Kurz: 19. díl - Vyplatí se investovat do nemovitostí v době vysokých úrokových sazeb?

[@lukasdrabek6214]

Kluci ten zvuk, jinak fajn

[@hdfiuhl]

Zdravím, díky moc na nové video pánové. Určitě pro někoho, kdo se pohybuje v desítkách bytů, tak cost averaging je jasná volba, obzvlášť, když má jeden kontakty na podpultovky. Nicméně náhled, že ČNB sníží úroky a najednou se všichni nahrnou a budou cenu dál tlačit nahoru, to si úplně nemyslím. Samozřejmě, žádná krize není stejná, hraje v tom roli mnoho faktorů, ale poslední krize v US probíhala tak, že největší slevy na nemovitostech přišly až poměrně dlouho poté, co FED otočil a začal sazby snižovat. Dno trhu pak bylo snad až dva roky poté. Sazby už byly docela dlouho velmi nízké, ale realitní trh stále klesal, akcie se vzpamatovaly docela rychle, zatímco realitní trh dále klesal. Navíc to samé se tehdy odehrálo i u nás, sazby 2012-15 byly nízko, ale trh se válel po dně a ceny nerostly...: www.reddit.com/r/Wallstreetsilver/comments/y5z1zv/in_the_gfc_fed_pivoted_in_aug_2007_stocks_went/

[@tomaskucera_tk1]

Fundament této "krize" je podle mě ale zcela jiný, nežli byl před 15 lety. Jediný důvod, proč se nemovitostní trh zastavil, jsou úrokové sazby úvěrů. Zatím podniky (až na výjimky) nezavírají, nekrachují, lidé nedostávají výpovědi, úvěry nejsou nespláceny. Určitě nějaké zpomalení ekonomické aktivity tu asi je, ale rozhodně ne na tolik, aby to zastavilo poptávku takovým brutálním způsobem. Samozřejmě všechno se může měnit a vyvíjet, a třeba to tak i dopadnout, ale teď takové informace zatím nevidím.

[@adolmonitor]

Chtělo by to křišťálovou kouli, že :-) Já si myslím, že je to často otázka kombinace určité "citlivosti" na cenu a pak také situace každého vlastníka nemovitosti. Myslím si také, že dno je ještě daleko a ty nejzajímavější nákupy teprve přijdou. Prodávající ještě často naivně věří, že se trh obrátí, ale víme, že je to spíše vlhký sen. Takže otázka bude, zda si budou moci dovolit čekat dostatečně dlouho nebo nakonec stejně povolí. Pavel

[@martinkorenek79]

​@@tomaskucera_tk1 Souhlasim, klicovym faktorem/vstupni promennou pro poptavku (presneji receno poptavane mnozstvi) po bytech (samozrejme mimo jejich cenu) je urokova sazba, resp. vynos alternativnich investic (napr. sporak). Jakmile pujde repo sazba dolu, s nim i sazby na depozitech a uverech, tak poptavka po bytech zacne rust, stejne jako jejich cena. Muj odhad je, ze nyni bude cca 2 roky pokles, pak cca pul roku plateau a pak ceny zacnou jit nahoru. S ohledem na to, ze byty jsou dlouhodoba investice, tak (pokud maji investori do nich rozumny polstar), tak to neni big deal a vse pojede jak ma.

[@hdfiuhl]

