Mutuo VS Affitto: Cosa Conviene nel 2023? (+ Excel Gratuito)

Nel 2023 i prezzi degli immobili e degli affitti sono aumentati vertiginosamente. I tassi dei mutui sono ai massimi storici. Capire cosa fare è sempre più complicato.
Ma tra andare in affitto o acquistare casa cosa conviene realmente?
In questo video ho fatto alcuni calcoli per capirlo.
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Investire comporta il rischio di perdere il proprio capitale. Investi solo se sei consapevole dei rischi che stai correndo.

[@PietroMichelangeli]

Sono fiero di voi! A solo qualche ora dalla pubblicazione avete già fatto interessanti osservazioni, che aggiungerò qua sotto man mano che arrivano. *- Nella parte di spese iniziali della casa (Caso acquisto) mancano le spese per il rogito (notaio) e per agenzia.* Qui ammetto che è stata una pura dimenticanza, andrebero assolutamente incluse. *- Nei calcoli per gli investimenti mancano le tasse* Non ho voluto considerarle perché avrei dovuto fare 800 ipotesi diverse su quando e quanto vendere del portafoglio per passare ad asset che producono rendite. Riguardo alle cedole invece ho già considerato tasse, infatti ho messo un 3% netto. Senza tasse avrei messo 4%. *- Mancano simulazioni oltre i 20 anni, per chi fa mutui a 30 anni* Vero. Occhio però perché su quelle scadenze il costo per gli interessi diventa impressionante. Comunque smanettando un pochino si può facilmente arrivare a prolungare il modello. *- Sarebbe stato interessante vedere il "dopo" mutuo, in modo tale da approfittare ora della minore spesa mensile per investire il risparmio.* Sicuramente! Magari in una futura versione lo aggiungo. Intanto ricordiamoci però che dopo 20 anni di mutuo, se abbiamo iniziato a 30 anni, avremo 50 anni. Non proprio l'ideale per iniziare ad investire, ma comunque è utilissimo, non si butta via niente. *- Perché non hai usato la funzione CERCA.X?* Perché da 2016 in poi non è più disponibile, o meglio, lo è ma in formato compatibilità, per questo preferisco usare i sempreverdi cerca.vert e cerca.orizz.

[@elle_90]

Un’altro punto, anche se un po’ controverso è quello generazionale. Se compri la casa lasci un bene ai tuoi figli o discendenti. Vendibile usabile o affidabile. Le persone che si trovano in eredità dal nonno o bisnonno la casa (sopratutto oggi che si hanno poco fratelli) hanno un grosso vantaggio competitivo, quindi è una cosa da tenere di conto a mio avviso.

[@marcomarini1506]

Video stupendo, vorrei segnalare dei punti anche io, non vale la pena considerare il costo dell’arredamento quando si compra casa? Molte volte con le case in affitto abbiamo appartamenti già arredati, si potrebbe inserire una variabile da popolare. Inoltre ok non considerare le tasse, ma magari le deduzioni dovute dall’acquisto sulla prima casa? Inoltre se non ricordo male per gli under 36 molte spese di istruzione sono super scontate.

[@elle_90]

@@marcomarini1506 in genere chi cerca casa per 20-30 anni in affitto i mobili se lo ricompra, magari non la cucina ma il resto è molto probabile.

[@MatteoFazio-sc5gh]

Nonostante tutto, complimenti davvero per l'impegno e per la qualità del messaggio passato.

[@carmelospagnulo2785]

Ciao Pietro, premesso che ti ringrazio per il video e mi complimento per la qualità e per le skills in excel, ti faccio notare che i calcoli energetici, secondo me, hanno un errore. Non hai tenuto conto del COP della pompa di calore (3-3,5) e del rendimento in caso di gas (0,9 per esempio). Nel caso di pompa di calore infatti la spesa si va aggiungere alla bolletta elettrica e devi necessariamente calcolare i kWh elettrici consumati. Spero che questo commento ti sia utile come sono utili i tuoi video a me per la parte di finanza. Ciao

[@francescoscionti6298]

Non ho ancora visto il video ma scommetto che la risposta è DIPENDE

[@riqualificoaffitto]

Certo, dipende dal momento di vita e dalle prospettive future, come anch'io ho spiegato in un v.i.d.e.o

[@sailormoon5760]

Vogliamo le magliette!!! 😅

[@leonardocosta7188]

​@@sailormoon5760quoto

[@riccardo2478]

Ho appena iniziato il video, ma un DIPENDE come risposta è l'unica risposta sensata ed è per l'appunto quella che mi aspetto

[@simoneorecchioni7352]

Dipende è la risposta migliore per quasi tutto

[@micheleb.00]

In poche parole: un capolavoro! Se poi volete aggiungere le due voci che mancano potete farlo in un secondo tempo voi stessi ed in ogni caso il conteggio non è mai preciso al singolo € ma è ottimo per avere un idea di cosa conviene nel nostro caso specifico! Nel mio ad esempio le bollette incidono tanto avendo classe energetica A4. Davvero un video magnifico, un trattato di excel&finanza

