買房不要放小孩名字! 四大案例血淚教訓! Don't add your kids names on title when purchasing a house! 4 examples

Why adding kids name on title might be a huge mistake
We carefully picked 4 common scenarios to let experienced estate planning attorney Lin Wang explain what may happen if you add your kids names on a property.
貸款經理 Jenny Hu 邀請紐約事務所專業生前信託律師
Lin Wang 王琳律師 / @attorneylinwang-geerd...
精心挑選四個案例, 實例解說為什麼買房子不要隨便把小孩名字放在Title上!
00:43 王琳律師介紹Title上加孩子名字的幾個缺點
02:56 案例一: 小孩從付清的房子中抵押貸款套現出來消費(而非投資)，浪費了家族傳承財產
05:54 案例二: 小孩承接父母房子, 卻在離婚後面臨配偶要求部分所有權
08:33 案例三: 小孩年少輕狂產生法律糾紛, 名下財產面臨對方律師求償
09:58 案例四: 稅務層面, "有生之年贈與"或"靠信託轉移資產"的重大差別
#房地產 #買房子 #產權 #買房子 #美國買房 #生前信託 #遺囑 #小孩名字買房 #繼承房產 #離婚
Jenny Hu 全美高產貸款經紀人
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NMLS #1475054 (美國貸款執照號)
公司Plenti Mortgage NMLS #2443107

[@politicalwrong3289]

節目設計真好，主持人很懂得「道理要放在例子中才容易理解」的道理。

[@huyiling0522]

謝謝! 我們就是覺得平鋪直敘的講解會無聊 所以用生活中常見到的例子 比較容易引起共鳴 :)

[@endccpdotcom]

是。也是人各有命。

[@richardhui5619]

說到底, 自己賺的錢自己老來享受, 為什麼一定要留給小孩呢 ？ 他們有能力, 自己都能賺到, 祇要他們長進, 相信他們更能有一個更好過父輩的生活. 他們不長進的話, 留再多的錢給他們, 是害了他們. 個人覺得, 不要給他們一個印象, 父母死後留他們一大筆遺產, 相反, 別期待甚麼, 讓他們好好工作, 努力打併, 贏取他們的人生. 每州法律不一樣. 遣產稅有免稅額.除非你是千萬,以上, 不用担心. 汽車意外, 對方如何能拿過錯方的房產？？ 案例一, 是父母的錯,難道你們不知道你兒女的品性？應該一毛錢都不給.

[@huyiling0522]

其實說到底家庭教育真的是非常重要的，希望子孫們自己奮鬥努力是最好的

[@sunset3052]

非常同意！

[@catgrizabella]

还得考虑夫妻双方的信任问题

[@endccpdotcom]

人各有命。

[@dennislee160]

報導中肯，感謝!

[@juliachu9633]

非常感谢传授这些海外的法律知识。🙏

[@johnnyq4260]

不管小時候多可愛，長大後都可能是禍害。

[@huyiling0522]

其實這集影片並非想造成父母子女間猜忌，只是想把最差的情況點出，每個家庭狀況不同，父母可以自己評估做出最好決定

[@jennifer12366]

這有押韻！說的不錯

[@jennifer12366]

這就是為何要有prenups

[@user-ey5pd7ch4u]

看案例已知，不一定是兒女不好，只是他們的人生會有各種無法預測的際遇。

[@huyiling0522]

@@user-ey5pd7ch4u 說的太好了! 這就是我們的核心思想 ^_^

[@sunset3052]

很棒的节目，谢谢分享！

[@shurouchen9946]

好影片！ 有良心！

[@yyyyacer]

You can have LLC holding the title. Then give certain shares

[@yuying8737]

非常同意你们的意见，因为身边真的有这样的朋友，直接把房子的名字也成孩子，这也是为了孩子少缴遗产税，你们这里没有提到。黄泉路上无老少，一旦孩子出了事先走了，第一继承人是孩子的妻子和他的孩子，父母无法再在需用钱养老时卖掉或出租房子，以补足养老的费用。这是很悲惨的事情，更无法提前说清楚。

[@dukesilver168]

之前聽過一個律師提到像大寶這種案例,在把名字加進房產後,隔年報稅必須以 Gift Tax 的方式申報,如果沒有超過 life time 的額度是不用繳稅的,但是如果沒有申報,一旦將來房子要進行交易或是父母過世要完整繼承,國稅局將會追稅,從把孩子名子加入該年算起,罰金加每年的利息,有些案例所要補繳的的稅可能超過該房子的價值.