@@martinkorenek79 Tam si dovolím nesouhlasit. Resp. nikdo nevíme, to uznávám, ale dost často se snížením sazeb ceny nemovitostí dál klesaly. To jsou minulé krize. Proč tomu tak bylo a snížení sazeb nevedlo k obnovení rychlému růstu cen nemovitostí? Bude to nejspíš více věcí najednou. I třeba psychologie, kdy teď hodně lidí zjistilo, že nesedí až tak na zlatém vejci, jako si mysleli ještě před rokem. Ale hlavně, celková ekonomická situace a z toho především nezaměstnanost. To je podle mě klíčový parametr, protože na našem trhu to, že se snížila dramaticky nezaměstnanost v roce 2015 (kdy už ale byly několik let velmi nízké úroky) spustilo ten realitní bull run, který teď po 7 letech končí. Tedy podle teze, sníží se úroky, investoři šup zpátky, tak ten bull run měl začít už někdy v roce 2011-12. Investoři toho využijí, hlavně ti s mnoha nemovitostmi a schopností generovat cashflow a sáhnout si na zajímavé úvěry, ale to stále nejsou tvůrci trhu. Tvůrci trhu jsou jednotlivci kupující často svou první a poslední nemovitost a ti v případě ekonomické nejistoty a nezaměstnanosti budou dílem opatrnější a dílem na hypo nedosáhnou vůbec, protože i když budou nízké úroky, oni budou nezaměstnaní a nikdo jim nepůjčí. Žili jsme velmi dlouho v úžasně růstovém období, na které se dost možná bude i hodně dlouho vzpomínat a zvykli jsme si na to, ale za rok nebo dva i vaše nebo moje situace může být zcela jiná a dost možná nebudeme mít na nákup nemovitosti ani pomyšlení. Zatím je stále nezaměstnanost velmi nízká, pokud by tak vydržela i po příští roky, může dojít k tomu, co očekáváte, pokud budou ale zprávy z ekonomiky horší a nezaměstnanost poroste, může před námi být pěkných pár let vyklesávání ještě. Navíc k tomu ten růst u nás byl skoro největší na světě, čili u nás je jaksi nejvíc kam padat... A ta krize, především v realitách, to je dost zpomalený film, trvá to roky a určité podhoubí už začínám vidět, třeba nedávno, poprvé po deseti letech snad zrušilo živnost víc lidí, než se živností začalo, nejvíc se jednalo o nákup prodej. To může být začátek. A nemusí...

[@hdfiuhl]

@@tomaskucera_tk1 jj, to je pravda. Nicméně v roce 2007, kdy už v US začali sazby snižovat, to také nevypadalo, že se děje něco dramatického. Ty pády bank atp., to přišlo až v roce 2008. Národní banky opakují mantru, že to dělají tak, aby se ekonomiky zchladily a bylo to takové hladké přistání, ty jejich hrátky s úroky, nicméně pokud si to vybavuji dobře, nikdy se jim to ještě nepovedlo a nakonec to vždy vyústilo v krizi.

[@TenMatous]

Ten zvuk😩😩😩

[@dadazizala5271]

No musis napinat usi😂

[@lc8695]

Ceny bytu nejsou vysoké, jsou úměrné. Vemte si, že platíte úvěry nebo hypotéku. Málo která firma to je schopna vše investovat z vlastního. To vše se promítá do ceny nemovitosti. Takže to snížení co přišlo se brzy zas otočí. Vzhledem k vyšší inflaci a úrokům, ceny už zase rostou. Kdo nekoupí byt teď, bude ho kupovat mnohem dráže.

[@petrduska8420]

s 3 miliony vyděláte za 2-3 roky další 3 miliony?

[@liborpodhola7237]

Tomáš Kučera je velmi schopným investorem do nemovitostí. Ač sám dělám v tomto oboru možná i 2x déle než on, jsem vždy rád, když se potkáme a vyměníme si své zkušenosti. Přeji hodně štěstí a skvělých obchodních příležitostí🙂

[@dadazizala5271]

Jo je to borec 😂 Podeli se s know how. Libor Vaka si rekne o poradnej balik, tusim 75.000 😅

[@dadazizala5271]

Duchcov jede 😊

[@hdfiuhl]