[@andreapasquali11]

Grandeee, video che arriva proprio al momento giusto

[@Maggio100]

Complimenti per la chiarezza e anche per il corso di Excel 😅. Fondamentale per il confronto secondo me è considerare che facendo un mutuo è come avere investito l’equivalente del patrimonio iniziale in un investimento garantito del 5% (percentuale variabile in base al punto di pareggio del tuo modello). Investimenti superiori al 5% sono sicuramente a rischio quindi comprare casa in questo caso è molto meglio. Poi ovvio si può perdere il lavoro o dover rivendere casa per mille motivi ma se si porta a termine il mutuo si ottiene un ritorno notevole senza l’ansia e il rischio di andare sul mercato azionario.

[@SpartanKarma]

Pietro sempre sul pezzo. Ho acquistato casa nel periodo natalizio 2021 ((villetta a schiera di nuova costruzione con fotovoltaico+scambio sul posto, 3 piani) con mutuo a 30 anni e tasso al 1.1%, in quel momento c'era poco da ragionare (vivo a Roma). Ho amici che spendono 300 euro di più in affitto per case vecchie che sono la metà della mia attuale, classi energetiche non commentabili. Investo regolarmente e con mia moglie abbiamo RAL dignitose, la rata del mutuo neanche la sentiamo fortunatamente. Con i tassi di oggi sarebbe da ragionare molto.

[@kikko1503]

👏

[@danieleChiara]

Ciao Pietro bel video complimenti. mi aggrego a chi dice che manca la parte dei costi iniziali (notaio in primis, eventuale agenzia e arredamento). Sarebbe interessante vedere i conti dagli anni successivi in poi perchè il mutuo è a scopo investimento a lunghissimo termine mentre l'affitto non si smette mai di pagare. Grazie ancora per il tempo dedicato al video e alla lettura del commento :) un saluto a tutto il team.

[@matteocianciolo6972]

Ipoteticamente per quanto riguarda la rata del mutuo dovresti considerare (data l’inflazione) che il debito diminuisca (teoricamente) a causa della svalutazione della moneta visto che in teoria il peso della rata del mutuo avrà nel tempo sempre un peso minore rispetto al reddito. Se poi non fosse così inizierò a fare manutenzione nelle case anche io dato che sono gli unici ad aumentare i prezzi a discapito dei proprietari che guadagneranno sempre lo stesso nel loro lavoro😂 Correggetemi se sbaglio, grazie ottimo video Pietro.👍

[@Furyus76]

Anche a me è piaciuto sto video 👏 Unica cosa, è scappato a me o non tieni conto dell'interesse composto negli investimenti, lato affitto? 🤔 E giustamente le spese notarili nel lato mutuo. Che bello sarebbe vedere le teste di Mr Rip e Del Prof Coletti lavorare insieme alla tua su te confrontoni 😁

[@targetfun]

molto bello questo video, in un caso reale occorre tenere conto di molte altre cose, ma quello che mi 'e piaciuto ' il ragionamento e la linearità dell'analisi.

[@Marckus87]

l'affitto conviene solo se devi stare pochi anni in un posto, sennò è folle preferire un affitto ad un acquisto, sempre considerando costi e luogo della casa che acquisti.

[@stoppanigiovannino]

Bravissimo Pietro hai sfatato il tabù del mutuo versus affitto

[@robertom1009]

Bel video, bel lavorone! Grazie, sempre qualità nel tuo lavoro. Complimenti.

[@sogno3000]

Molto interessante... so che non centra nulla, ma sarebbe molto utile anche un video simile sui fondi pensione vs PAC, soprattutto per la parte delle deduzioni IRPEF

[@leonardozio2361]

Bel video, visto tutto. Mi sento di farti un appunto sulle spese iniziali della casa, per cercare di migliorare l'excel. Non hai considerato le spese di notaio, agenzia immobiliare e acquisto mobili (che comprando casa si prendono nel 90% dei casi, mentre in affitto praticamente mai). Sommando tutte e tre le spese si va tranquillamente a pagare altri 10-15k che non sono trascurabili.

[@alessiofrateily-personal]

non solo mancano anche allora le tasse su proprietà e tasse sui dividendi dell'investimento, penso lo abbia fatto semplificato per dare un esempio generale che si può applicare più o meno nel 99% dei casi, altrimenti diventava un video troppo lungo e compicato fare il foglio Excel

[@Mozzicus]

​@@alessiofrateily-personalma i dividendi valgono nel caso che tu la metta a rendita, se devi viverci e basta non li paghi, giusto?

