【賣屋｜售屋】賣房子該簽專任約還是一般約？害屋主賣超久、瘋狂收到一堆芭樂價的「６大迷思」！｜國際超級房仲

[@superzack]

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[@王金財-w6l]

不要簽專任約。 仲介業者只看物件好壞決定努力，而不是一般或專任，好的物件大家都會努力帶看，因為大家都知道這物件很快會被賣走。 別天真以為簽了專任就能讓仲介去推你的爛物件，仲介是成交才有獎金，換成是你，你怎麼選？

[@ken106536]

不會喔，還是要看仲介，好的仲介會幫你守住價格，我就是專約1個月內賣到目標價

[@modo8507]

我當初就是傻傻地被房仲簽專約.被冷凍了快半年.沒認真賣也被專約綁住! 結果跑去抗議改一般簽後.別家房仲不到兩個月就賣掉了....真的不要聽房仲亂說.隨便簽專約

[@rbcheng66]

@@ken106536 1個月內賣到目標價也許是因為目標低

[@Game-gp9ph]

個人看法是專任約也不一好賣或是賣的了高價，專約只是讓店頭有個機會把物件鎖死讓別人沒機會賣，店頭仍然會把心力放在好成交的物件

[@rosed2431]

這影片完全是站在仲介的立場下去思考，是房仲當然會希望簽專任約，以我自己個人經驗，專任沒有比較好，重點只要守住自己想賣的低價就不會有上述的問題，再來的就是台灣的房仲都不可信(大部份)，信任房仲只會讓自己吃虧，賣房3間就有2間有問題，例如買方明明出價1200房仲跟你說的卻是1180，是房仲不老實

[@superzack]

你這樣講也沒錯啦，但這就已經是另外一個話題了，我正在考慮要不要拍一集，怎麼避開劣質房仲的影片。

[@yogazootw]

難怪議價要分別在两個小房間。

[@adenairrap4500]

想回覆版主！我以前做過房仲 因為這就是「人性」跟「做感覺」 而且現在市場太透明了 你們買賣雙方都很聰明的！❤ Peace!

[@TGBEATS-mb6bi]

@@adenairrap4500靠北你怎麼在哈哈哈

[@Dispper-ccne090]

別鬧了，大多數人本來喜歡巴結奉承，自私喜歡聽好聽話，沒能力判斷，哈哈，整天抱怨自已遇上很壞的房仲

[@selimlin7207]

仲介什麼把戲都使得出來，連下斡旋都可以是幌子。簽一般約就把屋主當小白砍價，一直拿實價登錄來壓，隱藏房屋的真正潛力價位，那還設置一般約幹嘛？簽專約也是對房仲有利，屋主就處於弱勢。總之，比起屋主與買家，房仲公司見機行事，永遠都不會是弱勢方

[@0963337777]

老品牌公司或資深房仲固然手上有誠買名單且做事較沈穩。可是我遇到的是簽委託時就一直議價，感覺要先砍一波讓成交容易些。還跟我說有別的公司客人如果出到多少以上站在朋友角度建議我要賣。結果我沒聽他的，多賣了好幾十萬。 認真做功課了解區域行情，認知自己房屋的真實價值不過度澎風，堅守自己心中的底價，比較重要。畢竟房屋是自己的，不是房仲人員的。

[@top3360403]

本身是在高雄做整修工程的，一直有在看房都有在注意行情，也跟很多仲介配合，其實有些房仲業也是滿黑的，看到一間老舊47年公寓1樓沒整理開價1480簽專約，去看坪數大概40坪，裡面超級破爛跟鬼屋一樣，自己簡單翻修最少也要花100多萬，之後也跟房仲詢價，說屋主底價要1200萬，也跟我說有兩個人出1100 要下斡旋 ，詢問我1200要不要買，我請他叫屋主趕快賣，結果等到專約快結束，打電話來問我900萬要不要買，怎不去問其他兩個人下1100斡旋的買家﹐之前要是買了不是被當盤子，感覺超差直接拉黑，結果現在換別間還在賣開價11XX萬，是在哈囉???

[@user-alan69]

47年公寓1樓 1480是在高雄嗎😆 有這麼貴的喔😏

[@不好說-k9u]

台灣亂象

[@yuyheero1208]

所以當初你開了多少？可以透明說一下嗎

[@mizoreinchiba]

分享我的經驗。現在有些仲介根本聯合起來，也就是你明明只託給一家，但是會有很多不同仲介幫忙推。說得好聽是幫買方聯賣，其實是仲介A簽的委託，B跟C一起找買方，如果B找的買方成交，仲介費B會跟A拆賬，所以不太需要擔心被低賣。反而需要買房的人要擔心價格根本殺不下來

[@superzack]

沒錯，專業，專任約真的比較難殺價。

[@Rex-hf6dv]

最好是…我家裡人當初簽專任約不也是一直被壓低出價，還因為是專任約而被房仲吃的死死的⋯⋯

[@seantu4891]

1與4與我2021年實際經驗賣房經驗完全相反，當然我也知道立場相反，結論也會有所不同。且2021年年底是賣方市場，跟很多仲介聊天時，他們都告訴我很難找到房子賣，競爭非常激烈。同一區就只有幾戶要賣，仲介一看有人要賣都是瘋搶客戶。其他時期賣房是否還是如此就不知道了。 我2021年11月賣房時就是簽十間一般約，剛開始是約同一時間、同一地點簽三間，並明確開經過合理計算、詢問專業意見、符合市價的合理實拿價，也明確說若最後賣價高於底價就是仲介的實力，拿滿6%我一點都不會囉嗦。並明確定目標為兩個月內找到符合價格的買家、三個月內賣出，若開價太高無法達成這個目標可以直說並說明理由，但相對若情況不佳我也會毫不猶豫多簽幾間。2021年12月中旬帶看情況不是很好，還有幾位仲介拿著低於隔壁實價登錄百萬左右的芭樂價想斡旋，在極度不爽之下就又與一直有聯繫的七間仲介簽了一般約。結果前面簽的那三間聽到我又多簽幾間的風聲沒多久就幫我找到買家了。最後是在2022年1月農曆年前就辦完所有手續。

[@weiwei4001]

房仲是典型的豺狼虎豹....... 你在賣房的一舉一動一絲小動作他都看在眼裡, 賣房千萬不能急! 當然該給人家的仲介費也不能少! 只要你夠穩,房子條件也不差,在這片貪婪的市場裡, 你就算用一般約找20家來,為了加速成交,這些仲介們想要吃肉,自然會乖乖主動退讓,這種高單價買賣很考驗雙方的耐心跟心機的! 顯然這位直播主是希望你被洗在專約區!千萬小心謹慎!

