Dr. Immo, Immobilienbewertung- Sachwert

[@agentfox9554]

Zu 8:05, das Dach ist isoliert worden, spielt aber keine Rolle, da der Zustand zum Zeitpunkt der Erstellung des Gebäudes genommen wird: ist das definitiv so? Zum einen lässt sich manchmal nicht mehr feststellen, wie das Gebäude jemals erstellt wurde. Zum anderen wird die noch folgende Berücksichtigung bei dem Modernisierungpunkten zwar die Restnutzungsdauer verlängern, aber eigentlich müssten ja auch die Normalherstellungskosten höher angesetzt werden?

[@udobuhle4130]

Gute Info..leicht verständlich. Danke

[@alfredlaufenberg]

Vielen Dank!

[@kinglouis4684]

Vielen Dank für die ruhig sachliche Erklärung des Themas Sachwertermittlung. Meine Frage ergänzend zu Ihrer Berechnung: Kann ich bei der SW-Ermittlung dieses Objekts den fehlenden Garten etc. (für ein EFH) als besondere Objektgegebenheiten am Ende in Abzug bringen?

[@alfredlaufenberg]

Hallo KingLouis, zunächst entschuldige ich mich für die verspätete Antwort und bedanke mich für das Kompliment! Ja, Eigenschaften von Immobilien, die von den Eigenschaften vergleichbarer Immobilien deutlich abweichen, kann man mit einem Abschlag bewerten. Sollte das Grundstück sehr klein sein und deswegen keinen nutzbaren Garten aufweisen, sit der Abschlag quasi durch die kleine Grundstücksfläche enthalten. Hat das Grundstück für die Hausgröße eine normale Fläche und fehlt der Garten z.B. wegen einer ungünstigen Platzierung des Hauses auf dem Grundstück ist ein Abschlag angemessen. Die Frage dann ist: wie hoch darf der Abschlag sein? Es gibt empirischen Untersuchungen für Abschläge bei Lärmbelästigung und für Fertighäuser. Für fehlende Gartenfläche kenne ich solche Werte leider nicht. Da bleibt nur "Bauchgefühl" mit allen Unsicherheiten. Viele Grüße, Dr. Alfred Laufenberg

[@kinglouis4684]

@@alfredlaufenberg Sehr geehrter Herr Dr. Laufenberg., vielen Dank für Ihre umfangreiche Beantwortung. Beste Grüße

[@lexforsaken1404]

Danke für das anschauliche Rechenbeispiel :-)

[@alfredlaufenberg]

Vielen Dank!

[@changehairchangelife8658]

Können wir einem dem Bodenrichtwert ermitteln? Lg

[@laufenberg-immobiliengmbh5123]

Die Bodenrichtwerte werden jährlich von den amtlichen Gutachterausschüssen ermittelt und publiziert. In NRW findet man diese unter www.boris.nrw.de/ Viele Grüße Dr. Alfred Laufenberg

[@angeandres]

Sie sagen - Je höher die Immobilie , je niedriger der Sachwertfaktor. Wie aber haben Sie den Sachwertfaktor 1,2 ermittelt. Den vorläufigen Sachwert nehmenSie zwischen 420.000 und 450.000 €,aber errechnet haben Sie einen Sachwert von rund 583.000 €. Das kann ich leider nicht nachvollziehen und freue mich auf Ihre Nchricht. A. ANdres

[@laufenberg-immobiliengmbh5123]

Hallo Herr Andres, bitte entschuldigen Sie die späte Antwort. Bei ca. 13:50 Min errechne ich den vorläufigen Sachwert auf 582.099 €. Den Sachwertfaktor habe ich dem Gutachterbericht für die Stadt Dormagen entnommen. Hier hängt der Sachwertfaktor von der Höhe des vorläufigen Sachwertes ab: je höher, desto niedriger ist der Sachwert. Der Hintergrund ist wohl, dass es bei preiswerteren Immobilien generell eine höhere Nachfrage gibt und entsprechend mehr bezahlt wird. Die Tabelle endet aber bei vorläufigen Sachwerten von 450.000 €. Entsprechend habe ich die hochgerechnet. Das Ergebnis ist 582.099 € x 1,2 = 698.518 €. Ich hoffe das beantwortet Ihre Frage. Viele Grüße, Dr. Alfred Laufenberg

