектору. Где-то растут, глето не растут. Зависит от качества проекта и состояния дел у застройщика и банка-куратора, который выдаёт проектное финансирование и назначает де-факто цены. Например, за 2023 год по Петербургу цены на новостройки выросли на 5-7%, а реальная инфляция 2-значная. То есть, даже на инфляцию цены не скорректировались и в реальном выражении даже чуть провели. Но это, конечно, не обвал о котором кричат "обвальщики" во главе с новым лидером мнений - гражданином Аксаковым. Спасибо, что смотрите!

[@user-gx3ym3vc8y]

@@BelikRealty я думаю что с 2025г нужно смотреть на продажи.

[@BelikRealty]

@user-gx3ym3vc8y уже ясно, что снизятся и мощно. Но это не означает снижения цен. Может получиться, как с бензином: нефть дешевеет, бензин дорожает)

[@BelikRealty]

@Janedoe-eeuu вы преувеличиваете. У меня нет кликбейтных обложек и хайповых тем про якобы обвал цен, как у "соседей" по Ютубу. Говорю ровно обратные вещи, надеюсь, обоснованно, в которые верю сам и не ввожу общество в заблуждение. Канал - это творческое хобби. Не задумывал его для коммерческих целей. Это видно по первым - любительским роликам.

[@биба-в4с]

@@BelikRealty Тут спорят, обвал или нет! Нет, не обвал, а снижение. Это разные процессы. Снижение новостроек на 20% вполне реально, они просто вернут цены к уровню конца мая. Как в супермаркетах, типа скидка! Вторичка уже сейчас дешевеет и сильно. Вчера смотрел три квартиры на Васильевском, люди скидывают по полтора миллиона. Это пока, а что потом. Я - реальный покупатель вижу, что такой дисконт и буду ждать ещё большего дисконта. Обратный процесс короче. И как только первый застройщик, типа "лидер групп" какойнить на намыве объявит о скидках, а они всегда распродают с дисконтом всё то, что застоялось, весь этот ценовой навес закачается и посыпется.

[@germantit965]

Термин " Ипотечный ребёнок"- очень точно👍

[@germantit965]

Партия " ПЕДРО" 😂😂. Леонид жгёт

[@timati78rus]

Машина перевозит в час 100 человек. А трамвай 9000 человек. Да, реально, жаль, что деньги не дают народу!

[@BelikRealty]

Деньги зарабатываются в городах с хорошо развитой транспортной инфраструктурой, потому что, так быстрее движется экономика

[@биба-в4с]

Можно много слов говорить в поддержку девелоперов, но минус 40% льготной, это исчезновение искусственной рыночной лафы. Рынок минус лафа - это другой рынок. Загонять пиплов в железобетон без прибыли (спекуляции) не реально. 80% покупателей по льготной - спекулянты. Кстати, многие зависли и надолго теперь. Переуступки ниже на 20%. Сейчас вторичку реально продают со скидками полтора- два миллиона рублей, при том, что она итак ниже первички на 20%. И кто будет первичку брать по 19% годовых? И ещё по таким конским ценам. Одни вопросы короче.... нас жёт снижение цен без вариантов.

[@maratdzh9012]

Это стадия отрицания, ничего скоро придете в чувство

[@BelikRealty]

Интересная точка зрения. Спасибо. С цифрами не соглашусь. Спекулянты - максимум четверть всех дольщиков. Это данные по лидеру рынка. Но соглашусь, что ситуация кардинально поменялась из-за отмены льготной и старой семейной ипотеки. Суммарно, это даже не 40% , а все 60% спроса и более. Что будут делать застройщики? Есть старый проверенный способ - притормозить вывод именно в продажу новых проектов. Не обязательно отказываться от строительства, чтобы выполнить "план Путина" о строительстве 120 млн метров ежегодно. Однако, можно притормозить вывод новых проектов в продажу, пока не распроданы старые. Ранее в кризис 2008-2009 и в кризис 2014-2015 замораживали стройки. Из-за этого возникал дефицит и неудовлетворённый платежеспособный спрос. Цикл строительства дома 3 года, а с учётом согласований - 4-5 лет. Поэтому, застройщикам не выгодно приостанавливать стройку, но выгодно в моменте приостановить выводов продажу. Ясно одно - сильное снижение цен - крайне маловероятно. Ни один бизнес не готов терять четверть, а пот вашим оценкам 80% лояльных регулярных клиентов. Спекулянты покупают не одну и неизвестно квартиры, а несколько, причём регулярно. Потерять эту аудиторию равносильно краху бизнеса. Поэтому снижение цен крайне маловероятно. Деньги и есть от банков и из резервов, накопленных за "тучные годы". Пару лет застройщики могут ждать запросто снижения ключевой ставки.

[@kuvalda_vagnera]

​@@BelikRealtyно и дорожать квартиры не будут, значит цена все-таки упадёт на уровень инфляции. Вот через пару лет начнётся опять рост из-за отложенного спроса и снижения ключевой ставки.

