Бизнес на строительстве: под заказ или на продажу? | VDT

Для тех, кому импонирует компания Vesco Group и кто хочет больше узнать о ее истории, стратегии развития и планах на будущее, смотрите мое интервью каналу “О Новостройках”.
Наша история - классика в бизнесе: был и галопирующий рост, и амбиции диверсификации, и “пир во время чумы”, и колоссальные долги, и непонимание между партнерами с последующей сменой лидера, и сложные решения, и годы упорного труда, и кадровые ошибки, а на сегодня - сплоченная надежная команда. Уверен, этот опыт будет интересен и полезен всем предпринимателям.
Съемки проходили в одном из наших девелоперских проектов - современном доме в КП Миллениум парк, который не так давно нашел своего владельца. Я проведу небольшую экскурсию по коттеджу, расскажу о неочевидных особенностях планировки и инженерии, которые должны быть во всех элитных домах.
Стенограмма интервью bit.ly/2pXYjKu
Алексей Аверьянов
/ araveryanov
/ araveryanov
#VDT #ВладениеДвижениеТворение #АлексейАверьянов #Владение #ЭлитнаяНедвижимость #VescoConstruction #Девелопмент #ТочечныйДевелопмент
В этом выпуске:
00:30 - Блиц опрос с Алексеем Аверьяновым.
01:16 - Кто такие VESCO Group и как расшифровывается название?
02:51 - Что произошло с компанией VESCO Group в 2013 году?
04:41 - Обзор современного дома в КП Миллениум парк.
06:28 - С чего начинался VESCO Group: консалтинг, девелопмент, агентство элитной недвижимости, строительство?
08:36 - На какие мелочи необходимо обращать внимание при строительстве дома?
10:39 - Как компания VESCO Group справляется с кризисом?
13:59 - Как понять какие комнаты нужны в доме, а какие нет?
14:49 - Почему заказчик не хочет сделать все как он хочет?
17:59 - Сколько по времени продается дом и как найти инвестров?
19:53 - Уникальные бахилы на заказ)
20:43 - Зачем Алексею KZbin канал?
23:05 - История Алексей про челленджи.
26:13 - Почему Алексей занялся недвижимостью?
28:12 - Топ 3 жилых комплекса в Москве.

[@StanislavOrekhov]

Хорошее интервью. Приятно слушать. Лайк. Про обслуживание и жизнь за городом - ок. Многие это не понимают

[@VDT]

Спасибо, Станислав!

[@olegkarlson]

Здорово ты меня мотивируешь!

[@VDT]

Да! Задача мотивировать коллег есть! Хорошо, что есть подтверждения того, что я с ней худо-бедно справляюсь)) Спасибо за комментарий.

[@corifei]

Шикарно, проникся уважением

[@VDT]

Спасибо!

[@diz2biz]

/ 05 / Про участок... Выбор места для строительства дома - такой же важный процесс/шаг, как и стройка. В ряде случаев локация важнее (и микролокация). Расскажите в двух словах, как был подобран данный участок? По какой-то системе? Случайным образом? Под потенциального заказчика? Или под регулярные запросы клиентов агентства недвижимости?

[@VDT]

Летали к другу на свадьбу в Екатеринбург, на обратном пути задержали самолёт. Сидели в аэропорту и с коллегой обсуждали девелоперские проекты. И тот сказал, что скоро должен выйти на продажу небольшой участок 10 соток в Миллениум Парке в застроенной части. Все участки в этом посёлке достаточно большие, минимум 18-20 соток. А тут вход по земле в 2 раза меньше. А в посёлке очень много общественных территорий, поэтому мы посчитали, что площадь самого участка не так принципиальна. Вот так и запустился этот проект))

[@diz2biz]

@@VDT Как в кино : )!

[@talgatturysbek4504]

Молодцы. Казахстан, город Тараз

[@СергейФролов-п9м]

Снимите пожл о переуступке ? Как все правильно оформить, подводные камни?

[@VDT]

Да с удовольствием бы, но нет такой экспертизы, к сожалению. Ну может кто-то из подписчиков встречал подобные тьюториалы или готов рассказать. Буду признателен, если кто-то поделится.

[@ИсламИслам-ы2х]

У меня предложение к вам как на счёт облицовки ваших домов дербентским природным камнем

[@VDT]

Так облицовываем, но редко

[@akaminsky]

/ 03 / Про видовые возможности... Кстати, о видовых возможностях объекта. Предусмотрен ли вариант смотровой площадки на самом-самом верхнем уровне? Т. е. чтобы ступни созерцателя были на уровне крыши третьего яруса.