[@huyiling0522]

是的 其實每個州還有不同的gift tax規定 比如華盛頓州是沒有gift tax的 只需要關注聯邦lifetime 12M的限額,但是因為真的每個家庭情況每州有所不同 真的需要找專業人士諮詢

[@user-jf8fk7gr1n]

如果隔年沒有申報，可以补申報嗎？

[@timsong1926]

大宝的案例 父母买房的时候 直接就是三个人的名字 joint tenancy 父母过世的时候是不是就不用交税了

[@leonavlogmotorhomecouple9058]

家长和孩子的名字都写上可以吗？

[@anhou406]

深有同感，我贈予兒子名下的房產就被前妻拿去一半。

[@bermudajinqu]

很喜欢这个视频，谢谢分享。如果同时考虑房产的遗产税及增值税，就以你们案列里的50/100/150万为例，大宝遗产税50万/增值税100万，小宝遗产税100万/增值税50万.可以这样考虑计算吗

[@heyjojo1998]

華人父母很喜歡買房子給孩子，因為他們可能期望孩子長大或父母老了（文化不同），可能照顧自己，但不是每個孩子都這樣想！要謹慎！

[@huyiling0522]

每個家庭 每個孩子狀況不同 父母要對充實知識 理解美國法律 做出明智安排

[@lucyluo3898]

不光是照顾，而且要吃穿住，外出旅行全包，说实话现在物价不低，父母应该体谅一下孩子。

[@user-sg4jm4ic3k]

我從來都不去擔心我不可能遇到的事情.

[@zhangyuanxin695]

谢谢很棒

[@pseto3883]

I live in California. My husband jointly owned his house with his parents before our marriage. However, I was not entitled to 50% of his ownership when we divorced since his house is not considered community property. Therefore, example 2 seems to apply only when it happens during her daughter's marriage in community property states.

[@huyiling0522]

Thanks for the input. Each state has different laws and practices when it comes to family Laws. Generally speaking if a property/asset is commingled it’s more likely the other party could claim his/her interest over it.

[@pseto3883]

@@huyiling0522 Thanks for your response. However, commingling of separate property does not necessarily change the ownership. It needs to be transmutation (intent of the transfer is to make the asset a marital asset).

[@pseto3883]

@@huyiling0522 Also, if the parents are gifting the house, it is typically considered separate property for the children, regardless of whether or not they are married.

[@ykc311]

How a😅😅bout the capital gain? the house value increases after marriage can be shared by partner?

[@kathybai2372]

谢谢

[@lilliansha7195]

信托每年是要交费的

[@lilianliu7206]

Thank you for sharing ❤🎉❤😊

[@luckle4636]

Very informative video! Question, how to distribute the capital gain tax in a joint ownership situation with my kid? His part of the ownership is minimal, even though her name is in the deed. Thanks.

[@huyiling0522]

Hi, I'm not a CPA but generally speaking, you and your child will both get a 1099 from title company (based on your ownership.) and each one of you report capital gain on your own tax return. If the ownership is clearly stated, one party supposedly can roll that into a 1031 exchange too. *Please talk to a licensed CPA to confirm* Thank you!

[@kylai1218]

很多父母愛之適足以害之 沒有流汗的錢是罪惡的。

[@lsh5985]

你所説的做信托或遺屬，過世後給于，除了增值稅是否還要交遺産稅？

[@user-or6ym2qc2g]

有些人真的絕了，配偶上段婚姻子女的撫養權都考慮到；心機很重；一切以自身利益為主；恐怖。

[@huyiling0522]

這個案例我聽到也是當下有點傻掉...

[@wengdafu6524]

层次不同，苦乐不通。钱多到一定份上，亲兄弟都会自相残杀，父母不认真思考，分分钟为悲剧埋祸根。普通人资产轻松操控，自然不必晚上辗转反侧，但不等于富人不用辗转反侧。认真为子女谋长远是无可奈何的责任，不可能因为别人不理解就不做了。

[@vhouse6520]

當父母和孩子都加入房子的房主 joining owners時怎麼樣？ 當父母去世時，孩子將是唯一的房主財產所有者，而無需支付任何額外費用，對嗎？

[@SophieZhang-jc6tc]