[@alessiofrateily-personal]

@@Mozzicus io parlo dei dividendi che mette nel portafoglio investimenti nella parte affitto, poi certo ci sono pure le tasse sulla rendita se l'affitti ma in questo caso non si applicano visto che da una parte compri per vivere e nell'altra sei tu che paghi l'affitto invece di percepirlo come fa il proprietario

[@Mozzicus]

@@alessiofrateily-personal ma non sarebbero cedole in teoria? Dividendi o cedole?

[@matteomilanesi1710]

Mah oddio avvocato, la maggior parte dei miei amici spiantati in affitto han dovuto prendersi mondo convenienza x mobili. Dipende. Io banalmente ho venduto casa con mobili guadagnandoci, i.e. il prezzo ha fattorizzato il costo sostenuto anni prima dei mobili

[@simonecorradi1190]

Top ...sei il migliore complimenti ... e grazie mille per tutto il lavoro che hai fatto 👏👏👏

[@Liberistaliberalelibertino]

La cosa migliore e stare con mamma e papà finché si può!! Pagar loro un contributo finché non si hanno abbastanza soldi per comprare casa senza mutuo

[@nicolune_]

Qundi stare fino a 40 anni minimo?

[@andreascalici6244]

La cosa migliore è farsi pagare tutto da papo e mammá perché da soli totalmente a meno di stipendi esagerati o evasione con microimpresa direi che è moolto dura

[@SuperSuperLeader]

@@nicolune_no finché non ti cacciano 😅

[@Liberistaliberalelibertino]

In Italia un operaio che fa qualche straordinario riesce tranquillamente a portarsi a casa 1600 € al mese.vivendo con mamma e papà si riesce tranquillamente a mettere da parte 1000 € al mese. 12.000 € all’anno per 10 anni sono fattibili. Se si inizia a 20 anni a lavorare… a 30 si può già comprare casa

[@Liberistaliberalelibertino]

@@christianpontarollonon ho capito

[@LucaRigoli]

Le spese condominiali secondo me possono essere eliminate dell'equazione in quanto le paghi uguali in entrambe le situazioni.

[@SilvanoM82]

Ottimo video, davvero gran lavoro, complimenti e grazie x la condivisione! Tra le cose possibili da considerare in una nuova versione del file, le detrazioni nell'acquisto della prima casa

[@mariobenvenuto30]

Complimenti Pietro 👏👏 Davvero gran bel video

[@francescoavitabile2250]

Questo video sostituisce una consulenza che altrimenti avremmo pagato almeno 100€, per cui non dico che dovremmo tutti noi che lo abbiamo visto fare una donazione di 100€, ma almeno esserne riconoscenti in egual misura. Grazie

[@lu9464]

Bel video GRANDE PIETRO... sempre BRAVISSIMO nelle tue spiegazioni... alcune volte secondo me si si paga un affitto di 500 euro al mese.. penso che preferirei pagare il mutuo ma almeno sarà mionin domani la casa..un abbraccio Pietro 👍❤️❤️❤️❤️

[@tommysantin482]

Bravo Pietro. Bel video e strumento utilissimo

[@lorenzograzioli6558]

Complimenti Pietro. Ottimo video!!!

[@matt_b_400]

Mancano le spese di notaio e di agenzia per l’acquisto della casa (circa il 4%). Bel video comunque, sempre ottimi spunti!

[@elle_90]

Anche le spese del tecnico che per evitare fregature o problemi è sempre meglio avere.

[@FedericoZ5]

Anche le spese iniziali di ristrutturazione e arredamento che in affitto non paghi nel 90% dei casi

[@elle_90]

@@FedericoZ5 credo che l'esempio di Pietro sia stato fatto su case "chiavi in mano" senza necessità di ristrutturazione. Entrare anche in quell'ambito diventa un ginepraio.

[@alcar3202]

Video maestoso, grazie Pietro!!

[@multymortem]

Il video è davvero ben fatto. Ottimo lavoro

[@enricogarro5884]

Quello che è evidente è che nel breve termine conviene l'affitto, nel lungo conviene il mutuo. Il problema è che prevedere di non spostarsi mai per 20-30 anni nel mondo di oggi mi sembra francamente per pochi.

[@paro64]

Nessuno vieta di vendere l’immobile

[@fabiocortese6069]

​@@paro64vero ma ti stai accollando un rischio di non poco conto (mica è detto che il valore salga sempre), ti stai accollando spese che potresti non recuperare e stai riducendo la tua liquidità

[@paro64]

@@fabiocortese6069 da una parte paghi l’affitto e dall’altra il mutuo, la liquidità rimane quasi invariata (fatto salvo per la quota che si vuole anticipare per l’acquisto). Il resto è aperto…di certo, per quel che mi riguarda, su un periodo con tassi fissi al 0,75-0,9% il dubbio non si poneva nemmeno.

[@FerroGamer98]

Si può sempre affittare!

[@riccardofp]

l'ha detto qualcuno che mancano le spese di notaio? (io manco ci avevo fatto caso ma sembra un buon trend a cui accodarsi)

[@jalalfouani]

Ottimo video Pietro. Grazie mille davvero.

