【投資看房實戰指南】為什麼銀行鑑價會跟屋主開價差這麼多?其實最大的問題出在這邊

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#房屋鑑價#貸款成數#地段影響
房屋鑑價｜貸款成數｜地段影響｜實價登錄
內容介紹
如何理解房屋鑑價與貸款成數的關係？為何不同銀行的鑑價會有差異？本影片將詳盡解說鑑價的影響因素，包括屋齡、地段、坪數及嫌惡設施，並探討如何選擇合適的銀行來獲得合理的鑑價。
看完後你會清楚的瞭解：
1）什麼是房屋鑑價及其重要性
2）如何因應鑑價低於開價的情況
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🎥 影片章節
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0:00 開場
0:15 鑑價比開價低會怎樣
1:54 銀行是怎麼鑑價的
3:17 為什麼鑑價會比較低
4:33 總結
6:44 講八卦
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#實價登錄#屋齡#坪數#嫌惡設施#銀行貸款#房價評估#房屋貸款#房地產#房屋買賣#房市#房屋估價#購屋指南#銀行評估#實價登錄系統#房屋投資#黃金地段#房屋貸款注意事項
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[@houseinin]

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[@lukeshih]

聯徵這東西很有趣！銀行想知道一個人的信用狀況第一個就是拉聯徵(表示信用分數會影響您的貸款成數或是信用卡額度等等)。但是，你去問聯合徵信中心，他們說信用分數只是"參考"而已。若裡面的某項分數偏低他們也只會叫你去問銀行，跟他們沒關係！

[@houseinin]

是的

[@raymondl1784]

開價要問第一個接洽物件的仲介，哪來的自信開超過銀行的鑑價。我在台中, 開價1780, 銀行鑑價不到1500,屋主想要1700成交。 阿元說的沒錯 我要拿出這些頭期，我根本可以買更好的，後來我就買1850的。

[@houseinin]

是的 不負責任的仲介都說鑑得到 屁 銀行又不是他開的

[@kylelin6765]

官股銀行都比較保守，而且新裝潢，新家電都不認列，只用空房去估多少錢

[@houseinin]

每家規則不一樣 也有激進的官股銀行 你就看新聞 看誰常常出事 就是內部稽核比較鬆軟 比較好吃

[@cidwwang]

靠夭，那個練習也太好笑了啦，阿元真寶！

[@houseinin]

呵呵

[@cidwwang]

拉聯徵這個建議阿元開一集說一下，其實信用分數影響貸款很大，也提醒線上朋友，慎選信貸車貸的使用時機

[@houseinin]

有道理

[@w1990128w]

地點真的很重要 我的信義區跟中正區 屋齡都超過40年，但是鑑價幾乎都比我的買價高❤

[@houseinin]

酷

[@bret4757]

投資客房子一堆鑑價低的阿 投資客570買 粉刷完 不到半年開價900 而且還有人買 結果不意外 貸款最多570 現金拿不出來變違約

[@houseinin]

真的

[@lukeshih]

仲介應有責任告知買方，這方面貸款的問題！而不是讓買方傻傻簽約後才知道銀行鑑價不高導致自備款差很多！

[@hmsDEBBE]

@@lukeshih 很可惜現實很殘酷，通常仲介成交後就拿走佣金拍拍屁股走人了，賣方市場時期很少有認真盡責的房仲，賺快錢黑錢的房仲居多

[@JOHNSON7057S]

自己鑑價與代書送件😅有差別～但阿元說的是重點～地段學區～香港也是～寧願買個好地段的爛房子也不要買爛地段的好房子～好地段反彈比較小～某些地區😅反彈是很恐怖的夭折都有可能～還有不要把貸款不過的問題全部歸咎於物件～～本身條件更重要⋯⋯

[@houseinin]

真的 貸款人條件更重要

[@OPLin-gj4ee]

事前鑑價真的很重要 幾年前買了一棟透天2000 結果銀行只鑑900 重點履保第一期都匯進去了 捏著老二也要想辦法成交 真的後面只能一直找親戚借現金😢

[@houseinin]

哇 順利成交你就是勇士 成交失敗你就是烈士 不要玩這麼大啦 對心臟不好

[@melodychien7235]

真的。買隔套收租 銀行只願意貸5成。其他的只能再靠一成的裝潢貸，但利率相對高。千萬不要隨便相信仲介。我跟這位買家一樣 也是先匯第一期到履保了。還好因為一些原因延遲交屋，才趕快想辦法生錢。真的太痛苦啦！

[@fiksufitness]

阿元～想請教你一下，近期我找到一個我喜歡的別墅預售屋。不過有個問題想了解。這間建照上是沒有登記會蓋地下室，且權狀坪數也沒有涵蓋地下室的坪數，可是地下室是存在的。他們也說年底申請使用執照的時候，會先把地下室的入口封閉，審查後才會在打開（聽到這個我就覺得怪怪的）。想請問一下買這間的話，之後會有什麼問題嗎？銷售員是跟我說基本上是不會被查的。萬一被查到，頂多就是補繳房地稅，不會被拆掉。想確認一下真的是這樣就可以解決嗎？會不會被要求地下室要填滿水泥等等？萬一被列管，會不會之後不好賣等等？拜託阿元協助解答了🥺

