COMPRARE CASA O RIMANERE IN AFFITTO? | La regola del 3%

[@JacopoTartaglia]

ATTENZIONE aggiornamento 2023 kzbin.info/www/bejne/npPTemiDfd2DldU L’aumento dei tassi d’interesse sui mutui determina un aumento dei costi non recuperabili dell’acquisto casa. Questo si traduce in un aumento della percentuale da considerare.

[@simoneorecchioni7352]

La detrazione sugli interessi sul mutuo non vanno in base ai tassi d'interesse?

[@simoneorecchioni7352]

@@marcom44 non è moltissimo, ma le spese notarili, quelle dell'agenzia ed i tassi di interesse sul mutuo sono detraibili al 19% sul 730

[@pierfrancescoria]

ma se io sono una ditta individuale , libero professionista ed imposto uso promiscuo dell'ìmmobile in cui risiedo in affitto porto in detrazione il 50% di tutti i costi (fitto,bollette,condominio) di conseguenza ho un ritorno economico molto migliore rispetto all'acquisto

[@pierfrancescoria]

@@marcom44 no non sono un commercialista 😀

[@ingloriusbastard]

Si ma tanto sono saliti alle stelle anche i costi degli affitti quindi sei sempre lì

[@fredlounge]

Uno degli errori più grandi che si possano fare riguardo questo topic è non considerare la qualità di vita derivante dall’avere una casa tutta tua, su misura per te, arredata come ti piace e con tutte le comodità di cui hai bisogno. Non si può considerare la casa solo ed esclusivamente un asset da investimento e ve lo dice uno che ha venduto casa per stare in affitto e per ricomprare disperatamente dopo 2 anni e mezzo.

[@mannyme2986]

Da una parte hai sicuramente ragione, però bisogna dire che c'è anche l'alto lato della medaglia: se sei proprietario hai più responsabilità e se vuoi cambiate il posto dove vive diventa molto più complicato. Insomma ci sono pro e contra.

[@dodgers4121]

La casa che si compra per abitarci non è un investimento ma una commodity.

[@NanaiWu92]

@@dodgers4121 diventa un investimento se compri un appartamento e lo affitti.

[@maurizio_c6966]

Con tanti rischi che non ti pagano l affitto , oppure te lo rovinano .. ecc I risparmi meglio investirli per esempio btp valore o bot ecc ​@@NanaiWu92

[@rosijay1407]

Probabilmente se mi avessero aggiudicato una casa popolare non avrei mai comprato casa! Purtroppo non è così e dopo anni di traslochi estenuanti e costosi, mi sono comprata la stabilità, pagherò l'affitto/mutuo alla banca, senza variazioni di rata e senza sorprese di sfratti. Se sono fortunata finirò di pagarla prima di crepare ma onestamente non si può vivere, soprattutto andando avanti negli anni, temendo aumenti insostenibili o sfratti perché la casa occorre al figlio o al fratello, per carità, giusto sia così ma mi sono stancata di pagare i mutui degli altri...

[@958fuser]

ma infatti, il ragazzo deve ancora conoscere la vita

[@ROSALBADeLUCA-ko8gp]

Hai ragionissimo ma purtroppo anche per avere mutui devi dare consistenti anticipi e GARANZIE chi e' precario sa SRMPRE e lotta per sopravvivere....che deve FARE?

[@nevacecconi4509]

Benedetto il giorno il giorno che che ho comprato il primo miniappartamento, giugno 1976 avevo 20 anni e l’ho pagai 14 milioni , l’ho rivenduto nel 1982 a 58 milioni che investii nella casa che tutt’ora abito , aggiungendo 20 milioni di mutuo ventennale. La prima casa era di 70 metri quadri e la seconda 137 metri quadri . Le due abitazioni si trovano nello stesso quartiere che è stato valorizzato nel tempo . Felice della scelta fatta , non solo è la mia casina e nessuno me la toglie , ma per il vivere quotidiano non mi serve la macchina, ho tutto ma proprio tutto facendo pochi passi .

[@sissi9580]

Da persona proprietaria della casa in cui vive e di altri 3 appartamenti affittati, vi posso garantire che l'affitto conviene solo a chi vi affitta casa. L'unica giustificazione che può far propendere per l'affitto è una permanenza molto breve, di pochi anni, come gli studi universitari.

[@nevacecconi4509]

Infatti chiedetevi perché in Italia l’ottantasette per cento degli italiani vive in casa di proprietà, certo la struttura del lavoro in Italia è stanziale e non itinerante come in molti paesi europei. Pagare affitti di 800 euro al mese , primo sono tanti soldi con stipendi bassi che abbiamo, secondo oltre il canone d’affitto c’è il condominio e tutte le altre spese che ci sono per tutti , affittuari e proprietari .

[@arzigogolato1]

Interessante riflessione, soprattutto per chi sta per comprare una casa :) Anche se aggiungerei che quel 3% é indicativo, ci sono altri fattori, magari meno rilevanti: - pure in affitto uno ha dei costi di manutenzione (magari non il tetto, ma altre cose piú piccole sí) - si ha a che fare con un proprietario (cosa che ha un costo in tempo e, magari, in stress) - sul lungo termine l'affitto potrebbe avere certi costi non recuperabili in piú. Ad esempio, in casa mia io rifaccio volentieri gli infissi per risparmiare sul riscaldamento, ma il proprietario della casa in cui sono affitto puó tranquillamente dire "tanto paga chi ci vive, perché dovrei rifare le finestre?" Senza contare che un rendimento del 5%, negli ultimi tempi, é abbastanza alto (certo, si puó sperare sul lungo termine)...e mi chiedo se lo si possa raggiungere con un mix di azioni ed altri investimenti a rischio piú basso...

[@Lunettamora]

Ho comprato casa ma di spese ce ne sono tante manutenzione mantenimento della.usura. si buttano soldi x l agenzia che eleminerei, prezzi folli notaio, pratica mutuo. Che nn recuperi

[@ProducerW]

Quanti di quelli che dicono "in 20 anni di affitto ne compravi 2" o ancora "ti piace regalare i soldi al proprietario" oppure "con l'affitto quando andrai in pensione sei spacciato" si sono aperti il mutuo a 80% con SOLAMENTE risparmi propri senza aiuti da parenti, case di parenti vendute, eredità e via dicendo?? Dai su... diciamocelo chiaramente, chi parla così è perchè ha avuto i genitori che gli hanno anticipato quei 40k e oltre tra 20%, notai, arredo etc... o forse mi sbaglio? Oppure chi ha vissuto fino a 35 anni dai genitori facendo la formichina, ma anche qui, non è una cosa per tutti. La verità è che la giostra sta finendo, e se c'è ancora chi è riuscito a comprare "easy" come dite voi perchè alle spalle genitori e parenti hanno contribuito, questo fenomeno andrà via via sparendo poichè gli stipendi di oggi non permetteranno più (se non i pochi casi) di accumulare tali risorse per i proprio figli. Figli che probabilmente non la penseranno come voi quando toccherà a loro comprare/affittare

[@satomifinance4917]

Se non si contano l'imposta di registro (che è del 9% su seconda casa e del 2% sulla prima), il costo notarile per mutuo e atto, il costo dell'agenzia e le tasse sl mutuo si sbaglia in modo molto importante il calcolo a favore dell'acquisto, che spesso è molto più costoso dell'affitto.

[@bobon123]

Esatto. Il conto che viene fatto in questo video è inutile, come tutti i conti che cercano di identificare grosse incongruenze del mercato. Difatti in tutti i mercati gli affitti sono appena sopra la regola del 3%: se fossero più bassi, chi comprerebbe casa per affittarla? Se fossero molto più alti, le banche comprerebbero appartamenti e li affitterebbero. Il risultato è appunto che sono appena più alti del giusto per compensare le imposte di registro che devi pagare a fondo perduto per la transazione. Quello che va considerato quindi quando si fa questa scelta è quello che è specifico per te, non quello che è valido per tutto il mercato (di questo ne tiene conto il mercato). E l'unica cosa che è rilevante è *quanto tempo pensi di stare in quella casa.* Se è una casa che consideri darai via dopo meno di cinque anni, perché ad esempio non sei sicuro di rimanere in quella città o perché ti sposterai in una casa più grande, non vale la pena di spendere per le imposte di registro. Se è invece una casa in cui sei certo rimarrai per almeno dieci anni, sicuramente ti conviene comprare (ti ripari dalle fluttuazioni dell'azionario). Tra i 5 e i 10 anni non si può dire con certezza, ma realisticamente la differenza tra le due opzioni è trascurabile.