[@Vladislav.1992]

Леонид крутой мужик. Очень симпотизирует ваша критика власти. Мы тут уже обеднели в край.

[@BelikRealty]

Спасибо Вам за поддержку!

[@АлександрИвановичКрайнюк]

Ключевую ставку надо снижать. Иначе сжатие экономики и гиперинфляция. Уже к весне...

[@maratdzh9012]

В обществе сложился отчетливый запрос на снижение цен на недвижку, после необоснованного аномального роста. Так что будут цены патриотично падать, под аплодисменты публики

[@BelikRealty]

Лица, принимающие решения у нас разве считаются с обществом?

[@maratdzh9012]

@@BelikRealty Когда начинает подгорать еще как))

[@BelikRealty]

Марат, у Вас обоснованные контр-аргументы. Но все-таки капиталисты своего не упустят. Спасибо за интересную беседу. Посмотрим в октябре на итоги 3 квартала.

[@user-mn1je4vb3s]

Леонид, здравствуйте! Было бы интересно посмотреть обзор от Вас на инвестиции в недвижимость, на сегодняшний день ( апартаменты, апарт-отели). Какая доходность на сегодня? Старые обзоры не достаточно подробно раскрывают данную тему на мой взгляд 🤗

[@BelikRealty]

Сам давно хочу снять такой обзор и взять интервью у представителя управляющей компании. Написал им, вступил в переговоры, но потом они вышли из них в одностороннем порядке. Видимо, боятся публициста, который правду рассказывает) Пробую и при первой возможности сделаю. Спасибо, что смотрите и участвуете в обсуждении!

[@ИванИванов-ц8п4в]

Да что ж вы так к Аксакову привязались? Не только он предполагает падение рынка недвижимости - но и Греф, и Набиуллина - они тоже врут? И только инвесторы продолжают "притягивать за уши " аргументы в пользу роста цен!!! Это только продавцам выгодно. Кто вы такой в противовес словам Главы цб, главы банка😂

[@BelikRealty]

Греф и Набиуллина про замедление спроса, а вот Аксаков именно про обвал цен

[@ИванИванов-ц8п4в]

@@BelikRealty тоже самое, только другими словами - дешёвых кредитов больше не будет - означает падение

[@BelikRealty]

@user-vg7pb6kv8g замедление спроса и даже просадка не означает снижение цен. Это разное именно, потому что, классического рынка, где за снижением спроса следует снижение цены, у нас нет. У нас пост рынок, где всё регулируется жёсткими административными мерами властей. Поэтому, никакого обвала не будет. Никакие кражи, отвалы не нужны правительству и лично дяде Вове

[@ИванИванов-ц8п4в]

@@BelikRealty им также не нужен крах банков из-за продаж залоговых квартир и увеличивающегося числа банкротов. Поэтому, рынок недвижимости сейчас остановлен. Нужен возврат цен 2019 года - до льготных программ.

[@BelikRealty]

@user-vg7pb6kv8g как вы себе представляете откат цен при 2-значной инфляции, за счёт чего?

[@СергейСмирнов-и4х]

Не понятно. С чего это сваливание цен будет крахом отрасли? Прибыль застроя и банков будет не 100 проц, а 50. И чего? Буратины начнут орать, что они потеряли бабло? А причем тут бабло, спросит государство? Разве мы вам раздали льготку, чтобы вы бабло заработали? Вам дали субсидии, чтобы вы купили метры. Метры у вас остались. И стоимость их равна тем же метрам на соседней улице. Спекулянты должны соснуть. И глубоко

[@BelikRealty]

Спасибо, что участвуете в обсуждении! Чтобы отрасль чувствовала себя хорошо, строители должны зарабатывать. В том числе, потому что, сейчас строй отрасль конкурирует с оборонкой за рабочие места и зарплаты, чтобы удержать персонал, растут. Кстати, поэтому разгоняется инфляция по мнению ТОП-экономиста Задорнова. Так вот, высокий доход отрасли не достигается распродажами, а достигается высокой ценой. Более того, весь 2023 год цены не росли, а только корректировались на инфляцию. Потому что, застройщики прекрасно понимают - надо поддерживать платежкспособный спрос.

[@romanromanoff8703]

Это прям желательно, даже необходимо😊

[@antonpetrov6728]

У нас спекулянтов давно нет, это предприниматели), вы же в пятерочке не возмущаетесь ценам? а чего так? Сходите в автосалон и сравните с ценами за 2021г, тоже получается спекулянты))). Плохая новость для вас... спекулянтов нет только в сев Корее, но туда я так думаю вы не хотите.