[@houseinin]

這就送的 就跟以前驗收後再幫你二工推出去一樣 當然有風險 就看你願不願意賭而已

[@fiksufitness]

@@houseinin 謝謝阿元回覆~ 那萬一賭輸了, 最壞情況是甚麼呢?屋子會被拆掉嗎?還是就如銷售員所說的 多繳稅就好

[@My055187]

​@@fiksufitness 補稅啦，怎麼可能拆房子😂

[@My055187]

鑑價很重要，不能只聽仲介說的，自己也要去問，免得簽約進履保錢生不出來被吃頭款事情就大條了。 現在房市火熱，很多屋主都亂開價，反正願者上鉤慢慢賣，汐止五堵車站旁一個門牌B1的中古屋開價1398，591上查得到，結果問不到半間銀行願意承作，只有農會願意接但是只能貸七百萬，我都不知道屋主是在開價還是開玩笑😂

[@houseinin]

找盤子接盤

[@user-ow7lj1ns7c]

合理啊 B1門牌 在銀行鑑價本來就屬於陽光宅貸款只能五成 代表銀行鑑價這間1400萬 但因為門牌只能帶五成700萬 屋主開1398還好吧 阿元應該是沒有注意到 才會認同

[@My055187]

@@user-ow7lj1ns7c 不是喔，銀行是說鑑價900貸八成，他本來開價就高實登一大截

[@user-yz9qy9ze5z]

自己找常來往銀行差300萬，請代書找銀行沒問題，沒價差可貸八成，可是阿元現在在高雄請銀行鑑價所需時間屋子就被買走了。😅

[@houseinin]

不會先下斡旋卡住 趁時間去跑哦 我就這樣

[@Hs-oo5zt]

沒訂約不會鑑價吧 我買是這樣 只回大概就實價登錄行情 要申請貸款才鑑價

[@user-yz9qy9ze5z]

​​@@houseinin另一房仲說，房市熱就發生下斡競價現象，其實我不喜歡某仲介公司，應首斡優先談不行再談下一斡，而不是同時競價，不過對賣家這卻是優點了。😅

[@user-zj7ht4zf7w]

信義房屋就不會

[@SS-xl1op]

我當時買的房子2200，鑑價其實超過2200，所以最後就可以戴8成。我後來上銀行網站去看我房子的估價，大概是2500萬左右。屋齡17年，一坪買21萬，一中街附近。

[@kaeco443]

請問是哪個銀行網站？可以分享網址嗎？謝謝

[@houseinin]

酷

[@houseinin]

每個銀行都可以電話打去問就好

[@user-kv9vp8bt1i]

有些預售屋地點普普得反而銀行不願放貸款，他說鄉村區，蛋殼區，反而市區20多年中古屋附近有學校，超商，小北百貨，小吃店，全國電子都走路10分鐘內可到，銀行願意放款，所以銀行眼中鑑價仍然是location.

[@houseinin]

不對勁 預售屋對銀行來說 是可以一次獲得一大批貸款件數 這都要喬才拿得到 你說有銀行不願意放預售屋 不合理 你是哪裡縣市的哪裡 怎麼會有這樣的事情

[@user-kv9vp8bt1i]

@@houseinin 桃園新屋區，預售屋四周皆是田，也有可能我條件不好沒有薪轉銀行不想放款，沒關系

[@user-ou6qq8pe7k]

最近看一間新北老公寓一手無整理近捷運 邊間棟三面採光面雙向馬路 仲介說很便宜快來看 我問鑑價多少？居然比開價低150...這樣是便宜在哪？😅

[@houseinin]

便宜是相對的 可能跟那一帶比起來確實便宜

[@My055187]

如果可以開價少150萬成交那就是便宜阿，現在能買到鑑價內的物件就算便宜了

[@Yang77527]

好幾間民營銀行都有線上粗估 ,安泰/中信/玉山/富邦/元大/渣打/永豐 ,雖然有的要手機驗證 ,但還是可以抓個大概貸款額度/成數~~

[@houseinin]

嗯嗯 我還有一招 忠訓國際 做民間貸款的 他們有這種服務 他們玩貸款才是專業 一次送給快20間粗估幫你取最高參考

[@mingren5108]

​@@houseinin 一次送給快20間粗估的忠訓國際服務費是怎算？還是取高的後就一定要由忠訓去送房貸？

[@user-ym8fm3xu9v]

請教您, 中古屋是否需要找驗屋公司?

