Bis zu 49% Abschreibung in 10 Jahren - Lohnt sich Neubau jetzt?

[@Hofjuhude]

Junge!!! Das Praxis-Beispiel ist so gut!!! Vielen Dank für den tollen Content!!

Danke für das Lob! Freut uns sehr, dass das Beispiel so gut gepasst hat u. zum Verständnis beiträgt.

[@tobiaseckert8057]

​@ ist für die degressive Abschreibung auch eh 40 qng erforderlich oder nur für die 5% sonder Abschreibung?

@@tobiaseckert8057 Für degressive AfA von 5% gelten die Bedingungen nicht, die gilt für alle Neubauten.

[@reraise123]

Tolles Video besten Dank. Sehr strukturiert und klar präsentiert! Besser hier auf KZbin noch nicht gesehen !

Danke für das tolle Feedback! Das freut uns sehr🙂.

[@dennishemmerling2085]

Sehr toll erklärt auch für einen Laien vor allem mit den kurzen Zusammenfassungen, die parallel zur Erklärung eingeblendet werden. Top. Danke

Vielen Dank für das Feedback, das für uns sehr interessant ist, weil wir uns tatsächlich mit den Einblendungen Mühe geben, dass der Zuschauer den Überblick über die Unterthemen behält.

[@ri.baba9528]

Vielen Dank für das Informative Video. Würden sie evtl. In einem separaten Video auf die Berechnung der einzelnen Spalten in den Tabellen eingehen?

[@AlexxxBraun]

hi, Wenn der Bauträger die Wohnung für 5100 Euro/qm herstellt, bereits abzüglich Grund- und Boden, allerdings die Wohnung für 8500 Euro/qm gekauft wird, darf man Sonder AFA anwenden?

[@gerhardniemann9540]

Immer informativ🎉

Danke für das schöne Feedback!

[@energiewende-rechnerdotde]

Sind Sie sicher, dass sie sich hier nicht verrechnet haben? Die AfA mag im ersten Jahr 5 % sein, ABER die die Bemessungsgrundlage sind laut Gesetzt maximal 4.000,- € je QM. Die 531,- € monatlicher Steuervorteil in 5:11 sind also zu hoch. Oder?

Die 4.000,-/qm beziehen sich ja auf den Gebäudeanteil, dazu kommt dann noch das Grundstück. Ich habe nochmal nachgeschaut: Ich hatte tatsächlich 3.995,-/qm als KP gerechnet, dazu kommt dann der Gebäudeanteil. Allerdings hat die Software die Kaufnebenkosten (Notar, GrErwSt) anteilig auf den Gebäudeanteil hinzu gerechnet. Da müsste ich nochmal recherchieren, ob der Anteil dann rausfallen würde, wenn insgesamt €4.000/qm überschritten werden. Das ist dann bei 8,5% NK eine relativ kleine Änderung und wird später bei Wechsel auf die lineare AfA wieder eingeholt. Aber danke für den Hinweis.

[@energiewende-rechnerdotde]

Gern. Die 4000 EUR Bemessungsgrundlage gilt aber nur bei er Sonder AfA, nicht bei der degressiven AfA, richtig? dann habe ich noch eine Frage: sie sagten, das Objekt muss im Jahr der Fertigstellung angeschafft werden. Wie hoch ist die AfA wenn ein Käufer jetzt im August ein Objekt kaufen würde das anschließend gebaut und Anfang 2026 fertig gestellt und übergeben würde?

[@FrederikHu]

Vielen Dank für das Video! Im Internet liest man teilweise, dass die degressive Abschreibung nur für 6 Jahre gilt. Das ist aber nicht korrekt, oder? Meiner Auffassung nach bezieht sich der 6-Jahres-Zeitraum nur auf den Baubeginn (bis 2029). Danach kann ich die degressive Abschreibung theoretisch so lange nutzen, wie ich möchte, bzw wie es Sinn macht. Stimmt das?

Es ist so wie du vermutest: Du kannst die degressive Abschreibung so lange nutzen wie du möchtest, nicht nur 6 Jahre. Irgendwann lohnt sich der Wechsel zur linearen, wir haben das in einem Video mal an einem Beispiel mit Kalkulation gezeigt, hier der Link: kzbin.info/www/bejne/qHOxepmaa9iEpKs Vorher waren halt "nur" 3% AfA möglich, insofern hat die Ampelkoalition einen etwas höheren Anreiz für Neubau geschaffen.