[@阿豪-y3x]

你都說在2021年是賣方市場了，而且還是評估後合理實拿價，還會給6%誠意賣方 跟一般仲介遇到的，你算佛心賣方好嗎 一般仲介遇到的是開天價還要折服務費，又要簽很多家，那你覺得你要是仲介你會怎麼想

[@suzanlin52]

看ZACK的影片2年多 終於買了一間自己理想的房子 原本住的房子也在搬家後要出售 要賣房也還是看ZACK的影片 目前我大約的開價就是鄰近區域的實價登錄 簽專任約給房仲 4%服務費我一毛都不砍,如實給仲介(我買房也沒去砍買方的2%,也是如實給仲介)

[@leeyanglin4589]

照如此說法，誰敢跟專約案戶買房子，想定就是會買貴，除非特別喜歡又不在乎買貴的，但是誰會跟自己荷包過不去😅

[@superzack]

因為是獨家案件

[@cqf6161]

我挑永慶幫我賣房 原因是這位業務（永慶分店的）常來社區支援管委會做事和常來跟社區住戶互動 這次我簽的是專約（其實我是剛聽完這視頻才知有分一般和專約）我個性就是不強勢不愛佔便宜 所以第一天跟業務見面就跟他說 我三個月內只給你一家賣 三個月後沒賣出 才會在多找其他公司 果然業務在兩天之內就帶了約三十組人來看 也就在簽約第三天就賣成了

[@yoanshanlin3527]

底價太便宜被仲介洗腦還爽。太快成交的案件大部分都是投資客買到的。表示市場功課沒做好。投資客都是簽ㄧ堆一般約。而且履破實價登錄。其中原因只有仲介業才知道。

[@吳雅惠-t5k]

簽專約對房仲有利，對屋主不利。

[@HongLinful]

其實像是我們團隊，在高屏地區有一整個團隊一起賣專約。已經幫屋主解決了專約只有一個人甚至一家在賣的缺點。屋主價格維持住了，又有8家不動產公司總共超過130位業務幫忙賣，其實是對屋主最有利的做法，觀念真的要改變了。

[@劉上賢]

這也叫專約嗎？感覺比較像聯合銷售。 請問專約定義是什麼？

[@徐華-s1t]

感謝主非常喜歡你的分享， 我剛做中价3個月你這樣的6大迷思.之前2件案件專約。是我現在所遇到砍了2%服務費

[@朱世美]

真是完全站在房仲方的論點 感覺不到中立客觀 而且沒必要出現惡劣批評的字眼，比如蠢，自私，八樂

[@superzack]

事實就是如此，芭樂的笨客戶比例並不低。

[@jenlee8189]

述說很仔細，但言語用詞太苛簿，不走你的路讓人有一種低下的感覺，少用尖銳的字眼來抹殺了你的善意專業

[@小貝芙]

有道理！難怪我看這個博主的影片【常常】會有【不舒服】的感覺，明明聽起來覺得很專業（以純小白的角度而言），可是總有不舒服的感覺，畢竟一般人（不管是買方或賣方）真的缺乏房產專業，所以才會上網搜尋影片學習一下相關知識，明明有心學習，卻還一直被罵笨蠢，感受真的很差！ 一般人沒有從事房地產業，也不是投資客，本來就缺乏房產知識，這不是很正常的事嗎？！！一般人又不是真的蠢笨到怎麼都學不會，而是還處於學習階段，憑什麼人家還在學習階段就一直罵人家蠢笨！！！ 難道博主在學習相關房地產【之前】，從娘胎生下來就【天生具備】相關知識了嗎？？？否則憑什麼一直用蠢笨來罵一般人，來凸顯自己有多厲害！ 更何況，據我所知，博主爸媽也是從事房地產業，等於博主是承繼爸媽衣缽，而大部分人就是純小白，沒有機會接觸房地產，所以只能一步步學習相關知識，怎麼人家都有心在學習了，還一直聽到蠢笨這種負面批評字眼，聽起來真的很不舒服！

[@clarance0001]

個人認知，不優的仲介才要屋主簽專任約，不管行情好壞，簽專任約永遠都無法真正找出願意出好價格的買方，而且容易被仲介帶偏

[@superzack]

並不是這樣，是專任約的弱點在遇到爛仲介，否則不會先進國家只有專任約可以簽。

[@simonchen3205]

代表你真的沒甚麼買賣經驗

[@clarance0001]

@@simonchen3205 代表你應該是房仲，且不敢跟屋主說專不專任對屋主價格沒那麼大的影響

[@clarance0001]

@@superzack 專任的優點通常是守價，如果屋主價格超過行情，專不專任有影響？甚至應該用一般約讓各路好手帶多點客戶來試試，是否比較有機會促使成交？ 如果屋主價格是行情，一般跟專任哪個客戶量大？哪個真的比較有機會可以幫助屋主找到行情內願意出比較好條件來購屋的客戶？ 別鬧了，屋主急售時，專任可能還可以防守一些些價格，不過，有客戶出價，價格接近哪個仲介不願意嘗試去說服屋主賣 講國外，那不如講講國外的標價甚至要加價才能夠買，大部分就是開價就是成交價，臺灣有嗎？

[@liuangus0214]

6%服務費不是天經地義的。 美國仲介業輸了大官司，今年開始全美皆廢除此6%之舊制規則

[@weiwei4001]

我當年寫賣房要實拿多少的人! 我可以告訴你,只要你的房子條件夠好! 簽一般約也會有一堆房仲搶者幫你賣好價錢! 甚至房仲為了要搶頭香盡速成交! 連自己的仲介費都退讓了! 我在簽約後不到兩個月就把房子賣到我要的實拿價格! 有些人講的乍聽之下似乎很有道理,但自己細細想一下,就會發現很多漏洞百出了!