[@christian_defa]

Ho messo like ancora prima di guardare il video, 54 minuti su acquisto contro affitto meritano

[@PA0L0REFUT0]

Complimenti, veramente un bel lavoro.

[@longtermaction]

Dopo il ventesimo anno dall'acquisto della casa secondo me bisognerebbe inserire anche le spese di ristrutturazione ( rifacimento impianti , intonaco, bagno, cucina, ecc.)che non vedo nel foglio excel. Ottimo video!! Bravo Pietro👏

[@robertothebestia]

Buon punto, ma credo siano state sottintese nella più alta percentuale annua di spese di manutenzione

[@stefanoderenzi9029]

Se dopo 20 anni devi fare questi lavori in una casa nuova è grave la situazione

[@longtermaction]

@@stefanoderenzi9029 Io conosco gente che ha cambiato casa nuova dopo neanche 15 anni per problemi alla struttura. Causa di imprese edili che costruivano male.

[@Livios_new]

È un deprezzamento che va incluso nel valore residuo dell'immobile, specialmente se lo venderai

[@gabrielesalini2113]

Dalle mie parti con i tassi precedenti cera poco da pensarci. Pagavo ugale in affitto in un posto peggiore. Devo provare a mettere quei parametri nel tuo modello. Ma considerando la salita degli affitti ora io ho la rata di un tasso fisso ai minimi. Pago 250 euro in meno di un affitto.

[@nautilusefull]

55k di interessi per 150k.....incredibile in che mondo viviamo

[@simonelorenzoni]

negli anni 90 erano al 10% i tassi

[@AndrewgeiTV]

Se la durata in anni e di 30 sarebbe peggio il mutuo?

[@RyomenS95]

L’affitto sono soldi presi e bruciati, non sarà mai conveniente rispetto al mutuo 🤷‍♂️

[@Michael_Cremonese]

Attenzione piccola ma importante precisazione: Le imposte di registro (che nel video vengono chiamate "imposte di bollo") NON sono il 2% del valore d'acquisto dell'immobile, ma si calcolano facendo la seguente somma: Valore catastale x 115.5 x 2%. Al fine di un esborso economico saperlo serve a poco perché comunque il notaio conosce questa formula e la applica per calcolare le imposte di registro, al fine di un prospetto di spesa potrebbe risultare falsato anche di qualche migliaio di euro, soprattutto se si parla di immobili costosi

[@tonyoa3456]

Con questi tassi CONVIENE AFFITTARE senz'altro! Non c'è dubbio, anche se l'affitto è un po' alto

[@vincenzorusso4437]

Come mai la libreria dietro sta scomparendo? Come se chi fosse lì in primo piano si stia facendo più grosso di lei 😎🔥🔥❤️❤️… ok, ora inizio a vedere il video. Good job ❤️

[@DLinformatica-official]

Bel video 😊 molto interessante

[@simoneorecchioni7352]

È per questo che in Italia non ha senso andare ad abitare in affitto. Ci sono talmente pochi appartamenti in affitto che se nella vita riesci a trovare una sola volta quello che fa per te sei già molto fortunato. Si rischia solo di dover posticipare il momento di dover comprare casa

[@michelecarella9131]

Dovete anche considerare che in caso di divorzio se siete maschi perdete la casa

[@federicopasquali4715]

Che bel video, complimenti

[@OsvaldoMongiello]

Video spettacolare!

[@lele-hr5df]

Secondo me manca un dato, tipo manutenzione straordinaria. rifare una stanza (dopo 20 anni sicuramente ci vuole ) come non so il bagno o la cucina, pitturare o tipo in caso di alluvione o terremoto( in 20 la possibilità è molto alta)

[@fabiosempreboni77]

grazie Pietro, io avrei considerato anche le spese di agenzia (molto diverse) e la questione mobili, spesso inclusi in un affitto arredato ma da acquistare nel caso di compravendita

[@valeriomartino1638]

Osservazione sull'aumento dell'affitto: i contratti di affitto standard sono 4+4, quindi anzichè un aumento annuo, bisogna considerare un aumento ogni 4 anni, in Italia l'affittuario è molto tutelato ed il proprietario non può aumentare l'affitto di un contratto in essere EDIT: ho sbagliato, vale solo per i contratti con cedolare secca, gli altri posssono essere adeguati secondo l'indice ISTAT di inflazione

[@luigiggig]

sono quasi tutti a cedolare secca ormai, altrimenti il proprietario ci paga un sacco di tasse

[@GasNobile]

Il mio mi ha comunicato il passaggio a regime ordinario 🤷🏻‍♂️ dal prossimo anno pagherò questi aumenti

[@dragonsworder]

​@@GasNobilepuò farlo quando vuole? Non serve un nuovo contratto?

