Mieteinkünfte - Steuern halbieren durch Umwandlung in Zinseinkünfte

[@juhnsteuerberater]

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[@EmmaundVeraBff]

Mega Content zum perfekten Zeitpunkt…die Ansätze gingen bei meinen Überlegungen, den aktuellen Ankaufprozess eines Objektes aus dem Familienbestandes, zu optimieren genau in diese Richtung. In meinem Fall kommt noch zusätzlich zum tragen, dass durch das Urteil des BFH vom 28.07.2021 das Objekt welches angekauft wird und bereits abgeschrieben ist, aufgrund Baujahr und Baustand mit einem erhöhten AfA Satz von ca 8 % abgeschrieben wird…auch ohne Gutachten. Vielen Dank für den Content Prof. Dr. Juhn! Hut ab

[@joeberlin9837]

Ich habe große Zweifel, ob bei dem vorgestellten Modell noch die Gewinnerzielungsabsicht bei den Kindern gegeben ist. Wird diese vom Finanzamt verneint, können die Kosten der Immobilie (Zinsaufwand, Instandhaltung u.sw.) nicht mehr abgesetzt werden. Da spart Vadder dann zwar ordentlich Steuern - und die Kids legen richtig drauf ....

[@kerstingoetz760]

Danke für das spannende Video! Mal wieder ein toller Ansatz!

[@arma1900]

In der Rechnung fehlt noch die Grunderwerbsteuer und die Kosten für den Notar/Grundbuch. Das wären, je nach Bundesland, noch mal ca. 8% von 1 Millionen = 80.000€. Oder habe ich da irgendwas übersehen?

[@te6203]

Der Verkauf ist nicht Grunderwerbsteuerpflichtig, aber Notarkosten fallen an

[@arma1900]

@@te6203 👍🏼

[@dirkmeier3505]

@@te6203 wenn man das frühgenug bereits bei der anschaffung plant kann man durch eine GBR mit 100% und 0% anteilen sogar die notarkosten sparen, da eine gbr nicht notariell beurkundungspflichtig ist. Verkäufe in gerade verwandten linie sind gewerbesteuer frei

[@klausb.3849]

Keine Grundwerbsteuer bei Eltern/Kinder. Notar/Grundbuchkosten bei 1 Mio. € vermutlich ca. 1 %.

[@aahron1]

Bei Veräußerung an Familienmitglieder in gerader Linie, also Kinder oder Enkel fällt keine Grunderwerbsteuer an.

[@0bsttax1]

Zu 06:54 skippen und das gesabbel sparen. Und siehe da - das bepriesene Modell ist realitätsfern. Noch Luft im Rachen oder schon voll? Als nächstes weerden von Angehörigen bewohnte Mio-Immobilien als Nutzvieh-Stall versteuert. „Sehe ich keinen Anhalt, der dagegenspricht und voila!“ 😅

[@slomofan2070]

😅

[@juhnsteuerberater]

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[@MatthiasV.]

Aber die anderen Erlöse aus Arbeit müssen normal versteuert werden und die Unkosten des Verkaufs, Grunderwerbssteuer müssen auch gezahlt werden.

[@davidwenzel384]

Coole Gestaltung. Bei solchen Mieteinnahmen und Spitzensteuersatz ist eine Familien-Stiftung mit nur 15,825 % Steuerbelastung immer die überlegene Rechtsform. Und dies auch mit so gut wie null Gestaltungsrisiko! LG David Wenzel Steuerberater

[@slomofan2070]

Dann kommt man aber nicht mehr an das Vermögen dran wenn man es mal verbrauchen oder nutzen möchte, oder?

[@benjaminbritsch1749]

@@slomofan2070 doch aber man muss alle 30 Jahre Erbschaftssteuer bezahlen es sei denn man wandelt diese davor in eine gemeinnützige Stiftung

[@MacKaledy]

Können sie dazu mal ein Video machen oder dies genauer erklären Herr wenzel?

