Sachenrecht Folge 15: Vormerkung und dingliches Vorkaufsrecht

00:00 Herzlich willkommen!
00:56 Rückblick auf die vorangegangene Einheit (Verfügung über Rechte am Grundeigentum)
11:44 Zweck der Vormerkung
16:40 Typischer Ablauf eines Immobilienkaufs
22:52 Vormerkung vs. Widerspruch
24:15 Wesen der #Vormerkung inkl. #Akzessorietät
31:10 Voraussetzungen für das Entstehen einer Vormerkung
34:54 Gutgläubiger Ersterwerb einer Vormerkung
38:15 Erlöschen der Vormerkung
40:00 Wirkung der Vormerkung: Relative Unwirksamkeit
51:30 Anspruch auf Zustimmung zu Eintragung bzw. Löschung
53:33 Mietvertrag als vormerkungswidrige Verfügung?
57:49 Gutgläubiger Zweiterwerb einer Vormerkung
1:12:43 Zeitpunkt für Gut- bzw. Bösgläubigkeit: Kleine Lösung vs. Große Lösung
1:19:09 Dingliches #Vorkaufsrecht
1:27:51 Zusammenfassung und Wiederholungsfragen
Die Folien zur Vorlesung finden sich unter www.jura-podca....

[@mustafaosman7563]

Ich höre das zum zweiten Mal, weil mir das sooooo viel Spaß macht, mit Ihnen zu wiederholen :)

[@jurapodcast]

Das freut mich, vielen Dank!

[@dulrich8514]

Ihre Rhetorik ist beeindruckend, haben Sie Tipps wie man die Eigene verbessern kann? Viele Grüße

[@jurapodcast]

Vielen Dank, das ist nett! Ein paar Ideen für gute Rhetorik (die ich selbst besser beherzigen sollte): Klare Struktur, kurze Sätze, viele Beispiele, frei sprechen statt ablesen, bei Verwendung einer Präsentation wenig Folientext und einen klaren roten Faden beim Übergang zur nächsten Folie...

[@a.b.4945]

Ich sage ganz herzlichen Dank für diese tolle Vorlesung. Endlich kann ich das Thema verstehen!

[@jurapodcast]

Vielen Dank für die nette Rückmeldung!

[@Der_Jurastudent]

Perfekt, ich habe es verstanden. Jetzt gehts nochmal zur Fußnote vom März...

[@jurapodcast]

Viel Spaß!

[@huhuichbinsder]

Vielen Dank für die super Vorlesung! Hinsichtlich des dinglichen Vorkaufsrechts sprechen Sie von "den Vertrag an sich ziehen". Dies könnte fälschlicherweise den Eindruck erwecken, dass der Berechtigte Teil des Kaufvertrags zwischen Veräußerer und Erwerbsinteressent wird und diesen aus dem Vertrag drängt. Allerdings bleibt dieser "alte" Kaufvertrag bestehen, zwischen Veräußerer und Berechtigtem kommt lediglich ein Vertrag mit gleichen Konditionen zustande. Dies dürfte insbesondere relevant werden, wenn der Erwerbsinteressent im Anschluss vertragliche Sekundärrechte gegenüber dem Veräußerer geltend macht.

[@jurapodcast]

Völlig richtig und sorry für die unklare Formulierung!

[@minizwerg8799]

@@jurapodcast vielleicht eine anschlussfrage - wenn der Vertrag an sich bestehen bleibt - wird der verkäuferin dann nicht nach übereignung an die vorkaufskäuferin dem dritten gegenüber unmöglich nach §275 I, sodass sich ein SEA nach §§280, 283 ergeben würde? Oder wie sehen dann die Sekundäransprüche des anderen Teils aus? Und vielleicht auch eine andere Frage - dadurch, dass ja die Chance besteht dass der Vertrag bei Ausübung des Vorkaufsrechtes nicht erfüllt wird - ist das evtl Teil einer Aufklärungspflicht iSd §241 II?