婚前买的房产如果是婚后没有贷款了，离婚的时候对方是不可能分到房产的一半的，除非有双方名字在房产证上。

[@huyiling0522]

每个州 每个couple财务状况不同 我看过还是有可能分成长部分的，详情最好问本地离婚律师。

[@user_rich_creater_]

good

[@user-tr7gl9ue9r]

第三个例子中，小宝虽然交增值税少了，但多交了财产继承税，税率会更高，不是吗？

[@MH-hv9je]

買房子還是自己的房子就好，生前自己的，人過後孩子想怎麼處理就是他們的事了

[@huyiling0522]

可以給孩子 但是最好透過信託 不要直接給

[@amychi8534]

@@huyiling0522不用付钱？－二间屋算什么？

[@sunset3052]

同意

[@huyiling0522]

@@amychi8534我自己2019年办的才2000 这位律师事务所在纽约现在物价高 也比较专业 收费高一点点 选择很多建议自行评估

[@amychi8534]

@@huyiling0522 谢了，我并无过千万财产赠与子女

[@hwoilingtan7172]

哎呀，幸好我看了这个节目，因为我本来打算现在就把房子过户给孩子，因为想节省一次费用。

[@huyiling0522]

建议看另个影片解释如何用trust 传承财富

[@peterhuang5122]

是否有考慮到生前贈與與死後繼承的稅金？

[@huyiling0522]

lifetime 聯邦免稅數字非常高 大部分人用不到。gift 及遺產稅因為每個州差別太大很難一次性說明清楚 比如華盛頓州沒有gift tax

[@endccpdotcom]

很清楚的节目。也是人各有命。

[@aurumdream9693]

夫妻要保留個人資產, 当然不能 財務混和 - 不能用共同帳號共同管理. 這是基本法律 每州都 相同. 就是無知到財務混和了個人資產, 夫妻community property 1.也只限 混和後之增值 2.而並不包括 如你们所說的 混和之前之 個人資產之本金 . 一旦財務混和, 信托也解决不了其泛生之問題 當律師就 應該 首先 就說清楚! 還想留一手不成?

[@ll__ll__ll__ll]

父母以50萬賣給兒女，是不是增值稅的基數為零？

[@user-jv9nm6zw5k]

已經加了小孩名字怎麼辦? 要如何避稅?

[@user-hl1et6xk8l]

其实就一句 -- 小朋友承担了本不该他承担的 义务跟责任

[@landiaturley8946]

大宝小宝那个案例，如果先搬进那个房子住几年(2/5年)再卖就不用交太多税🤡 Section 121

[@mengtingli4468]

继承遗产时还有遗产税，或当年的收入所得税吧

[@huyiling0522]

遗产税有联邦及州的终生免税额度，如果超过上限就需要更复杂的trust来避税。因为我没有cpa执照所以只能浅谈一下，我一个好朋友周军Cpa 有很好的视频针对这个主题，欢迎搜寻。

[@cklo7872]

在中國，婚前資產在離婚時是不會被分走的，所以很多父母要孩子結婚前給子女是對子女以後生活或婚後生活一種保障，所以國情不同處理不同

[@huyiling0522]

在美國也是分婚後成長的部分

[@ladoe7239]

這在美國也不是問題。只需要婚前協議，做好資產公證即可。

[@rsliu4646]

可是婚後，配偶可能説把我加上去吧，或我們換房吧，把婚前賣房的錢去買一新房，那麽配偶就對新房有處置權了！

[@billyboy1293]

结婚的时候就说清楚，婚前财产需要加上对方的名字吗，不然女的离婚不是白人白嫖了？笑死了，青春用钱可是买不来了。和女的离婚了还不如给鸡花的钱多，女的免费做了保姆？

[@meicarpenter2487]

@@rsliu4646婚后配偶可以证明他/她对伺候房子有贡献也是可以要求分一半的。

[@shienhc]

請問一下，如果是辦理信拖，過世之後把房子留給小孩，但小孩子得到房子後，後來離婚，如何避免房子被離婚的配偶要求分配財產(繼承的房子)，謝謝

[@huyiling0522]

請聯繫律師詢問: [e-mail]

[@gavinyang4051]

房价降了咋办

[@LigerTigon]