[@thomasmeyer3867]

Vielen Dank Herr Prof. Dr. Juhn für diesen interessanten Impuls. Eine Frage hätte ich dazu und würde mich über eine Antwort Ihrerseits dazu freuen: Stimmt das Finanzamt dieser Gestaltung auch dann zu, wenn der Schuldner - in dem Fall ja die Frau und die Kinder - wirtschaftlich nicht selbstständig wären. Konkret meine ich: wenn der/die Schuldner nicht über die notwendige Bonität verfügen (z.B. die Frau hat einen Minijob) und diesen Kredit bei keiner Bank bekommen hätten? Sieht da das Finanzamt nicht einen Gestaltungsmißbrauch?

[@benjaminbritsch1749]

Sehe ich grundsätzlich auch als problematisch an. Andererseits was hat man groß zu verlieren im Zweifelsfall hat die Frau immer noch das erhöhte AfA Volumen - und ganz ehrlich streitet man als Steuerberater nicht mit dem Finanzamt macht man seinen Job nicht richtig

[@thomasmeyer3867]

@@benjaminbritsch1749 Ja klar, ein steuerl. Effekt ist durch die neu angepasste AfA gegeben.

[@saschasasch9208]

Kommen da nicht noch Soli + Kirche zu den Steuern dazu ?

[@capitanoraimundo6288]

Gilt die Entscheidung zu den nahestehenden Personen eigentlich auch bei der eigenen GmbH oder GmbH & Co. KG ?

[@treatyoverride]

Gutes Video!

[@Danjeschka]

Vielen Dank für Ihrer hochwertigen Content! Frage: Bei Verkauf an Familienangehörige - Spekulationsffist trotzdem 10 Jahre?

[@megatmaker4215]

Ja

[@K10-t6m]

Man hat ja auch gleichzeitig wieder eine neue abschreibungsmöglichkeit geschaffen oder? Vorteile beim Erben ergeben sich aber nicht, wenn bis zum Todesfall nichts getilgt ist oder?

[@danielnophut6968]

Ja, man würde quasi die Forderung gegen sich selbst erben. Der offenstehende Betrag wäre ein Teil des Erbes.

[@martinweltz8402]

Wie sieht es denn mit der Grunderwerbssteuer aus ? Die kommt doch hier zum tragen mit 6.5% , oder?

[@andibandi30]

Irgendwie die Erwerbsnebenkosten vergessen?

[@holyb.6109]

Da hat der geneigte Verfasser jedoch die Grunderwerbskosten vergessen, die eine Gestaltung jener Art beschießen. Der Gestalter verwies ja auf die eventuelle Kurzfristigkeit der Konstruktion. Verweis: Markzinssatz sinkt. Zusammenfassung: Die Konstruktion funktioniert demnach nur, wenn der Anwender einen steigenden oder zumindest gleichbleibenden Zinssatz unterstellt, ist jedoch dem Risiko einer konträren Entwicklung ausgesetzt. Wie so oft: Kohle nehmen und auf Rot setzen.

[@successbuilder27]

Sehr, sehr geil!

[@cml7314]

Klingt gut! Danke. Frage aus der Realität: mit welchem Geld wird nun getilgt, wenn die Mieteinnahmen komplett für die Zinsen verwendet werden?

[@juhnsteuerberater]

Vor ca 1 Jahr haben wir das Modell gemacht, mit 0,5% Zinsen und dem übrigen Mieteinnahmen als Tilgung. Nun nehmen wir deutlich mehr Zinsen und der Tilgungsanteil reduziert sich. Wenn der Tilgungsanteil bei Null ist, bleibt die Forderung stehen und wird an die Kinder vererbt. Dort wird die Forderung mit der Verbindlichkeit verrechnet. BG, CJ

[@danielro9304]

@@juhnsteuerberater besteht hier dann nicht das Problem, dass die Gewinnerzielungabsicht nicht da ist? Mit AFA wird ja dann sogar ein Verlust erzielt.