[@logarithm0]

Aggiungi anche assicurazione sulla vita (altrimenti niente mutuo), mobili e ristrutturazioni. La verità è che casa in città la compri solo se i genitori ti danno almeno 100.000€ per partire

[@dariopesce9458]

e per di più vorrei trovare una casa che ha un prezzo di vendita di 200k, che in affitto viene messa a 500 euro. Per lo meno qui a Roma a 500 euro non trovi neanche un bilocale

[@bobon123]

@@dariopesce9458 Ma anche 200k di acquisto è poco per una casa a Roma. A Roma è più facile che il conto sia 400k di acquisto e 1k di affitto. Detto questo, proprio per le imposte di registro discusse qui, se trovi una casa in affitto al 3% del prezzo di vendita è un ottimo affare. Di soito è più vicino al 4%, e per una casa da 400k di acquisto l'affitto è più verso i 1300€.

[@studiosacademy]

voglio vedere, arrivati a 60 anni senza una casa di proprieta' e magari perdendo il lavoro. La proprieta' della prima casa e' essenziale, e, alla lice degli enormi incrementi di prezzo nelle metropoli italiane, lo e' stato di piu'. il calcolo medio mondiale perde di efficacia nella puntualita' di un mercato ad esempio a Roma dove le case 😅n affitto non ci sono proprio

[@nunziomassimogiannetto6741]

Bravo,spiegazione chiara ed esauriente .I costi di manutenzione però possono essere più alti secondo l'età dell'immobile.Personalmente ho preferito comprare che andare in affitto,almeno l'immobile ti rimane .

[@giancarlopaolini7529]

Partendo dal presupposto che chi compra una casa per abitarci non fa un investimento ( cioè non si compra per vendere al più presto) ma una spesa pressoché improduttiva per tutta la durata del mutuo e che é destinata ad avere anche amare sorprese (case, appartamenti acquistati ad un prezzo di mercato di un determinato periodo che poi potrà risultare anche molto differente al momento della vendita....esempio : l'appartamento dove abito con un mutuo di 330.000 euro al momento ne vale 190.000 ...gli altri 140.000 si sono volatilizzati, nel frattempo e non per ragioni particolari ma solo per il cosiddetto Mercato) quindi la regola del 3% così come ipotizzata poteva andare bene in un mercato edilizio in espansione e steady (costante) come negli anni 80/90. Oggi non é utilizzabile come concetto e/o parametro e nel futuro prossimo sarà anche peggio, con le certificazioni di abitabilità che verranno subordinate alle certificazioni energetiche per tutte le abitazioni, norme che verranno imposte dalla UE dal 2026 e dintorni e allora vedremo i prezzi crollare profondamente....altro che 3%. Occorre fare moltissima attenzione ed avere le orecchie molto aperte prima di decidere.

[@simoneorecchioni7352]

Bel video! Credo solo che il discorso di confrontare l'acconto del mutuo con il rendimento azionario sia molto americano. Quanti ne conosci di persone che stanno in affitto che investono 40000 euro di botto su un etf World? Il 90% delle persone non sa neppure di cosa stiamo parlando 😁

[@luigicostantino716]

Hai assolutamente ragione. Il 90% degli italiani non sa neanche cosa è un ETF azionario

[@alexm.6549]

si ha lasciato perplesso anche me... penso che almeno in Italia sia preferibile prendere a riferimento la rendita obbligazionaria.

[@peppolicchiopappo7274]

Beh di gente in affitto con 30/40k investiti in buona parte in azionario ne conosco parecchia, poi che spesso siano stati investiti tramite banche su prodotti piuttosto scadenti e' un'altro discorso

[@simoneorecchioni7352]

@@peppolicchiopappo7274 hai già detto tutto tu, nel 99% dei casi i 40.000 euro sono "investiti" in obbligazioni quando va bene, altrimenti in un fondo deposito. In questi casi sarebbe stato meglio accendere un mutuo e comprarsi casa

[@FedericoZ5]

90% mi sembra fin troppo ottimista 😁 Penso che il 99% degli italiani non sappia manco cosa sia un etf

[@lyriambeggins7732]

Video chiaro e interessante, perlomeno in prima approssimazione può dare un'idea. Andando a fare un'analisi più attenta bisognerebbe anche considerare CHI (reddito e lavoro) deve fare la scelta. Ad esempio, io sono una donna single con 2 figli a carico e l'unico reddito è il mio lavoro (libero professionista in regime forfettario). L'affitto è la scelta migliore (sorvolando il fatto che in ogni caso subito che una banca mi conceda un mutuo). Banalmente la proprietà di un immobile fa' aumentare l'isee mentre l'affitto lo fa' abbassare, e se l'isee si abbassa sotto determinati valori si accede a tutta una serie di vantaggi economici che poi inseriti nel conto ti portano ad abbattere significativamente quei costi 'persi' in affitto. Almeno nel mio caso è così!

[@ProducerW]

Concordo, ed inoltre va considerato che senza aiuti da parenti/genitori l'esborso di 50k tra anticipi, arredo etc è una pesantissima voce a bilancio sulle finanze personali, e potrebbero mettere in difficoltà moltissime famiglie che magari non hanno ricevuto aiuti/eredità dai propri parenti e dovendo fare tutto con le loro forze non hanno queste possibilità

[@XavierBellanca]

In questo momento (da ormai 5 anni) pago un affitto di 280€ - il proprietario lo aumenterà a 300 da marzo - che divido con la mia compagna. Sto in un bel bilocale in una zona semiperiferica di Torino (ci metto 10 minuti in bici ad arrivare in centro e sono a 3 minuti dal lavoro). L'arredamento è nuovo. Per carità, Mondo Convenienza, ma non mi lamento. E' uno dei motivi che mi sta convincendo a rimanere in affitto. Il video è molto interessante, ma c'è un altro elemento che credo sia determinante che dovrebbe essere preso in considerazione quando si compra: il valore previsto dell'immobile alla fine del mutuo. Per esperienza diretta nel settore urbanistico, ho visto che sono davvero troppe le variabili che condizionano il valore di un immobile. Al di là del suo stato strutturale. Parlo di interventi urbanistici, interventi pubblici sulla mobilità, rivalutazione/svalutazione della zona, tipologia di vicini, improvements tecnologici degli edifici nuovi, addirittura cambiamenti climatici. Insomma, in Italia siamo molto affezionati al mattone, ma temo che non sempre ci sia la giusta consapevolezza nell'affrontare un passo simile.

[@yass1299]

beh se e' messsa cosi' direi che vivi quasi gratis

[@stefanofassina5019]

Sto cercando affitto anche io a Torino, in che zona sei? 300 euro intendi come affitto totale o la tua parte (più 300 della tua compagna)?

[@XavierBellanca]

@@stefanofassina5019 300 totale. 150 a testa. Sono in zona Madonna di Campagna. Attaccato al Parco Dora. Ma considera che è un caso più unico che raro. In questa zona un bilocale sta tra i 400 e i 500

[@XavierBellanca]

@@yass1299 si, diciamo che sul mio reddito annuo netto pesa abbastanza poco. Per questo non sento esigenza di comprare

[@eleonorabrusadelli3470]

I soldi nell'affitto sono soldi PERSI. In affitto non ci si sente mai "a casa propria", non si possono fare modifiche all'appartamento, (a volte nemmeno piantare un chiodo) e spesso si deve convivere con problemi e disagi, anche seri, che non vengono risolti dal proprietario, il quale, non di rado assume toni ricattatori ("se non le va bene così, ho la fila di persone che vorrebbero questo alloggio", ecc.). Si è in balia delle necessità (o capricci) del proprietario e non si può sapere se vivremo ancora in quelle mura e per quanto tempo. Dopo decenni di questa vita (magari con lo stress enorme di un contratto che si rinnova di anno in anno) si sono buttati capitali, e alla fine della locazione non viene, con mille scuse, neanche restituita la cauzione di tre mesi pretesa all'inizio. E non abbiamo nulla, nè i soldi nè un immobile, a magari 40 o 50 anni. Descrivo esperienze reali. Chi paga l'affitto non ha, di solito, altre disponibilità per fare investimenti azionari, ma lavora per mantenersi. Se appena ce la si fa ad accendere un mutuo, a mio parere, conviene sempre comprare casa, per mille motivi. La libertà e la sicurezza vengono prima di tutto. E in ogni caso, se vogliamo cambiare residenza, ci resta sempre la proprietà di un immobile e non un pugno di mosche.