4:47 我姑姑就是年轻时二十几周岁时就是不断向我爷爷的生前要钱买房跟她的一生中唯一最心爱又敬重的已恋爱十周年后分手已久的前男朋友结婚或同居试婚，赠送给前男朋友的定情礼物，幸好没有，且我爹地正托管着她的所继承的大额财产含动产和不动产，否则的话我的姑姑的前男朋友必定卷钱跑路，被骗了十周年的感情这青春岁月损失还不及被卷钱提裤提长袍提罩袍跑路严重

[@huyiling0522]

我們拍攝這個影片目的是希望大家多了解美國財富傳承制度 做好的判斷 :) 謝謝留言

[@MrSiomys]

为什么一方的婚前财产，存在婚后离婚的时候对半分的问题？分的是整套房子 还是婚后这些年的涨幅？而且离婚之后 儿子有父母，妻子不是只能分走1/4么？也不是对半啊

[@huyiling0522]

谢谢你的comment，没有错每个案例有可能有不同的法官自由心证，共同财产州(community property state)与否也会有影响，我们这集节目没有着墨太深，只是概括的说，另一半总是有“请求”分财产的权力，实际能分多少，是看个别案例而言。

[@christopherhernandez271]

所以要签婚前协议

[@recuerdos2457]

結婚前的產業、離婚時為何會加在內？

[@huyiling0522]

之前回答過了,請看: "怎麼保障婚前產業? 詳情要問個別州專做Family Law的律師, 但是就我看到大多數case, 1.婚前協議有幫助,但是婚前協議不能過分偏袒一方不然未來可以被推翻 2.即使是婚前的房子,在婚後不能有comingle的情況發生(比如,不要用共同帳號付貸款,地稅,保險, 不要讓配偶處理租賃合同等等,要完全分開) 3. 最保險方式還是父母把房子放到Trust,然後子女作為唯一受益人,這樣基本根本不存在離婚分配問題 謝謝

[@lan103]

若是父母有一方得了不治之症，比如肾衰竭洗肾，父母需要申请低收入白卡，这时，如果需要买房的的话，就必须做子女的名字。因为低收入白卡是不可以有房产的。

[@user-jt6wm4xe6c]

們的女兒50歲單身要與我們一起建房，房價50萬，我們打算付20萬頭款，剩餘的30萬由她來申請房貸，因我們已退休沒很多的收入，請問title 上是否有我們三人的名份比較好？謝謝您的建議。

[@huyiling0522]

建議詢問cpa 會計師 做全盤規劃 ❤️

[@lindasun4610]

婚后的共同资产，离婚时才平分吧，如果是婚前的资产不用分吧？谢谢

[@huyiling0522]

在某些州 尤其夫妻共同財產制的地方 如果雙方財務混和 婚後財產增值部分配偶有權要求分一部分喔

[@sharonm.9929]

我婆婆和公公是在生前把房子赠予给孩子了。就是孩子配偶提出离婚也分不了，是赠予的不是继承的。但是当然孩子如果脑子进水，非要把自己配偶名字加进来那就是他们的事儿了。

[@billyboy1293]

结婚不加配偶的名字，那你白嫖就合情合理了？婚房本来就是男方父母送给夫妻二人的。女的免费做保姆给你生孩子你就觉得合理了？哪个女的煞笔喜欢被白嫖才不让男人加上自己名字。

[@ll650]

I thought inheritance or gifts received before the marriage are excluded when a couple split up their assets during a divorce.

[@huyiling0522]

It will be treated differently but still, in a community proeotry state, between a couple whose finance is commingled, the spouse may have right to some interest.

[@xinliji3208]

说白了，孩子教育好最重要。但是如果是败家子接到房产，可以多点资产让他败😅

[@huyiling0522]

真的是教育最重要 但是我们也希望父母多了解美国制度法律

[@guang-puuwen5244]

有個問題: 你們沒有考慮到增值免稅額的問題!現有法律是每一資產持有人可以有一定額的增值免稅額!若房子增值很高的話!多一持有人就可省一份稅額!若肯定在有生之年賣房的話還是把孩子名字放在房產中較划算!

[@huyiling0522]

謝謝留言討論。這個方面其實我大概懂一些但是由cpa回答更理想。增值免稅額如果是說自住房那通常還是夫妻五十萬為主，小孩不能加入。

[@user-vu8hb1mp9m]

问题是信托的收费几十年之后费用比增值税还高了。

[@huyiling0522]

謝謝留言 信託是一次性收費 除非是家大業大 需要專人打理 我自己2019 年做了 到現在就付了那一次。不過可能我也需要付點錢去改些小地方了 多生了一個娃😂

[@tanniwong2870]

It depends on if your child can be trust or not or he is a wacky guy. You can put it on a trust or LLC to cow on it.