[@toastbrot5382]

@@danielro9304 Wahrscheinlich bin ich nicht so gut wie Prof. Juhn aber immerhin auch Dipl. Finanzwirt😊, was die Liebhaberei bei VuV angeht hat man eigentlich immer gute Argumente seine dauerhaften Verluste behalten zu dürfen, die Verwaltung ist selber dazu angehalten bei dauerhaften Vermietungsverhältnissen regelmäßig keine Liebhaberei zu unterstellen, vgl BMF-Schreiben vom 08.10.2004, Rn. 4. Die Vorlage einer Totalgewinnprognose, auf die viele Steuerbeamte dann scharf sind, erübrigt sich meiner Auffassung nach damit... Zu empfehlen wäre dann einfach ein Mietvertrag ohne Befristung des Mietverhältnisses. LG

[@stichtag786]

@@juhnsteuerberater Eine spätere Verrechnung der Forderung mit der Verbindlichkeit im Rahmen der Erbschaft halte ich für ausgeschlossen. Die infolge des Anfalls durch Vereinigung von Recht und Verbindlichkeit oder von Recht und Belastung erloschenen Rechtsverhältnisse gelten als nicht erloschen. (§10 Abs. 3 ErbStG). Zum einen will die Vorschrift darauf aufmerksam machen, dass das Erlöschen von Forderungen und Verbindlichkeiten im Erbgang durch das Zusammentreffen der Gläubiger- und Schuldnerstellung in einer Person (Konfusion) oder durch das Erlöschen von Recht und Belastung durch die Vereinigung von beschränktem dinglichen Recht mit dem Eigentum in einer Hand (Konsolidation) bei der Ermittlung des stpfl Erwerbs nicht unberücksichtigt bleiben darf. Damit müsste dir Forderung weiterhin im Rahmen der Erbschaftsteuer versteuert werden.

[@clausl5702]

@@danielro9304 @juhnsteuerberater genau das ist das Problem. Die AfA fehlt im „Modell“. Interessant wird bei Herrn Juhn, wenn das Ganze mal geprüft wird. Wie viele andere Modelle, clickbait einer Newcomerkanzlei, die gerne oben mitspielen möchte….

[@sandrahoffmann519]

Gehts das auch mit Geschwistern

[@quellcode]

VV Gesellschaft mit reiner Vermietung. Gewerbesteuer befreit also ca. 15%. Müsste mit Optierung zur Körperschaftssteuer auch bei einer GbR funktionieren.

[@luibaas8566]

Wie wird das Risiko vermieden, dass der Darlehensvertrag nicht von vornherein als zu unüblichen Konditionen geschlossen, und damit steuerlich unwirksam gilt? Wir orientieren uns immer an Banküblichen Bedingungen. Ehrlich gesagt habe ich noch nie gesehen, dass endfällige Darlehen ohne besondere Sicherheiten für den Erwerb einer Immobilie vergeben werden. Wir Habt ihr dieses Risiko minimiert? VG

[@dr.goodtimes1391]

Genau die Üblichkeit oder Anfechtbarkeit ist hier ein Risiko, dass ich auch sehe. Wenn ein EK mit im Spiel ist, ist ja ein höheres Risiko für einen Ausfall denkbar, allerdings innerhalb einer Familie gilt doch auch immer die Gesamtverantwortung, d.h. die Banken verlangen ja auch stets dass beide Ehepartner einen DV unterzeichnen. Das soll ja hier ausdrücklich nicht sein, sondern hier wird die Gesamthaftung ja in Abrede gestellt während das Finanzamt vermutlich darauf herumreiten würde.

[@danielnophut6968]

@@dr.goodtimes1391 Ich glaube nicht, dass Banken immer beide Unterschrift haben wollen, wenn die eine Person solvent genug ist.

[@evamulu1970]

Gutes Video..aber sind das die reinen Netto Mieteinnahemen? Oder mössen da noch die Kosten abgezogen werden??? Denn bei einer Vermietung können alle anfallenden Kosten abgezogen werden. .oder

[@benitoscheck7484]

Oder der alte Hut An Aktien reinvestieren und nur 25 p Abgeltungssteuer

[@MrPortugaX]

Notar und Grunderwerbsteuer muss aber bezahlt werden 6,5% + 1,5% bei 1 Million sind wir schnell bei 80.000€ kosten - Trotzdem eine gute Strategie! Vielen Dank

[@megatmaker4215]

Nur Notar muss bezahlt werden. Grunderwerbssteuer fällt in gerader Linie + Kinder, Ehepartner oÄ nicht an.