[@СергейСмирнов-и4х]

@@antonpetrov6728 ознакомьтесь, будьте добры, с понятием спекулянт. Пятёрочка и автозавод это процесс, в который завязаны тысячи рабочих мест, здания, технология. Т.е. то, что входит в реальный ВВП с мультпликативным эффектом. А некое лицо, купившее и перепродавшее дефицитный товар лишь из-за наличия у него "более быстрого доступа" к этому товару - не производит ничего. Вредитель. Не надо здесь пятерку примерять. И тем более говорить об этом как о нормальном явлении. Если для вас "нормально", когда бедные и незащищенные слои населения от таких уродов становятся ещё беднее, то... То нечего мне сказать больше, мы в разных плоскостях мировоззрения.

[@Рэм-э5у]

Народ нищает, а недвижимость дорожает. Половина построеных квартир стоят пустые, инвесторы хотят продать ещё дороже. Как то порегулировать надо ваши аппетиты.

[@BelikRealty]

Про неравенство соглашусь. Однако, нищают не все. По данным Росстата зарплаты, в среднем по стране, выросли на 70%. Недвижимость не дорожает. Вторичка более года стоит. Новостройки за 2023 год выросли на 5-7%. Это ниже 2-значной инфляции. Так что, в реальном денежном выражении, в среднем по бывшему рынку, стагнация. Где-то выросли - в интересных, востребованных проектах, де-то даже сократились. Но ясно одно - не будет никакого обвала. Это не нужно лицам, принимающим решения. Спасибо, что смотрите и участвуете в обсуждении!

[@Вова-у8п4н]

Все сделано чтобы люди не могли купить жилье а лезли в ипотеки выгода на лицо рабство плюс громадная переплата искусственно цены задраны на много не надо вешать лапшу людям на уши

[@watching-r4z]

А кто вам мешает строить самому жильё?

[@BelikRealty]

Кем задраны-то? Намёк на правильный ответ в первой части программы

[@watching-r4z]

@@BelikRealty себестоимость строительства человейников, с подключением коммуникаций к ним + - 70.000 руб

[@BelikRealty]

Заёмных трижды банковских денег под высокий процент, да? 1. Кредит на покупку участка 2. Кредит на операционку 3. Кредит на проектное финансирование и получаются другие цифры

[@maratdzh9012]

Значит рост цен на жилье по 100 % за 2 года - это по вашему финансовая стабильность ?)))

[@BelikRealty]

Предлагаю посчитать стоимость не в фантиках, а, скажем в долларах. И тогда мы не увидим роста на 100%, а увидим снижение. Доллар по 50-65 помните летом 2022 ?

[@maratdzh9012]

@@BelikRealty курс в 50-65 - исскуственный, из за санкции торговый баланс очень искажен

[@BelikRealty]

@@maratdzh9012 отчасти соглашусь. 64; все-таки быльв обменнике, а за 55 я брал на бирже. Из-за санкций или из-за неэффективного управления? Вот, как так, 300 ярдов находится за границей? Это другой вопрос) Да, это облигации и процент по ним уже присвоили "партнёры". На повестке, что их вообще могу передать на " восстановление" противника. Однако, Вы правильно заметили, что цифра тогдашнего курса коварная. Конечно, никто не отрицает повышенные прибыли, как банков, так и подконтрольных застройщиков. Эта "подушка безопасности" позволит застройщикам продержаться до смягчения ключевой ставки не снижая существенно цены. Но поскольку, в ценообразовании участвуют банки, а они более старшая "масть" в этой игре, вопрос открытый. Дадут ли банкиры "команду" на снижение? Это равносильно продаже и выходу из бизнеса с убытком.

[@Марина-б3ы2у]

Я пенс и всю жизнь сколько покупала жильё - новостройки дорожает и дорожает и дорожает и процент дорожает я все больше и больше - жизнь конечно лучше стала по сравнению 80 - 90 годов - и интереснее но цены расти стали со скоростью космической

[@BelikRealty]

Спасибо, что участвуете в обсуждении! Действительно, недвижимость никогда не была, ни дешёвой, ни доступной, однако, до 2024 года рост в рублях, действительно, бешеный, а вот, если перестичать в долларах, то не така страшно. Всë из-за бешеной инфляции и девальвации рубля. Летом 2022 года курс был 55-64, а сейчас уже Костин _ директор Госбанка ВТБ на ВЭФ заявил, что ждет 105-107. Конечно, аппетиты застройщиков и банкиров, которые их курсируют, тоже никто не отменял. Это не благотворители, а циничные бизнесмены из 90-х. Поэтому, никакие цены снижаться, и тем более, падать не будут. Только на неликвидные "человейники" на десятки и сотни тысяч жителей - будущие гетто мигрантов. А на нормальные проекты рост продолжиться. Как минимум, коррекция вверх на инфляцию. Спасибо, что смотрите!

[@1984tobe1984]

Здравствуйте, Леонид! Подскажите, пожалуйста, как называется и где находится место, где снят фрагмент под названием "Заседание КГА - комиссия по ПЗЗ огран сила аппетиты застройщиков"

[@BelikRealty]

Это Жемчужный пляж, сквер рядом

[@GordinaYa]

О! Супер, пляж уже открыли? Жемчужный доделали?