[@jurapodcast]

@@minizwerg8799 Ganz genau, über das Vorkaufsrecht muss die Verkäuferin den ersten Kaufinteressenten aufklären, § 241 Abs. 2 BGB, andernfalls macht sie sich wegen Unmöglichkeit schadensersatzpflichtig, wenn der erste Kaufvertrag nicht nur angebahnt (dann nur c.i.c.), sondern bereits geschlossen war.

[@minizwerg8799]

@@jurapodcast Vielen Dank für die schnelle Antwort!

[@MysticalVampire1]

Einfach top! Bei 1:18:50 wurde ich ertappt :-D

[@jurapodcast]

Na super... :)

[@niklashorst1541]

Können Sie bei Gelegenheit die ab 2022 geltende neue Verbrauchsgüterkaufrichtlinie behandeln? also nicht die Richtlinie bgl. digitaler Inhalte, sondern die Richtlinie die die Vorschriften des Verbrauchsgüterkaufs ändert ?

[@jurapodcast]

Mache ich gerne, sobald das Gesetzgebungsverfahren abgeschlossen ist und der endgültige Wortlaut der neuen Vorschriften feststeht. Herzlichen Dank für die Anregung!

[@MaxHanf11]

Vielen Dank für Ihre fantastischen Erklärungen - sie helfen mir sehr bei der Examensvorbereitung. Ich habe eine (vielleicht viel zu spitzfindige) Frage zur Vormerkung und zu § 888 I: Wenn der Eigentümer des Grundstückes dieses auflassungsvormerkungswidrig an einen Dritten übereignet und der Auflassungsinhaber aus § 433 I gegen den ursprünglichen Eigentümer vorgeht, "überwindet" § 888 I die Unmöglichkeit, sodass der Anspruch fortbesteht. Was ich nicht verstehe: Wenn der Anspruch gegen den ursprünglichen Eigentümer gerichtet ist (dem ggü die Auflassung ja gerade nicht relativ unwirksam ist, sondern gem. § 888 I nur dem Begünstigten der Zwischenverfügung), wie soll dieser dann erfüllen? Ihm ggü ist die Auflassung ja weiterhin wirksam. Anders herum: gegenüber jedem anderen als dem Vormerkungsinhaber würde § 888 ja die Unmöglichkeit nicht überwinden, obwohl die direkte Beziehung des ursprünglichen Eigentümers zum Begünstigten der Zwischenverfügung ja immer die selbe bliebe. Es unterscheidet sich nur die Person des Auflassungsinhabers, auf der die rel. Unwirksamkeit fußt und die in die Beziehung durchschlägt?

[@jurapodcast]

Die Verfügung des bisherigen Eigentümers E ist dem Vormerkungsberechtigten V ggü. unwirksam. Wenn V den E aus Kaufvertrag auf Übereignung in Anspruch nimmt, gilt E insoweit also weiter als Eigentümer und die Erfüllung des Übereignungsanspruchs als möglich. Beantwortet das Ihre Frage?

[@MaxHanf11]

@@jurapodcast Vielen Dank für Ihre Antwort, da stand ich wohl klassisch auf dem Schlauch. Insofern könnte man also auch von einer relativ wirksamen Berechtigung des ursprünglichen Eigentümers statt einer relativen Unwirksamkeit der Verfügung sprechen, oder? Ich kann Ihnen gar nicht genug danken, dass Sie sich nicht einmal zu schade sind, hier abends noch Fragen auf KZbin zu beantworten!

[@jurapodcast]

@@MaxHanf11 Ich verstehe Ihre Überlegung und würde doch bei der Verfügung als Bezugspunkt der relativen Unwirksamkeit bleiben. Denn zum einen gibt es keine unwirksamen Berechtigungen und zum anderen können auch Nichtberechtigte unter bestimmten Umständen wirksam verfügen. Da entfernt man sich also besser nicht ohne Not von der Begrifflichkeit des Gesetzes...