[@VDT]

Нет, там неэксплуаиируемая часть кровли. Дело в том, что нужны ограждения, чтобы можно было эксплуатировать кровлю и лестница, чтобы туда забираться. Эти 2 элемента уже нарушат весь архитектурный замысел)) Но никто не мешает по стремянке туда лазить на свой страх и риск.

[@ВикторКоролёв-щ8ъ]

Алексей, раз, уж нет ипотеки на загородку, можно ли у вас купить дом на этапе строительства и в рассрочку?

[@VDT]

В рассрочку можно, практикуем такое. Но это не сравнить с ипотекой. Мы готовы рассматривать рассрочку максимум на 5-7 месяцев. Нам деньги обходятся по самой высокой ставке потреб кредита в банках. Потому что в нашей стране помимо загородной ипотеки нет еще и механизмов нормального финансирования успешного и стабильного бизнеса даже с ликвидными залогами.

[@NikolaySemchuk]

А чем конкретно ФЗ-214 может быть полезен для загородки, да еще элитной? Разве это закон не для муравейников эконом-класса?

[@VDT]

Да не обязательно для элитной. Для элитной он вряд ли поможет, потому что проектов таких нет и в ближайшем будущем не планируется. А вот в сегменте 10-30 млн.р. это помогло бы собирать деньги соинвесторов на более ранних этапах, получать нормальное проектное финансирование и гарантировать будущим собственникам целостность заявленной технической и социальной инфраструктуры в соответствии с проектом. К сожалению, слишком много вольностей есть у загородных застройщиков и никто уже не верит в обещания! И нет механизмов добросовестным застройщикам доказать, что они все выполнят и сделают как планировалось.

[@RSA-x6y]

Хорошо всё сказал!

[@VDT]

Да, Стас вообще молодец)) Шучу, спасибо!

[@ИванКасьянов-ж3г]

О, как интересно. Столько раз приходилось слышать от экспертов рынка объяснений про то, что аренда выгоднее ипотеки. А вы, активный участник рынка с большим стажем на нем, выбираете ипотеку. Идете против мейнстрима практически. ) А почему?

[@Luxeflat]

Узнай как мыслит толпа и сделай наоборот. Это правило прекрасно работает в трейдинге. Недвижимость не исключение. Аренда выгодна на падающем рынке, но на растущем ипотечная ставка не выгодная. Мы как раз в пограничной зоне где ставка низкая а рынок в заключительной стадии падения. Потому в долгосрочной перспективе Алексей прав.

[@VDT]

У нас было интервью с Данилой Савченко, kzbin.info/www/bejne/bJWyfIB6fLODhLc. Он как раз топит за аренду. Так вот плюс в собственном жилье - это индивидуальность, комфорт, стабильность. Для меня как для семейного человека эти факторы крайне важны.

[@DmitryFedorovv]

Алексей, а какова география вашего точечного девелопмента? На каких направлениях строите и почему именно там? Выгодно ли это с точки зрения инвестиций? Окупается?

[@VDT]

Если бы это не окупалось, то мы бы этим не занимались бы, правда? А наши инвесторы не входили бы в последующие проекты. С текущими ставками по депозитам и падающим городским рынком, эта ниша остается крайне привлекательной. География девелопмента - исключительно Рублевка и Новая Рига. Здесь сконцентрирован основной спрос.

[@diz2biz]

/ 04 / Про окружение... А есть ли еще современные коттеджи с плоскими крышами в пределах видимости? Или все соседи Vesconti более 🎩 консервативны?

[@VDT]

В этом посёлке такие соседи точно есть, но их не много и они не в пределах видимости. Консерватизм тут скорее не у жителей, а у застройщика посёлка. Большая часть домов в Миллениум парке построена по проектам застройщика, компании Villagio Estate, а у них в линейке было всего несколько проектов с плоскими (неэксплуатируемыми) крышами.

[@diz2biz]

@@VDT Значит, все еще только начинается : )...

[@allsochi]

Какой процент прибыли заложен в подобном строительстве?

[@VDT]

Здесь сложно говорить именно про "заложенный" процент, так как мы не знаем, по какой цене нам удастся продать тот или иной объект. Но в итоге по проектам у нас были IRR и в 44,5%, и 25%, и в 8%. Сейчас целевая доходность на денежный поток - 18-20% годовых и нацеленность на продажу в течение 6 месяцев после завершения строительства.

[@allsochi]

@@VDT от каких сумм принимаете инвесторов?