[@BelikRealty]

Да, но убого, хотя это уже шаг вперёд

[@AlexAlex-kf5en]

Посмотрел полностью, хоть и долгий ролик)) Всё по делу, интересные рассуждения, важная информация! Смотрю Вас недавно относительно, но на регулярной основе. Простым и доступным языком объясняете. Спасибо! Ну и лайк в поддержку канала 👍

[@BelikRealty]

Спасибо, что смотрите и за поддержку!

[@ЮрийШвецов-ю5о]

Сегодня новость от Хуснуллина мол пересмотреть хотят семейную ,я думаю понятно в какую сторону,он добавил большую разницу компенсирует государство и тд.... Намек понятен

[@BelikRealty]

Хуснуллин сравнял счёт, когда застройщики послали банкиров с их оброком 10% за выдачу льготной ипотеки, но затем ЦБ забил сразу 2 гола: 1. Отмена льготки за 8%, отмена старой семейки для семей с двумя детьми старше 7 лет и продолжает атаку - под вопросом айти ипотека. Но матч ещё не закончен. Если кто-то вырвался вперёд, это ещё не значит, что он победил

[@ОльгаЛиповцева-о8э]

Сегодня видела видео из Питера девушка пришла на детскую площадку а там все мамашки в хиджабах сидят и ни одной русской девушки. Это жесть. Я жила в Питере в 2001 году такого не было от слова совсем. Даже названия хиджаб мы тогда не знали.

[@BelikRealty]

Это реально так и есть, правда зависит от округа. Где-то больше, Где-то меньше. Беглов в прошлом году ввёл ограничения типа не более 30% мест для мигрантов в садиках и школах. А Путин сказал 10%. Выходит, губернатор не только против общества, но и против президента

[@СиражудинГасанмагомедов-ч3и]

Никакой, падения цен не будет , цены поднимутся, потому что , строй материалы тоже подорожают.

[@BelikRealty]

Согласен. Спасибо, что участвуете в обсуждении! Рост цен на стройматериалы, на топливо, на технику, рост зарплат - всё это препятствует снижению цен на новостройки.

[@user-tj4bf4zp4m]

Какая часть цены стоимость материалов? Если материалы выросли на 50%,а квартиры на 100%, значит ли это, что недвижимости есть куда дешеветь?

[@BelikRealty]

@user-tj4bf4zp4m зарплаты выросли также и проценты банкирам за 1. Проектнте финансирование 2. Кредиты на операционку 3. На покупку земельных участков. Выросла стоимость аренды и закупки техники. Цены на топливо, на рекламу и маркетинг и так далее. Но застройщики, всё равно, хорошо заработали и сформировали финансовую "подушку безопасности", чтобы не снижать цены. Плюс, уже сейчас применяются скрытые скидки в виде субсидиованной ипотеки. Это когда при рыночной ипотечной ставке 20% застройщик и банк куратор даёт 8-12%. То есть разницу накидывают из своего кармана. Также с2023 года цены фактически стагнируют и даже снижаются. По итогам 2023 года выросли только на 5-7% при 2-значной инфляции 12-15% и выше. То есть, снизились в реальном выражении. Ещё есть фактор девальвации рубля. Если мы пересчитаем цены лета 2022 года в доллары, когда он был 55-64, то рост будет не столь очевиден. Овала не будет и даже существенного снижения номинальных цен. А коррекция уже прошла по-сути. Бывший рынок всё отыгрывает заранее.

[@ЕленаСтеценко-щ5ц]

Да,все верно говорите. Стройматериал растет,работы ремонтников растут. З ремонта сделали за этот год,и с каждым ремонтом работы дорожают. Почему же они должны упасть? Вторичка да,немного будет с дисконтом. А новостройки так и будут в паре с банками субсидированные ставки пихать,тем более,семейку оставили. Не ждите в этом секторе сильного снижения.

[@user-tj4bf4zp4m]

@@ЕленаСтеценко-щ5ц все, кто хотел и мог уже затарились. Ажиотаж прошел, а именно он гнал цены вверх. Поэтому будет снижение.

[@timati78rus]

Привет, ребята!

[@yurikardo9389]

42:28 А я вот думаю (и пишу в комментариях) - а откуда дворец в Геленджике? Можете не отвечать)

[@BelikRealty]

А у царя должен быть дворец, как вы думаете?

[@ДиванныйАналитикМамкинИнвестор]

​@@BelikRealty та нет конечно он должен жить в коммуналке в комнате 10-12 метров. В гейроппе же депутаты и милиардеры, ездют на велосипедах на работу и деньги не воруют а все дают народу😂😂😂😂😂( так в интернете говорят )

[@BelikRealty]

@user-nn8il3ct9d ага и застройщики на столько тупые, что строят никому не нужные маленькие квартиры вместо 1-комнатных по 50 метров за 20 лямов

[@yurikardo9389]

@@BelikRealty я уверен, что не должен. А если должен, почему оказалось, что это дворец не его, а его друга детства?

