SCPI : Je NOTE les MEILLEURES et les PIRES !!

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#scpi #investissement #immobilier
15/20, 18/20 ou encore 4/20 oui aujourd’hui je note les meilleures mais également les pires SCPI du marché. Et tu risques bien d’être surpris !
Aller pas une seconde à perdre !
Bien entendu, je le précise avant que l’on me tombe dessus mais il s’agit là, comme toujours de mon avis. Ce dernier reste subjectif et dépend de l’importance accordée par chacun à différents critères. Même s'il y a à mon sens des incontournables comme le rendement, l'historique de performance, la capitalisation ou encore le TOF.
Pour rappel le TOF, ou taux d'occupation financier, représente le pourcentage de revenus locatifs perçus, par rapport au potentiel de revenus si tous les biens immobiliers étaient entièrement loués.
Et c’est principalement la raison pourquoi j’ai accordé la note de 4/20 à la SCPI Patrimmo Commerce. Effectivement son TOF est inférieur à 90% ! Ce qui signifie que plus de 10% des locaux sont actuellement vacants ! Oui c’est énorme et ça ne présage rien de bon pour le rendement futur. En témoigne un taux de distribution qui s’effrite déjà depuis de nombreuses années.
Alors pourquoi 4/20 ? Car le rendement est pour le moment encore supérieur à 3 % et la SCPI Européenne. C’est déjà ça .. Mais il s’agit là, tu l’auras compris, de l’une des pire SCPI du marché à mon sens.
Effectivement, je fais également attention à d’autres facteurs comme la part du parc immobilier investi en Europe. Puisque comme tu le sais la France est l’un des vilain petit canard de l'Europe en termes de fiscalité. C’est pour cela que la quasi-totalité des SCPI récentes se tournent au maximum vers l’Europe.
Le rendement est lui primordial, pas besoin de le légitimer aha car oui je sais que c’est ce que tu regardes en premier. Le rendement est effectivement l’aboutissement d’une bonne stratégie et d’une bonne gestion du parc locatif.
Et justement, en termes de rendement parmi les plus bas du marché nous retrouvons Rivoli Avenir Patrimoine. Et avec en prime des milliers de parts en attente de retrait provoqué par une baisse des parts de plus 12,4 % en 2023. Créée en 2002, la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine est une SCPI de rendement spécialisée dans l’immobilier de bureau et commercial. En France et en Europe. Son TOF est très médiocre et sa diversité sectorielle limitée. Néanmoins sa part européenne, sa capitalisation, son rendement et son TOF sont supérieur à Patrimmo Commerce, c’est pour cela que je lui accorde un généreux 5/20. Ses frais d’entrée sont eux de près de 8%.
Et en parlant de frais d’entrées c’est également un facteur qui a son importance. Car même si la SCPI est un placement long terme les SCPI sans frais ont quelque peu rebattu les cartes. Et ce facteur est plus ou moins important en fonction de ton horizon de placement ! Personnellement avec ma vision très long terme je le prends en compte, mais si il n’est pas prédominant.
Et justement la prochaine SCPI est sans frais d’entrée. Et il s’agit là de la SCPI qui a eu la performance générale la plus élevée de 2023. C’est Remake Live. Son taux de distribution a été de 7,79% en 2023 avec une revalorisation de son prix de part de 2%, portant sa performance réelle totale à 9,79%. Elle vise un objectif de rendement compris entre 6,6% et 7,5% pour 2024.
Cette SCPI développe une stratégie opportuniste marquée par une diversification géographique et sectorielle. Depuis sa création, elle a réussi à atteindre une capitalisation de 448 millions d'euros. Et son énorme avantage, est qu’elle est la seule SCPI compétitive à être éligible au meilleur contrat d’assurance vie du marché : Le contrat Linxea Spirit 2.
Et même si les indicateurs sont pour l’instants remarquable. La SCPI est très jeune, car créée en 2022. Elle n’a donc pas été confrontée à des soucis de relocation par exemple. C’est pour cela que je lui donne la note de 15/20.
Quant à l'endettement, qui est souvent mentionné comme un facteur risque il n'est pas rédhibitoire à mon sens. Tout comme pour un particulier, un niveau d'endettement contrôlé peut maximiser les rendements, mais il est également vrai qu’un endettement excessif accroit la vulnérabilité aux fluctuations du marché immobilier et financier. Je le surveille donc également.
Et sur ce, je te souhaite plein de réussites dans tes projets et surtout, n’oublie jamais que TU en es capable !
Quentin

[@pierrebieuzent2468]

Bonne vidéo ! Il faudrait continuer à être régulier dans vos vidéos

[@avenirinvestscpi]

Merci Pierre pour le soutient !