[@stellina5289]

Hai ragione; dimentichi, inoltre, che in pensione pagare un affitto in Italia sarà impossibile. Io finisco il mutuo a 60 anni quindi non avrò di questi problemi

[@giuliovittori4301]

In generale nella mia vita io ho seguito il consiglio di mio padre, anche in merito all’abitazione: “se ti serve, acquistala, se non ti serve lascia che la acquistino gli altri”. Il filmato prende in considerazione solo la questione economica, ma molte altre variabili, anche economiche, intervengono sulla questione (costo dei traslochi, rapporti con il proprietario e con i vicini di casa, senso di libertà percepito, tipo di lavoro svolto, situazioni contingenti, ecc.) che fanno giungere a conclusioni del tutto diverse da quella del filmato…

[@artemio24081971]

Il problema è che anche la prima casa fa reddito e quando fai la denuncia di redditi perdi un sacco di agevolazioni o bonus

[@paperoga79]

A mio avviso considerando solo la casa per vivere conviene il mutuo perché in vecchiaia è meglio avere una casa di proprietà in Italia per tutta una serie di motivi. Da giovani potrebbe convenire l'affitto per avere meno vincoli ma sul lungo periodo meglio avere un tetto.

[@simoneorecchioni7352]

Anche da giovani è meglio accendere un mutuo, perché da più adulti è più difficile accedervi e perché ci sono diversi incentivi per gli under 36

[@FedericoZ5]

@@simoneorecchioni7352 se a 30 anni dai per scontato che la tua condizione lavorativa, economica e sentimentale resterà invariata fino alle soglie della vecchiaia potrebbe convenire un mutuo. Altrimenti comprare casa da giovane non ha alcun senso, specie con i tassi d'interesse attuali oltre il 3%.

[@orphen8949]

E se non riesci ad arrivare alla vecchiaia? Hai comprato casa e acceso un mutuo per cosa?

[@paperoga79]

@@orphen8949 ah beh a quel punto il mutuo non è più un pensiero

[@DeusVultBellator]

A prescindere dalla accuratezza delle percentuali che possono variare col tempo, il concetto di base è di un valore assoluto e dovrebbe essere insegnato nelle scuole

[@davide9371]

Hai toccato l'argomento nelle scuole non viene spiegata l'economia e neanche la finanza, diciamo che le cose che servono non vengono spiegate, poi da chi dovrebbero essere spiegati da insegnanti che a loro volta dovrebbero essere istruiti. La scuola non funziona ma al sistema va bene cosi'. Non ti vogliono imprenditore ne autonomo ti vogliono dare una paga.

[@elianapetralia4081]

@@davide9371 da ex insegnante posso dirti che negli istituti commerciali questi argomenti si affrontano. A scuola, comunque, l'azione si concentra sugli aspetti culturali di cui, purtroppo, gli italiani difettano drammaticamente. E scusa se è poco!

[@giovanniabazia4394]

Ciao Jacopo, sei molto bravo e spieghi molto bene, anche per chi come me, non è nel settore. Faccio solo una riflessione; quando non si è più giovani, se ti danno lo sfratto è traumatizzante, in quanto non si ha l'energia che può avere un giovane, mentre avere una casa di proprietà può farti stare più tranquillo. Naturalmente io parlo da ex giovane, senza tenere conto minimamente, dei costi di manutenzione di una casa, perché tutto ha un prezzo. Vuoi stare tranquillo in casa tua...ti tocca spendere.

[@lucapietrucci5828]

Bhe già oltre al costo della casa in, se mettici pure che paghiamo le tasse per starci dentro...

[@sogood6510]

Nella mia zona (Mestre Venezia) l'affitto medio per un appartamento a 2 camere è di circa 700 euro mensili (parliamo di abitazioni perlopiù intoccate dagli anni 60 in cui sono state costruite) mentre il costo di tali appartamenti si aggira sempre mediante sui 110k (nel mio caso con 30k di anticipo ho una rata del mutuo ventennale di 370€) Poi dipenderà dalle realtà, ma secondo me in una così, almeno che non si sia di passaggio, è follia avendo le possibilità optare per l'affitto dato che a quei canoni in una decina d'anni te la saresti praticamente pagata eppure in tanti sostengono il contrario...il mondo è bello perché è vario!

[@robertocortesi4236]

700 euro mensili per due camere mi sembra troppo ! Io per 700 euro voglio anche la cucina la sala da pranzo e due camere da letto .

[@Diavdoom]

semplicemente perchè chi affitta oltre le spese di acquisto, manutenzione e tasse ci vuole guadagnare... per questo se uno crede che non si sposterà per lungo tempo da un certo luogo è meglio considerare l'acquisto all'affitto...

[@FabioDiRausoItalia]

@@robertocortesi4236 se esci fuori dal tuo paesino ti renderai conto che 700€ sono anche pochi per 2 camere ed 1 bagno. Ci sono monolocali da 2500€ al mese..

[@mattiafrassine2608]

​@@Diavdoomsi perché invece le banche te li prestano a gratis perché gli stai simpatico i soldi del mutuo

[@ProducerW]

@@SergioMarchi2008 Questa tua riflessione però non tiene per nulla conto di una cosa. I soldi iniziali da investire. Con una casa da 100k con qualche lavoro di ristrutturazione(almeno il bagno e la cucina), arredo e spese si arriva tranquillamente a dover sborsare anticipatamente almeno 40k (20% banca, 10k almeno tra spese iniziali, notai etc, 10k almeno di arredo e lavoretti, almeno). Benissimo, del 99% di coloro che citi tu sono veramente curioso di sapere quanti hanno sborsato di tasca propria ( e non vale essere rimasto da mamma e papà a scrocco in casa fino ai 30/35 anni eh) questo capitale iniziale e quanti invece non sono stati aiutati da genitori/parenti. Tutto bravi a dire meglio comprare, ti togli il pensiero etcetc con i soldi lasciati da mamma e papà. Questo trend però sta sparendo, la gente risparmia sempre di meno, e tra 30anni l'affitto sarà praticamente l'unica soluzione per chiunque desideri staccarsi da mamma e papà prima di avere 40 anni

[@SirIMOTEPH]

Bella spiegazione. L'unico punto di attenzione è che è abbastanza raro trovare lo stesso immobile in vendita e in affitto. Quindi la comparazione se conviene comprare o affittare é sempre fatta su immobili differenti. Ovviamente sta a noi fare questa comparazione tra immobili che soddisfano allo stesso modo le nostre necessitá

[@italiabyebye]

Illuminante grazie mi trovo proprio oggi ad un bivio del genere...chiarissimo Grazie

[@Alex-ge9og]

ciao Jacopo, innanzitutto complimenti per il video! per esperienza personale l'affitto secondo me ha tanti svantaggi in quanto: - nella mia zona (ancona) sono scarsi e gli immobili che vengono affittati e quelli che vengono affittati sono in discrete/pessime condizioni; - molte volte il proprietario non ha piacere di fare lavori di miglioria all'immobile (esempio sostituzione vasca con box doccia); - nel video non viene menzionato il fatto di acquistare immobili a forte sconto dove con un canone mensile di 500 euro te li ripagheresti in pochi anni; - importante poi sono i motivi di lavoro: hai contratto determinato? vivi di rendita? hai contratto a tempo indeterminato? se sei nomade sicuramente vai in affitto e non compri I motivi sono talmente tanti che ad oggi probabilmente è ancora difficile dare una risposta sicura se conviene comprare o andare in affitto. Nel mio caso mi auguro solo di non andare mai più in affitto!! a presto

[@paperoga79]

Aggiungerei che adesso l'inflazione è al 6,9% e ti arriva l'adeguamento del canone. Cosa che non accadrà col mio mutuo al 1,55% fisso

[@Alex-ge9og]

@@paperoga79 esatto!

[@stellina5289]

Un altro svantaggio di stare in affitto è che quando andrai in pensione diventerai povero.

[@blackjolly446]

Inoltre gli interessi si scaricano dai redditi imponibili a fine anno; è poi, se un giorno vendiamo casa, in caso di aumento del valore della stessa, l’effetto moltiplicatore della leva (40k di equity su 200, leva 5) soppiantano il rendimento del mercato azionario.

[@miche7745]

@@blackjolly446 aumento del valore della casa?? Solo in alcune zone. Sono pochi i casi e da valutare molto accuratamente.