[@huyiling0522]

Most of us do want to transfer our assets to our children/grand children but we want to have a good plan, not simply adding their names to title.

[@huangjianqiao]

那给孩子的房子如果是婚前资产呢？离婚也会分吗？

[@huyiling0522]

很好問題 我家partner是專業離婚律師我大概有耳聞 基本上要有很好的分開的銀行帳號 所有出入都要分開比較安全

[@amandaliu9418]

婚前财产不受分割

[@ehu777]

買房後30年才把子女名字加要房產上，那子女在賣房產的增值稅應該如何算？

[@huyiling0522]

參考大寶case, 謝謝

[@xiaominglu]

如果自己的孩子都不能信任，怎么信任一个陌生的信托机构？

[@huyiling0522]

并非信任“信托机构” 是有指定trustee 可以是自己信任的人。另外每个家庭都有自己考量，我们提供咨询大家可以自行判断是否有需求

[@drannoc100]

Best to tell kids they need to work for their money instead of spoiling them. “No more than three generations can be rich” is a common folk wisdom with validity.

[@jimmyhoac7]

Therefore all your properties will just give to the church 😂let your kid lives on the street 😂

[@jingtinglong5060]

在美国还是没有资产比较好。

[@huyiling0522]

也不能这么说 看过很多置产致富 万年非常轻松愉快的成功案例。我觉得是要懂得美国的法律制度，游戏规则，才能做出比较好的决定，谢谢！

[@clwu98]

可不可以出個 Video, 教大家 [如果已經登記了, 該如何補救] ?

[@huyiling0522]

如果已经加了名字，需要孩子自己同意签字再把房产过度到信托或者其他人名下。但是某些州可能牵涉到交易税或者赠与税，需要咨询专业。

[@jaytang3972]

遗产税呢？

[@huyiling0522]

理论上一人有12.9M的终生加总estate/gift免税额，一般人很难用的到，如果到这个地步就一定要找律师做信托传承家产。不过每个州也有限制，建议查询自己州的estate tax limit, 未来也要做计划搬到相对友善的州。

[@janetsun8257]

The most challenging part is that in case II, the wife died in an accident or sickness. The wife's properties will belong to husband if children are still young!

[@huyiling0522]

Yes, so actually the best way is to have a basic living trust to state which beneficiary will receive the assets.

[@palettelee1]

資產不要全部放在房地產跟現金，房子只需一棟自住，其他盡量換成成黃金白銀儲存，這樣才能避免被政府剝皮，還可抗通膨

[@huyiling0522]

每個人有不同的投資理念 :) 我個人認為什麼都要diverse很好 我看過非常多地產致富晚年過的非常舒服的華人朋友，也看過股票致富的。

[@palettelee1]

@@huyiling0522 我說的是資產轉移如何防止被政府剝皮，並不是如何增值，年輕時投資房地產跟股票之類當然ok, 年紀大了就要考慮資產的保值跟移轉的便利性，實體黃金白銀是很好的價值儲存工具，政府也抽不到稅

[@helloyoutube8066]

生前永遠都不要把財產交給子女打理，最好是立遺囑，看那一個孩子比較孝順再次改寫！

[@huyiling0522]

最好做生前信托 请看另个影片

[@ESTHER-vc4zv]

非常负责任的王律师，我是她的客户

[@jenniferlin7801]

這要看你怎麼教育他們啊⋯⋯

[@GL-cj5pf]

请问如果房子只有30万的话，需要交遗产税吗？

[@huyiling0522]

基本不需要哦

[@GL-cj5pf]

@@huyiling0522 非常感谢！

[@user-lm1km8lq9r]

那如果是共有呢？

[@huyiling0522]

比孩子单独有好很多，但是也要考虑第二个情况，如果孩子发生了与人法律纠纷 房子很容易成为对方律师的赔偿标的

[@Gamblefish4093]

第四個案例，小寶沒有遺產稅的問題嗎?

[@huyiling0522]

遺產稅都是一定有的 但是有不少免稅額度 看州 聯邦目前預定2026是調整到5M 免稅額 州的部分請自行查詢

[@Gamblefish4093]

@@huyiling0522 謝謝回復，我記得贈與稅免稅額就少很多了對吧?

