대한민국 '전세제도'가 정말 위험한 이유

Рет қаралды 5,160

빌딩진영쌤

Күн бұрын

Пікірлер: 15

@테라한잔-b8j 9 ай бұрын

국세 체납 여부도 확인 해야 되고 신탁사 위탁 체크 해야 되고 전세는 맘만 먹으면 사기치는 꼼수가 넘 많은게... 그 반면 법은 넘 약하다

@이지원-i4z5z 9 ай бұрын

진영쌤 보면서 많은 정보를 얻고 감사함을 느꼈기에 본 주제에 대한 저의 과거 부동산에서 일했던 썰 좀 풀고 가겠습니다. 2~3년전 서울지역에서 신축빌라 분양하는 곳에 전세를 몇 개 중개 했었습니다. 당시에 금리가 낮아 월세내는 것 보다 전세대출받아 이자값내는게 세입자 입장에서는 엄청난 메리트가 있었습니다. 예로 분양가 2억5천이고 전세가 2억5천 무갭에 보통 80% 2억 전세대출 받으면 가진돈 5천에 이자값 50만원 정도. 원룸밖에 못가는 돈으로 신축 투룸 들어갈수 있었습니다. 분양 받는 임대인은 무갭이라 돈한푼없이 집하나 가져갈수 이었는데, 취득세 정도 나오는것도 건축주가 내주는걸고 알고있습니다. 그 만큼 집짓고 팔면 많이 남았다는 거겠죠, 그 당시 땅값이 올라가기 전이고 건축비가4~500정도였으니... 제가 손님들께 추천하던 전세대출은 허그hug안심보증 전세대출이였는데 조건만 된다면 90%까지 전세대출이 됐습니다. 당시에는 신축빌라도 가능했던걸로 기억합니다. 더 좋았던건 자동으로 보증보험 가입이 됐습니다. 다른 여타 sgi나 hf 보증으로 나오는 전세대출도 있는데 이건 설명이 길어지니 패스하겠습니다.(현재 신축 전세 대출 까다로워짐) 한마디로 조건이 맞는 전세 구하는 사람은 현금 2천500만 가지고 있으면 이자값 50정도로 거실 딸린 신축 투룸에 살 수 있었습니다. 이렇게 계약 하나 하면 마스터님이 얘기 한 알r 8~15개 , 화곡동쪽은 20개 넘게 받기도 했습니다. 알이라는게 법적으로 문제 안되는 선에서 중개수수료 명목으로 받은것이 아니므로 의문을 제기하실분들은 알아서 생각하시기 바랍니다. 이미 이 방법은 아주 오래전부터 신축 빌라 뿐만 아니라 신축 오피스텔 신축 아파트에서 건축사들이 빨리 분양하기위해 mgm 주는 방식으로 하는 오래된 방법입니다. 제가 잘못된거라면 소급 적용되서 그 동안 중개했던 중개사나 보조원들도 문제가 되겠지요. 문제는 전세제도를 악용하는 건축주 및 무갭투자자들이라고 생각합니다. 건축주는 대출받아 빌라 지었으니 빨리 팔고 나가야 이자값 아낄수있는건 누군나 생각할수있을것입니다. 그래서 건축주는 신축 등기나오자 마자 고액의 r조건을 걸어두고 속지(분양표)를 뿌립니다. 이걸 본 수 많은 부동산이 경쟁하듯이 손님을 데리고 와서 전세를 먼저 계약을 하게됩니다. 그리고 계약자 입주 당일날 건축주가 전세금을 받은 뒤 무갭 투자자에게 명의를 이전 시키는 방법을 쓴것입니다. 제가 듣기로는 심하면 분양사무실이나 건축주 쪽에서 돈을 주고 무갭투자자를 사온다는 말도 들었습니다. 부동산 투자하기위해 분양받는 진짜 임대인도 많았지만 중개사들이 누가 찐인지 이런걸 일일이 다 알 수 있는 방법은 없었습니다. 세금완납증명서, 빛은 없는지, 임대사업자인지 이정도만 확인해줘도 계약서에 도장 찍어주는 입장에서는 그래도 할 도리는 다 했다라고 생각했습니다. 그렇게 입주 당일날 공동담보 융자말소조건과 임대인 명의 변경 접수증만 받으면 무리없이 은행에서 전세대출을 해주었습니다. 힘든 계약은 신탁등기말소해주는게 조금 살 떨린정도? 다들 전세사기라고 운운해 하시는데 만약 시스템상 문제가 있었다면 은행권에서 전세대출조차 안나왔겠지요. 전혀 문제 없는 계약이였습니다. 단지 임대인 자체가 진짜인지 가짜인지 구분을 할 수 없다는것... 진짜 문제 터진것들은 건축주가 사온 무갭투자자들 or 밑도 끝도 없이 무갭으로 20~30개씩 많게는 몇백개씩 명의를 가져가는 무양심 임대업자 들입니다. 좀 더 가자면 무양심으로 돈만 받는다면 원하는대로 탁감해주는 감정사들까지. 찾아보면 짜고 치는 중개사도 있겠지요. 그런데 자기 자격증 밥줄가지고 그런짓 하는 중개사는 주위에서 보지 못했습니다.. 빌라도 아파트값 만큼 계속 올랐으면 문제없이 다들 윈윈하는 그림이었겠지요.. 제가 마지막에 부동산일 그만둘때쯤 신축 빌라들도 1억넘게 올랐습니다. 하지만 금리 오르고 빌라 거품이 빠질라고하니 문제가 하나 둘 나타났습니다. 전세값은 오를대로 올랐는데 빌라 문제가 뉴스에서 계속 터졌고 전세대출나오는 조건도 까다로워지니 전세구하는 사람들도 많이 없어졌습니다.. 이런것들이 중개사들이 만들어놓은 사기판인가요? 시스템 문제아닌가요. 당시에 중개사들이 전입세대열람원 조차도 열람 못했는데 뭘 더 확인해줘야 하죠? 임대인이 작정하고 속이면 중개사 할아버지가 와도 거짓말인지 확인 할 방법이 없습니다. 그때 돈은 벌어야 했기에 계약하면서도 문제o씨 욕 많이했습니다. 허그보증보험에서 대위변제로 물어주는 돈이 4조라고 합니다. 몇천억이 아니라 조입니다. 다행히도 제가 계약했던 집들은 다 보증보험 들었었습니다. 제가 계약했던 것중에도 2개정도 경매 절차 들어갔었는데 보증보험으로 무사히 받고 나왔습니다. 그런데 이게 다행인걸 까요. 보증보험사의 돈은 어디에서 나온 돈일까요. 마음이 불편한건 사실입니다. 문0인 시절 무분별하게 대출 내주고 지금 빌라 부동산은 누군가가 지을 폭탄돌리기를 하고있는중입니다. 이게 다세대 빌라만 말씀드린것입니다. 다가구, 다중건물의 원룸은 더 심합니다. 심지어 다가구에 사는 청년들의 전세는 보증보험조차 들어가있지 않은 세대가 대다수입니다. 한국에 금리가 조금만 더 올랐으면 완전 더 터졌을 겁니다. 이런 사실은 현업자들 사이에서도 몇명 모를겁니다. 알면서도 눈가리고 아웅이던지..