[@vornamenachname4333]

Die schnell überlesenen Details sind hoffentlich wörtlich zu nehmen? „Die Brutto Grundfläche ist die Summe der bezogen auf die jeweilige Gebäudeart marktüblich nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks.“ -marktüblich -nutzbar Frage: Ist die obere Etage eine marode Scheune ihrer Gebäudeart marktüblich nutzbar, wenn der Dielenboden fehlt bzw. aufgrund von Alter und Holzwurm die Gefahr des hindurchbrechens besteht? Ich vermute nicht, somit keine Anrechnung zur nutzbaren Brutto Grundfläche - es wäre marktunüblich eine Scheune in einem so desolaten Zustand zu nutzen.

[@laufenberg-immobiliengmbh5123]

Wenn nicht nutzbar, würde ich den Boden nicht mit einrechnen.

[@vornamenachname4333]

@@laufenberg-immobiliengmbh5123 danke für die schnelle Antwort. Gibt es eine grundsätzliche Definition von "nutzbar"? wenn ich z.B. nur über eine nicht ständig vorhandene Leiter in die obere Etage kraxeln kann kann man doch auch nicht von nutzbar sprechen. Oder was ist mit noch im Rohbau befindlichen Fußböden (kaum begehbar, mit Schutt aufgefüllt)

[@altegeschichtenneuerzahlt223]

Wie berechnet man den Wert von Gebäuden die keine Restnutzungsdauer mehr haben? z.B. über 100 Jahre alte Gebäude.

[@seangunner6524]

i dont mean to be off topic but does anybody know a method to log back into an Instagram account? I somehow forgot the account password. I would love any tips you can give me

[@jeffreyonyx6860]

@Sean Gunner instablaster =)

[@laufenberg-immobiliengmbh5123]

Das ist eine gute, praxisrelevante Frage! Ist am Gebäude wirklich nichts renoviert / saniert worden, fällt der Wert bei einem Wohngebäude nach 80 Jahren wirklich auf 0,00 €. Den Fall hatten wir aber noch nie. Es wären dann z.B. weder Strom- noch Wasserleitungen im Bau. Geheizt würde mit Holz. Jede Renovierung / Modernisierung verjüngt das Gebäude rechnerisch. Zugrunde gelegt wird der anteilige Bauwert der erneuerten Bauteile. So kann ein Haus Bj. 1960 mit einem fiktiven Baujahr von z.B. 1974 gerechnet werden, wenn Fenster, Heizung und Dach erneuert wurden. Ich hoffe das beantwortet die Frage. Viele Grüße Dr. Alfred Laufenberg

[@kinglouis4684]

@@laufenberg-immobiliengmbh5123 Eventuell käme hier auch das Liquidationswertverfahren in Betracht (je nach Zustand des Gebäudes)!?

[@christiangondorf2067]

Vielen Dank

[@alfredlaufenberg]

Wenn das Video gefallen hat ist die Dank genug.

[@olip2796]

Tolles Erklärvideo! PS: Müste die Bruttogrundfläche nicht 2 x 176 m² = 352 m² sein - der Keller (ausser dieser wäre komplett ausgebaut) zählt meines Wissen nicht als Bruttogrundfläche.

[@laufenberg-immobiliengmbh5123]

Hallo olip27, vielen Dank für das Kompliment. Tatsächlich umfasst die Bruttogrundfläche auch den Keller, sofern dieser höher als 1,25 m ist. Viele Grüße, Alfred Laufenberg