[@yurikardo9389]

@@ДиванныйАналитикМамкинИнвестор вы демагог?

[@cptpowar5314]

Здравствуйте! Банки не понесут потерь при ценопаде, почему? Потому, что Сахипзадовна - мудрый человек, и заблаговременно продавил поднятие ПВ до 30%+. Это и есть гарантия.

[@BelikRealty]

Интересная мысль. Однако, банки уже утвердили финансовую модель жилого комплекса, который они финансируют. Там прописан рост цен и кто, сколько зарабатывает на каком этапе. Конечно, если банки откажутся от своей маржи, а застройщики останутся при своём, теоретически, могут дать команду на снижение. Однако, 51% акций Сбера и ВТБ - основных игроков - принадлежит государству, которое получает основные дивиденды. Поступления в бюджет сократятся. Деньги нужны мы понимаем на что. Насколько снижение прибыли госбанков в интересах государства и общества?

[@JaneEyre-d9q]

Во всем согласна. Как объяснить кризисы в недвижимости в предыдущие годы? Ведь в те периоды можно перечислить те же аргументы, однако снижение происходило

[@BelikRealty]

Спасибо за интересный вопрос! Ранее был и именно, что рынок недвижимости, где люди сами "голосовали рублём" и де-факто назначали цены на недвижимость. А потом рынок перестал быть рынком: 1. В следствие реформы ФЗ 214 банки перехватили управление над строительным сектором. Застройщики, фактически, превратились в строительные департаменты банков и зависят от банковских кредитов на проектное финансирование, покупку участков, операционку. Также получают деньги с эскроу счетов не только после завершения строительства дома через 3 года, но после регистрации прав собственности на первого дольщика. Всё это время банки прокручивают первые взносы граждан, которые лепонируются на эскроу счётах, чтобы дополнительно заработать. Финансовая модель проекта известна заранее и утверждена банком-куратором, который выделяет проектное финансирование. Фактически, банки, таким образом - через утверждение фин. моделей и проектное финансирование назначают цены на новостройки подконтрольных застройщиков. По фин. модели предусмотрены, как темпы реализации, так и рост цен от котлована до момента передачи ключей. 2. Госсубсидии, статус "системообразующих" и другие жёсткие регуляторные меры применяет государство. Это всë нерыночные инструменты. У нас вместо рынка жёсткая система госрегулирования. Поэтому, в отличие от прошлых кризисов, обвала и даже существенного снижения цен не будет. К этому добавляется бешеная 2-значная инфляция, которой ранае на бывало. Спасибо, с смотрите и участвуеие в обсуждении!

[@maratdzh9012]

Все мигранты давно в такси и яндекс доставке , на стройке их не так уж и много

[@BelikRealty]

Конечно, не нужно. У нас есть свой народ из бедных регионов, которые могут заместить рабочую силу мигрантов. Всего 13% работают на стройке. Остальные - "незаменимые специалисты" рынков, такси, доставки

[@littlegnom8671]

по первичке то понятно, зарегулируют так, что упадет, но процентов на 5-10. А на вторичке нету рычагов никаких и льготных программ, там падение может быть вполне до 25%

[@BelikRealty]

Справедливо. Однако, вторичка не скоропортящийся продукт. Если нет острой нужды в деньгах, продавать можно годами за дорого. Спасибо, что смотрите и участвуете в обсуждении!

[@XXXXXX-vk1dm]

Ну смотри, у тебя первичка падает на 10%, а втой депозит тебе приносит 18%, итого за год уже 28%. А на второй год еще столько же ;)

[@kuvalda_vagnera]

Ну кому срочно продать, то без вариантов нужно снижать, а если не горит, то пару лет она висеть будет, но и не дорожать, а когда ставка снизится, то её купят. А за это время люди деньги на депозите сохранят, а вот продавцы всё это время будут терять.

[@poleteli22]

Скажите, , а почему Sеtl Group под вопросом как системообразующие застройщики?

[@BelikRealty]

Спасибо за вопрос. Не вспомню сходу нормативы, необходимые, чтобы стать "системообразующим застройщиком", потому что они могли поменяться. Но когда появился такой статус, нужно было строить в 5-7 регионах, а не в 1-3. Знаю стройки Сетла в Петербурге, ЛО и Калининграде. Всё. Этого может быть недостаточно, чтобы стать системообразующим. Если знаете и дополните, в каких ещё регионах работает лидер пострынка Петербурга, буду признаиелен

[@poleteli22]

@@BelikRealty Да еще... Губернатор МО - Воробьёв

[@BelikRealty]

@poleteli22 спасибо за уточнение

[@SergeyNikriL]

Отличное обоснование цены - застройщики будут продавать дорого, так как себестоимость - окей. а что делать с 70% не распроданного? того не распроданного, которое построено в кредит, а за него нужно платить процент. наверно сидеть и ждать десятки лет и не продавать. а если банкротство застройщика? банк тоже будет продавать за 100% цены? наверно нет. ждем обвала.