[@Domenico_Napoli]

La realtà credo che sia più o meno un terno al lotto. - Dal lato dell'acquisto c'è sicuramente il fatto di avere, in vecchiaia, una riserva di capitale e una abitazione a costo zero o quasi nel momento in cui i propri redditi saranno minimo (con le pensioni che ci aspettano è un qualcosa da considerare). Inoltre hai un costo certo o quasi in caso di mutuo a tasso fisso e hai la possibilità di adattare l'immobile sulla base delle tue esigenze. Il punto interrogativo grande è la situazione di contesto. Una casa in una città o zona che oggi può essere "in" o vivibile domani per motivi demografici può diventare una zona morta o pericolosa o scadente deprezzando moltissimo il valore dell'immobile. Banalmente anche un vicino impossibile o incivile può diventare una spina nel fianco. - Dal lato dell'affitto il vantaggio è la flessibilità, si può ipotizzare di spostarsi da un appartamento all'altro con costi relativamente ridotti adattando il tutto alle reali esigenze (oggi sei una giovane coppia senza figli? Un bilocale in una città maggiore può andare bene. Nasce un figlio? Ti sposti in un appartamento più grande e così via). Idem per le zone, se la zona dove vivi diventa il Bronx, prendi baracche e burattini e vai via. D'altro canto lo svantaggio è che il proprietario può legittimamente farti andare via o può aumentare il canone di affitto con uno stress non indifferente. Insomma credo non esistano soluzioni precostituite. Nel mio caso alla fine ho comprato con un mutuo poi surrogato allo 0,60% e sono soddisfatto... Ad oggi. La spada di Damocle della variabilità ci sarà sempre in qualsiasi investimento e su quello c'è poco da fare...

[@stefaniagiannessi849]

Ciao, tutto vero, ma secondo me bisognerebbe anche il fatto che, una volta estinto il mutuo, la casa è tua mentre l' affitto dura per sempre! Inoltre anche l' ambiente in cui si vive conta, in casa propria si può agire in libertà e fare anche modifiche, in affitto devi sempre rendere conto al proprietario. Comunque grazie, video interessante.

[@giacomomastrantonio7540]

Aggiungo che esiste un solo affitto più conveniente della proprietà, ovvero la locazione pubblica. Mia zia anziana sta da 40 anni in un bell'appartamento del Comune e paga 150 euro mensili che includono affitto, condominio, acqua, ascensore, riscaldamento. Nella sua palazzina hanno tutti ristrutturato come fossero proprietari.

[@bstefano79]

Manca il 19% di recupero sugli interessi sul capitale ovvero il tasso di interesse sul capitale sulla prima casa è parzialmente recuperabile

[@sorinrapailagheorghe1801]

Si,con 730 ogni ano,praticamente con sconto di 19 % dèi interessi del Mutuo.

[@diesel351]

Ma su un massimale di 4000 euro... Quindi max 760 euro...

[@michelenocente9271]

Nel 22 i mercati azionari sono scesi molto. Se uno iniziava a investirci un anno fa, ora si trovava con un negativo del 20/30 % e per recuperarli deve già fare un rendimento positivo del 50% più o meno . Quindi dire che l’investimento azionario rende il 5% annuo è un affermazione che va presa molto con le pinze

[@alex_flyce]

Ma pure la crescita al netto dell'inflazione per l'italia non è poi così vera. Ok che era generica, però guarda Roma che è la capitale, ancora non ritorna ai prezzi del 2007. Al netto dell'inflazione è nel rosso, ma male

[@buioso]

Abitando a Milano l'affitto è sempre la soluzione meno vantaggiosa, dato che per un immobile da 200.000 mediamente devi cacciare 1000€ al mese come minimo. E non li rivedi più.

[@alfonsorusso84]

Attendo un video sugli immobili da investimento!

[@giorgiodotti8711]

Buona sera. A riguardo del tema, acquisto o affitto a mio parere sono per l'acquisto.!

[@vicenzodeluca2344]

Ai costi di "gestione" di una prima casa, e non solo, ci va sottratto la rivalutazione dell'immobile che tranne determinati periodi storici, è qualcosa che nel tempo cresce, questo mi porta a dire che chi può comprare e radicarsi in qualsiasi modo al territorio è quasi sempre più conveniente di un'affitto (a meno di costi di "gestione" particolarmente alti "costi di condominio" per esempio.

[@FedericoZ5]

Errore tipico che siamo portati a fare in Italia. Dati alla mano le case in media da almeno 50 anni si rivalutano meno rispetto all'inflazione.

[@orphen8949]

Ma dove hai visto che si rivalutano? Dal 2008 sono in continua diminuzione.

[@vicenzodeluca2344]

C'è stata una flessione 2019 - 2022 ma da dopo l'estate ci sono dei riposizionamenti verso l'allto in alcune parti di Italia

[@miche7745]

Questo messaggio è fuorviante. Rivalutazione? Da considerare con estrema cura. In questo momento è inesistente in quasi tutto il territorio italiano tranne pochi casi da valutare singolarmente.

[@alecodo2001]

Un bel ragionamento, però se analizziamo il risultato dici che per una casa da 200 conviene andare in affitto solo se il canone è inferiore a 500 euro. Quindi praticamente mai, dato che non credo di aver mai visto immobili da 200k con canone inferiore a 500 euro/mese…. Ovviamente il ragionamento si può fare anche su una casa da 100 o su una casa da 1M. Forse la formula è un po’ riduttiva?

[@paperoga79]

L'affitto non rimane costante...adesso inflazione al 6,9% e quindi tornano di moda gli adeguamenti ISTAT di cui ci eravamo scordati negli anni scorsi. Meglio un mutuo fisso a tasso basso...

[@balo1512]

@@paperoga79 dipende da come é formulato il contratto di locazione

[@denny122]

Si è riduttiva. Non considera i costi agenzia, tasse etc. che sono circa il 10 per cento del valore della casa.

[@filpelle9695]

L'ultimo business immobiliare è stato quello del 2001 quando si passò dalla £ all'€. Oggi conviene affittare: più libertà, più tutele, meno spese, meno rotture di scatole. L'immobiliare non è più un investimento, anzi, ti va bene se riprendi i soldi che hai speso per l'acquisto!

[@pinoonpi194]

Cosa c'entra l'investimento se si sta parlando di comprare casa per viverci? Inoltre dove abito io paghi 1200 euro di affitto per una casa che ti costerebbe tra i 600 e i 700 euro di mutuo, vorrei capire dove sta la convenienza. Senza tener conto di eventuali sfratti e inconvenienti vari. Ogni situazione è diversa, non esiste la convenienza assoluta nell'affittare anziché comprare.

[@filpelle9695]

@@pinoonpi194 C'entra, c'entra. Poi te lo spiego perhè devo andare via. Intanto fondamentale nella differenza è se si hanno figli o no, se si fa un lavoro che puoi fare anche all'estero e se sei uno che preferisce avere liquidità in soldi o solidità in mattoni, tenendo presente i tempi d'oggi. Lascia stare il periodo d'oro dei nostri nonni/genitori. Dopo che hai pensato su qual'è la tua situazione particolare, ti spiegherò altre cose. Ciao!

[@pinoonpi194]

@@filpelle9695 infatti proprio per questi motivi ho scritto che ogni situazione è diversa e va valutata. Non si può affermare come valore assoluto che conviene andare in affitto.

[@simonedylan6581]

Le variabili in gioco sono talmente tante che non ha senso parlare su cosa conviene fare ma bisogna vedere caso per caso.

[@castorix83]

Normalmente l'ammontare annuo dell'affitto (12 mensilità) é circa il 5% del valore dell'immobile... ergo, facendo il calcolo proposto viene sempre conveniente acquistare. Io farei un calcolo totalmente diverso: mi calcolo i costi dovuti ad acquisto e vendita dell'immobile (notaio, tasse acquisto, apertura mutuo, agenzia...) e calcolo quanti anni devo tenere l'immobile per non andarci in perdita. Se mi serve un appartamento solo per un anno é evidente che non conviene l'acquisto.

[@davidedemartini3101]

A mio parere dipende pure l'età alla quale pensi di fare l'acquisto...se hai 50 anni e fai un mutuo a 20 devi considerare anche altri fattori, se invece hai 30 anni a pari durata il discorso cambia

[@giuseppetripodi2299]

Grazie del clip ,interessante , sono un italiano che al momento vivo in U.K. , e sto cercando di comprare un appartamento in Calabria per vivere .

[@alessandrastasolla8814]

Grazie per il video, molto chiaro. Trovo però strano che non venga considerato il fatto che, alla fine, la casa di proprietà resta e quindi conviene comunque comprare l immobile, anche a parità di spese. E mi sembra che questo faccia la differenza.

[@albertoplebani77]

Esattamente, anche io non ho capito, ma mi pare di no, se si tiene conto del fatto che poi l’abitazione con l’acquisto diventa un bene in tuo possesso…messa così come nel video mi sembra un po’ riduttivo

[@MarioRenzi]

@@albertoplebani77 infatti si paragonano i costi e non si valuta il patrimonio che rimane costante (o cash/investimenti o immobile)

[@albertoplebani77]

@@MarioRenzi nel video si cerca di capire se conviene comprare o affittare (grosso modo è anche il titolo del video) e non solo valutare i costi, ma forse mi sfugge qualcosa e si tiene comunque conto del valore dell’immobile?