Ještě krátký koment k těm sazbám. Ano, může se zdát přijatelnější mít 7% po nějakou delší dobu, ale také to může inflaci pomoci se u nás "zabydlet". Ten příklad z US asi všichni známe. Tam se s vyšší inflací prali snad dekádu, sazby běžně kolem 10% atp., a stále se inflace nemohli zbavit. Pak přišel Volcker a sazby zvedl skokově na 20% a to, co se před tím dekádu nedařilo, v podstatě tímto radikálním postupem vyřešil zhruba do dvou let. Také ty sazby kolem 20% byly takhle vysoko jen relativně velmi krátce, ale byla to šoková terapie, která konečně zabrala. Čili krátkodobě se může pro investora zdát přijatelnější relativně nižší sazba, nicméně o to déle se s inflací pak můžeme potýkat. Zatímco vlastně Volcker vrátil penězům hodnotu radikálně a rychle... Také v US za to nebyl moc oblíbený, ale udělal přesně to, co bylo potřeba, aby se inflace vyřešila rychle. A v tomto kontextu je zajímavý také veletoč páně Michla, který při minulé krizi byl taktéž jedním z jestřábů a chtěl sazby zvyšovat razantně a rychle, aby se z něj stala, dle mého po působení v jistém hodně zaúvěrovaném koncernu, který chce nízké úroky, holubice.

[@tomaskucera_tk1]

Díky za podnětné a obsahově zajímavé komentáře. Jen za sebe ještě pohled: Jako investorovi se mi nesmírně hodí nízké sazby a hodí se mi i inflace. Jako dlužník jsem jejím velkým vítězem. Je to smutné, ale je to tak. Jako občanovi je inflace průšvih a vidím to všude v obchodech. Takže doufám, že se to podaří zkrotit :) Teď už budu mít své úvěry všechny fixované, takže nyní by se mi šoková terapie akceptovala mnohem lépe, nežli doposavad.

[@romankristofic3208]

@@tomaskucera_tk1 55 percentám hypoték v SR končí fixácia o 2 roky. Verte mi, že aj keď si možno tých 55 percent myslelo, že inflácia im dlh vymaže - opak bude pravdou - keď budú musieť platiť dvojnásobnú obsluhu svojich dlhov v porovnaní s minulosťou - keď sa udrží vysoká inflácia.

[@hdfiuhl]

@@tomaskucera_tk1 jj, to je pravda, inflace maže dluhy. Nicméně dlouhodobě to není to pravé ořechové. Resp. teď je dobrá doba pro někoho, kdo fixnul dřív a na co nejdéle, to bezesporu. Ale třeba na Ukrajině, kde naše letošní inflace je dlouhodobým standardem, tak i před válkou byly hypotéky okolo 15-17% a často se větší obnosy platily raději v dolarech, než v hřivnách. A třeba Turecko, kde je inflace yoy 85% za říjen 2022, tak tam jsou úrokové sazby na hypo dnes běžně přes 20% i víc. Musím se poptat známé, která má manžela z Turecka, jak se to tam řeší třeba s nájmy, protože to už je na nějakou měsíční nebo čtvrtletní inflační doložku, pokud to zákony dovolují... A ani si nejsem jistý, že těm lidem stíhají tak rychle růst platy... A samozřejmě, jak jsem čekal, už odpovědnost přehodili na pronajímatele a v létě tam začal platit zákon o omezení, že se nájem může zvýšit max. o 25%, tedy inflace tam zcela jistě maže dluhy, ale i výnosy...: balkaninsight.com/2022/06/09/turkey-acts-to-limit-rent-increases-amid-soaring-inflation/ A btw. jestli se můžu zeptat, na jaké sazbě se povedlo fixovat?

[@tomaskucera_tk1]

@@hdfiuhl Ještě nemám smluvní dokumenty na stole, ale bude to kolem 6,7 %.

[@martinkorenek79]

@@tomaskucera_tk1 a ted jsme si vsimnul vasi odpovedi. Gratuluji, kde sa da takov sazba na biz uveru ziskat?

[@georgekavan]

Pavle vy jste docela zhubnul

[@adolmonitor]

Docela jo ;-)

[@katarinakrajna4911]

😂😂😂 až chcete BANKROT ??? môžte 😂😂😂