[@AlejandroCastillo9]

Ach und ich wollte noch anmerken: Die Thematik mit der Vormerkung und der Berichtigung (ob 894/888) kam in Sachsen und Sachsen-Anhalt im Examen 2024/I dran :) u.a war dann noch eine Hypothek dabei

[@jurapodcast]

Bei dem Thema sollte man wohl besser nicht auf Lücke lernen... 😉

[@7timonr]

Vielleicht kann mich jemand erleuchten. Bei 1:05:46 spricht Prof. Fries davon, wie der Fall läge, wenn E nicht berechtigt wäre. E ist doch aber jetzt schon Nichterechtigter oder nicht? (beim einfachen Zweiterwerb) E ist kein Eigentümer des betreffenden Grundstücks und somit auch Nichtberechtigter. Oder geht es bei der Benennung des Berechtigten darum, dass E berechtigt ist, die bereits entstandene Vormerkung samt Anspruch zu übertragen? Also Berechtigter hinsichtlich der Vormerkung?

[@jurapodcast]

Zur Übertragung einer Vormerkung berechtigt ist nicht nur der Eigentümer, sondern auch jede von ihm ermächtigte Person. Wenn V also E gestattet, die Vormerkung zu übertragen, gibt es einen einfachen Zweiterwerb vom Berechtigten.

[@mariepfeiffer7401]

Hallo Prof. Fries, ich hätte eine Frage: A verkauft unerkannt geisteskrank ein Grundstück an D. D verkauft es an K, die es auch auflässt. Nach der Auflassung erwirkt A einen Widerspruch im Grundbuch. Kann A Herausgabe des Grundstücks gegen K verlangen und falls ja, nach welcher Norm?

[@jurapodcast]

Der Anspruch kann sich aus § 985 BGB ergeben; dabei ist inzident zu prüfen, ob K gutgläubig Eigentum erworben hat.

[@mariepfeiffer7401]

@@jurapodcast Danke Ihnen vielmals! :)

[@morlynn16]

Herr Fries, könnten Sie mir bitte nochmal erklären was der Unterschied zwischen dem dinglichen Vorkaufsrecht und der Vormerkung ist? wir haben versucht es in der AG zu erklären, aber konnten es nicht ganz klar kriegen für uns.

[@jurapodcast]

Eine gute Frage! Also: Die Vormerkung sichert einen Anspruch auf Einräumung eines dinglichen Rechts, z.B. auf Eigentumsübertragung oder Grundschuldbestellung. Das dingliche Vorkaufsrecht ist selbst ein dingliches Recht.

[@ThePsycho4you]

Übrigens: Das dingliche Vorkaufsrecht und die Reallasten sind ab März 2022 kein Examensstoff mehr :)

[@jurapodcast]

Interessant! In welchem Bundesland?

[@ThePsycho4you]

@@jurapodcast In Bayern, § 18 II Nr. 1 lit. c JAPO

[@jurapodcast]

@@ThePsycho4you Wie das jetzt mit dem bayerischen Selbstverständnis zusammenpassen soll… 😉

[@PM-ty2yr]

In MV genauso :)

[@vanessavida5917]

Super Video! Wie erklärt man aber den Unterschied zwischen Vormerkung und Vorkaufsrecht? Ist das Vorkaufsrecht eine Form der Vormerkung? Das ist mir noch nicht ganz klar geworden... danke im Voraus! :-)

[@jurapodcast]

Gute Frage! Nein, das Vorkaufsrecht ist keine Form der Vormerkung, sondern findet in anderen Fällen Anwendung. Eine Vormerkung nutzt man, wenn V und K bereits jetzt einen Kaufvertrag schließen; ein Vorkaufsrecht setzt man hingegen ein, wenn sich K für einen etwaigen, womöglich erst viele Jahre später stattfindenden Kauf ein vorrangiges Zugriffsrecht sichern möchte.

[@donhannibal8665]

The code of capital ist neu im Regal =) Ein sehr gutes Buch! Können Sie The age of surveillance capitalism empfehlen?

[@jurapodcast]

Ja, absolut, gutes Buch!