[@reginaldkd2119]

Due elementi non considerati 1 l'affitto non rimane invariato in un lasso di tempo pari alla durata del mutuo 2 gli interessi sul mutuo sono recuperabili al 19% in sede dichiarazione redditi

[@Ely4157]

Mi spiegheresti il punto n.2? Grazie

[@drefyt]

Alla fine però la differenza la fa che casa compri e quanto la tieni. Perché può salire molto di valore oppure addirittura scendere e bisogna considerare che ad ogni vendita ed acquisto c'è da pagare agenzia immobiliare e notaio

[@savinospione]

Una cosa che nessuno dice: Se sei maschio e desideri sposarti e avere figli, NON comprare la casa dove andrete a vivere, perché al 100% è persa...

[@irenebarollo1566]

E vero !!!! 😂😂😂😂

[@Oldworldwasbetter]

sei tutti noi

[@nevacecconi4509]

Non la perdi , lasci un tetto ai tuoi figli i quali non ti hanno chiesto loro di venire al mondo

[@savinospione]

@@nevacecconi4509 i figli possono restare, ma non deve per forza essere il padre a lasciare il nido a favore della madre

[@mariaclaracipriani7859]

Io non sono più giovane e non sarei capace di investire in azioni, inoltre traslocare mi farebbe fatica. In più c'è l'aspetto "personalizzazione". Anche se si è in affitto, specialmente per le donne, è necessario sentire che gli spazi sono adatti al proprio stile di vita, ai gusti estetici e così via. Io sono per comprare casa. Lasciamo qualche cosa ai figli quando si muore.

[@salvatoreguerra3187]

Il 2% annuo di interessi é sul capitale residuo, quindi un costo che con gli anni diminuisce. In tutti i casi che mi sono trovato é sempre meglio acquistare, ovvio bisogna avere il capitale iniziale altrimenti non si va da nessuna parte, altri costi di quando si acquista un immobile sono costo del notaio e mediazione immobiliare e varie spese anche del mutuo stesso.

[@paperoga79]

È anche detraibile

[@Echteseele]

ho fatto molte simulazioni anch'io, diciamo che di media, se in una casa conti di starci più di 4 o 5 anni, ti conviene comprare anche col mutuo al 80%

[@stefanoalborghetti2807]

Video interessante, però molte cose tipo il recupero del 19%dell'interesse del mutuo o recupero del 50% del box su acquisto nuova casa,e poi ancora con il salire dell'inflazione nel tempo salirà l'affitto invece chiha un tasso fisso all'1% la rata rimarrà invariata

[@rosariodipetta]

Noi italiani siamo abituati alla casa di proprietà, ma so che nei Paesi più ricchi preferiscono l’affitto.

[@danielesacilotto3311]

Perché qui l'incidenza del canone di affitto sul reddito è altissima a causa degli stipendi bassi. Almeno il mutuo finirà. Ti pensi pagare un affitto con la pensione italiana?

[@gianeliofilice3319]

Interessante e grazie, il punto debole di queste comparazioni è pensare che per quell'immobile tu pagherai, per la durata equivalente del mutuo, sempre lo stesso affitto, cosa completamente irrazionale perchè chi mette a reddito una proprietà lo farà tutelando il proprio potere di acquisto, sicuramente sul medio lungo periodo. E, peraltro, meno persone compreranno casa più aumenterà la domanda di case in affitto e la spinta al rialzo dei canoni.

[@danieleranauro5052]

Ciao Jacopo ti ringrazio per la spiegazione della regola del 3% in questo modo ho capito in modo completo come usare questo parametro, io rimango sempre dell'idea di comprarla la casa a prescindere dal mutuo che posso permettermi, il motivo è semplice molti di noi non calcolano il ciclo di vita lavorativo ( tanto per capire quello che viene usato per capire come viene fatta una pensione integrativa ). Mi spiego meglio se io non ho un immobile di proprietà quando sarò in pensione avrò il problema di come poter pagarmi quell' affito se ho una pensione con un potere d'acquisto pari a 980 euro mi diventerebbe troppo pesante e non potrò permettermi spese sanitarie che mi occorrono

[@JacopoTartaglia]

Considerazione intelligentw

[@elisaivani9639]

Per mia esperienza mutuo di quindici anni ,ora la casa è mia,se pagavo l affitto ora no avrei né casa né soldi

[@danieleranauro5052]

@@elisaivani9639 si esatto

[@leggendario2185]

Infatti più ci penso e più credo che comprare una casa sia il fondo pensione migliore del mondo. Visto così, conviene sempre e tanto. Visto in altri modi, dipende

[@FedericoZ5]

@@elisaivani9639 se fossi stata in affitto e avessi investito per 15 anni i soldi dell'acconto del mutuo e delle spese di gestione in un qualunque indice azionario globale a quest'ora la casa te la saresti comprata senza indebitarti... e ti avanzerebbe ancora qualcosa..

[@danilo6548]

Pero scusa Jacopo, tra i costi non recuperabili della proprieta´, non andrebbero aggiunti anche i costi accessori della compravendita: notaio, agente immobiliare, passaggio di proprieta etc?

[@mannyme2986]

Sì, hai decisamente ragione.

[@cieffe81]

Io personalmente non ho l'esigenza di avere una proprietà quindi sono stata felicemente in affitto per 20 anni senza alcun problema, avendo l'imbarazzo della scelta dell'abitazione più congeniale alle mie esigenze. Ora mi trovo costretta a comprare poiché nella zona dove mi trovo attualmente (e credo anche un po' in tutta Italia) c'è una grave crisi degli immobili in affitto. I proprietari rifiutano la locazione, e quei pochi disponibili sono in condizioni vergognose e con contratto transitorio.

[@simoneorecchioni7352]

Pensa che a quest'ora avresti finito di pagare il mutuo. Meglio tardi che mai però. Pensa dover cambiare casa continuamente quando si ha più di 70 anni...

[@stellina5289]

Se sei ancora in affitto quando sarai in pensione ...la vedo buia

[@cieffe81]

Per lavoro mi sposto di continuo, non ho figli e quando sarà il momento avrò degli immobili nel mio paese di origine... Per me fare un mutuo saranno solo rogne

[@stellina5289]

@@cieffe81 l importante è avere una casa di proprietà quando sarai in pensione.

[@cieffe81]

@@stellina5289 pensione? Cos'è la pensione?😫

[@Marino-uv4ur]

Scusami, avrei una domanda, controllando su mutui supermarket il TAEG minore che ho trovato è di 3.45 %. Alla fine del video devo considerare il 4.45% e non il 3% giusto ?

[@angelazambetta1225]

Buongiorno, fra cinque mesi mi scade il contratto di 4+4 in affitto, stiamo valutando di acquistare una palazzina, con locale vetrinato da usare per attività propria lavorativa. Abbiamo un dubbio, l'immobile era stato usato come banca. Potrebbe essere trasformata in prima abitazione ? Cambio di uso per i locali come appartamenti? Gentilmente chiedo una risposta Grazie da Angela

[@alessandrogigliotti9586]

Manca una cosa fondamentale, cioè che dopo 30 anni di affitto non hai in mano niente, dopo 30 di affitto hai in mano una casa da TOT migliaia di euro. Inoltre ottenere il 5% da un investimento azionario è puramente teorico e non è detto che in 30 anni presi come parametro, si abbia queste cifre

[@LivioSimi]

C'è da considerare che alla fine del mutuo il valore della casa te lo ritrovi.Con l'affitto sono soldi buttati

[@simonet3209]

Ma il 2% annuale di interesse sul mutuo va calcolato ogni anno sulla cifra intera prestata dalla banca per tutti gli anni di durata del mutuo, oppure ogni anno si ricalcola facendo il 2% della cifra che rimane da saldare?

[@marcobaccichetto7204]

Se il mutuo segue un piano di ammortamento francese (che è lo schema più diffuso), la rata mensile del mutuo è costante e si compone di una quota interessi (pagamento degli interessi) e di una quota capitale (rimborso del debito contratto): in questo caso, la quota interessi è decrescente nel tempo in quanto il tasso del 2% si applica sulla cifra che rimane da saldare. Più passa il tempo, più capitale viene rimborsato, meno capitale rimane da saldare, minore sarà la quota di interessi da corrispondere alla banca, e questo accade anche se la rata del mutuo rimane costante.