[@superzack]

標準的倖存者偏差，搞不好是你的價格特別便宜才有這種優勢。

[@weiwei4001]

沒所謂的搞不好! 賣屋之前已做過功課了!不敢說賣在最高點但是最起碼價格是滿意的! 你不正也是典型的投機房仲者,利用語言上的似是而非去引導客戶接受你的"專任" 坦白說你的理論乍看似乎有點道理! 我不會說你的理論都是錯誤的! 然而你的論點多數都是經不起實際的考驗。

[@shermiej6090]

選C 仲介業務專員服務很好，通常在那個縣市賣房子，都會有好口碑和知名度!! 如果仲介專員很認真經營自己的社群平台，會讓賣方與買房積極觀看!! 畢竟老派仲介業者，遇到買方時就會瘋狂只講這間房子的優點，房屋的小缺點，客戶有疑問則不細心面對問題，應該是1980年代後出生的買方都不太能接受的業務專員!! 至於賣方拜託房仲專員賣房子，該給的本來就是要給好給滿，屋主擅自砍業務的權利，試問哪位業務專員會有熱情幫屋主找到好買家買房子！？

[@superzack]

認同

[@jetertseng7521]

無意間看了影片，原來買賣房子還有專業的人解說，不得不推!!

[@MU1729]

房仲是鄰居介紹的也是簽專任約，本來還擔心能見度不夠，但房仲一個月內幫我賣掉了。

[@keroppikeroppi6572]

很有道理 從仲介立場看事情, 而不是屋主得立場

[@superzack]

因為仲介是當中最重要的執行者嘛。

[@xinyue0318]

C. 很多人覺得仲介或是業務都只是憑白無故讓他們抽一成。但事實是好的業務真的會幫到你很多忙，他們這個職業是有存在的必要性。在大品牌下做事的業務，好處是有制度、有客源，但更重要的是主動認識業務，了解他的個人特質適不適合自己

[@superzack]

說得太好了，你講的真客觀。

[@agentync]

我入行後因為靠Zack的專業指導，已經簽了4間專約，甚至持續指名、並且成交。

[@superzack]

因為你真的很優秀，具備成功者的思維與長線眼光，能成為你的老師是我的榮幸。

[@鄭凱文-h4n]

內政部規定仲介費不得大約6%，並不是仲介費就該是6% 。在台北一間房子普遍3000萬以上，賣一間就180萬“佣金”，可笑不？一個年輕人工作3年，換仲介不到一個月的服務？我們的仲介費太高，以至於仲介太多，費率降低，從業人員就會減少，一樣辛苦沒錯，但是一個仲介可以服務更多人，明星業務員的收入絕不會減少。都會區的仲介費，2%是最合理，鄉下偏遠地方才有6%的合理性

[@superzack]

才不是這樣勒，你隨便抓任何一個仲介都可以跟你說明，你真的把仲介想像得太好賺了啦。

[@ninetofive-k6g]

法律最高是4% 不是規定一定要4% 大環境沒人賣房，砍到2%也有一堆好房仲會接，反之也是，全看環境 把這個當事實的才是芭樂房仲

[@林飛揚-b7p]

C　畢竟交涉的是人　好仲介是我最先看重的

[@1887-z6d]

抓緊實拿是對的，至於要賣多高那是仲介的本事，給滿服務費也未必就一定是好仲介，運氣運氣。

[@QBTeacher]

我沒有賣屋需求，反而是一個買方。 我看這部影片其實也很有幫助耶!!可以知道賣方的想法，還有房仲的策略。 也終於知道為什麼會有專約了，專約真的賣得比較快，而且不容易殺價。

[@ottess]

簽專任約也不見得比較好，有好案子他會幫你擺爛後叫你降價再用人頭跟你收購後再轉賣賺差價

[@superzack]

對，但這不是專任約的問題，而是業務員跟公司的問題。

[@dendropbasting2805]

台中很多....我被搞過一次

[@paulwang6388]

現在的市場型態不流行自售，買方也不愛和屋主周旋。透過房仲公司或人員真的可以潤滑買賣雙方的對立很多。房仲通常比較願意花心思和廣告費在專約物件上，一般約則建議不要超過三間。

[@chengan325]

國外一樣可以殺價，為什麼不行，市場是供需機制，不管殺還是加都是市場冷熱度決定。

[@KetVibo]

c~會找幫我賣過房子有能力處理問題的房仲

[@crazymusicsuperb]

推，真正懂賺錢的人不會在小地方吝嗇，互助製造雙贏才是上策。

[@superzack]

沒錯

[@林于文]

+1

[@黃綉鑾]

我天母房間數不夠 想出售轉買土城 可是土城漲幅太大

[@陳家愷-i3d]

D.我自己賣過三次 從來沒給仲介賣過 買方不加價就換下一個 6%的價差的功能比請仲介談判有用多了

[@superzack]

這表示，你是守價能力很強的屋主，這個模式自售確實比找仲介更好。

[@洪偉翔-b9f]

那是沒遇過走跌市場吧

[@superzack]

@@洪偉翔-b9f 對，市場真的很重要，多頭真的就是屋主說的算。

[@austinreaves9247]

那如果市場不好的時候 房子要賣半年以上的時候 怎麼辦呢？

[@郭子真]

專業詐騙，最喜歡這種屋主了

[@吳萬元先生]

我以前自己賣一間公寓、遇到一個連續看五次又不買的客人、吃飯吃到一半.她要看、洗澡洗到一半她又要看、到最後又沒買、真的是一把火

[@superzack]

對，這就是屋主自售，或是屋主、租客還住在房子內時，要賣房的壞處喔，仲介也很不喜歡接這種案子。

[@deh3215]

A,我簽專任約,賣的價格很漂亮~~~

[@MTimmcgraw]

好強勢的仲介🎉

[@Aomewzizi1016]

講解很清楚、明白，剛剛入門的新手，覺得受益良多。

[@superzack]

謝謝你的肯定

[@DanielKao1973]

最聰明的做法是：挑選一個最談得來的仲介，只和他簽一般約。說明只要有認真推案，就不會跟其他仲介簽。這樣讓對方盡力，也避免萬一對方擺爛時，被專任約綁住幾個月動彈不得。

[@superzack]

其實專任約可以隨時解掉喔

[@keroppikeroppi6572]