[@BelikRealty]

Спасибо, что участвуете в обсуждении! Зависит от финансовой модели конкретного объекта и застройщика. Например, у Эталона уже пару лет 80% продаётся в стройке, а по ипотеке берёт 25%. То есть, минимальная зависимость от просадки спроса вследствие урезания ипотечных программ. Интервью с финансовым директором и вице-ппкзидеетом ГК Эталон разместил в Телеграм. Это публичная компания, все цифры открыты. 64% нераспроданных остатков, в среднем, по стране - это, как средняя температура по больнице. Кто-то все продаёт в стройке, а другие, например, Балтийская жемчужина (Шанхайская строительная корпорация) , продают уже готовые квартиры. Китайцы не дураки. Просто, разные финансовые модели. Даже если у застройщика есть товарный запас - это нормально и даже хорошо. Нету такого, что все квартиры стразу поступают в продажу. Застройщики научились управлять товарным запасом, применяют динамическое ценообразование и финансовый инжиниринг. Подробнее писал об этом в Телеграм. В двух словах, дом строится сейчас 3-5 лет. Сроки ставятся с запасом. Если в доме, который, допустим, год в продаже, не распродано 64% квартир или даже 80% и по финансовой модели это нормально, проблем нет. Ещё впереди время все распродать. Большие по площади, дорогие квартиры продаются уже готовыми в течение 2-х лет с момента завершения строительства объекта. И это нормально. Да и будем сестры, с лимитом 6 миллионов по льготной ипотеке, который установили с марта, выбрать квартиру в крупном городе было нереально. За этот период застройщики и банки адаптировались. Спасибо, что смотрите!

[@SergeyNikriL]

@@BelikRealty если застройщик не наполняет эскоу счет у него будет процент и он рыночный для бизнеса. отдельный застройщик может и продает 80% - это не проблема. вопрос, что делают остальные застройщики и как условный Самолет, который топ-1 застройщик будет выживать с показателем долг к капиталу в 1400%(в приложении брокеров такая информация). начнет банкротиться хотя бы один застройщик и рынок начнет сыпаться. вечного роста цены не бывает. и с 2014 по 2020 год роста почти не было, а процентная ставка в 2019 году была 7%, так что я крайне рад, что государство 4 года кормило бюджетом, который не пренадлежит гражданам своих друзей застройщиков, а Самолет это именно встроенная в государство компания. И она построила много, теперь осталось подождать, когда инвестора дождутся своих квартир или подождут 3 года, чтобы не платить налог и после ждем кто же это все у них купит, у великих инвесторов с кредитным плечом и как говорит Уоррен Баффет - отлив покажет кто плавал без трусов.

[@BelikRealty]

@SergeyNikriL сам закрыл шорт по пику с прибылью) но, дело в том, что статус "системообразующий" крупнейшие застройщики пробили себе в кризис не просто так. Такие компании поддержит государство, если что-то пойдёт не так. Сейчас ставка на регионы. Не сработает, придумают новых льготников, субсидии, ипотеки. Как финансово-грамотный человек, знаете такую инвесторскую поговорку: "Тоо big to fail" - слишком большой, чтобы падать. Это можно сказать про весь строительный сектор. Последствия будут непредсказуемые. На стройку завязаны не только банки, но и, например, металлурги. А поскольку, вместо рынка у нас жёсткая административная система госрегулирования, ничего не упадёт и не будет никакого обвала цен на новостройки.

[@SergeyNikriL]