[@marcopolvani7135]

E i costi iniziali di acquisto di agenzia, notaio, ecc? Non dovremmo includere anche quelli?

[@morganm6676]

Interessante il ragionamento ma bisognerebbe tenere in considerazione anche il profilo di rischio della persona. Non si può andare in affitto è poi investire in conti deposito....in più c'è da considerare che le spese del condominio sono a carico dell'affittuario(almeno per la parte ordinaria)

[@robertocortesi4236]

Io la conoscevo come regola del 4% ! Comunque dipende da quanti sono i costi non recuperabili rispetto al prezzo che ti chiedono per l'immobile , in pratica quanti sono costi non recuperabili per mantenere l'immobile così come lo vedi per un periodo che di tempo da (30- 50 anni) se ora è nuovo . 😊🙂😊

[@JacopoTartaglia]

Già adesso, con i tassi in aumento, probabilmente è meglio considerare un 4-5%

[@davideborin8865]

Ciao, è un'ottima spiegazione. Una domanda: quando parli di costi non recuperabili immagino che ci siano nel tuo stesso schema anche dei costi recuperabili. Ora, di base immagino siano relativi alla spese in conto capitale per l'acquisto dell'immobile, da recuperare una volta venduto. Vorrei chiederti: questi costi sono effettivamente tutti recuperabili? A mio modo di vedere potrebbe esistere un rischio (parziale) per cui il costo potrebbe non essere interamente recuperabile (ad esempio vendo la casa ad un valore + basso del valore di acquisto)...che ne pensi?

[@Lunettamora]

Ho appena cambiato la caldaia 2 Milà euro, . Cmq sei vincolata alla casa infatti me me sono pentita. Xchè nn vogliono più vivere in questo luogo.ora vendere ci rimetto mano

[@paolosantaniello6622]

Su borsinoimmobiliare è molto semplice fare un confronto, per ciascuna zona, fra costo d'acquisto e costo d'affitto. Si nota come in alcune zone (centro storico di grandi città ma quartiere popolare) si vada sotto il 3% mentre in altre (zona turistica di lusso) si vada oltre.

[@aquarius4301]

Non so in Italia ma in Germania dove vivo tra notaio e tasse catastali e agenzia immobiliare quando compri casa hai circa 11% di costi sul prezzo di acquisto della casa. Dovremmo calcolare anche questi come non recuperabili?

[@tahathos]

è una cifra folle.....

[@balo1512]

@@tahathos grosso modo é così anche in italia

[@pennello1981]

Salve, manca una piccola considerazione.... In affitto paghi tutti i mesi per tutta la durata dell'affitto, in caso di acquisto dopo tot anni hai un valore e il mutuo non lo paghi più

[@mirkoarrigoni8835]

Non c'entra. Nel video parla del capitale non recuperabile, soldi buttati per intenderci. Non dell'equità accumulata, considera che investendo la differenza nei normali mercati azionari potresti pure guadagnarci.

[@ladeaplus2822]

@@mirkoarrigoni8835 giusto! Ma bisogna tenere conto che potresti anche perderli.

[@mirkoarrigoni8835]

@@ladeaplus2822 Ni, nel senso, se li investi nei migliori fondi d'investimento (ad esempio S&P 500), è impossibile perderli, però avrai un ritorno medio. Se invece si decide di investirli in fondi emergenti o singole aziende si possono avere ritorni enormi, ma con ovviamente un rischio più alto, visto che non si è divesificato abbastanza il capitale.

[@giusenfett]

Ciao @Jacopo video interessante, perché non hai detto che una volta estinto il mutuo il proprietario si ritrova un bene che volendo può rivendere? mentre nel caso contrario non si ritrova niente?

[@StefanoVerugi]

ciao, come scritto in altri messaggi il confronto non è tra rata mutuo e affitto ma tra le spese a perdere (interessi, ecc..) in caso di mutuo e affitto, entrambe non recuperabili. In effetti poteva chiarirlo meglio nel video.

[@giusenfett]

@@StefanoVerugi continuo a non capire… le uniche spese a perdere nel comprare sono quelle elencate da Jacopo più le spese notarili (non menzionate) ma una vola estinto il mutuo tu hai un bene solido che puoi rivendere recuperando anche il 100% del primo investimento.

[@StefanoVerugi]

​@@giusenfett oddio, non sono un esperto, per come l'ho capita io quando paghi il mutuo hai: 1 la parte capitale e 2 quella interessi, che in genere diminuisce col tempo fino a estinzione, + spese accessorie una tantum o periodiche come la tassa sulla proprieta' . Secondo il calcolo nel video le spese del mutuo (non la parte capitale che va a costituire il patrimonio che ti rimane alla fine, la casa stessa) ammontano al 3% per anno. Queste possono essere paragonate a quelle di un ipotetico affitto che, a grandi linee, ha solo quello come spesa che non puoi recuperare. Di contro la spesa a fronte del capitale si recupera in quanto hai, come hai sottolineato, la casa. Quindi: mutuo = interessi + spese + capitale mentre affitto = canone per fare un paragone si confrontano gli importi senza la quota capitale, che ti rimane. Spero di non aver scritto scempiaggini 🙂

[@Leegolas78]

Semplice, se evito di comprare casa ho un piccolo tesoretto che cresce nel tempo più dell'inflazione e più del valore dell'immobile. Quindi una volta finito di pagare il mutuo probabilmente il valore della casa è molto simile al capitale investito. Quindi chiè in affitto si ritrova con una liquidità pronta da utilizzare, chi ha pagato un mutuo si ritrova una casa, ma fino a quando non la vende il suo valore è immobile

[@davidesalerno_68]

Nel caso in esempio si ritrova, come minimo, i 40keur capitalizzati al 4% per 20 anni (90k eur), più la differenza tra la rata del mutuo e l'affitto mensile, diciamo 300eur, sempre capitalizzati al 4% per 20 anni (110keur). Totale ca. 200k eur, di fatto si tratta dell'opportunity cost di mettere il capitale nell'acquisto. Peraltro credo che 4% sia piuttosto conservativo.

[@claudiogubitoso2170]

Dopo 20 anni vissuti in casa di proprietà, tra interessi sul mutuo, spese condominiali, manutenzione ecc. Ho speso quasi 1.000 euro al mese. Certo è un apoartamento grande ma ora che l'ho venduto sono soddisfatto di avere soldi e liquidità e non più tutte quelle spese. Da operatore ed esperto del settore non comprerò più una casa e andrò in affitto. Meglio avere liquidità e di tanto intanto fare degli investimenti speculativi

[@paperoga79]

Potresti avere ragione, ma arrivando ad una certa età le prospettive quali sarebbero? A 80 anni se ti scade il contratto ? Trasloco? E l’affitto da pagare con le future pensioni ridicole?

[@simoneorecchioni7352]

Ottimo, così da ora in poi pagherai il mutuo al tuo proprietario di casa 😂

[@andreabovo2322]

@@paperoga79 si presume che con un ragionamento di questo tipo uno integri qualche pensione integrativa, risparmi vari ottenuti dagli investimenti etc

[@andreabovo2322]

@@simoneorecchioni7352 Tipico ragionamento scontato ed ottuso privo di alcuna riflessione sul ragionamento espresso da @paperboy

[@simoneorecchioni7352]

@@andreabovo2322 io sono completamente d'accordo con Paperboy. Tu dai sempre dell'ottuso ai tuoi interlocutori anche nella vita privata?

[@MrMauroamore]

Ma non andrebbe tolto il rendimento dell'immobile anche dagli interessi del mutuo?

[@fedealbi6284]

Sono d'accordo, la casa è un mondo, il nostro, quindi va molto al di là del calcolo speculativo...

[@margheritaambrogio6831]

Sempre bravissimo👏🏻

[@giovanniquattrominig]

Mah , io non mi definisco un immobiliarista ma ho diverse proprietà e devo dire che seppur interessante dal punto di vista "meramente finanziario" .... Ti pongo qualche domanda : - finito di pagare i ratei del mutuo , in che percentuale vedi "la situazione" dei costi ? - finito di pagare i ratei del mutuo , cosa accadrebbe se vendessi l'immobile per decidere di pagare un affitto ? In che percentuale di costi - convenienza sarei ? - il valore di un immobile nel tempo, considerando anche la vetusta, oggi può sembrare una follia , ma hai mai fatto una ricerca (sei giovane per poter sapere o ricordare ed a scuola nessuno ve lo insegna) di quanto sia aumentato il valore di un immobile "mediamente" in 30 anni ? - ho sentito parlare di mercato azionario o sbaglio ? Per un importo di 40.000 ??? Hai considerato il profilo di rischio e l'OBBLIGO di diversificazione per chi ha solo quei 40.000 € di risparmi ? Conosci i tagli minimini di risparmio gestito da un "gestore patrimoniale"?