在房仲業打滾的業務怎可能相信這種小朋友等級的話術 😂, 結果就是 房仲也口頭回應：『我一定會很盡力認真推案』大家心照不宣笑笑囉

[@DanielKao1973]

@@keroppikeroppi6572 所以說要找個談得來的囉！ 要去找個老油條仲介，那也只能笑笑。

[@hihouseman]

​@@superzack 多數專任委託合約內，有註明賣方(委託人)提前終止委任，須賠償違約金。 另專約不代表成交價會高，市場上不少投資客拿出來的物件幾乎也都是透過仲介成交(包含專約)，因為賣方太單純，沒多跟幾位房仲聊聊確認市場行情，只單聽一位仲介的話。 如果今天是一般約，反而有機會不會低於行情賣給投資客。(實務上也不少投資客是仲介的親友或人頭) 實務上是自行做好行情功課+找對的人(業務)，若業務不熟，專約一開始不要簽委任太久，反之若是一般約店數不要太多。

[@superzack]

@@hihouseman 專業，感謝分享！

[@k8ya722]

能成交管它什麼約 有賺錢入口袋就可以 積少成多

[@mingliang8289]

我是仲介 但是不在上述說的所有品牌內😅 真的很感謝zack幫忙道出賣方與仲介應該要有的正確態度及價值觀 好想貼給我手邊的所有客戶看 但是感覺有點太嗆 哈哈哈哈 只能祈禱多一點屋主能看到這部影片了

[@superzack]

因為我已經沒在賣房子了，所以不怕得罪客戶，所以真話就讓我來說囉。

[@jingjingchung6846]

A.我是找大品牌直營店，簽專任約五個月了，到現在為止房子還沒有賣出（並沒有亂出價），很多人來看，卻沒有人出價？（問題到底出在哪裡？） 你提到一點很認同，物件在廣告太久，真的會讓人覺得房子是不是有什麼問題！？

[@superzack]

如果很多人看屋，而且買方出價都還在合理範圍內的話，那看起來問題就不是在仲介身上，可能是你的房子有什麼明顯的單一缺點讓買方猶豫，但我覺得更可能的是四月份後房市降溫，所以買方購買意願越來越低的關係，是是屬於大環境的市場問題。

[@KittyChenckittie240]

B+C， 太晚看到這影片了，家中長輩就像影片說會ㄠ仲介服務費的樣子，（那個年代的人愛殺價，不懂殺價被說臉皮薄😂）有點難溝通，覺得還是要尊重各行專業，謝謝分享。

[@小艾-z4d]

其實給不足仲介服務費的屋主也是要看情況 有的地段就是好 你不賣還有一堆公司一對業務搶著賣 不要說收足4%了 實際只收2%的也大有人在🙄

[@superzack]

這就是房仲業這一行的悲哀了，不少沒實力的人在削價競爭、跪著賺錢，把這一行越做越Low了。

[@32dcup]

哈哈哈，說的很好阿～ 我從業20多年，跟客戶分析的的跟你影片說的一樣～不過話會婉轉一點～ 這麼直接的剖析不知道屋主是否能接受？ 但是真正有能力的老業務，遇到阿莎力願意給足趴服務費的客戶，真的是會盡心盡力幫你賣一個好價格！重點是要選對業務～看緣份囉～

[@superzack]

沒錯，業務員也是人，也是有感受跟情緒的，把仲介照顧好也是一個技巧。

[@huawang7946]

真的被笑死，我最近才遇到一件專任約，有其他仲介找他配案開了790，原本他願意配，後來臨時反悔，結果實價登錄出來，只賣了750。

[@IKICHEN]

其實我覺得這個頻道感覺受眾偏面向房仲人員。我同意爭取專約提高自身價值，但市場上很多賣方也被爛房仲忽悠過，導致賣房子的屋主方預期就是先一般約，如果你賣的好就給你專約。我是很認同信義，但真的看人，我之前給信義一般約，他服務很好，但最後是別的仲介成交了我房子。這次我不好意思，他之前一般約就請分店人員打掃房子，我看到分店小伙和樂融融的樣子，也要買星巴請他們喝被謝絕了，覺得信義的生態還是挺不錯的。 這次我給信義同一個人仲介，是專約，就沒有看到熱誠，上次不給鑰匙，這次給了鑰匙一個月了也沒回報我目前有什麼進度了。我想可能是多給了就不珍惜吧，我覺得還是善緣，他是專業的仲介，也不需要我跟他反應，就看之後結果如何吧。這是很多賣方的故事，大家立場不同，純粹交流。:)

[@superzack]

我明白，我也常常說，房仲業的老鼠屎確實不少，而且如果說要講到糟糕的房仲，我遇到的肯定比消費者多更多。 但也無法抹滅的另外一個事實，雖然房仲業素質參差不齊，但房仲業確實是一個被污名化、而且非常弱勢的行業。

[@wufl3572]

真的太多素質差的仲介，還用拐騙方式騙人簽約

[@pm-eu7vs]

專任約也會遇到房仲找投資客壓低價格，搞到撐時間找別家

[@superzack]

那就糟糕了，專任約最大的地雷就是找到不對的仲介，專任可以隨時終止，建議趕快跟對方取消喔。

[@三少彭]

聽起來這部影片應該是給仲介的教育片，否則一個sales怎麼會公開把客戶罵成這樣呢？

[@superzack]

芭樂客戶跟黑心仲介一樣，都要被抵制。

[@jefferytseng702]

請問您推薦的著作書名？如進一步想瞭解學習應如何著手？

[@superzack]

我的書嗎？叫做《破解黑心話術、購屋超級攻略》喔。

[@sam6075s]

買賣沒有一定的邏輯，專任 一般我都玩過，說真的沒什麼差別，自己的籌碼最重要

[@superzack]

我覺得，有沒有挑到對的仲介最重要。

[@dperson594]

專約只有一個品牌或一家店的客源！ 說不定別的品牌手上， 有能出A++價格的客人， 做過房仲的人多的是… 超賣價格也常出現在讓人意外的店頭， 別叫人簽專約…假如一直找不到買方， 數月甚至上年的房貸…房仲要幫繳嗎？ 很多案子綁著專約賣個兩三年都賣不掉 一開放一般約給市場沒多久就賣掉的例子 也超多的好嗎… 我十幾年前遇到一個菜市場頂加的屋主 給一個親友所任職的品牌賣了快3年 都沒賣掉，被我說服改一般約， 我一個禮拜就簽掉了！ 服務費收滿還介紹一堆案子給我…