[@lsbjordan989]

Lieber Herr Fries, vielen Dank für die tollen Vorlesungen, die mir in der Examensvorbereitung sehr helfen. Ich habe eine Frage zum Thema „Durchsetzung einer gutgläubig erworbenen Vormerkung“. Hier ist ja str., gegen wen der (gutgläubige) Vormerkungsinhaber seinen Anspruch auf Eigentumsverschaffung geltend macht. Stellt sich diese Frage nicht auch in den Fällen des „normalen“ Zweiterwerbs einer Vormerkung, wenn ein anderer als der wahre Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist? Oder ist eine solche Konstellation zu theoretisch? LG

[@jurapodcast]

Die beiden Fälle sind in der Tat ähnlich. Allerdings wird die berechtigte Person beim "normalen" Zweiterwerb der Vormerkung üblicherweise bereit sein, selbst zu verfügen, deswegen ist hier der Druck nicht so hoch, darüber nachzudenken, ob man sich auch mit einer Verfügung des Ersterwerbers der Vormerkung begnügen kann.

[@lsbjordan989]

​@@jurapodcast Vielen Dank für die schnelle Antwort, zu der ich eine Nachfrage habe. Wieso wird die berechtigte Person üblicherweise bereit sein, selbst zu verfügen? Denkbar ist doch die Konstellation, in der zunächst ein gutgläubiger Ersterwerb der Vormerkung und anschließend ein "normaler" Zweiterwerb erfolgt. (Also wie bei 1:16:10 , nur mit dem Unterschied, dass E gutgläubig ist.) LG

[@jurapodcast]

@@lsbjordan989 Ja, da haben Sie Recht, diese Konstellation ist auch denkbar, und hier können Sie in der Tat diskutieren, wer Anspruchsgegner ist.

[@lsbjordan989]

@@jurapodcast Alles klar, nochmals vielen Dank (auch für die tollen Videos!).

[@BusbyBabe4life]

Unglaubliche Vorlesung! Eine Frage: Schützt die Vormerkung das gesicherte RECHT oder den gesichterten Anspruch auf dieses Recht? Der Wortlaut spricht in § 883 Abs.2 S.1 ja vom Anspruch. LG

[@jurapodcast]

Die Vormerkung schützt einen bestimmten Typ eines subjektiven Rechts, nämlich einen Anspruch. Von einem "Anspruch auf ein Recht" würde ich nicht sprechen, sondern dann entlang dem Wortlaut des § 883 Abs. 1 S. 1 BGB von einem Anspruch auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts.

[@BusbyBabe4life]

@@jurapodcast vielen Dank

[@Lukas_Kr96]

Hallo Herr Fries, ich stehe leider etwas auf dem Schlauch. Wieso ist es wichtigt, dass derjenige, der die Forderung beim gutgläubigen Zweiterwerb der Vormerkung abtritt, bösgläubig ist? Da es sonst nicht an der Berechtigung scheitern würde? Vielen Dank schon mal im Voraus für die Beantwortung! ;)

[@jurapodcast]

Wäre der Zedent (= potenzieller Ersterwerber der Vormerkung) gutgläubig, hätte er die Vormerkung wirksam erworben (Ersterwerb), dann könnte der Zweiterwerb ganz normal vonstatten gehen und hinge nicht an der Gutgläubigkeit des Zessionars.

[@jennni419]

Entsteht eigentlich auch ein AnwR, wenn die Auflassung vorgenommen wurde und die Vormerkung eingetragen ist? Oder ist das AnwR bei Immobilien nicht nötig, da die Vormerkung die Rechtsposition des Erwerbers schützt?

[@jurapodcast]

AnwR und Vormerkung sind voneinander unabhängig. Auch bei Immobilien gibt es Anwartschaftsrechte. Die Auflassung kann den Erwerb eines Anwartschaftsrechts auslösen, wenn nicht sogar gleich das Vollrecht übertragen wurde.