[@houseinin]

不用啦 反正一定有問題 我都沒找

[@vanessayang9896]

之前跟家人去看土城一間29年大樓，是投資客裝潢過的，賣$1088（只是看看而已）結果房仲說自備要500萬，我回：…我如果自備有500萬、我幹嘛來買這麼舊的房子？

[@user-ym5mw5vl7t]

如果是近30年的舊大樓，估價差成這樣，正常情況是不可能成交，如果說在土城都計內鑑價有750左右那就還算正常。

[@JOHNSON7057S]

應該是不是短期買賣的原因～

[@houseinin]

是的 我就是這個意思 你這個有可能是人家短期買賣 變成鑑價只能用之前的 常見於 投資客買廢墟爆改成新裝潢房子

[@houseinin]

嗯嗯

[@houseinin]

嗯嗯

[@kennyg5447]

請問裝潢可以貸款嗎，可以和房屋貸款一起辦？

[@houseinin]

可以

[@user-bp9fq5tf6g]

最近因為再看房子，有自己啦過一次聯徵，因為想知道自己的信用狀況。 請問阿元會不會影響很大😢

[@houseinin]

不會 等3個月過去就風平浪靜

[@zeralux100]

八里龍形當初成交價1100 官股銀行鑑價1000 合作社鑑價1080

[@houseinin]

那就很美

[@user-iy6zk8gy3j]

阿元請教 拉聯徵 危害很大 是為什麼？

[@user-kd3zz3zr9k]

通常三個月內，你查聯徵超過3次就會被政府列為警示用戶，所以每當你亂查後再去真正申請房貸跟信用卡（通常是信用卡居多）會直接被銀行駁回 因為會覺得你可能要從事金融詐騙行為或是要開始欠債不還⋯等

[@user-bp9fq5tf6g]

最近因為買房想查自己的信用 有去拉過一次聯徵。 （這是第一次拉聯徵） 這輩子只拉過一次聯徵..… 請問會影響什麼嗎？

[@user-kd3zz3zr9k]

@@user-bp9fq5tf6g 不會，只要未來幾個月不要再去拉聯徵就沒差了

[@houseinin]

觀眾朋友都幫我回了呵呵

[@houseinin]

對對對

[@chiaoshuchen2158]

練習業配戳中笑點

[@houseinin]

😂

[@user-jr8yr6je7f]

我的經驗不同耶，我買過幾次房子，跟華南，彰銀，元大及國泰世華都貸款過，其鑑價每家都跟我的成交價一樣，我真懷疑，銀行人員是否真有去鑑價，還是我一般貸款不會超過五成的關係，供參考

[@houseinin]

鑑價跟你自備多少沒關係 那就是你那房子很好鑑價 大家都差不多

[@user-xw1hk6ox8p]

好絲滑😂

[@user-ou6qq8pe7k]

超好笑😂

[@houseinin]

🤣

[@houseinin]

🤣

[@thc9994]

當初有買一間590 銀行鑑價800

[@houseinin]

這是超貸的節奏R 母湯R

[@messiah7935]

鑑價不過代表不值錢，尤其中古屋，不值就去買新的，不要被話術騙

[@houseinin]

對 群魔亂舞 台北新北有些中古 開價超敢 敢已經不如去買預售 價格透明

[@92439375]

專員不用負責任亂猜 除非已成交才會認真

[@raymondl1784]

你可以問好幾家 就知道，行情在哪，銀行都會差不多。

[@92439375]

@@raymondl1784 不用問本來就知 , 成交前幾間專員都亂估4xxx, 成交5500後 完全沒問題

[@houseinin]

見到合約書當然走流程

[@houseinin]

對

[@houseinin]

有可能 但我這邊不會發生 也不能全怪專員 簡單估價時只有地址沒有貸款人條件 就有可能會這樣

[@edison810405]

我買過一間桃園的地段不錯，近交流道、火車站，出門有公車站旁邊大賣場。新成屋"兩個月"，附近兩房車10幾年的都900-1000，用貸款推算這間當初成交價大約1000，這間因為都是預售屋的交易紀錄，銀行沒有今年的交易紀錄導致和我說銀行鑑價900多萬.... 幹 新成屋鑑價和旁邊10幾年的房子一樣，傻爆眼?????? 還好最後還是有鑑價到足夠的成數= =

[@houseinin]

好險好險

[@roytaiwan1]

240萬？ 540-300

[@roytaiwan1]

不過不影響 我超愛買方阿元的節目

[@houseinin]

對耶我好像講錯了呵呵

[@houseinin]

感謝

[@Matt-jg6zu]

拖臺錢阿! 明明節奏感覺就講完了，還以為後面要講啥, 一直拖一直重複, 相同東西拉分鐘數...

[@houseinin]

對啊

[@noreply5968]

快被你練習業配笑死

[@houseinin]

呵呵

[@stanly2422]

絲滑的阿元 好了啦~~~可以去找老婆了啦

[@houseinin]

🤣

[@sunnyboy8808]

阿元不缺女生！