[@superzack]

你這個問題在於，沒有挑到正確的仲介，怎麼挑好仲介，並不是我這部影片在討論的主題喔，不過這個我可以下次再拍部影片來討論，這是很棒的主題。 再來，現在只是因為多頭才這麼好賣，因為買方不理性，什麼物件都很容易賣掉，但是空頭的時候，我影片中講的情況就會更被凸顯出來了喔。

[@dperson594]

@@superzack 一下子說多頭好賣 一下子說買方不理性…

[@TDCQgogogo]

1.白癡才簽專任 賣方才是真正主導者,而不是仲介,簽專任就是放棄當主導者,讓仲介掌握一切買賣雙方所有資訊,掌生殺大權.賣方想快速又賣到理想價格是痴人說夢. 2.賣方想好要實拿多少錢就多少錢,不用在意仲介的任何說辭,只要價格不跨張,A仲介賣不掉,那是他的問題,那就找BCDE,大家搶著幫你賣，因為賣越高,仲介也賺越多. 3.好的仲介懂的如何吸納所有的買賣雙方,懂的以服務並協助雙方為目標,不管他們是好客戶或爛客戶,因為你永遠不知道好客戶是不是真的是好客戶,爛客戶是不是真的是爛客戶. 而爛仲介是以自身利益為優先,以各種話術說服買賣雙方進而來最大化自身利益.殊不知買賣雙方沒有人是吃素的,仲介的一切作為凡走過必留痕跡.

[@dcyrhgzbtw]

我的經驗..自己賣。要看房子也要在我規定的時段看。 一切都不強求，我不缺錢，慢慢等有緣人

[@simon9611]

自己賣也可以，省仲介費，但值得注意的是代書要找自己信任的，不然現在很多詐騙集團會專門找自售屋主去騙取房子，所以省仲介費的同時，自售要更加注意交易安全哦～

[@simonchen3205]

不缺錢何必賣? 鬼話連篇

[@microorange8363]

我也不缺錢,但用不到的房子,房價好時為什麼不能賣賣看?哪來的鬼話@@simonchen3205

[@william2962]

收6%說實在是蠻高的~

[@lienliens7723]

我會選品牌，當然人也很重要。曾經賣過房一開始雖然簽ㄧ般約，但就簽那家而已，覺得業務配合很好，可惜真的是菜鳥。忍了ㄧ個月後，簽了第二家立刻賣掉，價格還賣得很好，我算幸運的了，自己賣還主動折價算很沒堅持的那種屋主，結果仲介賣的扣掉給的利潤還比我自己談的價格高😅於是就這樣傻傻的成交了。簽約時仲介還確定ㄧ下給他的成數4％，我當然沒話說，看到仲介笑得超開心，看到這影片才知有人會砍仲介費喔～真的買賣房子靠運氣，不過有一種仲介我絕對離得遠遠的，就是有強迫症頭那種!

[@superzack]

你說的很正確，有沒有挑到好的仲介，真的差很多，我也遇過那種讓價空間很大，可以讓我超收服務費的屋主，但我都會告知屋主，你其實價格可以賣得更合理。

[@superchiu6688]

講得籠統，是站在仲介角度教育屋主喔。還是要看人，無論是仲介還是買賣方，廣告大品牌也不ㄧ定好，會輪流電話騷擾反而導致屋主簽一般約，也破壞形象呢。小品牌也不一定差。一切看人喔

[@superzack]

因為怎麼挑房仲，又是另一個話題了。

[@狂想-i2x]

千萬不要想說房仲會幫你守價格。不要做夢了。他只想讓雙方都可以接受的價格快點成交而已。他才不在乎那100萬以內的差價所得到的佣金。100萬4% 4萬房仲拿4成1.6。

[@superzack]

你講的也沒錯，但至少專任約還會撐一下，一般約很容易就是一下被放光光，還被某些缺業績的仲介亂降低買方的期待。

[@Kevinlimm]

工作就是要賺錢， 仲介也是有好人， 本來就要賺仲介費！

[@V-rn1o164]

感謝分享，也補充一下5:54這邊 以Zack老師的舉例，1000萬多賣100萬是1100萬，案子成交買賣雙方總服務費是拿66萬，若單純講多賣100萬的部分，屋主方收4%，基本上就是屋主多拿96萬，仲介方拿4萬！

[@superzack]

感謝，我的數學真的不是很好，所以只能用最簡單的方式表達。

[@yichengma3535]

條件百百款,方法百百种,不用小技巧不容易成交,在買方說賣方…在賣方說買方…

[@王杏元-o2u]

可以帮忙介紹一下优秀的房仲专人吗

[@superzack]

要看你想找哪裡的。

[@nsxr3000cc]

我5年換5間 我不是投資客 只是家庭變故 跟買不到心中理想的房子 6個錯誤我犯了4個 尤其是有一間自售 賠了了百萬以上 其他都賺錢

[@superzack]

哇！那這樣真的很辛苦耶

[@runrun321]

買方想買低，市場才是決定一切的。跟專簽一般簽沒任何關係

[@superzack]

不是這樣子，就是「供需」概念而已。

[@simonwu3560]

我是屋主 常透過仲介在賣房子或買土地 其實每次房屋或土地的成交都有各種因素或考量 絕非簽不簽專委這麼簡單 也並非都是屋主想賣高或自私心態等

[@superzack]

@@simonwu3560 對，你說的沒錯，絕對不是只有專任這麼簡單而已，考量的東西很多。

[@chuelora0306]

請問中信房屋不算知名品牌加盟店嗎？

[@superzack]

算

[@127gdk]

其實每一個案子、每一位客戶都是個案，沒有辦法完完全全都如己意的，加上時空背景的不同，或是各式各樣的原因，確實沒有一定能足足收滿6%的服務費的，有時候真的要視當下的情形而定

[@superzack]

對，講得好像房仲都保底收6%一樣，我們又不是餐廳。

[@高伯德]

其實我個人認為就是台灣的房仲業門坎太低，導致從業人員良莠不齊，另外誠如ZACK所分享的，一些屋主野心比投資客還大，才會造成這種現象，像我表弟在日本當房仲，每一年都要參加政府的教育課程，帶看還要帶筆電，試算容績率及建蔽率，人家才會認同你的專業，台灣好像就是用喊的，誰喊的好，就有成交的機會，結果就是之後糾紛一大堆，打個比方，21世紀是美國的公司，為什麼不將美式的做法引進台灣，那買賣雙方還會重視品牌嗎？回歸到原點整個制度面都要改革！

[@superzack]

你說的沒錯，台灣的房仲業門檻真的超級低，再加上房仲業的法規制度又有一堆問題，就很容易營造出各種奇奇怪怪的房仲亂象。 至於美式的21世紀不動產，為什麼不把美式做法引入台灣，這個問題，我在21總部待過所以太清楚不過了，所以，理由就沒辦法公開講了.....