[@alessandroghezzi2213]

Ciao, mi sembra una visione parziale perché il ragionamento non tiene conto che poniamo a parità di spese le 500e di cui si parla in esempio, dopo i 20 di mutuo, l'affittuario difficilmente avrà fra le mani 200.000 frutto di risparmio dell'acquisto mentre il proprietario si. Questo x semplificare è non aggiungere possibile rivalutazione del bene.

[@angelodellisanti3601]

Perchè si considera la resa dell'azionario al netto dell'inflazione? Anche il 2% dell'immobiliare è al netto dell'inflazione? Non è piu semplice trattare entrambe le percentuali con dentro l'inflazione?

[@paoladero1]

Sei molto bravo Jacopo a spiegare dopo che avrò visto più video mi esprimerò :) ù

[@nathancorso4067]

Ragionamento corretto sotto il profilo della matematica finanziaria dell'investimento, ma deve essere messo a sistema con la sostenibilità puntuale dell'esborso netto mensile: il paragone rata affitto / rata mutuo. Se i costi non recuperabili fossero di 400 € e l'affitto fosse di 500 € come specificato nel video, a fronte di una rata del mutuo di 600 €, ad esempio, quel delta incrementale di 100 € potrebbe essere la causa dell'insostenibilità economica dell'acquisto... nonostante la convenienza finanziaria

[@carlomanna9872]

grazie ...molto istruttivo.

[@circuitro]

Attenzione!! Il tasso al 2% de mutuo si calcola anno per anno solo sulla cifra che rimane da estinguere. Questo significa che l’interesse “medio” su tutta la durata del mutuo, calcolato sui 200k, diventa moolto più basso. Inoltre nel video non sono considerati i costi non recuperabili per l’acquisto (notaio, agenzia, tasse, notaio mutuo, perizia e pratica mutuo). Non parliamo di due soldi ma di circa 10k/12k per una casa di 200k. A mio avviso non si possono tralasciare questi due fattori perché contribuiscono in maniera sostanziale al calcolo, forse più di considerare il “mancato guadagno” se si investisse nel mercato azionario la cifra usata come anticipo

[@giacomogiuseppone7891]

Se hai il denaro compra. Altrimenti vai in affitto. Non c'è nulla da scegliere.

[@1956priscilla]

Tra i costi non reccuperabili metterei le spese del rogito per la compravendita e quelle del rogito per il mutuo, più la commissione dell'agenzia e gli inevitabili lavori di ristrutturazione anche minima. E poi il delta deve essere commisurato alla tipologia di appartamento. Se vivo in un appartamento in affitto di 50 mq, devo paragonare com l''acquisto di analogo appartamento

[@Maimada1969]

Riflessione interessante grazie!

[@VisoTs]

Solo un osservazione le tasse in caso di proprietario non sono proprio 0 anche se prima casa la Tari( tassa sulla raccolta dei rifiuti) si paga. Inoltre anche i costi del notaio bisogna tener presenti anche se si è giovani con isee inferiore a 40.000 euro si hanno degli incentivi e si paga di meno. Comunque ottimo video

[@aciodromicart]

la tari possono essere 80 euro annui se la casa è piccola in percentuale quanto influisce? 0,05%

[@balo1512]

@@aciodromicart deve essere molto molto piccola per pagare 80 euro

[@aciodromicart]

@@balo1512 75mq

[@balo1512]

@@aciodromicart mi sembra molto poco 80 euro per 75mq .. molto molto molto sotto la media nazionale.

[@modestinomarandola4373]

FORSE FORSE SI POTREBBERO ANCHE PRENDERE IN CONSIDERAZIONE ALTRI 2 FATTORI : IL 1° ( CHE NON SEMPRE CAPITA...MA MOLTE VOLTE CAPITA ) È QUELLO DI ACQUISTARE UN IMMOBILE CHE VALE DI PIÙ DI QUELLO CHE ABBIAMO PAGATO. NEL VIDEO SI PARLA DI UN APPARTAMENTO DI 200.000€ CHE MAGARI PERCHÈ È IN VENDITA DA 8 MESI ... A CAUSA DELLA CRISI ...IL VENDITORE PUR DI REALIZZARE DA 220MILA LO HA POI VENDUTOVA 200MILA. IL 2° È CHE ASPETTANDO MOMENTI PROPIZI... L'APPARTAMENTO DA 200MILA CHE VALEVA (220MILA) LO RIVENDI DOPO 6ANNI A 240MILA. HO EFFETTUATO PER 3 VOLTE CIÒ ...E ORA SONO IN UN APPARTAMENTO CHE PER 2/3 MI È VENUTO ...PER COSÌ DIRE ...GRATIS 😊

[@Mbro07]

Ok bel video mi ha fatto riflettere, ma manca un dato che fa la differenza, visto che parliamo di prima casa quindi abitata. Anche se l’affitto fosse conveniente per un 100 euro al mese per vent’anni come la mettiamo quando finisce il mutuo?

[@claudiosalamone7878]

Io credo da profano che questa decisione dipende fondamentalmente da cosa abbiamo a disposizione a mio avviso Sì ci troviamo nella condizione di poter decidere se acquistare o meno la casa che più si avvicina al nostro ideale di perfezione specialmente riferendosi al luogo vale la pena assolutamente provare ad acquistare se se ne hanno le possibilità diversamente Uno può scegliere l'una o l'altra opzione a seconda di come conviene al momento può essere intelligente stare in affitto fin quando non capita una occasione da non perdere

[@marcosirago3074]

Fondamentale, non è tanto decidere se comprare o affittare, ma se si può comprare! Anche se l'acquisto è ovviamente più costoso che l'affitto, è anche vero che nel tempo, la vince la proprietà. Ti resterà sempre un capitale in immobile.

[@MarcoArmy81]

Ma dove? dopo 80 anni è da buttare giù e rifare una casa se poi ci saranno direttive green auguri

[@modestinodelprete2545]

Il video ha senso ed è evidente che per una casa da 200000 euro sicuramente il costo della rata di affitto sarà superiore ai 500 euro. Quindi allo stato attuale in Italia ha (quasi) sempre senso comprare la prima casa. L'unica discriminante sono le possibilità economiche delle persone. Per la seconda casa il discorso comincia a cambiare perché si va sul 4-5% sì spese e lì dipende da tanti altri fattori.

[@marcosimone2867]

sicuramente superiore ai 500, devi tenere conto che un mutuo lungo sono 20/25 anni oltre i 25 anni non lo concedono quasi mai, 200.000/300(25 annni)=666.66 euro al mese in questi non ho tenuto in conto interessi, assicurazione bancaria sul mutuo (nel video diceva di accantonare 1% sono(2000 euro al anno) sono 833.33 al mese senza calcolare interessi e assicurazione immobiliare che paghi ogni mese sul mutuo)...io ho aiutato tanti a comprare la casa come da traduttore per pagare quelle cifre devi avere una attività o lavorare in tanti

[@ProducerW]

Quel "quasi" è verissimo, dipende se hai i soldi iniziali in tasca per poterlo fare. Quanti di voi qui a commentare risponderebbero la stessa cosa senza aiuti da parte di genitori/parenti (parlo di liquidità lasciata dai genitori) eredità varie da case vendute o 35 anni ancora a casa dei genitori?

[@giovannirossi3671]

Io sono nella situazione nella quale pago un affitto ma se volessi comprare casa non dovrei ricorrere ad un prestito.. quello che mi disturba è che comprando dovrei disinvestire tutto e mi mangerei tutte le rendite future

[@maurizio_c6966]

Io ho pagato l affitto per 20 anni ma avevo soldi investiti sui btp e con gli interessi ci pagavo l affitto è ci andavo in vacanza , nel frattempo riuscivo anche a risparmiare dagli stipendi . Poi con mia moglie abbiamo deciso si acquistare un appartamento nuovo .. abbiamo venduto i btp guadagnando il 35 per cento perché in quel momento erano alti di prezzo e abbiamo comprato la casa in contanti . Ora siamo in pensione e viviamo benissimo .

[@maguiraz]

magari bisognerebbe tenere in conto k ora come ora i mutui non li danno al 100%...quindi se magari mi devo fare un prestito oltre al mutuoper coprire la intera somma del valore della casa ...dovrei aggiumgere anche la % del prestito a quel 3%...giusto??