[@user-yv7uj7sj8z]

遗产税怎么算？

[@huyiling0522]

联邦560万（2026开始） 目前1290万 但是每个州有自己的规定要研究下

[@hiiho7123]

新粉絲想問：我已經與子女共同連名房產了，現在想要除去他們名字，要如何辦理？另外經過15年，此房增值了50萬，除去他們名字需要繳稅嗎？期待回覆🙏🙏🙏

[@huyiling0522]

問題有點複雜 每個州情況不同 有些州沒有贈與稅 所以建議問當地CPA

[@samxu4731]

那遗产税呢？

[@huyiling0522]

遗产税有联邦的12M 免税额，州有州的免税额各地方不同，通常有几百万，这方面可以咨询当地会计师

[@maplespirit8825]

就算不用交遗产税，遗产评估费也得5%呢吧

[@huyiling0522]

那是如果沒有作信託 進入遺產認證法院

[@purple2012]

那大宝小宝都需要交遗产税吗？假如大宝不用交遗产税，那小宝的遗产税是不是会和大宝多交的增值稅一样高？

[@huyiling0522]

遗产税都是赠予方的责任，有lifetime 免税额度

[@zbpyoung]

公民或居民終生有1206萬遺贈免稅額度，如果只是一兩套房子應該繳不到遺產稅。

[@sl0523]

@@zbpyoung 你說的是1206萬美金免稅額度? 但是我一個朋友前幾年請我們去他childhood house玩的時候, 還感嘆說, 等到他父母過世以後, 他可能拿不出錢出來支付繼承這個房子的遺產稅. 他家並不是住豪宅.

[@josiejung6751]

@@sl0523各州還有州稅

[@sl0523]

@@josiejung6751 那就不是免稅咯。反正我對免稅的理解是聯邦稅，州稅，市稅等都不用繳。如果只是聯邦稅免除，但是要繳納州稅，那就是沒有免除。所以說這個留言的回覆有誤導性。

[@user-wq2qi9uz3s]

母親贈與，不能算小孩購買的房產， 小孩配偶不能分產。再者，贈與是婚前，沒有婚後夫妻離婚財產分配問題。完全不是問題。

[@huyiling0522]

理論上如此 但是在某些州 尤其夫妻共同財產制的地方 如果雙方財務混和 婚後財產增值部分配偶有權要求分一部分喔

[@jiechen5907]

不是說婚前的材產，婚后的人不能分嗎？

[@huyiling0522]

之前回答過: "怎麼保障婚前產業? 詳情要問個別州專做Family Law的律師, 但是就我看到大多數case, 1.婚前協議有幫助,但是婚前協議不能過分偏袒一方不然未來可以被推翻 2.即使是婚前的房子,在婚後不能有commingle的情況發生(比如,不要用共同帳號付貸款,地稅,保險, 不要讓配偶處理租賃合同等等,要完全分開) 3. 最保險方式還是父母把房子放到Trust,然後子女作為唯一受益人,這樣基本根本不存在離婚分配問題 謝謝

[@wangdefa520]

自己在生就不應加仔女名，全世界一樣！

[@VbFit1]

How about building a Guest House at my daughter and her husband an acre lot. We will pay for 1350sq (it costs about $325,000) at their 1/3 acre lot. Their house is 2950sq on 2/3 acre lot with $3,000 monthly payment. We only pay for 1/3 property tax and utilities. We want to notary the agreement such as: If they have to sell the property one day, we should get the value of the guest house. We have the privilege live at Guest House as long as we are alive. Of course they own the Guest House after we pass away. Have any good suggestion for our situation? It's very normal for the aged parents preferring the guest house vs nursing home.

[@huyiling0522]

This is something hard to advise. Generally speaking I think signing an agreement with a notary isn’t a bad idea but I really don’t know the dynamics and relationships between your family members so I’m not sure what would be the best way to proceed.

[@VbFit1]

@@huyiling0522 Thanks Huyiling. When my daughter and her husband purchased the property last December - 20% down payment as a gift from us. We are glad we could help her family with two kids. My daughter is very responsible, reliable and super sweet personality. My son- in- law is very kind and polite. He will help us anytime when we needed. My husband wants everything to be perfect and he thinks notary will be good for us.