[@阿朝-w4z]

雖然覺得C是最佳選擇 但B會是一個比較省時省力的方法的感覺 卻三個月的專任約 不行再換一家試試 不行再換A

[@lin-da4810]

很棒，請教如何開發屋主

[@superzack]

我另外一部影片有教觀念和做法：屋主不應該是開發來的，應該是讓屋主自己主動送委託上門的。 可以參考看看

[@lilianlovehouse]

超棒!大大轉貼這篇文，獻給所有屋主們。

[@genoldman]

喜歡聽你的房產分析，不過，在內容裏說到找比較好的仲介公司及資深的房仲，我不是非常的認同，因為，我就是被三間有名氣的房仲騙到上法院，雖然最後是我勝訴，但這已經在我心中留下了很大的陰影。 不過，連有名的房仲都會這樣，就不用想那些小的房仲業者了。房產很黑，唯有找到像你一樣的人，至少是合情合理的賺良心錢。

[@superzack]

辛苦了，不過準確地說，挑大品牌只是可能降低踩到雷的機率，但真正關鍵的，還是要找到「隊的業務」，因為畢竟實際為自己服務與處理事情的，都還是業務員。 只是要挑到口碑好的業務，真的很難，只能大海撈針碰運氣。

[@seiopersonal]

贊成Zack說的要找「對的業務」，在這個前提下還是大品牌會有保障，我自己就是大品牌房仲公司的菜鳥，「名氣」就是這些品牌公司的制約，因為這個市場水很深，一有事自己就會像森林裡受傷的動物一樣，通常會怎麼樣也不用我說了。 而且萬一受告上法院，通常也會讓相關人很難專注在工作上，連帶也影響到自己的收入。不是說小房仲公司就沒有對的業務，只是大公司「處理」起來相對不那麼費心。

[@superzack]

@@seiopersonal 認同，真的實務上就是這樣，小品牌要跟你耍賴你也沒轍，只會有一肚子氣。

[@雁子-f8u]

要碰到好的房仲不容易，我已經自己買賣過三間房子，之後若要賣房子，我還是會選擇自己賣，再請代書辦理簽約及後續。

[@natureluke]

我就是Zack說的笨屋主，不過有兩個因素導致沒辦法不當笨屋主 1.房仲能力的資訊不對稱： 屋主要如何知道哪個房仲掌握有實力的買方?除非有親友做房仲，不然答案根本無從知道 再說了，即使買方現在有實力拿出幾千萬買房，下次同樣買方還拿得出幾千萬買房嗎? 很明顯除非是投資客一直換屋，不然一般人根本不可能 2.價格的資訊不對稱： 即使有實價登錄，附近幾百公尺內物件的價差還是會高達每坪幾十萬，總價就是幾百上千萬的價差，敢說沒有房仲確切知道賣多少錢合理，屋主自然也不知道賣甚麼價格算是"賺到"，所以Zack說屋主知道要賣多少的假設無法成立 此外專任約還有個問題，依據服務費是買賣各半的行規，假設簽專任約的房仲買方出1000萬，跟另一位房仲的買方出1100萬，簽專任約的房仲絕對會自己賺1000萬*6%服務費=60萬，也不會跟另一位出1100萬買方的房仲合作賺1100萬*3%=33萬，換言之有60萬可以賺的時候誰會傻到只賺33萬呢?但是這些買方資訊被專任約的房仲屏蔽掉，屋主根本不會知道最後賣1000萬的房子實際可以賣到1100萬 不得不說當笨屋主確實很累，但累也有累的好處就是掌握了最齊全的資訊，例如不用心的A房仲買房出950，B房仲買方出900，至少屋主就知道兩個不用心房仲的買方出價，再笨的屋主也會選A賣950而不會賣900，也會知道A房仲可能比B房仲再用心一點點 不管專任或一般約，我認為對房仲來說最重要的是"成交機率"，意思是只要有機會成交就該試試看；舉個例子說明，當房仲知道一般約的屋主成交機率50%賣1000萬，專任約的屋主成交機率10%也賣1000萬；當房仲有預算1000萬的買方，會推薦成交機率10%的房子，還是成交機率50%的房子? 小孩子才做選擇，理性的選擇當然是看時間決定，時間充足的前提下應該先看成交機率10%的物件，如果成交了，之後再處理成交機率50%的物件也會比較容易處理；但通常是時間緊迫，當所有房仲都知道成交機率50%，自然得優先處理成交機率高的物件，不然別人先賣掉了自己就失去50%成交機率；因為不管專任約還是一般約的6%服務費，都一樣是6%服務費，都一樣是錢，問題是怎樣能賺到自己手上而已? 也是因為這些原因，所以我成為了Zack口中的笨屋主..