[@jennni419]

Zu Min 47:50 "relative Unwirksamkeit". Der § 161 I 1 ist fast wie § 883 II 1 formuliert. Wirkt die Unwirksamkeit dort auch relativ wie hier? Ein angenehmes Wochenende wünsche ich Ihnen

[@jurapodcast]

Die Ähnlichkeit zwischen beiden Vorschriften ist zwar groß, dennoch versteht man die Rechtsfolge des § 161 Abs. 1 S. 1 BGB überwiegend als absolute und nicht nur relative Unwirksamkeit, weil sich bei Eintritt der Bedingung jedermann auf die Unwirksamkeit berufen können soll.

[@jony5916]

Zu 38:00. ich habe gelernt dass die Vormerkung gutgläubig im ersterwerb über §§892, 893 2. Alt analog funktioniert, weil die vm eben keine „Verfügung“ über das Recht darstellt, weil es ja eben nicht belastend ist, sondern nur ein sicherungsrecht. Das haben sie hier nicht erwähnt, ist das irgendwie beachtlich oder letztlich nicht der Rede wert in einer klausur ?

[@jurapodcast]

Darüber bin ich zu schnell hinweggegangen, Sie haben völlig Recht, der gutgläubige Ersterwerb läuft analog §§ 892, 893 Alt. 2 BGB.

[@joshuapatti1275]

Welche Ansprüche hat ein Erbe gegen einen Scheinerben bei einem gutgläubigen ersterwerb einer Vormerkung, wenn das Grundstück Irrtümlich unter Wert verkauft wird?

[@jurapodcast]

Mir ist nicht ganz klar, wer die Vormerkung erwirbt und wer das Grundstück an wen verkauft!?

[@joshuapatti1275]

@@jurapodcast der scheinerbe bewilligt eine Vormerkung die im Grundbuch eingetragen wird. Dann lässt der Erbe sich im Wege der Grundbuch Berichtigung als Eigentümer eintragen, so dass der Vormerkunggläubiger später Zustimmung des Erben nach 888 verlangen kann. Der Scheinerben verliert das Eigentum.

[@jurapodcast]

@@joshuapatti1275 Wenn ich den Sachverhalt richtig verstehe: Ein Scheinerbe ist ja kein Erbe im Rechtssinne und damit auch nicht Eigentümer; Eigentümer ist zunächst der richtige Erbe. Wenn dieses Eigentum nun durch eine wirksam erworbene Vormerkung zugunsten eines Dritten belastet ist, muss der Eigentümer damit bzw. mit der Konsequenz des § 888 BGB leben. In Betracht kommen allenfalls Verwendungsersatzansprüche nach § 292 Abs. 2 oder §§ 994 ff. BGB.

[@amr3382]

Hallo Herr Fries! Kann man den gutgläubigen Zweiterwerb der Vormerkung auch nicht mit dem Argument, dass ein gutgläubiger Forderungserwerb nicht möglich ist, ablehnen? Das wäre doch die gleiche Argumentation wie beim gutgläubigen Zweiterwerb eines vertraglichen Pfandrechts. oder etwa nicht? Und welche Fallbücher können Sie für das Sachenrecht (für das 1. Examen) könne SIe als Ergänzung empfehlen? Vielen Dank!

[@jurapodcast]

Wenn es keine Forderung gibt, scheitert in der Tat auch der Zweiterwerb einer Forderung, da haben Sie Recht, das wollte ich allerdings auch so gesagt haben. Was Fallbücher anbetrifft: Da gibt es die beiden Fallsammlungen von Koch/Löhnig (2022) und von Vieweg/Röthel (2021); mit etwas Glück bekommen Sie die sogar als eBook in Ihrer Unibibliothek.

[@amr3382]

@@jurapodcast Ich danke Ihnen vielmals für die Wertschätzung meiner Frage! Danke Herr Fries, ist nicht selbstverständlich!

[@manfredarnabman1372]

Hallo Herr Fries, können Sie noch sagen, nach welchen Vorschriften die F vom Nichtberechtigten V das Eigentum verlangen könnte? Prüft man dann einfach den Erwerb der F von V nach §§873, 925, 892 I 1 BGB? (Zeitstempel zur Frage: 01:16:00). Beste Grüße!

