생각보다 중요한 용적률(+건폐율)을 알아보자!

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Жыл бұрын

[도와줘 재키!] 도대체 용적률이 뭐야? (+ 건폐율)
촬영일: 2022년 8월 26일
#용적률 #건폐율 #재건축 #재개발 #아파트 #빌라 #토지개발 #토지용도 #부동산정책
※ 이 영상은 교육기업 알파코(corp.alpaco.co.kr) 스튜디오를 무상 지원받아 촬영하였습니다.
문의 cs@snowballproject.co.kr
홈페이지 snowballproject.co.kr

Пікірлер: 20

@pippenall 17 күн бұрын

쏙쏙들어오게 설명하시네유

@snowballjaeki 17 күн бұрын

좋은 말씀 감사합니다!

@user-nx5xl9zj4k 3 ай бұрын

이 강의는 정말 최고네요. 이해가 쏙쏙 됐습니다. 바로 구독과 추천 했습니다.

@snowballjaeki 3 ай бұрын

감사합니다. 핏이 잘 맞았나봐요 :)

@user-qi5qj6xu7j 2 ай бұрын

똑똑하시네요 저는 어렵네요 지금 아파트신축 보유용199. 건 13 지금보유중인 6년된빌라 용308. 건48 인데 빌라투자는 잘못 한건지요?