[@superzack]

1)確實很難，只能多靠互動去感受對方是不是滿腦子都在推銷，或者可以參考我這部影片：kzbin.info/www/bejne/qoHQnGypZcxsp7s 2) 沒錯，關於這一個前提，你說的對。 3) 專任約這個問題幾乎不會發生，因為你有開價跟底價的關係，基本上不會有買方傻傻幾乎用開價來下斡旋，實際上常遇到幾乎是每一組買方都出不到1000萬；專任約真正最大的風險是，找到糟糕的房仲與房仲公司。 4) 這就是我影片要講的問題囉，也許你的底價是1100萬，因為簽一般約就很容易從兩個爛斡旋中，挑一個比較不爛的。 不過，如果你真的掌握了齊全的資訊，就不會用不同買方的出價高低，來判斷哪個仲介更用心一點點，只能說那個仲介運氣比較好，或是收斡技術比較好而已。

[@natureluke]

​@@superzack 我們在討論的其實是劣幣逐良幣的問題，世界上確實有良幣，就像您花很多時間打造自己的人設；但更多的是劣幣，靠著各種話術、運氣、打破底線艱難地(?)活著.. 看了您挑選房仲的影片，挑房仲簽專任約的意思是消費者就得做功課，付出甄別房仲的代價，接下來的問題是找到了幾個好房仲該怎麼選? 或者已經找到最好的房仲了嗎? 簽一般約的消費者就不贅述了。 比較兩者，最重要的問題還是：是否能讓消費者匹配到最合適的物件? 假設每個一般房仲只有1%機率提供最適合物件，每個好房仲有N%機率(N>1)提供最適合物件；專任約的意思是排他，選到最適合物件的機率就固定是N%；一般約挑到最適合物件的機率是1%+1%+...(運氣好可能會找到好房仲+N%)；只能說這是個很難確定哪個機率較高的問題，但確定的是挑選房仲需要付出前期做功課的代價。 以賽局的角度來看，對消費者來說買賣房是單次賽局，對房仲來說買賣房是連續單次賽局；單次賽局的意思是，房仲與買賣雙方通常在交易後就不會再聯絡；在單次賽局的前提下，只要不是超過底線的過激行為，通常也不會影響下次賽局； 講點人話，聽說過房仲互報黑料，即某房仲沒簽斡旋錢直接進自己口袋，各種搶案子的例子就更常見，當這種房仲說他有客戶或物件給你參考時，問題就是你看不看? 正常人的心態不就是看了也沒損失，確定要交易的時候再小心點就好；反過來說，跟一個認證過的好房仲做幾百幾千萬的不動產交易，難道就能粗心嗎?

[@superzack]

@@natureluke 1) 買房子要做的功課，肯定也包含挑選好房仲在內，如果能選到好幾個好房仲，你已經比其他消費者幸運囉，而且你要怎麼認定什麼是「最好」呢？ 2) 請問好房仲只有1%這麼低的機率找到適合物件，為什麼會這麼低？什麼又叫做「最適合」物件？ 3) 這部影片要告訴你的是，濫簽一般約會遇到的壞處，不是在談怎麼挑怎麼挑好房仲喔，那是另一個事情了。 4) 但你說房仲搶案子的情況，這就是台灣房仲業最大的陋習了，以買方的角度來說，反正PO過來看看都無仿，但我這部影片是在跟屋主談論怎麼賣房對自己有利，跟買方挑房子無關喔。 5) 請問，什麼是「認證過」的好房仲呢？這個認證是什麼樣的標準？ 6) 就是因為你講的劣幣驅逐良幣的問題，所以我的線上課程，就努力在傳達正確的觀念，讓房仲盡量不要在靠搶案件、話術、喊多、恐嚇式行銷的方式來對待消費者，即便我的影響力很小，但我這兩年持續就是在為了增加房仲業的良幣做努力，很希望未來你能遇到的滿意好房仲，會是我的學生喔。

[@月凰曾]

我剛給附近永慶賣？你為何只推薦信義和東森。永慶不好嗎？

[@superzack]

我沒有推薦東森，而且永慶也沒有不好喔，其實挑哪個品牌只是一個大方向，但風險還是很高，因為真正的關鍵在於遇到哪個業務喔。

[@月凰曾]

@@superzack了解謝謝你

[@sam83115]

哥我覺得你講得很好！ 我在這仲介業看到真的滿多參差不齊的仲介人員，真希望大家可以提高素質，都是一堆老鼠屎打壞名聲…

[@superzack]

這就是我開線上課程的另一個目的，希望能夠量產誠實優先的好房仲，而不是把誠實當口號的牽猴仔。

[@蔡火山-k2h]

聽完都想自己賣或委託地政事務所代理代書出售。

[@znznazaz]

聽不下去了,謝謝再聯絡

[@mmstationlux]

非常感謝，很漲知識，請問簽了一般約要怎麼更改？🙏

[@superzack]

其實不用特別更改, 因為沒什麼限制, 不需要的話就是一通電話或一則LINE過去解除就好囉, 一般約的限制很低的

[@lin8438]

簽完專約後,超級後悔

[@superzack]

那肯定是因為遇到不對的仲介或公司，對吧!

[@lin8438]

@@superzack 沒錯,太晚看您的影片了 同社區差不多時間拿出來賣,價格也差不多,賣到剩下我這間還沒賣掉

[@旭宏鄭-b1j]

可以改一般約

[@Busycamping]

要怎麼知道哪家業績好，如何查詢～怎麼ㄧ走進去就知道是老鳥😵‍💫

[@superzack]

可以看看他們店的粉專，有沒有一直PO賀成交，或是看看他們有沒有類似業績排名的獎喔。

[@Angie-ih5ph]

我想請問Zack...我現在正在賣房子，是選擇了A類某直營品牌簽六個月專任約，當初仲介信誓旦旦說我們開這個底價沒問題。現在賣房子不到1個月，這之中仲介很積極帶看也有兩人出價只是與我的底價有落差，但仲介已開始探我能不能再多給點空間讓他們去談...意思是要我們降價。我們是換屋，也與同仲介訂好一間物件，他也知道我的預算和底線。我想請問這之中有沒有仲介的話術存在？會不會他們只是急著成交沒有要幫我守價的意思？我該做些什麼嗎...? 苦惱的賣家留ˊ-ˋ

[@superzack]

沒有，真的是大環境不好賣不動，從他們還一直有辦法帶客戶來看屋，就代表對方是很認真在賣、也有在守價，尤其是直營體系都會重視專任約。建議可以上網研究一下，你們家跟附近的房子，最近的實價登錄是多少，看看你們的底價是不是需要調整。

[@Angie-ih5ph]

@@superzack 好的! 謝謝Zack的回覆! 我來仔細更新一下登錄價格，盡人事聽天命...