[@MrPortugaX]

@@megatmaker4215Nicht wirklich auch wenn Kinder eine Immobilie von ihren Eltern kaufen, müssen sie in Deutschland grundsätzlich Grunderwerbsteuer zahlen es gibt nur wenige Ausnahmen.... Schenkung usw.....

[@megatmaker4215]

@@MrPortugaX Das stimmt nicht, maßgebend ist hier das GrEStG. Bitte lese dir mal den § 3 durch, für dich speziell die Nr. 6. Wird die Immobilie unter Verwandten, die in gerade Linie miteinander verwandt sind, verkauft, muss der Käufer keine Grunderwerbsteuer zahlen. Gerade Linie bedeutet: Verkäufe zwischen Eheleuten, Eltern und Kindern sowie zwischen Großeltern und Enkeln sind grunderwerbsteuerfrei.

[@megatmaker4215]

@@MrPortugaX Dein Beispiel mit der Schenkung passt hier überhaupt nicht ins Thema, weil Grunderwerbsteuer nur bei einem Verkauf fällig wird. Bei Schenkungen über dem Freibetrag musst du Schenkungssteuer entrichten. Das ist ein ganz anderes Gesetz.

[@goldkettchen9374]

Familienstiftung😊👍👍👍

[@claraketzler1082]

Vielleicht ist das eine doofe Frage, aber am Anfang des Videos sagen Sie, dass diese Möglichkeit momentan noch besteht - wieso sollte sich dies ändern? Ist bekannt, dass es eine Gesetzesänderung geben soll oder woher kommt die Annahme? Ich habe mich das nur gefragt, weil das Urteil ja von 2014 ist, das Urteil also nicht total neu ist. Vielen Dank für die gute Erklärung schon mal! :)

[@MacKaledy]

Schau das Video doch bitte ganz bis zum Ende dann verstehst du es. :)

[@dagobertduck2598]

was ist mit nebenkosten wie grunderwerbsteuer etc??

[@alexandersiemens9304]

TOP! Genial! Sie haben bestimmt eine gute Lösung für meine Situationen. Altes Haus wird für ca. 2 Mio. Saniert. Dadurch das wir selbst im Haus wohnen, können wir nur die Arbeitsstunden steuerlich geltend machen. Bei einer Vermietung 100% aller Kosten. Kann das Haus an das Kind (5M alt) verkauft werden um die Sanierung Kosten vollständig Absätzen zu können?

[@juhnsteuerberater]

Jedenfalls spielt das Alter des Kindes in diesem Zusammenhang keine Rolle. Eine maßgeschneiderte Gestaltung ist aber dennoch sinnvoll, um sicherzustellen, dass alle Steuern optimiert werden.

[@Fritzliesert]

Wie sollen die Kinder dann noch Sanierungen finanzieren, z. B. muss eine Wohnung locker mit 50-60000€ grundsaniert werden, wenn die Mieteinkünfte für die Zinsen und Tilgung des Hauskaufes aufgebracht werden ? Eine Bank wird kein Darlehen geben, wenn keine Mieteinkünfte übrig bleiben.

[@nmr6998]

Wie kann man die Steuer halbieren, wenn die Immobilie noch zu tilgen ist?

[@richardmullner2946]

Klingt gut…. Aber was ist mit den Erwerbsnebenkosten wie GrErwerbsteuer, Notar, Grundbuch etc… der Vorteil ist dann wieder weg.

[@juhnsteuerberater]

Ab einer gewissen Größenordnung sind diese Kosten nebensächlich und evtl. sogar absetzbar. :)

[@michaelrothenroth939]

Dann müsste ich ja erstmal meine Immobilie an meine Kinder /Ehefrau verkaufen? Was habe ich denn I 2 Jahren davon ausser das ich keine Immobilie mehr besitze? MFG Michael Rothenroth

[@slomofan2070]

😅 Die künftige Ex wird sich freuen ...