[@nicolauswinkelmann9229]

Moin zusammen, Liege ich mit der Annahme richtig, dass es aktuell extrem schwer ist, profitable Neubauwohnungen mit den genannten Kriterien zu finden? Die Effizienshäuser mit den speziellen Kriterien sind kaum am Markt, und wenn doch, für ca. 7000€/qm, ein positiver Deal somit nicht ansatzweise möglich. Oder sehe ich das falsch?

Das siehst du absolut richtig! Ich habe einige Bauträger gesprochen, die übereinstimmend gesagt haben, dass der Mehraufwand und die Mehrkosten zur Erfüllung der Normen so aufwändig u. teuer sind, dass sich der höhere Preis auch unter Einbeziehung der steuerlichen Vorteile nicht lohnt. Einige Neubauobjekte habe ich tatsächlich schon gesehen bzw. deren Werbung, aber dann auch mit dem hohen Preis von €7.000,-/qm, weil der Aufwand höher ist. Das ist dann letztlich ein Rechenexempel. Unsere Politiker sind eben echte Fachleute und Praktiker!🙄

[@DenisWieczorek-p1c]

Angenommen ich kaufe eine Wohnung in diesem Jahr, die Fertigstellung der Wohnung erfolgt jedoch erst im darauffolgenden Jahr. Bin ich dann noch berechtigt, die degressive Abschreibung mit 5% anzusetzen? Oder muss der Kauf der Wohnung zwingend im selben Jahr der Fertigstellung erfolgen?

Ja, das ist kein Problem, du bekommst die 5%. Es geht um den Fall, dass die Wohnung offiziell fertiggestellt ist (Bauabnahme) und während der Bauphase noch nicht verkauft wurde. Dann wird sie irgendwann steuerlich zum "Bestandsobjekt" und zwar, wenn diese nach dem Jahr der Fertigstellung verkauft wird. Aber dein Fall ist ja genau umgekehrt.

[@Felix97.7]

Guten Tag, wie sieht es bei Objekten aus, bei denen der Baubeginn vor dem 01.10.23 erfolgte? Wir haben eine Eigentumswohnung in Aussicht. Kaufdatum zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029 wäre erfüllt. Muss der Baubeginn des gesamten Objektes auch in dieser Zeitspanne liegen, oder zählt beim Kauf nur das Datum des Kaufvertrages?

Bei Kauf ist tatsächlich das Kaufdatum entscheidend, also Notartermin. Insofern Bedingungen erfüllt. Viel Erfolg, ich hoffe, der Kauf klappt!🙂

[@Felix97.7]

Vielen Dank für die Rückmeldung 🙏🏼 Stellt es ein Problem dar, falls der Kauf (Notartermin) in diesem Jahr stattfindet, aber das Haus erst nächstes Jahr fertiggestellt werden kann? Oder wäre es nur umgekehrt (Fertigstellung 2024, Kauf 2025) ein Problem für die degressive Abschreibung? Freue mich über Ihre Rückmeldung. Vielen Dank im Voraus!

Nein, das ist kein Problem, ist ja eher der ´Normalfall´. Problematisch ist, wenn das Objekt z.B. offiziell 2024 fertiggestellt wird, aber erst 2025 oder später gekauft wird.

[@MartinLauxML]

Einen schönen Guten Tag, wir planen eine Immobilie zu kaufen und würden sehr bald den Kaufvertrag abschliessen. Das Objekt ist derzeit im Bau und der Bauträger kann nicht zusichern, dass die Fertgstellung dieses Jahr gelingt. Was ist zu bedenken, damit wir die 5%% degr. AfA erhalten? Im Gesetzestext wird von Anschaffung gesprochen, ist hierbei der notarielle Kaufvertrag ausschlaggend oder der Übertrag im Grundbuch (Zahlung letzte KP Rate sowie Übergang Nutzen u. Lasten erfolgt)

Bei Kauf zählt der Kaufvertrag. Da dieser im Zeitraum zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029 liegt, ist das erstmal unproblematisch. Insofern sollte das bei Ihnen passen. Im Zweifel nochmal EUR 250,-bis 350,- investieren, einem StB den Kaufvertrag vorlegen u. um eine verbindliche Einschätzung bitten. Der haftet dann auch für seine Auskunft.

[@massimoa3715]

Ich dachte die 5% Degressive AfA kann nur in den ersten 6 Jahren angewendet werden und dann muss man zur linearen wechseln? In der ersten Tabelle sprechen Sie von einem Wechsel zur linearen AfA erst im Jahr 14 ?

Nein, du kannst dann wechseln, wenn es sich wirtschaftlich lohnt, so wie in der Berechnung gezeigt. Die 6 Jahre beziehen sich auf den Zeitraum, in dem diese AfA gültig ist (1.10.2023 bis 30.9.2029).