[@GasNobile]

@@dragonsworder è suo diritto esercitare l’opzione di cambio di regime quando vuole praticamente, con un nuovo contratto certo

[@francopieracci2113]

Credo che basti una raccomandata, senza bisogno che scada il contratto

[@iltergi]

Un ora di video, Excel in omaggio, e l’influenza Ripster è completa

[@adrianzaharia1140]

Visto tutto ! Ha arricchito un sacco la mia conoscenza sull’argomento! Complimenti

[@Anthony-qp9vr]

Sarebbe anche interessante un confronto tra pagare interamente la casa all’acquisto o mutuo + investimento con i soldi rimanenti

[@MafaldoMafaldo]

Complimenti per il video e per il modello. Il modello va scaricato per avere un file con tutte le formule utile o per confrontare affitto e mutuo? Nel dubbio lo scarico di certo 😊 Complimenti! 💯

[@AlessioParisi95]

Cosa consiglieresti se in 3/5 anni fossi sicuro di trasferirmi? Nel mio caso l’affitto per 4 anni equivarrebbe ad 1/4 del valore di acquisto. Pensavo ad investimenti a breve termine per avere un acconto pronto tra 5 anni.

[@mauriziobernardi2506]

Ciao ottimo video ma non hai considerato l'aiuto che ti dà lo stato nel 730 per chi ha il mutuo....è comunque un ritorno di soldi ogni anno. grazie.

[@xDragonFly91]

Dipende se hai capacità Irpef ,dipende se sei un dipendente ecc ecc

[@MarcoRonconi-x6x]

Non apro nemmeno il video per dire mutuo tutta la vita, a meno che non siate dei ricchi imprenditori e ogni anno o anche ogni 5/6 anni vi spostiate per esigenze lavorative. Stiamo parlando sempre però di chi non ha problemi con il denaro ed ha lavori facoltosi e non tiene ai propri affetti o non li ha. Per i comuni mortali va benissimo il mutuo , si paga e si lavora per un bene che stai sfruttando e sarà tuo o per i tuoi cari ,il mattone rimane il miglior investimento da sempre!

[@domenicosementilli]

Complimenti Pietro, ottima analisi. Sono d'accordo con molti utenti su: - Aggiungere spese dei 2 atti (cvendita e mutuo) - Aggiungere diritti di agenzia - Aggiungere IMU - Aggiungere detrazione interessi - Aggiungere tasse sugli investimenti. Personalmente farei un'analisi a 40 anni, mi spiego: a 40 prendi LA decisione a 80 come sarò messo ?

[@arnoldoschwarzy88]

è un argomento in cui si crea sempre molto dibattito, ma in realtà, secondo me, è semplice: fai un lavoro dinamico, dove devi spostarti spesso? Affitto. Fai un lavoro che ti permette di guadagnare TANTO (sopra i 5k euro al mese)? Affitto. Guadagni uno stipendio normale (dai 1k ai 2k euro al mese) come il 99,99% della popolazione italiana? Mutuo. Non ha senso spendere 1/4 di stipendio ogni mese (spese escluse) per una cosa che non è nemmeno tua. Almeno con un mutuo la casa un domani sarà mia, ed avrò un immobile che, nel caso voglia, mi permetta di riguadagnare più o meno ciò che ho speso.

[@fagianodorato]

anche col muto, non è pienamente tua e spendi di più, perché al calcolo si aggiungono il bollo caldaia, la tassa sulla casa, gli interessi, eventuali caparre, ecc... che rendono il tutto più costoso.

[@donatelladelpriore3375]

Si ma si dà il caso che di mutuo al mese paghi 400 euro: di affitto ,almeno a Modena, se ne escono 800 euro

[@fagianodorato]

@@donatelladelpriore3375 ma con l'affitto paghi solo quello, non hai spese correlate e ti godi il servizio, ovvero la casa. Con il muto oltre a quello, hai altre spese correlate, come gli interessi, possibili caparre, spese straordinarie, bollo caldaia, tassa sulla casa, ecc... e tutto ciò per ottenere la casa, che è un peso economicamente è in più non sai neanche se sarai vivo quando la otterrai. Perciò è un debito che ti crei verso un futuro incerto.

[@matteomilanesi1710]

​​​@@fagianodoratoc'è un po'di frase in questo qualunquismo. Ma si sa, Sig Fagiano, lei è colei il quale millanta conoscenze ben profonde e radicate di finanza, come per esempio quando sostenne (in un altro video) che il mutuo concesso dalla banca per casa possa essere chirografario, per importi rilevanti. Non si domanda come mai la gente manco le risponde? Per inciso, ricapitolo a suo beneficio: la tassa sulla prima casa non c'è. Caparra? Di cosa sta parlando? Casomai le cauzioni dell'affittuario se le pappano i peoprietari, per esempio dicendo "oddio, quella crepa sul muro 4 anni fa non c'era" Spese ordinarie: sono a carico dell'affittuario. Spese straordinarie: spesso pure, dipende dal proprietario. Spese condominiali: affittuario. Spese agenzia x affitto: idem Bollette: idem Rialzo prezzi affitto: idem con patate. Banalmente, il mio affittuario mi mantiene la porsche Cayman, lui invece porello non ce la fa

[@mattiaricci6978]

In tutto questo il video è anche otttimo per imparare ad usare meglio alcune funzioni di Excel. Potresti aprire le iscrizioni per fare un corso di Excel ahaha

[@Pierluigi996]

Ciao Pietro! Ottimo video! Me lo son visto tutto. Mi stavo domandabdo dove posso vedere il video riguardo le spese delle bollette ? O mi son perso io qualcosa ?