[@philippeduarte4076]

salut Quentin , ravi de te retrouver mon ami , je vais me pencher sur les SCPI meme si je suis deja tres investi sur les foncieres cotees . a tres vite

[@avenirinvestscpi]

Merci Fabrice, un plaisir de te lire, merci pour ton retour ! A très vite !

[@sepiainvestissement]

Les scpi tu peux les prendre à crédit Ça te fait facile un TRI de 7 à 20% en fonction de la scpi, de la durée et de ta fiscalité Le top en ce moment c'est le duo Comete - Remake sur 25 ans Quasi auto financé

[@TheNhG77]

18/20 une SCPI avec un délais de jouissance 6 mois? avec 12% de frais de souscription et encore 13,40 % de frais de gestion le tout pour 6% de rendement brut? je ne crois pas

[@TR_OFFICIEL]

salut quentin, superbe vidéo, quelle est le nom de ton logiciel pour dessin ? merci :)

[@avenirinvestscpi]

Merci beaucoup pour le soutien ! C'est Video Scribe mon logiciel

[@dmnbeginnerdmnbeginner]

Tu as utilisé quelle banque pour faire un prêt pour acheter des SCPI a crédit ?

[@sepiainvestissement]

Un critère que tu devrais prendre en compte et que personne n'utilise ( à tort), c'est le taux acte en main moyen Le taem c'est le rendement moyen réel des biens immobiliers acte en main En effet le TDVM (taux de distribution) lui est souvent faussé par la mécanique du délai de jouissance Le taux acte en main moyen est le rendement reel vers lequel va tendre la SCPI dans les années à venir, quand l'effet du délai de jouissance prendra fin Exemple Remake à un rendement de 7.79% mais un taux acte en main légèrement inférieur à 7% Upeka à un tdvm de 7.7% et un taux acte en main de 7.7% aussi Cœur d'Europe fait 5.25% net de fiscalité etrangere et à pourtant communiqué un taux acte en main de 7.25% Ce critère est très très important et presque personne ne l'utilise

[@Immobilierpassif]

oui elle est moins endettée

[@sepiainvestissement]

Le taux acte en main est encore plus important que l'endettement (qui est toutefois un critère important)

[@Immobilierpassif]

@@sepiainvestissement Oui. Je veux dire que si la faible différence entre le taux acte en main moyen et la distribution s'explique par l'effet de levier de la dette, c'est pas la même chose que s'il s'expliquait par des frais de gestion moins élevés. Et donc vous avez raison de le souligner dans cet exemple précis. (Il y a plein d'autres facteurs mais ici les deux qui me sautent aux yeux ce sont le tof élevé grâce à la jeunesse de la scpi + l'effet de levier)

[@sepiainvestissement]

@@Immobilierpassif la différence de rendement est dans 90% du au mécanisme du délai de jouissance Le fait de percevoir les loyers mais de ne pas avoir à les distribuer mais mécaniquement gonfler le rendement C'est plus le mecanisme du délai de jouissance que l'endettement qui fait gonfler le rendement des scpi les premières années d'existence Par exemple transition europe qui fait plus de 8% alors que le taux acte en main est de 7%, c'est entièrement du au mécanisme du délai de jouissance Mais au fur et à mesure des années le rendement va tendre vers 6%

[@Immobilierpassif]

@@sepiainvestissement Ah bon ! Donc à quoi sert la dette ?

[@fabricevantre7784]

Preums, merci Quentin, c est toi qui fait les dessins ?

[@avenirinvestscpi]

Salut Fabrice, ça fait un moment ça fait plaisir ! J'utilise un logiciel pour les dessins

[@BHM1402]

Qu'en penses-tu des SCPI : Iroko Zen Fair Invest

[@Marcdulux]

ACHTUNG: Iroko Zen pas de frais d'entrée mais beaucoup de frais pour tout et n'importe quoi pendant la détention du bien

[@GreG-gk9tf]

Sinon dans ton comparatif c'est dommage de ne pas avoir fait le parallèle entre iroko zen et remake live. On voit que le premier est plus endetté et que sa valeur de part n'a pas été revalorisé mais en fait elle coûte n'a pas été revalorisé mais en fait la valeur de revalorisation est beaucoup plus haute, 6% de plus que le prix payé... Alors que remake live a augmenté le prix de la part et finalement maintenant le prix réel de reconstitution est légèrement en dessous du prix payé. Ça mériterait une analyse vraiment fine, j'avoue que d'un côté comme de l'autre il y a les avantages et des inconvénients et ça serait pas mal de faire un comparatif entre les deux ? 😉

[@avenirinvestscpi]

Je te remercie pour ton retour ! effectivement j'ai souvent parlé de Iroko dans mes précédentes vidéo. J'apprécie beaucoup cette SCPI et c'est d'ailleurs la prochaine sur laquelle je vais investir. Je voulais changer un peu mais je garde ta suggestion pour l'avenir et je t'en remercie.