[@Schwubsl]

Wenn eine Neubau-Wohnung jetzt akt. gekauft wird, zählt dann hierfür das Kaufdatum und nicht der Baubeginn, welcher vor dem 01.10.23 liegt... oder muss dann beides erfüllt sein?

Nein, bei Kauf zählt das Kaufdatum, wie du richtig annimmst. Wobei spätestens bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung gekauft werden muss. Bsp: WE wird 30.4.2025 fertig (Bauabnahme), dann muss spätestens bis 31.12.2025 gekauft werden. Wird erst in 2026 gekauft, wird keine Neubau-AfA gewährt.

[@erkankoc2800]

Der Steuervorteil wird ja erst immer zum Jahresende realisiert. Das bedeutet, wenn man sich auf einen Erwerb einlässt, muss man unbedingt auf den monatlichen Cashflow achten. Sonst fährt man je nach Ausgangssituation mächtig in die Unterdeckung. Sollte man dementsprechend monatlich diesen Puffer ohne den Steuervorteil miteinzubeziehen aufweisen. Oder gibt es da andere Gestaltungsmöglichkeiten???

Es gibt die Möglichkeit einen Freibetrag eintragen zu lassen und dann über den Arbeitgeber (oder geringere VZ bei Selbständigen) die steuerlichen Vorteile mtl. zufließen zu lassen. Hier unser Video zum Thema: kzbin.info/www/bejne/eYLKgX9mocumptk Im Jahr des Kaufs hat man keinen Anspruch auf Eintragung, manchmal klappt es trotzdem. Im Folgejahr besteht auch ein Anspruch auf Eintragung.

[@JanHaasis]

Könntet ihr noch eine Berechnung dsrstellen, falls der Bauherr selbst in dem Gebäude wohnt. Danke

Die Neubau-Abschreibung (und auch AfA bei Bestandsobjekten) gilt nur für Vermieter, nicht für Selbstnutzer. (Ausnahme: Denkmal-AfA, aber die greift bei Neubau natürlich nicht.)

[@gaudibursch]

Wie sieht es dann aus, wenn ich als Bauherr selbst den Neubau beziehe und meine bisher selbst bewohnte Bestandsimmobile / Eigentumswohnung dann vermiete?

[@michaelernst9124]

​@@gaudibursch Dann wird deine Bestandsimmobilie zum Vermietobjekt. Das hat aber null Einfluss auf ihr Neubauprojekt und macht dies auch nicht Abschreibungsfähig. Das wäre der Moment bei dem man ein Restnutzungsdauer Gutachten (nach ImmoWertV) machen sollte und so die Abschreibungshöhe ab ihrem Kaufdatum berechnen könnte. Ich würde aber vermuten, sie fahren besser ihr Bestandsobjekt zu verkaufen (Fremd oder Ehegattenschaukel wenn möglich und sinnvoll) und eine neues Objekt zu erwerben um die Abschreibung zu heben.

[@ImmoBauträger]

Für die Sonderabschreibung brauch man QNG? Danke für das Video, das hatte ich gar nicht auf dem Schirm. Vor drei Jahren wurde QNG nicht gefordert.

Ja, QNG plus 40er Standard (EH40) sind Voraussetzungen.

[@ImmoBauträger]

@ ich habe demnächst ein Projekt mit ungefährem Volumen von 2 Mio wovon 1,4 Mio das Gebäude sind Damit sollte ich 100.000€ Vorteil haben bei QNG. Mal sehen was mein energieberater sagt

Das stimmt! 5% von 1,5 Mio sind T€70, in 4 Jahren dann T€280. Bei einem Steuersatz von 40% ergibt sich ein finanzieller Vorteil von T€112. Viel Erfolg beim Objekt!

[@ImmoBauträger]

@ besten Dank 👍

[@alexschwarzmann4632]

Erstmal vielen Dank für das tolle Video, hätte ich das bereits vorher gesehen, hätte ich mir viel Arbeit sparen können. Eine Thematik, die mich verunsichern lässt. Im Video sprichst Du von Baubeginn, mein Steuerberater sagt nun aber folgendes: ‚Da der Paragraph 7 Abs. 5a erst ab dem Veranlagungszeitraum gilt, kann dieser auch erst für Gebäude in Anspruch genommen werden, bei denen der Bauantrag nach dem 01.01.2023 liegt.‘ Das ist für mich insofern relevant, als dass der Bauantrag der Wohnung, die ich kaufen möchte, vor 2023 stattgefunden hat, Baubeginn aber erst November 2023 stattgefunden hat. Der Steuerberater meines Verkäufers sagt, das geht mit der degressiven Abschreibung. Wer hat nun recht?