@리헌건설 9 ай бұрын

좋은정보 입니다😊😊😊,

@hny2610 9 ай бұрын

전세사기 진짜 악질놈들이죠.. 피해자분들에게 심심치 않은 위로를 전합니다..

@이원규-g9b 9 ай бұрын

전세사고 예방에 대한 꿀팁 감사드려요~ 결론은 아는게 힘이겠죠~ 늘 응원드려요~❤😊🎉

@유건-TV 9 ай бұрын

집 전세 계약 전이라 걱정이 많아서 고민이었는데, 영상 보고 공부가 됩니다. 정말 전세 계약의 두려움을 없앨 수 있어 감사합니다❤

@Cardiology_람쥐 9 ай бұрын

약자를 괴롭히는건 없어져야 할텐데요😢

@오똔데오똔데 9 ай бұрын

보통의 전세사기는 바지사장을 사용하기도 해서 당하기가 쉽지요 괘씸하고도 안타깝습니다

@oh_dolphin 9 ай бұрын

이슈 관련된 정보와 꿀팁 제공해주셔서 감사합니다~~오늘도 좋은 영상 감사합니다😍

@musicmc6589 9 ай бұрын

아주 좋은 컨텐츠네요

@이충호-e6k 8 ай бұрын

빌딩진영쌤님 강의 수강신청은 어떻게해야 할수있나여?

@GoodLifeJe 9 ай бұрын

설명이 틀렸네요. 실질적으로 그 짧은 계약 기간안에 채무가 설정되면 그렇게 못받지않습니다. 근저당을 받은 년도가 최우선변제 금액의 기준이기 때문입니다. 내용을 아이에 잘못알고 계시네요. 내용 수정해주세요 ㅎㅎ빌딩진영쌤 화이팅!!❤

@buildinglove 9 ай бұрын

1.전세의 경우, 계약기간과 잔금사이에 근저당이 들어오면 못 받을 수 있고 2. 월세의 경우, 잔금기간이 길지 않아 근저당이 설정되더라도 최우선변제법이 그렇게 빠르게 개정되지 않기때문에 보증금 보호 받을 수 있는데 저희는 영상 중 전세사기 유형중 하나인 1번의 예시로 중간에 말씀드린거라 내용이 잘못된건 아니구요^^ 월세일 경우에는 2의 내용과 같아서 보호받으 실 수 있습니다~ 응원해주셔서 감사합니다:) 앞으로도 좋은 정보 드릴 수 있도록 하겠습니다.