@@BelikRealtyпро too big to fail знаю, беда только в том, что пока с 1950 года в тв кричат про крах доллара - крах рубля был пару раз. А сейчас обеспечение долга государства в рф уже 9%, а в сша 10% от бюджета страны. И по прогнозной модели обеспечение долга в рф будет расти очень стремительно. Те же льготные ипотеки для государства и есть долг. Разница между выданными под 5 и 8% ипотеками, к нынешней ставке в 18% - уже критичные 13 и 10%, плюс облигации, которые никто не выкупает на 10 лет под казалось бы сумасшедшие уже 16% годовых ведет к тому, что на горизонте 2 лет я жду очередного дефолта бюджета и в этот момент всем льготникам, которые купили себе квартиры за мой счет, так как я плачу налоги, но льготами не пользуюсь, получат смс от банка, что их льготная ипотека теперь рыночная. Мы сейчас в точно таком же процессе, как ссср в период 1986-1991. Я историк и сейчас специально перечитываю историю экономики и распада ссср. И знаете - крайне много с каждым днем аналогий. Часть сврьевиков уже в убытке и это не только Газпром, уголь туда же, металлурги падают. А это еще стройка была, она давала спрос. И многое другое. Мой прогноз - максимум 2-3 года до дефолта. Также отмечу, что в монографиях по экономике конца 1980 есть прям цитаты, что за полгода до распада никто из населения и большинство из экономистов даже не видели приближения краха. Но паттерны одинаковые. А Вера во всесильное правительство - ну бросьте. ФНД, который копился сколько? Лет 13-15 - его съели за 2 года. Новый в этих условиях не накопится. А черных лебедей летит и летит стая. Спасать стройку будут, но до тех пор, пока будет чем. В самолете в апреле 2024 остановился полностью найм сотрудников. Знаю это от друга bim-инженера. В июне закрыли проектный институт, который работал по многим направлениям и много других отделов сокращают и планирую сокращать. Законы экономики не обмануть фразой - государству это не выгодно. В мире рушились компании и побольше. Тот же Lehman Brothers и масса других. И правительство уж точно не сможет спасти всех. А сейчас уже невероятное количество компаний просят дотации. Газпром в прошлом году показал убыток 1/4 трлн. Сейчас за полгода уже 1/2 трлн. За год видимо будет уже 1 трлн. А по идее, они не маленькая часть пополнения налогами бюджета. Сейчас уже нет. А все мы помним, как Миллер говорил, что Газпром обгонит по капитализации Apple. Не обогнал. Да ладно не обогнал Apple, но упал к минимумам 7 летней давности. К сожалению, все это факт. Сейчас еще Китай прижмут и товаров в стране не останется - инфляция дальше вверх по турецкому сценарию. Доллар будет падать и до 50 и может и ниже. Приток будет, а покупок на него не будет. И будет, как в 1990 году. Сначала доллар стоил 60 копеек и потом одним днем такой же нерыночный курс сделал сразу скачок до 6,26 - это было 1 ноября. Загуглите. Это же история. Сейчас ситуация немного не такая, но параллели очень начинают сходиться.

[@SergeyNikriL]

Между тем отмечу - это не пессимизм. Я выбираю ужасный конец, чем ужас без конца, а после, как в гимне интернационалу - мы новый чудный мир построим. Пару лет печали и после бурный экономический рост. Жаль конечно, но будет все отлично. А по поводу квартир, меня лично не совсем интересует падение цен - меня интересует совокупность цены квартиры к аренде. В Петрозаводске, где я живу квартира, которую я снимаю стоит около 7млн. А сьем 20к. Так вот 7млн у меня есть. Но я не могу понять, а зачем мне покупать квартиру, если я могу положить эти 7млн под уже не проблемные 16% и даже выше и получать в районе 100к. Получать процент ежемесячно - 20к отдавать лендлорду и 80к закидывать на капитализацию вклада. Меня это устраивает. Я бабушка перевез с поселка в город и ей квартиру купил. Как мы знаем, к сожалению есть время жизни и я знаю, что через какое-то время квартира у меня будет. Поэтому покупать или снимать лично для себя - ответ снимать. На пенсии квартира у меня будет и капитал будет. Но это не для всех. Кого-то свой бетон греет и это их право покупать или брать ипотеку. Я просто не вижу финансовой целесообразности. Жена не сильно рада такой логике, так как ей хочется свое. Но решения финансовые на мне.

[@Демонолог-й2л]

👍👍👍

[@romanromanoff8703]

Какой председатель, такие и финансовые рынки...

[@BelikRealty]

Так точно!

[@GordinaYa]

Поддерживаю про дворников до 10 утра.

[@user-denis-bessonov-1968]

Если занимаетесь недвижимостью, зачем лезть в острые темы? Вы наверное сами понимаете, что существуют темы, на которые говорить опасно. Об этом можно говорить на кухне, но не в СМИ.

[@BelikRealty]

Согласен, что я рискую. Но пока есть такое мнение ничего к лучшему не изменится. Кто-то должен привлекать внимание общества к проблемам

[@Лариса-г2м1р]

Спасибо Вам, Леонид, за Вашу позицию и Ваше обоснованное мнение. Всегда интересно и полезно Вас слушать, в том числе потому что грамотная речь.❤

[@BelikRealty]

@user-cm5jx8gd9q спасибо, что смотрите и за поддержку!

[@МагаНабиев-й9е]

@@BelikRealtyпотом и на бутылку тогда кто-то должен сесть

[@МагаНабиев-й9е]

Вы перечисляя все что наобещал кандидат в губернаторы СПб, напомнили Остапа Бендера и его феерический посыл Васюкинцам о перенос столицы в их забытый богом уголок

[@petervypov5605]

Никакого падения цен не будет, но и рост замедлится.