[@z3ack53]

Volevo fare un paio di domande magari qualcuno di voi saprá rispondermi 1)volevo iniziare ad investire nei Reit conoscete libri italiani per iniziare a studiare l’argomento? 2)sono entrato in contatto con ragazzi che si occupano di geopolitica, si “vantavano” dei loro investimenti effettuati grazie alle loro conoscenze in geopolitica… secondo voi e davvero utile? Inziare da zero puo essere proficuo?

[@z3ack53]

@MyAdmin634???

[@matteoprota]

Ciao Pietro, ti segnalo che il modello non è piu raggiungibile/scaricabile...comunque bel video e molto utile (nonostante il profondo odio che nutro per excel😂).

[@mariarosarapaccioli7208]

Se non sbaglio hai tralasciato spese di notaio sia x rogito che per ipoteca del mutuo e anche percentuale x agenzia immobiliare

[@PietroMichelangeli]

Vero, mea culpa 😅

[@mariarosarapaccioli7208]

@@PietroMichelangeli ti si possono perdonare anche refusi peggiori, per quanto dei preparato e bravo a spiegare. (tanto lo sanno tutti che queste sono spese ovvie)

[@FRAGOREOFFICIAL]

"+ Excel Gratuito" Pietro, hai catturato la mia attenzione. lol

[@nicoladc89]

Quando hai finito di pagare il mutuo hai una proprietà in mano, quando hai finito di pagare l'affitto devi comprare la bara (va beh che quella la compra qualcun altro)

[@stellina5289]

Inoltre pagare un affitto con una pensione italiana è molto dura...non è consigliabile

[@gianlucadepasquale5399]

Ottimo lavoro

[@nztminer]

Pietro sei un drago co' Excel

[@maaaaaaaaaaaaaaaaxs]

Visto il tema e il fermento sia del settore immobiliare che di quello fnanziario; Penso che anche solo un accenno all unica alternativa che manca, ossia all acquato senza mutuo, confrontata con le due alternative ampiamente approfondite, sarebbe stato utile a molte persone. Ovviamente a molte meno di quante interessate alle opzioni da te giustamente prese in considerazione. Ma in questo momento storico post covid, post guerra etc. sarebbe molto interessante sapere la tua idea e le tue previsioni e consiferazioni a riguardo. Chi può comprare senza dover accendere mutui, cosa dovrebbe tenere maggiormente in considerazione? E se avesse deciso di comprare, conviene aspettare? conviene agire? ecc. Vero che sono in pochi ora ad avere questo dubbio, ma visto il dubbio, visto quello che comporta e vista la situazione attuale, quella immediatamente passata, e quella futura, di quei pochi penso a molti avrebbe fatto piacere il tuo punto di vista tutt altro che superficiale. Ancora di piu perche essendo un argomento di nicchia si trovano pochi confronti e pochi punti di vista seri e ragionati a riguardo. Sperando in una tua risposta, ti ringrazio per i contenuti che porti e per la cura e attenzione con cui affronti gli argomenti ( i 54'09" ne sono un esempio palese )

[@noendline777]

Penso che l'acquisto senza mutui sia oggettivamente difficile per il 90% delle persone, anche nei mercati immobiliari più economici. Il prezzo degli immobili è schizzato rispetto agli stipendi.

[@maaaaaaaaaaaaaaaaxs]

@@noendline777 sicuramente, lo ho detto anche nell' intervento. ciò non toglie che sia comunque interessante per quel 10% e magari non solo, capire approfondire ecc.

[@fabiocortese6069]

Anche chi può permettersi di comprare una casa senza accensione mutuo lo farebbe comunque perché è molto rischioso comprare una casa solo con liquidità

[@maaaaaaaaaaaaaaaaxs]

@@fabiocortese6069 rischioso in che senso, per come la vedo io, a parità di finanze, quindi sicurezza per poter comprare a avere comunque una riserva, il mutuo presenta molti più rischi attualmente. quindi non capisco i rischi a cui tu riferisci tu, peggiori di quelli di un mutuo.