[@jurapodcast]

Der schuldrechtliche Eigentumsverschaffungsanspruch aus § 433 Abs. 1 S. 1 BGB richtet sich gegen V, und auf dieser Basis erwirbt F dann in der Tat auch vom nichtberechtigten V nach §§ 873, 925, 892 Abs. 1 S 1 BGB das Eigentum.

[@manfredarnabman1372]

@@jurapodcast Danke, Herr Fries!

[@chantaljacquelineschnarrenberg]

Hallo und erstmal vielen Dank für die Videoreihe. Bei der Auflassungsvormerkung bin ich mir unsicher, ob man daraus auch nach § 888 BGB vorgehen kann, nachdem man bereits als Eigentümer eingetragen wurde, aber ein anderes Recht "vorgedrängelt" wurde? Oder müsste man dann eine andere Anspruchsgrundlage nehmen, um gegen so ein störendes Recht vorzugehen, das im Grundbuch eingetragen wurde, nachdem die Vormerkung eingetragen wurde, aber bevor die Eintragung als Eigentümer erfolgt ist? Ich hoffe, die Frage war verständlich 🙂

[@jurapodcast]

Wird das Grundstück nach Eintragung einer Vormerkung und vor Eintragung der neuen Eigentümerin zugunsten eines Dritten belastet (z.B. mit einer Hypothek), kann die Vormerkungsberechtigte (= Neueigentümerin) vom Dritten die Zustimmung zur Löschung der Belastung nach § 888 Abs. 1 BGB verlangen. Denn: Die Belastung beeinträchtigt den durch die Vormerkung gesicherten Anspruch auf lastenfreien Eigentums i.S.v. § 883 Abs. 2 S. 1 Alt. 2 BGB. Ich hoffe, das beantwortet Ihre Frage, sonst fragen Sie gerne noch einmal nach.

[@chantaljacquelineschnarrenberg]

@@jurapodcast Hallo Herr Fries, vielen Dank für die schnelle Antwort. Ich frage mich noch, wie die Neueigentümerin gegen die Belastung vorgehen kann, nachdem sie bereits als Eigetümerin eingetragen wurde. Im Grunde erlischt die Auflassungsvormerkung doch durch Erfüllung des gesicherten Anspruchs. Wenn nun aber nur zum Teil erfüllt wurde, weil zwar das Eigentum verschafft ist, dies aber nicht lastenfrei erfolgte, was dann? Kann dann trotzdem aus der vormaligen Auflassungsvormerkung unproblematisch noch die Zustimmung verlangt werden? Wir hatten so einen Fall in der AG, sind da aber so schnell drüber gegangen, dass ich jetzt versuche es nachzuarbeiten 🙃

[@jurapodcast]

@@chantaljacquelineschnarrenberg Gute Frage! Nun, wenn das Eigentum nicht lastenfrei übertragen würde, ist der durch die Vormerkung gesicherte Anspruch gerade noch nicht vollständig erfüllt, also fällt die Vormerkung nicht automatisch weg, sondern besteht fort.

[@chantaljacquelineschnarrenberg]

@@jurapodcast Vielen Dank! Jetzt hab ich's verstanden 🙂

[@base_2582]

1:15:30 - 1:19:09 war mir etwas zu schnell

[@jurapodcast]

Okay, vielen Dank, nehme ich in meine Wiederholung zu Beginn der nächsten Folge noch einmal auf.

[@base_2582]

@@jurapodcast Dankeschön!

[@pininfarinarossa8112]

Man kann die Veschwindigkeit des Videos herabsetzen🙃🤯🤫

[@base_2582]

@@pininfarinarossa8112 hab’s probeweise jetzt noch einmal auf 0.25 gekuckt. Die Erklärung ist dadurch auch nicht ausführlicher geworden.

[@pininfarinarossa8112]

@@base_2582 😁 dann nicht "schnell", aber nicht überzeugend genug!