[@HJason-m4k]

的確上限是6%沒有錯 但8年來台中蛋白區少說直接翻倍 收一樣%數 仲介費隨著房價也直接翻倍 有哪個常見的工作薪水也是這樣翻倍嗎？ 連基本薪資都沒這樣翻倍了 真的合理嗎？

[@superzack]

那歡迎你來做房仲，看看是不是這麼好賺囉。

[@方仔仔]

沒有Cookie的選項我沒辦法選擇阿~

[@謝雨軒-s5u]

C +A，不論買還是賣，都希望不要有爭議發生，選對人可以盡量避免爭議，但萬一真的遇到什麼芭樂事件，選對公司比較有擦屁股的資源

[@king19830718]

我曾經因為配件到一件1千萬底價成交的物件，結果被同業衝康中途攔截屋主最後仲介大概只賺五萬服務費😂。 結果屋主說怎不說你們可以出更高，屋主自己貪心簽一堆一般約，自作聰明要操作價格反被仲介以爛價賣出😂😂😂

[@superzack]

沒錯，內行人講內行話。

[@阿豪-y3x]

沒有信任就是這樣

[@sharonwyus1]

請問 如果不寫實拿，應該怎麽樣寫會比較正確？ 怎麽知道自己要賣房的區域哪一個房仲業績最好 也最資深？謝謝！

[@superzack]

１）照著４％給，甚至告訴仲介，只要能賣到你要的價格，你願意多付服務費，但你要的價格可以開高一點。 ２）這需要一間一間加盟店去問，請他們推薦業績最好的房仲給你，然後你在看他們有沒有什麼得獎紀錄，因為業績好的房仲肯定拿過一堆獎。

[@sharonwyus1]

@@superzack 謝謝Zack! 感恩 🙆

[@smallcicichou3673]

我會選A耶！尤其是信義，因為我常看到其他家房仲會抽煙，但信義比較不會？在跟他們打交道的時候，還要忍受隱約燻進衣服的三手菸味道，實在很不舒服

[@superzack]

信義房屋確實普遍素質跟形象，比高專店好很多很多。

[@林小易-x3g]

我是您的忠實觀眾，剛好我最近也要賣一間房子，請問老師我可以先簽專約給信義房屋三個月試賣嗎？還有是兩個月比較好？還是三個月比較好？ 請老師解惑，感激不盡！

[@superzack]

三個月我覺得沒問題，這樣他們會更認真願意幫你做廣告和銷售，兩個月真的比較短，會讓仲介很難全力去主推。 但前提是，要找到好的加盟店、好的業務員，那麼專任約才會發揮效果喔！

[@林小易-x3g]

謝謝Zack老師的解惑，感激萬分…

[@林小易-x3g]

@@superzack 了解，謝謝Zack老師！

[@bofeng219]

若想選擇專任約但又希望還是有較多的銷售機會，可以選擇可以與其他品牌合作的業者，現在市場上很多品牌也都願意合作，而且專任約的好處在於如果是屋主自住或有承租方，也比較不會長一直有人進出，反倒干擾到自己或承租方的生活，如果是空屋遇到門窗電燈沒關，更知道要找誰算帳 但主要還是在於人的問題，雖然仲介業務經歷不長，但也在兩個品牌的總部任職過，跟不少仲介業務、店東長互動跟交手，找到好的仲介業務讓你賣房很開心，找錯的仲介業務會讓你發誓此生再也不想往來

[@superzack]

內行

[@kuakuapao]

講得好!

[@bbybby999]

請教若是可租也可售，有人簽租約給永x,售約給x義，看哪邊先成交就結束另一邊，可以這樣子的嗎？

[@superzack]

可以的，只要不是專任約就可以喔。

[@rbcheng66]

看到留言就放心了

[@dendropbasting2805]

我就是簽專任約的受害者！！！你們房仲當然一直叫別人簽專任啊 因為可以冷凍起來等屋主受不了降價在認真賣 我快笑死 還什麼漂亮的價格 我第二套房直接簽一般約 各位還是聽我過來人的建議 你要賣房請簽一般約 你要買房請找專任 準沒錯

[@superzack]

如果專任約這麼爛，為什麼全世界先進國家，賣房都只有專任約呢？ 你的問題完全不是在專任約上面，而是在「找到爛仲介」，遇到那種冷凍屋主的爛仲介，你為什麼不趕快解約呢？

[@user-ef4mc1un9w]

你好簽了專任約 在這委託期間想改一般約是可以的嗎？還是要等專任約委託時間結束？

[@superzack]

每間公司的規定不一樣，但正常來說是可以改的。

[@chenwenjen6411]

理論上是不行，不然怎麼叫“簽約”，除非這個業務非常好說話，即使業務好說話而上司卻未必同意，我是覺得簽約前想清楚

[@正浩呂]

我想買房，除了在591找以外，還有其他管道嗎，因為我去房仲看得，他也是開591給我看

[@superzack]

基本上除了591，就是找房仲詢問了，因為房仲他們可以跟不同的店合作，就能看到一些沒有被po上591的物件。

[@daphnejan7109]

我們最近也在考慮賣房，才知道有這麼多眉角，謝謝

[@superzack]

希望這些經驗可以幫得上你喔

[@曾A]

我的房子28年，我想先整理衛浴再賣，這樣是不是可以賣到好價錢？但是仲介公司說沒差，不用整理，以你的專業應該如何決定呢

[@superzack]

我也建議不需要喔，除非衛浴有甚麼問題要維修，否則整理是一筆錢，萬一整理完買方不喜歡，那這筆錢就可惜了喔。

[@Johnny1015Johnny]

賣房前，不要花錢整修「表面」，因為買的人不會一定喜歡

[@曾A]

謝謝你

[@cocosdaily]

F.我想委任cookie專簽可以嗎😂

[@superzack]

那要拜託牠看看囉，哈哈哈

[@蔡啟萊]

真希望知道的屋主少一點，這樣大家都能撿便宜

[@K川-l5z]

想請問zack哥,最近想賣套房,有2個業務讓我考慮簽專約,A是老業務經手我那裏的大樓滿多戶,但591上的資訊偶爾有誤,感覺不是那麼細心,且一直推專約 ; B業務較年輕但非菜鳥,且告知的資訊都會馬上更改處理,也不會一直推專約,請問您選哪一個呢?

[@superzack]

我會選A，因為老鳥手上的買方才多，而且比較懂得銷售，所以賣房子找老鳥會比較適合喔。