[@VDT]

@@allsochi, пока что от 40 млн. р. это за 50% от проекта, чтобы можно было на инвестора зарегистрировать право долевой собственности. Но надо понимать, что не все инвесторы совместимы друг с другом, поэтому лучше заходить на 100% в проект, а это уже 80 млн.р. минимум. Или сейчас есть варианты кредитования под фиксированную ставку от 10 млн.р., но уже без участия в возможной дополнительной прибыли, но и без рисков.

[@ДианаДемидова-е3и]

Сколько домов вы уже построили таким образом и будете ли продолжать? Какая рентабельность и порог входа?

[@VDT]

Проект в Миллениум парке - это наш 6-й проект в девелопменте, и 3-й, который мы построили полностью с нуля. Продолжать будем, однозначно! Сейчас уже завершаем еще 2 проекта - в Павлово и в Княжьем Озере и планируем новый!

[@VDT]

А! Не ответил про рентабельность и порог входа. У нас IRR получается от 15 до 45% в зависимости от проекта. А порог входа - 80-100 млн.р. Но мы во многих проектах сами участвуем, или комбинируем 2-3 группы инвесторов. Таким образом, можем снизить порог входа до 20-30 млн.р. Еще думаем о том, как организовать систему краудфандинга, чтобы можно было в одном проекте поучаствовать десяткам инвесторов с чеком от 1 млн.р. Это непросто, но рано или поздно мы к этому придем.

[@ИсламИслам-ы2х]

Алла Пугачева и Максим Галкин облицовали свой дом или дворец как правильно назвать в деревне Грязи

[@akaminsky]

/ 01 / Про название (⏱️ 4:41)... Алексей, у 🏢 объекта/проекта, который показан в ролике, есть собственное имя/название?

[@VDT]

Этот проект называется Vesconti. Подробнее можно посмотреть на сайте архитектурно-строительной компании Vesco Construction - podryady.ru.

[@akaminsky]

@@VDT Отлично! Идем смотреть : ).

[@perman_]

Интересно.. Из чего вы строите..?

[@VDT]

Мы адепты каменных технологий - монолитный железобетон, кирпич.

[@ОляДинисова-г4у]

Есть какие-то проекты в работе сейчас - где, какой метраж, какой проект? Можно ли посмотреть? Когда планируете закончить?

[@VDT]

Сейчас делаем отедлку внутри этого дома - podryady.ru/projects/lorentso-v-poselke-knyazhe-ozero/. Скоро про него будет выпуск. И мы его уже показывали в спецвыпуске с Архитектором Дмитрием Фимушкиным. И доделываем реконструкцию в доме в Павлово - podryady.ru/projects/proekt-sovremennogo-doma-v-pavlovo/ Его тоже уже показывали в выпуске про Реконструкцию с Натальей Кузнецовой.

[@irzori7295]

То есть, еще одна диверсификация произошла, но теперь в рамках одной отрасли? Может, в этом и есть секрет успешной диверсификации как раз?

[@Luxeflat]

У меня в профессиях диверсификация. И внутри отрасли крипто активов - диверсифицировал портфель.

[@VDT]

Да, диверсификация внутри отрасли - это возможность размазать риски, но при этом сохранить фокус. Сейчас как раз так и происходит. А еще получается очень крутой синергетический эффект от всех направлений. Потому что синергетического эффекта от ликероводочного завода для риэлторского бизнеса не было никакого!))

[@АлександрС-т4ь]

Хорошее интервью, но дом в Сокольниках - не комильфо) за такие деньги можно и в «Долине Сетунь» взять)

[@VDT]

Если б Долина Сетунь находилась бы в Сокольниках, то можно было бы и взять))

[@АлександрС-т4ь]

@@VDT Лучше уж Сокольники перенести туда, где Долина Сетунь )

[@akaminsky]

/ 02 / Про этажность... Все же «стильный ультрасовременный двухэтажный особняк» (podryady.ru/projects/dom_s_ekspluatiruemoy_krovley_v_millenium_parke/) или трехэтажный особняк?

[@VDT]

Правильно все-таки трехэтажный, но сейчас так клиенты не любят лишние этажи)) Да и третий этаж в виде одной хобби-комнаты можно не считать.

[@akaminsky]

@@VDT Понятно. Значит, смотря с какой стороны смотреть : ).

[@binigersbinigers5973]

хорошо, когда денег, как фантиков... можно лямы вкладывать. Если что родители подкинут.

[@7Matrix77]

смотрю на ролики и в глаза бросаетса Ваши руки , они постояно дёргеваетса. Очень много жестов, и ролики становитса неприятными. Что сказано и как сказано. Это про как.

[@VDT]

Да, согласен. Есть такой грешок. Постепенно усмиряю их, но нелегко даётся))

[@Жами-к3щ]

Не приятный коментарий нормальное движение рук