So wie ich das verstehe, kaufst du eine ETW u. bist nicht selbst Bauherr eines Hauses. Dann gilt für dich nach meinem Verständnis das Datum des Kaufvertrages der Wohnung, d.h. der StB des Verkäufers hat recht. Im Gesetz steht ja auch ausdrücklich: "....Herstellung...oder Anschaffung aufgrund eines Vertrages..." Bei dir ist es eben "die Anschaffung". Lass dir das zur Sicherheit vom StB des Verkäufers schriftlich geben u. konfrontiere deinen StB damit. Die StB sollen im Zweifelsfall miteinander telefonieren. Wenn du 100%ig sicher gehen willst, stelle einen Antrag auf verbindliche Auskunft beim FA oder schreibe in den Kaufvertrag eine Entschädigung, die der Verkäufer dir zahlt, falls die degressive AfA nicht gewährt wird. (Wobei der Verkäufer dann insolvent sein könnte).

[@alexschwarzmann4632]

Vielen Dank für die tolle Auskunft, das schätze ich extrem. Der Witz ist, dass wir beim gleichen Steuerberater sind, beide Partner der Kanzlei scheinen sich hier zu widersprechen. Der Bauherr ist mein bester Freund, das macht das ganze nicht einfacher (bzgl. Schadensersatzklausel). Die verbindliche Auskunft klingt nach der richtigen Lösung, vielen Dank dafür 🙂

Sehr gern. Dass 2 StB aus derselben Kanzlei unterschiedlicher Auffassung bei so einem doch recht ´übersichtlichen´ Thema sind, ist wirklich ein Witz! Da kann man als Mandant nur verwirrt sein😯

[@windkante6210]

Neubau ist nichts für mich, zu stressig. Aber für manche könnte es ein Anreiz sein, sofern man Leute findet, die das Haus auch bauen. 😉 Das ist sicher nicht selten das größere Hindernis.

Das können wir aus eigener Erfahrung bestätigen. Handwerksfirmen zu finden ist schwierig u. dann muss man viel Geduld u. Toleranz mitbringen.

[@MK-fw1ne]

So ein guter Typ

Danke!

[@benhassineaymen1308]

Danke für den tollen Content..Gibt es QNG 40 Neubau Objekte mit Max 5200 Euro Baukosten in der Praxis, damit man auch von der Sonderabschreibungen profitieren kann?

Ich denke schon. Habe schon einige Angebote mit Preisen um 6.000/qm gesehen, da sind dann auch die Grundstückskosten drin, das würde somit passen. In Städten mit höheren KP (HH, München usw) ist es ja eher das Grundstück, das dann den Preis verteuert. Ich denke, Bauträger werden sich auch auf diese Bedingungen einstellen und versuchen, ihre Angebote entsprechend anzupassen, dass die Bedingungen erfüllt werden.

[@benhassineaymen1308]

Ich habe leider kein einziges Angebot mit 5% Sonder Afa in der Region Rhein Main Gebiet, NRW gefunden ( oder sogar woanders).

Das dauert sicherlich einige Monate, bevor Bauträger sich auf die neuen Bedingungen eingestellt haben. Wir warten auch quasi täglich auf eine Baugenehmigung für 4 Neubau-WE und werden dann prüfen, ob es sich der Mehraufwand für 40er Standard u. QNG für Käufer lohnt.

[@Batmaaaan12]

Wie ermittle ich die Neubaukostem bzw. Wie beweise ich die? Ich habe alles reingesteckt was ich hatte...bin bei 800K Euro inklusive Grundstück

Mit Rechnungen. Ob von Handwerkern (Firmen) und/oder Baumaterial. Fürs Grundstücks gibt es sicherlich einen Kaufvertrag.

[@marcellsteinke711]

Hallo, wenn ich eine Immobilie in Berlin für 270.000 kaufe, die aber nur 31 qm hat, macht dann die Abschreibung mit 5 Prozent Sinn, wenn man nur 4000 pro qm absetzen darf? Lg

Das ist tatsächlich ein interessantes Beispiel, danke für die ergänzende Frage. Es könnte gut sein, dass in diesem Fall die lineare AfA von 3% auf den Gebäudeanteil von Anfang an höher ist als die degressive (€6.200,- im 1. Jahr) , natürlich auch abhängig vom anteiligen Kaufpreis für Grund&Boden. Zumindest ist ein recht früher Wechsel (nach 1-4 Jahren) zur linearen AfA sehr wahrscheinlich.