[@sukhadhillion1885]

​@@slomofan2070😢🎉😊

[@Paul-L.]

Und was passiert dann mit der Forderung? Irgendwann muss doch getilgt werden, oder nicht? Ansonsten fällt doch die Schenkungssteuer an, wenn darauf verzichtet wird.

[@theodorjosefeisenring675]

Ja. Die Idee ist wohl, dass die Forderungen bis zum Tod des Darlehensgebers nicht zurückgezahlt werden muss. Bei dessen Tod fällt die Forderung in die Erbmasse.

[@RL-ib5gi]

Grunderwerbsteuer und Notarkosten? Vergessen?......

[@joergkalisch7749]

Nicht komplett durchgedacht

[@karlnapp5187]

Dann könnte der Käufer (Sohn oder Frau) auch von der Abschreibung profitieren?

[@juhnsteuerberater]

Ja, die Abschreibung ist ein zusätzlicher Pluspunkt in dieser Gestaltung. Insbesondere, wenn man die Immobilie mit Wertsteigerung überträgt, ist sie steuerlich vorteilhaft. Viele Grüße Ihr JUHN Partner Team

[@dirkmeier3505]

Guten Abend Herr Juhn, könnte man nicht auch den Zinssatz durch schlechte Kreditekonditionen wie nicht besichert keine feste Tilgung etc noch weiter erhöheb wenn bedarf besteht

[@dr.goodtimes1391]

Das würde mich auch interessieren bzgl. aktueller Üblichkeit, wenn z.B. kein EK-Anteil eingebracht wird.

[@dirkmeier3505]

@@dr.goodtimes1391 meines erachtens müsste es reichen ein vergleichsangebot einzuholen um eine fremdüblichkeit zu gewährleisten zu können

[@kopitiful]

Wie verhält es sich, wenn die Zinseinkünfte die Mieteinnahmen übersteigen? Könnten diese auf Schuldnerseite dann sogar mit Gewinnen aus Aktienverkäufen verrechnet werden?

[@dr.goodtimes1391]

Sie meinen mit Verlusten verrechnen, richtig?

[@TheRevenge86]

Könnte man, wenn das Kind keine weiteren Einkünfte hat, nicht auch noch den Steuerfreibetrag nutzen?

[@juhnsteuerberater]

Ja. Geht. Dann sollten Sie möglichst niedrige Zinsen ansetzen. BG, CJ

[@Tremliy]

mein gehirn schon beim intro: was bruda?

[@LattenJubb]

Immer das selbe halt

[@queenmumnyokabi7613]

Hallo l would like to know more

[@Isxisy]

Grunderwerbsteuer 6%????

[@LAK9XY]

Im Examenskurs haben wir uns dieses Jahr in der Grundkonstellation ebenfalls mit dem Begriff der "nahestehenden Person" beschäftigt. Zu erwähnen sei da noch, dass quasi kein Berherrschungsverhältnis zwischen Vater (Veräußerer) und z.B. Mutter (Erwerber) bestehen darf. Davon wird regelmäßig ausgegangen, wenn die Mutter z.B. mittellos wäre, Vgl. Beck § 43/1 Rz. 136. Super Video, LG !

[@maxxmax1647]

wenn der Zinssatz üblich ist, sollte auch nahestehenden Person kein Problem sein?

[@Ben-hq3mk]

Und bitte richtig zitieren. Beck ist der Verlag/ die Datenbank und nicht der Hrsg./Autor. Danke & LG

[@danielnophut6968]

@@Ben-hq3mk Ist echt so, vor dem Examenskurs hätte er lieber nochmal einen Kurs zum wissenschaftlichen Arbeiten besuchen sollen.

[@luibaas8566]

Wow, jetzt lasst mal die Kirche im Dorf hier. Der (zukünftige) Kollege hat treffend eine Stelle aus den Beckschen Steuererlassen zitiert. Jeder, der damit zu tun hat, weiß, was gemeint ist. 😉

[@danielnophut6968]

@@luibaas8566 Nein, ich habe die ganze Zeit im BeckOGK BGB unter § 43 gesucht.