[@zafiroshin]

Davvero un gran lavoro. Mi sentirei un criminale a non mettere un like

[@useruser-vo1zs]

Ottima l'idea di considerare la mediana invece della media. In tal modo si eliminano gli outliers tipo gli annunci fake o le nuda proprietà con la signora di 45 anni 😂. Grazie per gli spunti interessanti e complimenti per il lavoro!

[@Hanamichi6666]

Mah mi sembra indubbio che al netto delle spese convenga l'acquisto sempre e cmq

[@Hanamichi6666]

@MyAdmin634 ?

[@lucagatta1869]

a me piacciono molto i video casa o affitto & co. anche se poi i fantaguru della finanza degli investimenti ( di alcuni canali ) mi bannano i commenti senza motivo perche so gia la fine che fanno i loro seguitori sostenitori accaniti dell'affitto mentre io mi godo la doppia casa sorseggiando il Pommery mentre sento al TG le " tristi notizie "

[@lucagatta1869]

@MyAdmin634 hahahahah , hai scelto uno dei pochi utenti professionisti che studia che ci sa fare con gli investimenti ( creazione portafoglio ) ti metto pollice in su perche ritengo che i pollicini e giusto che siano spennati

[@massivex6468]

Devo ancora guardarlo, ma se dopo un ora di video la risposta è dipende... vengo li eh!

[@PietroMichelangeli]

Dipende stile di vita

[@f.corsini]

Mancano solo le detrazioni degli interessi passivi. Parliamo di massimo 760€ l'anno (e non bisogna essere incampienti o forfettari), ma nel tuo esempio in 20 anni si arriva anche oltre ai 10k€...

[@luckyluciano7988]

In 20 anni arrivi anche a 30k d’interessi…

[@f.corsini]

@@luckyluciano7988 ci sono dei limiti nella detrazioni

[@federigoluzzi6048]

Grazie del video, molto interessante. Dato che vivo negli USA e qui i mutui si prendono a 30 ANNI, come posso modificare l'Excel per accomodare questo dato? Grazie

[@ivanb1982]

Rivedi il video e dove mette 10,15,20 quando fa convalida dati metti anche 30. Poi vai nel secondo foglio, e dove fa l'elenco da 1 a 20 aggiungi 10 righe e copia incolla le formule fino alla riga 30. Poi clicca su ogni formula del foglio e clicca "dipendenze" e tutte le freccine che vengono dalla seconda pagina... lascia stare non puoi farlo se non hai le basi di excel.

[@antonionappo5458]

Pietro versione Paolo Coletti!

[@federicocailotto8805]

Il modello Excel ha un errore nel calcolo delle spese di riscaldamento. Nella formula il parametro di trasformazione da metri cubi di gas a kWh di elettricità viene erroneamente utilizzato per dividere anche il consumo di elettricità.

[@salvocmos]

Mutuo dato in affitto, cosi dopo 20 anni si ripaga da solo e siamo tutti felici e contenti ! 😅

[@francescocudemo]

Volevo far presente che mancano le tasse sui dividendi e le tasse sulle plusvalenze del PAC comunque bellissimo video. Continua così !

[@federicochiaro1989]

si però al minuto 51:17 quando hai cambiato il valore della casa da 150 a 250 mila euro il confronto e rimasto con il valore dell’affitto da 700€! e ovvio che in quel caso l affitto risultava migliore perché il confronto non è più equo

[@PietroMichelangeli]

Il punto è che non crescono sempre in modo proporzionale, ho notato che in diversi comuni d'Italia acquistare ha dei prezzi al m2 folli mentre affittare no, e viceversa. Per quello ho voluto fare l'Excel, così ognuno poteva provare.

[@vescovofrancescostra]

bravi ! e grazie

[@diu7]

Si vede che non hai mai comprato casa 😅

[@vescovofrancescostra]

bravi ! e grazie

[@AndrasWave]

Grande Pietro, ottimo video. Grazie. Mi permetto di citare un elemento importantissimo che andrebbe considerato sul calcolo finale delle spese ma che è impossibile da determinare a priori, ovvero la surroga del mutuo. Nel caso di mutui fissi cambia radicalmente lo scenario economico. Ovviamente solo nel caso i tassi sui mutui si abbassino e che tu possa trovare una banca che te lo permetta di fare. Ma nel recente passato, con i mutui a tassi quasi negativi, è stato un elemento fondamentale per parecchie persone che avevano acquistato casa.

[@elle_90]

Lo stesso video girato 2 anni fa avrebbe dato risultati diversi, sia per i tassi bassissimi perché per garanzia covano sotto i 35 anni. Infatti tendenzialmente se si crede che i tassi sia riabbasseranno notevolmente potrebbe convenire aspettare e stare in affitto ma andrebbe fatto il conto.

[@PietroMichelangeli]

Secondo me a questo proposito è più completo il video "tasso fisso vs tasso variabile". Questa non è una dinamica di convenienza mutuo vs affitto ma è più relativa ai tassi, in quel video parlo infatti della surroga (e anche del possibile limite).