[@Заодно-ЗАОДНО-ч3п]

Самое иньересное - уже падёж цен. Ты как обычно опоздал, как дрезина за поездом 😂🤣😅

[@BelikRealty]

Правда? А где точно? Назовите, пожалуйста, 3-5 известных жилых комплекса, где упали цены. Пожалуй, всем будет интересно

[@petervypov5605]

@@Заодно-ЗАОДНО-ч3п падеж цен на 5% на убитые хрущевки в Колпино?

[@SergeyNikriL]

Таким образом ты предлагаешь Китайский сценарий, где застройщик строит, это никто не покупает. Дом выкупает государство, взрывает его или просто забывает о целых городах, где никто не живет и дает застройщику новую землю? все бы ничего только в РФ население уменьшается, а за 4 года построили метров больше, чем за прошлые 34 года вместе взятые. куда это все? кому? знаете думаю инвесторов с льготными ипотеку по 5-20 квартир? они кому это продавать/сдавать будут? до 2030 года все демографы говорят население уменьшиться минимум на 5 млн. кто это купит? все страны мира любят застройку, очень большой мультипликатор. окей, а что тогда почти все страны мира проехались по кризисам недвижимости? США/Япония/Китая/Англия/Чехия и масса других. вы смотрите на рынок за 4 года истории рынка, возьмите остальные 30 лет РФ недвижимости - лететь на этой ракете десятки лет экономически не возможно)

[@BelikRealty]

Никто не загадывает на такие сроки. В Китае другая модель и другие проблемы. Подробнее ответил тебе в другом комментарии.

[@ТатьянаАвгуст-д9ж]

👍

[@newsams809]

Всё верно!

[@СтенлиТвидл-ъ9к]

Вы где нибудь видели бедного банкира? Перетопчутся

[@РиккиМойри]

Ставку до 20 и рухнул😅

[@BelikRealty]

Увидим 20-ю до конца года и ничего не рухнет. Болезненной считается 25-я ставка. До этого далеко ещё.

[@SergeyNikriL]

дружище, у денег нет патриотизма. у бизнеса нет друзей, причем тут башни и прочее( люди просто гребут деньги без закона и делятся с крышей в кремле. какой патриотизм)

[@BelikRealty]

В обществе патриотизм, Сергей. Если бы патриоты не скидывались и не доставляли, что нужно бойцам, что бы было с армией? А, что верхушка прогнила и там полно предателей - это очевидный факт.

[@SergeyNikriL]

@@BelikRealty Тогда окей. я думал вы про каких то патриотов в Кремле, я их не наблюдаю. в остальном согласен.

[@SergeyNikriL]

какая пятая колонна?) зачем западу по твоему давать стране 30 лет развития, чтобы потом воевать с более сильной? ну если был бы такой план разнесли бы страну в 1992-1995 г. Какойто один человек дал интервью и рассказал. в психушке таких людей еще больше. а олигархия всегда будет. 99% людей не задумывается о заработке и бизнеса. в этом виноват человек, который открыл огромный бизнес?) ты чего) если не было бы владельцев бизнеса 90% людей нигде бы не работало, так как ничего не сможет организовать. ты просто так притягиваешь факты, что диву даешься.

[@BelikRealty]

Рекомендую интервью Такеру американского интеллектуала, который "вход в тему" Джеффри Сакса. Есть на русском на ютубе.

[@archie_goodwin555]

Леонид абсолютно прав про цены и про так называемых ждунов!!!! А то на ютубе есть один сумасшедший блогер по имени Дима (фамилию его многие знают), которы каждый день трещит про многократное падение цен на недвижимость.

[@Заодно-ЗАОДНО-ч3п]

⬇️ ⬇️ ⬇️ *Банки начали повышать ставки для россиян, оформивших более одной льготной ипотеки. Так, проценты могут вырасти с 8 до 20 по одному из кредитов* ✅ "Если выявится «лишняя» льготная ипотека, то по одной из них банк вправе поднять ставку до рыночного значения", - сообщил представитель Сбербанка РБК. ✅ "Эта возможность закреплена у банков в кредитном договоре", отметили в ВТБ. "Помимо этого, обычно клиентов предупреждают о рисках повышения ставок при оформлении нескольких льготных кредитов на недвижимость", отметил вице-президент банка «Дом.РФ» Кирилл Варенцов.

[@Заодно-ЗАОДНО-ч3п]

Самое забавное - уже падёж цен. Ты опять опоздал, как дрезина за поездом 🤣😂😅

[@BelikRealty]

Продублировали. Ждём от вас информацию, в каких проектах упали цены

[@BelikRealty]

Эта новость была же

[@archie_goodwin555]

@@Заодно-ЗАОДНО-ч3п Где конкретно падëж цен? В худшем случае цены на квартиры перестали дорожать , а в хороших локациях продолжают потихоньку расти или стали менее доступными из-за изменившихся условий по ипотеке. Кстати, могу это подтвердить на примере собственных квартир. А ты можешь? Если нет, то садись на дрезину и езжай с Богом.