[@ahmeddilyar7405]

الله يرحم كل من شارك في هاذا العمل وتوفو

[@Konstantin0pel]

Könnte der Vater nicht erst die 400k Euro Freibetrag der Erbschaft bzw. der Schenkung von der Million abziehen bevor er dem Sohn dann die Immobilie für 600k verkauft und dann Ihr Beispiel auf die 600k und nicht auf die Million anwendet? Somit würde er die 25% nur auf die 600k Euro zahlen in Ihrem Beispiel

[@davidheimer4218]

Tatsächlich kein Gestaltungsmissbrauch, wenn die einzige Motivation der Gestaltung ist - Steuern zu sparen?

[@danielnophut6968]

Die Immobilie wird doch verkauft und gehört einem nicht mehr. Wenn man in den Kaufvertrag schreibt, dass dem Verkäufer weiterhin alle Mieteinnahmen zustehen und dieser insgesamt eine eigentümerähnliche Position erhält (über den Kaufvertrag o. ä.), dann ist das sicherlich ein Gestaltungsmussbrauch. Wenn es aber ein regulärer Verkauf ist, wie eben unter Dritten, nur das es zufällig das eigene Kind ist, ist doch alles in Ordnung.

[@theodorjosefeisenring675]

Gestaltungsmissbrauch ist kaum nachzuweisen, wenn es andere Gründe gibt, die für einen Verkauf sprechen. Und glaubhafte Gründe gibt es immer. Die Privatautonomie nach §2 des Grundgesetzes ist ein wichtiger: Man kann mit seinem Eigentum machen, was man will. Auch Liegenschaften verkaufen.

[@danielnophut6968]

@@theodorjosefeisenring675 Im Grundgesetz gibt es nur Artikel, keine §§.

[@hanswurst3731]

Unser StB wird’s nicht kapieren…🥲

[@peterlustig8150]

Du bist geil aber dein Büro meint erst ab 1mio./a Darf man Mandant werdeb

[@danielnophut6968]

Das muss sich doch auch lohnen.

[@dr.goodtimes1391]

Diese Antwort habe ich auch erhalten bzw. generellen Aufnahmestop im alten Jahr. In den Videso wurde aber immer beworben, dass man anrufen sollte. Nicht zu verstehen.

[@slomofan2070]

Nicht nur selbst auch die Kinder brauchen genug Spielmasse ...

[@Igelpapa368]

Ginge sowas prinzipiell auch mit dem Eigenheim? Eltern verkaufen an Kinder, die vermieten an die Eltern

[@juhnsteuerberater]

Ja, das ist denkbar. Allerdings sollte man hier lieber einen ganzheitlich durchdachten Plan verfolgen, um Risiken zu minimieren und Chancen zu maximieren. Rufen Sie uns doch einfach einmal an: Tel. [phone]

[@onkelhulk58]

Nichts für Ungut aber ich kann Ihnen leider NICHT folgen. Ganz einfach > Sie reden zu schnell, sorry!!

[@vulcaniastartrek2636]

No habrá próximo presidente estadounidense nunca más

[@MichelleKerner1991]

Das Modell ist zu eigenkapitalintensiv.

[@MichelleKerner1991]

@user-iw6st2ok8z Du hast wohl den Arsch offen? Wieso nutzt du das Bild von Prof. Juhn?

[@sistabee3342]

Der Wert ist doch Shit😂

[@richihx3330]

V😅ut

[@potin3365]

Good 🗿😐

[@epicurean1868]

🇨🇭

[@martinrelitz5557]

Eine Mango du mongo

[@chryzzlee848]

Na klar, der Notar freut sich auf die 6000€ und das Finanzamt auf die 34.000€ Grunderwerbsteuer, Daumen runter für Algorithmus

[@Darksider1250]

Und du schaust dir besser nochmal den §3 Nr. 6 GrEStG an