[@cosimobelvedere2250]

Non ho seguito tutte le formule in detail ma non mi è chiaro perché, aumentando da 20% al 30% l'anticipo, il tasso aumenti da 3,83 a 3,87.. (?) minuto 48.37 ca

[@nicolamarchesan4597]

Veramente apprezzabile un video come questo, anzi mi auguro che sia il primo di una serie di video pratici, dove si analizzano modelli matematici. Top.

[@vitalik6664]

Quando mi calcoli le spese complessive dici che fai per 20 anni ma fai x23 o sbaglio??? Minuto 21.05

[@IoRisparmio]

grande video! Veramente un applauso

[@alessandropizzoferrato3268]

Ottimo video. C'è da dire che nell'acquisto spesso ci sono spese di agenzia, ristrutturazioni che non sempre aumentano il valore dell'immobile e mobilio.

[@totomacbook]

Video, modello e riflessioni davvero interessanti. Sarebbe interessante però un aggiornamento che prenda in considerazione lo stipendio mensile, e l’impatto di queste scelte possano influire sul cash flow e sull’equilibrio work life bilance

[@LucaBeretta]

C'è solo una cosa che non mi torna, se in 15 anni abbiamo speso 238.000€ per l'acquisto, dovremmo avere avuto la stessa disponibilità anche per l'affitto, no? In questo caso dovremmo fare 238.000-126.000 di affitto, e il risultato averlo investito negli anni. Non credi? In realtà se spalmiamo 238.000€ in 15 anni, è come se avessimo una rata di 1320€ al mese, quindi non puoi equipararmela agli 800€ di affitto... Almeno, così credo io. Cosa ne pensi?

[@Gabriele-cz3pi]

Ottimo corso di Excel per principianti 😂🤣

[@andreatesta2266]

Ottimo video. Complimenti per l excel X me non c'è dubbio se compri casa x tutta la vita finito il mutuo hai una casa mentre in affitto continuerai a pagare in eterno senza avere niente. Se invece ti sposti spesso di città devi x forza andare in affitto. Avere un tetto sulla testa non ha prezzo x la tranquillità. Certo se la casa divesse crollare x un terremoto o simile la fregatura sarebbe totale.

[@BenedictOmijie]

Voglio chiedo un'informazione per piacere, a fare mutuo/prestito quanto anni/mese durata indeterminato seve

[@jordan94007]

Comunque non é che se non si compra la casa con il mutuo allora bisogna stare in affitto per sempre, sarebbe da valutare anche scenari dove stai in affitto per un tot di anni e poi compri casa con mutuo o cash

[@mr.wooper6605]

Esatto, poi dipende anche tanto dai progetti di vita di una persona, non sono due opzioni in cui una esclude l'altra a priori

[@riccardo2492]

ciao Pietro il file è stato aggiornato con le spese di agenzia e notarili che dicevi?

[@albertocenci4851]

Tanto per aggiungere, c'é anche l' IMU che pur variabile secondo comuni un paio di mila euro all'anno circa si va ad aggiungere per il proprietario e che per l'affitto non c'é e che in 20/30 anni e dopo la fine del mutuo può incidere

[@luckyluciano7988]

IMU per la prima casa non è dovuta a meno che non sia catastata come Lusso

[@albertocenci4851]

Giusto, ma è che è stato uno dei miei incubi per una casa che ho messo in vendita da poco e in cui non abito

[@gianlucaardizzone6062]

E se invece acquistassi un immobile,per trasformarlo in un'attività?(ad esempio b&B o casa vacanze)secondo me sarebbe la cosa più saggia,e con gli incassi mi pago pure l'affitto...

[@Jack-mb1yj]

Ciao! Io ho la tua versione italiana del Wallet All Weather , cosa succederà adesso che DEGIRO Toglierà gli ETF dalle borse italiane? Ho bisogno di un chiarimento per favore!!

[@pippocalogero9077]

Mi perdoni, ma non ho retto fino alla fine, ma chiedo se nel calcolo del costo dell'acquisto di un immobile ha inserito anche il costo delle ristrutturazioni che sarà inevitabile eseguire nel tempo per l'adeguamento alle normative "case green", spese che probabilmente saranno estremamente onerose, e soprattutto se nei calcoli ha inserito la possibilità ( molto probabile nei prossimi decenni visto il peso del debito pubblico italiano) che il peggiorare della congiuntura economica imponga all'Italia il ricorso ad una patrimoniale. Queste variabili sono entrambe certe ma entrambe ma impossibili da quantificare, per cui, qualora non fossero state anche approssimativamente calcolate, rendono poco attendibile il suo studio.

[@Marco-x7d]

Molto interessante ma un modello che ha solo 20 anni di mutuo, manca di qualcosa. Dovrebbe avere almeno fino a 30 anni

[@marcoa420]

In realtà il video era un corso avanzato di Excel 😂😂 aspettiamo il secondo corso pro