[@Felix97.7]

Wie errechne ich den Gebäudeanteil bei einer KFW55-Neubau-ETW?

Es gibt dafür ein Excelsheet vom Finanzamt, das für eine Einordnung hilft. kzbin.info/www/bejne/jnW2gYptf86AhNE Ansonsten kann auch ein Gutachter den Grundstücksanteil ermitteln.

[@Felix97.7]

Danke für die Rückmeldung. Glaube du hast das falsche Video verlinkt. Kannst du mir das richtige hierzu nochmal schicken? Vielen Dank!

Sorry. Das hier müsste der richtige sein, hier kannst du die Datei herunter laden. www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/Steuern/Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis.html

[@Felix97.7]

Vielen Dank! Kann man, anstelle der Berechnung über die Tabelle, bei Wohnungen auch pauschal immer mit einem Gebäudeanteil von 80% rechnen? Also kann man sich darauf verlassen, dass das FA dies so anerkennt?

Nein, verlassen kannst du dich darauf nicht.

[@A.J.G.-gq7ul]

in meiner Gegend kosten Neubau Wohnungen in guten Lagen so an die 8.000€ m2. Bis ist kaum Käufer Interesse da. Bin gespannt, ob die neue Ara das was ändert

Das ist tatsächlich der "normale" Preis in Großstädten, der sich aus den hohen Grundstückspreisen u. den Baupreisen ergibt. Jetzt kommen für die Bauträger noch die hohen Zinsen dazu, die auf die Marge drücken. Aber für Käufer lohnt es sich bei den Preisen nicht, weder für Selbstnutzer (hohe Zinsen) noch für Vermieter (Miete nicht hoch genug). Einzige Möglichkeit: Wenn die Zinsen deutlich zurückgehen (ca. 1%), dann könnte mit der neuen AfA etwas Schwung reinkommen. In welcher Gegend schaust du dich denn um?

[@Daniel-FFM]

Vielen Dank! Wie immer ein sehr informatives Video. Eine Rückfrage zur degressiven 5% AfA: eine Vorsussetzung zur Anwendung ist, dass der Kauf im selben Jahr der Fertigstellung des Gebäudes getätigt wurde. Wird das Gebäude am 20. Dezember fertiggestellt, der Kauf findet jedoch im Januar des Folgejahres statt, dürfte die degressive AfA nicht angewendet werden, korrekt? Herzlich Dank!

Sehr gern. Grundsätzlich ist das richtig, leider. Ich habe das nicht geprüft, insofern ohne Gewähr, aber ich würde beim FA argumentieren, dass zwar das Gebäude abgenommen wurde (sofern das wirklich der Fall sein sollte), aber eigentliche Immobilie, die Wohnung nicht fertig war. Das Bad z.B. ist noch im Rohzustand, die Elektrik noch nicht angeschlossen oä (Fotos helfen). Im Kaufvertrag würde ich dann mit dem Verkäufer ein Fertigstellungsdatum vereinbaren und auch z.B. mind. 2 Kaufpreisraten vereinbaren. Eine Teilrate erst nach endgültiger Fertigstellung u. Abnahme durch dich als Käufer. Wie gesagt, keine Gewähr, dass es klappt u. auch keine StB, nur mein ´kreativer´ Ansatz. Fertig ist eine Wohnung aus meiner Sicht erst, wenn sie bewohnbar ist. Ohne Bad u. Elektrik schwierig. Im Übrigen sollte jeder Bauträger von sich aus in Zukunft darauf achten, wann das Objekt offiziell fertiggestellt wird.

[@energiewende-rechnerdotde]

Wie schaut es denn aus, wenn der Kauf in diesem Jahr getätigt wird, der Bau 18 Monate, also bis Anfang 2026 dauert und erst dann fertig gestellt wird?

[@JimBe4m]

Kann man die Abschreibung direkt auf seine Lohnkarte schreiben lassen?

Grundsätzlich können voraussichtliche Einkünfte/Verluste aus V+V , die dann auch die voraussichtliche Abschreibung beinhalten, mit dem Antrag auf Lohnsteuer-Ermäßigung als Freibetrag eingetragen werden, auch bei Neubauten. Allerdings hast du erst Anspruch darauf im Kalenderjahr nach Kauf bzw. Fertigstellung. (Oft klappt es in der Praxis aber auch schon im 1. Jahr). Schau dir dazu gern unser Video an, in dem wir praktisch zeigen, wie das in ELSTER geht.

[@theriddlerr5830]

Ich stehe ja voll auf Berechnungen. 😂

Immer wieder gern 😀

[@CassidianPower]

Achtung, bei Bauantrag aus 2021… da gilt anderes.