[@impazzitoinvolo]

Scusate ma l'affitto è sempre un versamento di soldi a fondo perduto. Poi ragazzi anche sotto lockdown abbiamo avuto sconti e agevolazioni per chi aveva dei mutui e per molti questo è stata un'opportunità per disinvestire somme destinate alle rate e deviarle in altre forme d'investimento. Poi poteva subentrare anche l'assicurazione multirischi in caso di mancato pagamento causato da svariate cause. In affitto invece se non paghi dopo 6 mesi sei sotto un ponte... Se poi ti ritrovi davvero a non poter continuare a pagare la banca che fai? Vendo la casa , estingui il mutuo e ti resta un bel gruzzoletto. In affitto chiudi il contratto ed in mano non ti resta nulla. Io sono per il mutuo.

[@lucasthijssen9844]

Secondo me la prima casa rappresenta per lo più una necessità di vita e pertanto non può essere valutata alla stregua di un semplice investimento. Chi compra la prima casa è sia il giovane che il neo pensionato, per cui già questo ci fa comprendere che i punti di vista non possono essere unici. Il tuo discorso può andare bene in linea teorica poi ognuno dovrà fare le opportune modifiche del caso. Uno in affitto paga di più in traslochi ed adattamenti del mobilio per esempio. Un proprietario può decidere di investire in pannelli fotovoltaici ed avere dei ritorni economici garantiti dal fatto che lui possiede l'immobile. L'età conta molto nel processo decisionale, perché se parliamo di investimento, dobbiamo anche parlare di ritorno economico in tempo utile. Se parliamo di età dobbiamo non solo parlare di azioni ma anche di altri investimenti meno redditizi. Vuoi mettere poi la tranquillità e la pace di animo a vivere in un immobile di proprietà (io oggi) oppure in affitto (io 20 anni fa quando volevo la libertà).

[@anatoliyrozhok5273]

Bravo! Continua così 👍🏻

[@senefesi]

Non hai tenuto conto delle imposte sulle rendite da investimento azionario ed il fatto che anche se adesso per me fosse antieconomico un mutuo, quando andrò in pensione con il 60% del mio reddito attuale non sarò in grado di pagare un affitto di 500€ al mese.

[@marrachiglia]

considerando un 6% di tassa iniziale (percentuale tassa sulla prima casa in Germania, Stato dell Assia - ogni land ha una tassazione diversa) devo considerare il 6% annuo o spalmato su il totale del mutuo? e.g. se il mio mutuo e' a 10 anni diventa 0.6%? Grazie per linfo in anticipo

[@marrachiglia]

ragionandoci mi viene da pensare che io spalmerei il 6% (non recuperabile) su tutta la durata del mutuo

[@daviG27]

Non lo trovo corretto come ragionamento sinceramente... il calcolo non tiene conto ad esempio di costi non recuperabili rilevanti in caso di acquisto (costi di agenzia, notaio, costi istruttoria mutuo, etc.) e del fatto che gli oneri finanziari si riducono nel tempo con il ridursi del debito residuo.. bisognerebbe costruirsi un foglio di calcolo che consideri o l'affitto atteso su durata di 25-30 anni, o un ammontare di costi da proprietà di casa normalizzato (oneri finanziari medi lungo la durata mutuo, costi iniziali una tantum allocati sulla durata del mutuo). Il ragionamento non considera poi il fatto che al termine del pagamento del mutuo i costi non recuperabili in caso di possesso si riducono notevolmente, a meno di prevedere spese di manutenzione straordinaria di importo molto rilevante. Non credo si riesca a semplificare la scelta con un semplice numerino, mi pare solo un trick di stampo anglofono per vendere contenuti di natura finanziaria

[@RubensValerio]

Una casa che costa 100 mila euro tra agenzia notaio spese istruttoria mutuo assicurazione scoppio incendio assicurazione perdita lavoro che la banca ti fa fare per accendere il mutuo si sfiorano i 125000 euro, poi va arredato, 140 mila totale se va bene. Una casa da 200 k credo si vada intorno ai 260\270k ! Siamo praticamente schiavi della banca

[@karliracarlacatanzaro9128]

La convenienza?.tanto semplice 1.avere liquidità per comprarti un casa che ti piace, nella zona e paese che vuoi..o non avere la possibilità di acquistarla, ma la trovi in affitto e hai la possibilità di pagare 2 non avere nessuno a cui devi lasciare nulla, e quindi in affitto dove vuoi con tutte le comodità possibili, o acquistare una casa modesta ma poter viaggiare quando e dove vuoi.. 3 avere un lavoro che ti permette di pagare un buon mutuo per comprarti la casa dei tuoi sogni, ma senza dover fare sacrifici per 30 anni..oppure avere un lavoro che ti permette di acquistare una casa..comoda ma non una reggia, che paghi in pocho tempo, se non in contanti..e il tempo libero ti diverti come vuoi.. 4..se hai soldi..io allora vivrei in albergo..

[@emilianoamicuzi2584]

molto chiaro ! ottimo

[@FabioDiRausoItalia]

Discorso molto interessante peccato che ci si dimentica di dire che se sei in affitto a 400€ al mese e dopo 10 anni decidi di cambiare zona te ne vai e hai buttato nel pattume 48000€ se invece hai acquistato presumendo a 200k con anticipo di 40k e 350€ di rata puoi rivendere e in un caso ideologico venderai a 235k dopo 10 anni quindi con un guadagno al netto di 28k€ al netto delle tasse se non si reinveste in una nuova prima abitazione altrimenti se si reinveste la plusvalenza non é tassata, ció porta ad un guadagno di 34k€ a confronto una perdita di 48k€. Il paragone non ha proprio il confronto..

[@flavioc5389]

Non hai capito. La premessa nel suo paragone è che i “40k euro” vengono investiti nei mercati a lungo termine, crescendo quindi ad un ritmo più veloce di quello del settore immobiliare. Quindi, alla fine di un lungo periodo, avresti circa un patrimonio netto uguale o superiore in investimenti rispetto al valore dell'appartamento.

[@FabioDiRausoItalia]

@@flavioc5389 peggio ancora perché investendo nulla ti garantisce di guadagnare anzi. Ogni forma di investimento ha rischio perdita e sul lungo periodo l'unica garanzia é con i titoli di stato e sono talmente bassi gli interessi che non conviene..

[@patrickpat5277]

Il problema dell'affitto intanto è tutto quello che spendi in affitto è andato via di suo. La casa che uno compra avrà sicuramente dei costi da sostenere ma ha dei grandi vantaggi, la stabilità, il poter arredarla come uno vuole, e comunque uno può sempre vendere e pire guadagnarci. L'affitto ti costringe a non disporre della casa come uno desidera. Non ti ritrovi niente dopo 20 o 30 anni. E dico, sempre col mutuo perché paghi una cosa senza avere i soldi, pure il notaio può non essere necessario e pure l'agenzia non serve in certi casi.

[@saqte]

Come mail la rivalutazione del patrimonio immobiliare non la togli dal costo del debito? La proprietà si rivaluta anche per la quota acquistata tramite mutuo

[@sonopit]

Non ho capito una cosa. I costi non recuperabili nel caso della casa di proprietà dici che sono mutuo 2% e hai arrotondato il delta del costo dei soldi messi oltre il mutuo sempre 2% e il costo della manutenzione 1% , allora sommando tutti viene 5%, perchè hai accorpato costo mutuo e interessi dei soldi messi oltre al mutuo a 2%?

[@enzocasulli9501]

Ok ok ma e il notaio e l'agenzia dove li mettiamo? Su 200 k di immobile facciamo pure almeno 12-15k di spese non recuperabili. Solo di agenzia e notaio potrei farmi diciamo 2 anni di affitto gratis. Un altro fattore che nessuno considera è il tempo di permanenza nello stesso immobile.

[@tahathos]

video davvero interessante che mi ha chiarito parecchio le idee. Nel mio contesto (Modena) i prezzi delle case in vendita sono davvero alti, infatti sto ancora resistendo e rimango in affitto perché sono molti scettico. Unica cosa che sarebbe da inserire come corollario al tuo discorso, nelle spese vive di mantenimento della casa acquistata, inserire anche un delta di differenza di spese utenze (ovviamente mi riferisco al riscaldamento che è la quota maggiore); nel mio caso ad esempio sono in un appartamento in affitto con classe energetica infima, di inverno fa sempre freddo e spendo un sacco di soldi in riscaldamento, e quelle sono tutte spese non recuperabili. In confronto, comperando una casa nuova con classe 4A (nel mio contesto le case nuove sono tutte così), quanto meno spenderei in utenze? questo calcolo secondo me va inserito, in particolare alla luce del momento storico che stiamo vivendo.