[@mingzhideng5406]

我就是買房寫了孩子的名字上去，現在我想把我夫妇名字去掉，留給我女儿繼續供，我俩除名可以嗎？難办吗？你們收费是怎樣？謝謝🙏

[@huyiling0522]

你好这个很容易办 每个州有点不同 建议找当地华人律师 有点经验的办理就行了 你是哪一州？

[@mingzhideng5406]

@@huyiling0522 我住紐約洲皇后區的

[@wgemini4422]

资产增值税怎么都要交的，只不过是父母（或者是他们的遗产）交，还是孩子自己交。而比如是加拿大，自己的主要住房不用交税，那么对于父母来说肯定不是自己的住房，而对于大宝小宝都是自己的住房，所以父母要给小宝交税，而大宝不用交。而婚前资产，更不需要在离婚的时候分割。如果父母钱够多，真心给子女一套房，这四个案例都毫无意义。把房子放在子女名下最大的问题就是律师不能在分遗产的时候从里面骗钱了。当然了，有些父母想通过遗产控制子女生活，还是应该好好听听律师讲解的。

[@lipinggong6866]

对，我也是这么理解的，虽然大宝小宝交增值税的起征点不一样，但是两个房子增值税总额应该是一样的，只不过小宝没交的那部分是他父母要交的

[@juliec4025]

如果小美的房子是婚前的 离婚时还要跟丈夫分吗

[@huyiling0522]

很好的問題，要看每個州法律 一些是夫妻共同財產制度就會比較不利，老公可以試著爭取婚後成長的部分，也要看兩方財務混合的程度

[@billyboy1293]

最好就是写婚前协议

[@user-wm6wi2tx5e]

不行一開始買就是孩子的名字嗎？ 就不用轉讓繼承而損失

[@viviankim197]

想請問，如果有簽結婚協議，把父母親給你之前的房子，其實是自己的名字，都列在協議上，是否配偶在離婚時就不用分配了嗎？

[@huyiling0522]

詳情要問個別州專做Family Law的律師, 但是就我在Oregon, Washington看到大多數case, 1.婚前協議有幫助,但是婚前協議不能過分偏袒一方不然未來可以被推翻 2.即使是婚前的房子,在婚後不能有comingle的情況發生(比如,不要用共同帳號付貸款,地稅,保險, 不要讓配偶處理租賃合同等等,要完全分開) 3. 最保險方式還是父母把房子放到Trust,然後子女作為唯一受益人,這樣基本根本不存在離婚分配問題 謝謝

[@tanhongwai6352]

​@@huyiling0522trust 的方式继承产业不会被征收遗产税吗？

[@user-qe4pv3lz4m]

讲的很好，很多华人这么干，给自己惹来很多麻烦

[@huyiling0522]

财富是可以传承，但是建议有规划，随便加孩子名字 在他们年轻不稳定时，会有潜在风险

[@hwoilingtan7172]

这样看来，中国的法律比较合理，中国分婚前和婚后的资产，离婚不能动婚前的资产对吧？

[@huyiling0522]

假设丈夫婚前拿到一个房子，30岁结婚后，一直到50岁老婆都住在这个房子，但是老婆一起付分担家里各种开销，付贷款，也帮忙一起维修房子，整理院子，两人的财务很大程度的混合在一起，当50岁两人离婚了，是不是老婆也该得到部分利益呢？这个是个很难直接区分Yes/No的议题，理论上美国婚前婚后财产也有些差别，但是个别案例有可能有不同判决结果。谢谢您的comment

[@xiaominglu]

婚前财产不会在离婚的时候分

[@huyiling0522]

不能想当然耳。我另一半是离婚律师 某些情况能分增值部分

[@pseto3883]

@@huyiling0522 True - it would be fair if there's contribution from the community property during the marriage.

[@aurumdream9693]

說得不对 !!!! 1.在婚前 婚後 夫妻各人之父母贈送禮物(資產) 以及 2.夫妻各人婚前資產 都是 個人資產 不算為夫妻共同資產 個人資產 是不能当為 夫妻共同資產 拿來平分的

[@huyiling0522]

這並非鐵律, 每州法律有些不同, 每個夫妻財務混和的程度不同,如果用共同帳號共同管理這些出租房,在community property states, 另一半有很高機率要求部分interest 建議您諮詢當地律師

[@aurumdream9693]

@@huyiling0522 夫妻要保留個人資產, 当然不能 財務混和 - 不能用共同帳號共同管理. 這是基本法律 每州都 相同. 就是無知到財務混和了個人資產, 夫妻community property 1.也只限 混和後之增值 2.而並不包括 如你们所說的 混和之前之 個人資產之本金 . 一旦財務混和, 信托也解决不了其泛生之問題 當律師就 應該 首先 就說清楚! 還想留一手不成?