@snowballjaeki 2 ай бұрын

안녕하세요. 다른 댓글 내용 합쳐서 여기에 답변 드립니다. 보유하고 있는 집이 두 채시고, 다른 댓글을 보면, 다음과 같네요. (1) 800세대 아파트. 26~29층 9동, 용적률 199% / 건폐율 13% / 세대당 주차 3대 (2) 빌라형 주상복합. 9층 15세대 주차 12대. 용적률 308% / 건평 48평, 주변 모두 1층 단독주택 지역 사실, 위 정보만으로 좋다, 나쁘다를 판단할 수 없습니다. 향후 집 값이 어떻게 되냐만을 본다면, 가장 집값 변동에 영향을 주는 순위는 (1) 경기 변동에 의한 국가 또는 지역 전체의 부동산 경기 변화 (2) 해당 부동산의 입지 변화 (3) 해당 입지 안에서 해당 부동산의 상대적 매력도 가 되고요, 주신 정보는 (3)번 정보 밖에 없습니다. 영상에서 용적률이 중요하다고 얘기한 건, 동일한 지역에서 고려할 때 중요성이 크다고 말씀 드린 거거든요. 용적률이 높아도, 부동산 경기가 좋아지고, 해당 지역의 입지 조건이 이전보다 좋아지면 가격이 오릅니다. 사실, 경기 변동 예측은 정말 어렵고요, 그런 의미이서 부동산 투자 고려시 제일 중요한 건 (2) 입지 변화 가능성을 면밀히 고려하는 겁니다. 현재 입지가 좋아서 비싼 동네, 현재 입지가 나빠서 싼 동네와 다른 얘기입니다. 제일 좋은 건 현재 입지가 나쁘고, 앞으로 입지가 좋아질 지 사람들이 잘 모르는데, 향후 입지가 개선이 되면서 점점 비싼 동네로 변할 곳을 찾는게 최고죠^^ 제 영상 [부동산 멱살캐리] 시리즈를 다 보시면, 이 얘기를 이해하시게 될 겁니다. 예를 들어, 지난 30년간 강남 아파트는 서울에서 가장 비싼 가격을, 노원 아파트는 지난 30년간 서울에서 낮은 수준의 가격을 형성하여 왔습니다. 하지만, 두 곳의 가격 상승률을 거의 비슷합니다. 왜냐하면, 강남은 30년 전이나 지금이나 최고 입지 조건이고, 노원은 30년 전이나 지금이나 서울에서 낮은 입지 조건을 유지해 왔기 때문이죠. 지금 다들 알고 있는 호재 역시 미래 집값 상승에 크게 영향을 주지 않습니다. 요새 뉴스에 많이 나오지만, 예를 들어 GTX 호재라고 하여 크게 상승한 지역은 최근에 하락도 크다는 얘기가 많이 나오죠. 다들 알고 있는 호재는, 현재 부동산 가격에 반영이 되었고, 향후에 더 오를지는 알기 어렵습니다. 다시, 질문으로 돌아가서, 정보가 많지는 않지만 추정을 조금 덧붙여서 말씀 드리면, (1) 아파트는 신축인 것 같은데, 서울이나 수도권의 밀집지역 아파트가 아닌 것으로 판단됩니다. 최근 몇 년간의 신축 아파트들은 용적률이 높게 지어지는데, 그렇지 않은 것으로 보아, 이 역시 빌라가 있는 화성군 어디인 것 같네요. 화성군에서도 동쪽 동탄, 병점 쪽이 아니고, 서해안 개발을 생각하며 군청 소재지 쪽이 아닌가 추측됩니다. 길게 보면, 화성군이 서해안 쪽으로의 개발에도 힘쓰고 있고, 서해안선도 개통되면 영향을 받을 예정이나, 그렇다고 화성군 어디든 다 좋아지는 건 아니고, 일부 핵심 지역이 영향을 받을 겁니다. 하지만, 청사진처럼 생각하는 것 만큼 빠르게 좋아지고 그러지 않는 경우가 많습니다. 그런 사례로 가까운 곳을 보면, 수원의 호매실이 그런 경우고, 유명한 인천의 송도를 보더라도, 청사진을 보면 굉장하지만, 그게 그대로 구현되는 경우는 거의 없기 때문에 부동산 투자에 있어서, 호재는 실눈 뜨고 그 가능성을 면밀히 살펴봐야 합니다. 보유하고 있는 두 채의 매각, 그리고 어떤 집을 팔 지에 대해서는 또 다른 판단이 필요합니다. 매각 여부에 대해서는, 무엇보다 부채 상황을 고려해야 합니다. 두 집이 모두 담보대출이 없다면, 굳이 팔지 않으셔도 됩니다. 담보대출의 원리금상환 또는 이자 상환이 생활에 부담이 많이 된다면, 하나를 정리하시는 게 맞습니다. 하나를 팔아야 한다면, 더 나쁘다고 판단되는 걸 팔아야겠지요. (1) 아파트가 더 나쁜지, (2) 빌라가 더 나쁜지는 모르겠습니다. 일반적으로 빌라보다 아파트를 선호하기는 하지만, 빌라의 입지가 아파트의 입지보다 낫다면, 빌라가 더 좋을 수 있기 때문입니다. 두 집 중에 어느 집에 살고 계신지 모르겠습니다만, 살기 좋은 집을 남기고, 다른 하나를 파는 것도 방법일 수 있습니다. 두 채 모두 가지고 있어도 되실 형편이라면, 한 채를 월세를 주셔서 월 수입을 발생시킬 수 있어서 좋습니다. 아이러니하게도, 집 값이 비싸지 않다면 전세비율(전세가/매매가)이 높은 경우가 많습니다. 일반적으로 동일 지역이면 빌라가 아파트보다 전세비율이 더 높은 편이지요. 전세비율이 높은 집을 월세로 내 놓으면, 투자 금액 대비 높은 수익률을 거두게 됩니다. 집 값에 비해 전세값이 상당히 된다는 건, 또한 그 지역이 거주 수요가 높다는 걸 반증하는 것이기도 합니다. 공실이 생기지 않는 수요가 있고, 높은 월세 수익을 올릴 수 있다면, 팔아서 주식투자나 다른 부동산 투자 알아보다가 더 나쁜 성과를 올릴 수도 있기 때문에, 굳이 팔지 마시고, 생활 자금으로 쓰셔도 괜찮을 것 같습니다. 충분하지 않은 정보로, 제 추측까지 더해서 답변 드려 크게 도움이 되지는 않을 것 같습니다. 다만, 매도 원칙, 보유시 월세 원칙을 생각해서 판단하시면 좋겠고요, 우리 채널의 내집마련 멱살캐리 시리즈 차례로 시청하시고, 다른 부동산 관련 컨텐츠 시청하시면 판단하시는 데 더욱 도움이 되실 겁니다. 감사합니다.

@user-qi5qj6xu7j 2 ай бұрын

@@snowballjaeki 감사합니다 빌란. 화성시봉담이고 지금저는거주중입니다 30평 방3화2 현시세2억4천입니다 아파트는 안성시공도 스타필드옆 신축 다음달6월입주예정입니다 25평 방3화2 분양가3억2천

@snowballjaeki Жыл бұрын

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@user-so8qh7ow9r 10 ай бұрын

🌻

@user-cm5jq4ih3c Жыл бұрын

설명 너무 깔끔하게 정리 되어 설명 해 주시니 감사합니다.. 그런데 여기서 질문이 하나 있는데요.. 용적률 또는 건폐율에 지하1층 지하2층 지하3층은 --->지하층에 대한것은 용적률 or 건폐율에서 제외 되는것인지.. 아니면. 그것도. 어떤 정해진 것인지 궁금합니다.. 별도로 봐야 하는건지. 아니면.. 총 용적률이나 건폐율에 포함해서 봐야 하는건지요??

@snowballjaeki Жыл бұрын

안녕하세요 답이안님:) 지하층과 주차장을 위한 지상층은 기본적으로 연면적에 포함되지 않습니다.