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#scpi #investissement #immobilier
15/20, 18/20 ou encore 4/20 oui aujourd’hui je note les meilleures mais également les pires SCPI du marché. Et tu risques bien d’être surpris !
Aller pas une seconde à perdre !
Bien entendu, je le précise avant que l’on me tombe dessus mais il s’agit là, comme toujours de mon avis. Ce dernier reste subjectif et dépend de l’importance accordée par chacun à différents critères. Même s'il y a à mon sens des incontournables comme le rendement, l'historique de performance, la capitalisation ou encore le TOF.
Pour rappel le TOF, ou taux d'occupation financier, représente le pourcentage de revenus locatifs perçus, par rapport au potentiel de revenus si tous les biens immobiliers étaient entièrement loués.
Et c’est principalement la raison pourquoi j’ai accordé la note de 4/20 à la SCPI Patrimmo Commerce. Effectivement son TOF est inférieur à 90% ! Ce qui signifie que plus de 10% des locaux sont actuellement vacants ! Oui c’est énorme et ça ne présage rien de bon pour le rendement futur. En témoigne un taux de distribution qui s’effrite déjà depuis de nombreuses années.
Alors pourquoi 4/20 ? Car le rendement est pour le moment encore supérieur à 3 % et la SCPI Européenne. C’est déjà ça .. Mais il s’agit là, tu l’auras compris, de l’une des pire SCPI du marché à mon sens.
Effectivement, je fais également attention à d’autres facteurs comme la part du parc immobilier investi en Europe. Puisque comme tu le sais la France est l’un des vilain petit canard de l'Europe en termes de fiscalité. C’est pour cela que la quasi-totalité des SCPI récentes se tournent au maximum vers l’Europe.
Le rendement est lui primordial, pas besoin de le légitimer aha car oui je sais que c’est ce que tu regardes en premier. Le rendement est effectivement l’aboutissement d’une bonne stratégie et d’une bonne gestion du parc locatif.
Et justement, en termes de rendement parmi les plus bas du marché nous retrouvons Rivoli Avenir Patrimoine. Et avec en prime des milliers de parts en attente de retrait provoqué par une baisse des parts de plus 12,4 % en 2023. Créée en 2002, la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine est une SCPI de rendement spécialisée dans l’immobilier de bureau et commercial. En France et en Europe. Son TOF est très médiocre et sa diversité sectorielle limitée. Néanmoins sa part européenne, sa capitalisation, son rendement et son TOF sont supérieur à Patrimmo Commerce, c’est pour cela que je lui accorde un généreux 5/20. Ses frais d’entrée sont eux de près de 8%.
Et en parlant de frais d’entrées c’est également un facteur qui a son importance. Car même si la SCPI est un placement long terme les SCPI sans frais ont quelque peu rebattu les cartes. Et ce facteur est plus ou moins important en fonction de ton horizon de placement ! Personnellement avec ma vision très long terme je le prends en compte, mais si il n’est pas prédominant.
Et justement la prochaine SCPI est sans frais d’entrée. Et il s’agit là de la SCPI qui a eu la performance générale la plus élevée de 2023. C’est Remake Live. Son taux de distribution a été de 7,79% en 2023 avec une revalorisation de son prix de part de 2%, portant sa performance réelle totale à 9,79%. Elle vise un objectif de rendement compris entre 6,6% et 7,5% pour 2024.
Cette SCPI développe une stratégie opportuniste marquée par une diversification géographique et sectorielle. Depuis sa création, elle a réussi à atteindre une capitalisation de 448 millions d'euros. Et son énorme avantage, est qu’elle est la seule SCPI compétitive à être éligible au meilleur contrat d’assurance vie du marché : Le contrat Linxea Spirit 2.
Et même si les indicateurs sont pour l’instants remarquable. La SCPI est très jeune, car créée en 2022. Elle n’a donc pas été confrontée à des soucis de relocation par exemple. C’est pour cela que je lui donne la note de 15/20.
Quant à l'endettement, qui est souvent mentionné comme un facteur risque il n'est pas rédhibitoire à mon sens. Tout comme pour un particulier, un niveau d'endettement contrôlé peut maximiser les rendements, mais il est également vrai qu’un endettement excessif accroit la vulnérabilité aux fluctuations du marché immobilier et financier. Je le surveille donc également.
Et sur ce, je te souhaite plein de réussites dans tes projets et surtout, n’oublie jamais que TU en es capable !
Quentin