[@qirongchen5267]

孩子婚前财产公证了、孩子的对象就会得不到婚前财产、是吧！

[@user-qt5ry3fu2y]

婚前财产应该不用拿来平分吧

[@huyiling0522]

在某些州 尤其夫妻共同財產制的地方 如果雙方財務混和 婚後財產增值部分配偶有權要求分一部分喔

[@beggerking]

但是孩子还是要多交遗产税。。。这不就是更多吗？ 听说过好多人交不起遗产税。。。

[@huyiling0522]

遗产税有联邦的12M 免税额，州有州的免税额各地方不同，通常有几百万，这方面可以咨询当地会计师

[@hongzhang8969]

加拿大和美国不一样

[@eagleriver7863]

也有男人把老婆父母的财产弄走的。很多。

[@huyiling0522]

本期影片不希望造成家庭猜忌 是希望尤其新移民父母要充分了解法律及风险，做出最好的决定 🙏

[@christinazhang505]

你是在做信托广告。都是在部分的前提下，得出一部分是结论，而不是事件会导致的全部结果。有意误导观众/听众。

[@huyiling0522]

我真的没有做广告哦 我自己本身不做信托 请的律师都是无偿的。另外世界上所有的事情本来都是有“前提”，我们的结论完全是按照本心真正认为对大部分人能提供比较多保护的。你可以多询问不同专业比如cpa 他们收不到任何办理信托的钱 但是我认识的cpa也都是这么建议的。谢谢你的feedback ❤️

[@daisylang9885]

遇上败家孩子，防不剩防。遇见个好孩子，他能钱生钱

[@florencewang8388]

沒有講清楚. 車禍事件應由保險公司先付出保險理賠金額. 如果保額不夠才有可能動到你的不動產. 不會直接要上你的不動產. 除非你沒有auto insurance 或是保額不夠高. 所以有房產的人, 保額要高才好.

[@huyiling0522]

我們的這個車禍案例其實只是一個現實縮影, 除了車禍還有許多人與人的糾紛, 只要對方找了律師, 對方律師發現有"利"可圖, 有"房"可put a lien, 都會增加風險

[@florencewang8388]

@@huyiling0522 謝謝!我在美國法院做了二十多年工作退休了。有不少好的律師朋友. 但是如妳說的也有不少律師是唯利所使. 先查明有多少資產再看接不接案子. 法官常說once your become a victim, it’s difficult to be whole again. 儘可能避開成為一個受害人的地方和事情.

[@huyiling0522]

我的另一半也是律師(老美,已經從業20年) 所以我聽過太多case....好的不好的 都有....

[@lewin8758]

出车祸难道不是保险公司赔付吗？

[@huyiling0522]

看過的很多情況有時候是保險是不足夠的，遇到很明顯的過失產生重大傷害，或者展開來說遇到任何法律糾紛（打架、業務過失等）只要對方律師能從public record看到對方名下有產業，都會增加他們訴訟的動機。這個例子也許大部分能被保險解決, 但是理論上房產證上的人只要有法律糾紛, 都會有風險, 謝謝提問!

[@jackfei1344]

资产增值税是个流氓税，因为假如资产贬值能不能补贴给业主呢？😢

[@huyiling0522]

其实美国的收入税在欧美国家来说不算高的，不过增值税的确是让人感觉有点吃力。但是投资理财不论股票、地产都得对税法有认识

[@recuerdos2457]

如果沒有、很多人就會買賣房產投資、要買自住的人就更難入場。

[@pollylam2270]

如果廣東話就完美

[@user-ob1er6bg6s]

请教老师：在美国孩子十八岁之前房产证可写孩子的名字吗？

[@huyiling0522]

18岁之前不能

[@user-ob1er6bg6s]

@@huyiling0522 谢谢回复

[@Dr.Sr.Jr.]

你们有没有人用手擦了一下屏幕？😮

[@Sin-me7bi]

签协议不就行了吗

[@huyiling0522]

签协议会有帮助，但是整体而言律师认为孩子年轻时有很多不确定性及风险，不要盲目在其名下购置产业。未来有很多方式传承。

[@Sin-me7bi]

@@huyiling0522 我家面临着这种情况，想知道一些避税和安全继承的方法